Протокол № 129 от 19.02.2026, Окръжен съд - Благоевград

ПРОТОКОЛ

№ 129 гр. Благоевград, 19.02.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН

ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Надя Узунова

Членове:

Гюлфие Яхова

Милена Каменова при участието на секретаря Илияна Стоименова

Сложи за разглеждане докладваното от Надя Узунова Въззивно гражданско дело № 20251200500515 по описа за 2025 година.

На именното повикване в 09:00 часа се явиха:

Жалбоподателят Й. П. Л., редовно призован, не се явява, вместо него адв. Н., с пълномощно по делото.

Въззиваемата Т. П. Л., редовно призована, се явява лично.

Въззиваемият Л. П. Л., редовно призован, се явява лично и с адв. Б., с пълномощно по делото.

Вещото лице инж. И. Я. М., редовно призована, се явява лично.

АДВ. Н.: Да се даде ход на делото.

ВЪЗЗИВАЕМАТА Т. Л.: Да се гледа делото.

АДВ. Б.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ намира, че липсват процесуални печки за даване ход на делото, поради което

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

Съдът пристъпва към изслушване на заключението на вещото лице.

СНЕМА СЕ самоличността на вещото лице.

1

И. Я. М. – ** години, българка, българска гражданка, неосъждана, специалност „Промишлено и гражданско строителство“.

Вещото лице бе предупредено за отговорността, която носи по реда на чл. 291 от НК и обеща да даде вярно заключение.

В.Л. М.: Представила съм заключение, което поддържам. Нямам изменения и допълнения.

Вещото лице отговаря на въпроси от адв. Н.:

В.Л. М.: При изготвяне на експертизата и за определяне стойността на обектите използвах един метод и той е методът на пазарните аналози. Методът на вещна стойност няма пазарен характер. Той се прилага като информативна стойности тогава, когато се определят необходими СМР за довършване или необходими налични дефекти, но той няма пазарен характер и не участва при определяне на крайната пазарна стойност на имота.

В сградата, която е предмет на оценка има налични дефекти, подлежат на корекция и те са коригирани в метода на сравнителна стойност съобразно несъответствието с приложените аналози в предпоследната колона на стр. 5 в таблицата за изчисления. Изведената стойност, в размер на 601,27 евро за кв.метър от сградата е съобразно състоянието, което е установено при извършения оглед. Сградата е с монолитна конструкция. Има разлика между монолитна и масивна сграда. Монолитна е тази, която се изгражда на място от единични елементи, т.е. не е от предварително заготвени елементи, не е фабрично предварително заготвени. Тя е от основни съставни елементи на място, докато при масивната би могла да бъде и със сглобяеми елементи на място. Тя е подвид на монолитната конструкция. Не са равнозначни.

Констатираните елементи в сградата са такива - вътрешно преградни носещи стени от плътна тухлена зидария и каменна зидария и междуетажни елементи от стоманобетонна конструкция. Да, сградата няма вертикални носещи стоманобетонни елементи. По отношение на квалификациите, не искам да влизам в детайли, с оглед строгата специфика на конструкцията. Този характер на сградата е отразен при определяне пазарната стойност на конструкцията.

По време на разпита на вещото лице в залата влиза жалбоподателя Й.

Л..

В.Л. ИНЖ. М.: Видът на конструкцията на сградата е отчетена при 2 определяне на пазарната стойност. Когато говорим за пазарна стойност амортизацията на сградата няма пряко участие върху определяне на пазарната стойност. Амортизацията на сградата има отношение тогава, когато определяме нейната амортизирана възстановителна стойност, която вече казахме, че не е относим към понятието пазарна стойност. Пазарната стойност се базира на база на аналогични сравнения, коригирани със съответните коефициенти, които имат съществени влияния върху пазарната стойност и така се прилага методиката. Амортизацията няма отношение. От гледна точка на пазарна стойност една сграда, направена през 1928 г. би могла да бъде с повисока стойност от една сграда, направена 2026 г. Първото нещо, което влияе върху стойността е местоположението, второ функционалността, трето настоящото състояние на пазара и годината на изграждане, както и състоянието на самия обект, разбира се. Годината на изграждане няма пряко отношение към пазарна стойност. Има сгради от по-миналия век, които имат по-високи стойност и от сега построени обекти. Говорим за конкретната сграда, за която съм определила конкретна стойност и съм съобразила това, което казах и съм определила конкретна стойност.

АДВ. Н.: Нямам повече въпроси към експерта. Оспорвам експертизата.

Считам, че същата е некоректна по отношение на дадената цена на единична стойност на квадратен метър и съобразяване с функционалност, недовършени и недостроени работи. Считам, че е некоректна оценката в този смисъл, завишена такава, с оглед конкретната стойност и ситуация на сградата.

Вещото лице отговаря на въпроси от жалбоподателя Й. Л..

В.Л. М.: Относно видимата част на бетона - в сутерена има стандартни дефекти на ръчно наливане на такива плочи, т.е. има видима армировка, има частични обрушвания, които се получават при десортиране на бетона, но това не са характеристики, които да застрашават сигурността на сградата. Това са обичайните дефекти за периода и начина на изпълнение на този тип сгради.

Да, в посочената стойност от мен е съобразена със състоянието на мазилката и с всички останали характеристики. Само за сравнение - средната цена, на която се търгуват подобни имоти от кв. „Грамада“ варира от 950 до 1 300 евро на квадрат. Говорим за сгради приблизително строени по същото време, говорим за приблизително същото функционално разпределение и 3 определената стойност е на половината от това, което е средна пазарна официална и реално случваща се цена на сделките там в района. Считам, че всички тези корекции са обективни и по-ниска от тази стойност би била близка до себестойността на изграждане. В момента себестойността на изграждане на грубия строеж варира в рамките на около 380-400 евро на кв.м.

Не говорим за довършителни работи, не говорим за печалба на предприемача, за стойност на право на строеж и всичко останало. Считам, че цената дори е песимистично определена, т.е. това е в долната пазарна граница.

Във връзка със състоянието на конструкцията: Разбира се конкретната якост на бетона не може да се установи при оглед на място. Тя се установява със съответните лабораторни изследвания. Факт е обаче, че по всички носещи стени, включително и по подовите конструкции няма видими дефекти конструктивни. Няма провиси, няма пукнатини, няма нещо, което да говори за компрометирана конструкция или за опасност от нейното ползване. Няма провис на плочите. Не към констатирала. Факт е, че първи и втори етаж са с измазани тавани. Тогава, когато обаче плочата провисва и работи на таванната плоча има специфични диагонални пукнатини. Плочата в мазето, в едно от помещенията на мазето има провис, който е провиснал кофраж по време на наливането и той е дефект по време на изпълнението, а не в последствие, защото няма никакви последващи пукнатини, които да говорят за последващи реакции на конструкцията.

Мазилките може да падат по няколко причини. Една от основните причини е стоманобетоновата плоча е обработвана по време на наливането.

Обикновено кофражите се обмазват с кофражни масла за по-лесно дефибриране. Когато това масло не е премахнато полагането на мазилката не прави това спояване и в тази връзка обрушване на мазилки се случва много често. Да не говорим, че мазилката, сама по себе си зависи от това какъв е бил състава, колко е била постна, как е полагана, каква й е дебелината, много неща могат да доведат до обрушване на мазилката, но в случая това не е от провисване на плочата.

ЖАЛБОПОДАТЕЛЯТ Й. Л.: Нямам други въпроси.

ВЪЗЗИВАЕМАТА Т. Л.: Аз нямам въпроси към експерта.

Вещото лице отговаря на въпроси към от адв. Б.:

4

В.Л. М.: Не мога да кажа какви са били съображенията на колегата, изслушан пред районния съд досежно изводът му за неподеляемост на имота.

Това, което се е променило, сравнявайки описанието на състоянието на двата етажа към онзи момент на изготвяне на експертизата и настоящия е изградената баня и тоалетна на втория етаж към момента. Това по същество е довършителна част за мен и обектите имат абсолютно пълна характеристика на самостоятелни обекти в сграда, поради простата причина, че функционално отговарят, височината им отговаря, имат самостоятелен подход към стълбището и това, че някъде не са извършени съответните довършителни работи или оборудване не е пречка те да се определят като обособими. В одобреният архитектурен проект от 01.08.1967 г., замислям се дали си спомням какво пише като наименование на обекта, не си спомням, но по отношение на предвижданията на разпределенията на първи и втори етаж, то те са еднакви. Банята и тоалетната са в описанието на обекта. На втори етаж няма напълно оборудвана кухня. Има обаче изградени вертикален водопровод и канализация на местоположението на кухнята на първи етаж, т.е. има всички предпоставки за обособяване на кухненското помещение, където е предвидено за целта. Технически критерии няма.

В мазето има обособени четири избени помещения, т.е. по две, ако делим на два равни дяла. Това, че тяхната площ не е равностойна е факт, но не е невъзможно да се извърши подялба, с оглед на това, че всеки самостоятелен жилищен обект трябва да има поне по едно складово помещение в обекта или в извън обекта и съм описала наличието на тези индивидуални складови помещения в мазето.

По същество мазетата са абсолютно самостоятелни, т.е. няма преходност и могат да бъдат разпределени, както намерят за добре страните. Избените помещения са 4. Всяко едно от тях, не мога да кажа от каква квадратура е, трябва да погледна проекта. Мисля, че имаше размери на самия проект. След справка с делото мога да кажа, че едното избено помещение е 3,22 кв.м. на 3,28 кв.м.; другото е 4,57 кв.м. на 3,22 кв.м.; третото е 4,40 кв.м. на 3,13 кв.м. и последното е 2,34 кв.м. на 2,40 кв.м. (л. 72 от първоинстанционното дело).

Към настоящия момент стойността, която съм определила е на два самостоятелни обекта - на първи и на втори етаж. Не съм изчислявала къщата като еднофамилна жилищна сграда, защото според мен тя няма 5 характеристиката на такава. Сумарно стойностите на първи и втори етаж, коригирана с до минус 5 %, с оглед на това, че по-високият обем на цената генерира по-голяма пазарна отстъпка, т.е. 83,92 прави 175 000 лева. Ако е за цялата сграда, с минус 5 % максимум. С това 5 % сваляне ще и така ще получим пазарната стойност на обекта, говорим ако не предприемат нищо страните. 175 000 лева, това е ако бих разглеждала цялата сграда като еднофамилна сграда определената стойност би възлязла на - 166 250 лева.

(Това е сбора от двата дяла, с минус 5 %).

АДВ. Н.: Ако третираме дворното място като обща част евентуално, то е по чл. 38 и е казан механизмът, начинът, по който се определя съответната припадаща се част. Като имаме 175 000 и стойностите на двата етажа може математически да се стигне до това каква е припадащата се част от дворното място. Аз искам да поставим задача на вещото лице, което да даде оценка и на дворното място.

Правя искане да се постави допълнителна задача на вещото лице, което да изчисли, съобразно дадените дялове, каква е припадащата се част на дворното място към съответните етажи.

АДВ. Б.: Аз нямам въпроси към експертното заключение. Не възразявам да се приеме експертното заключение. По отношение искането на адв. Н. не възразявам да се даде възможност на експерта да отговори на поставения въпрос.

ВЪЗЗИВАЕМАТА Т. Л.: Да се приеме експертното заключение. Да се постави на вещото лицеи въпроса на адв. Н., който поиска допълнително.

ЖАЛБОПОДАТЕЛЯ Й. Л.: Искам да кажа, че дворното място на цялото общо дворно място е на мое име с решение на Върховен съд и Ви моля да ми разрешите да задам два въпроса. Искам да я попитам, защото тя твърди, че не е имало баня и тоалетна на втори етаж. Банята и тоалетна аз съм му ги платил.

СЪДЪТ, след като изслуша становището на страните счита, че следва да се приеме изслушаното в днешното съдебно заседание експертно заключение на инж. И. М., като постанови на вещото лице да се изплати възнаграждение в размер на 1 100 лева /562,42 евро/, в рамките на определения депозит.