Решение № 7074 от 20.11.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 7074 гр. София, 20.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Татяна Д.а

Членове:

Вергиния Мичева

Румяна М. Найденова при участието на секретаря АЛ. К. Тодорова като разгледа докладваното от Румяна М. Найденова Въззивно гражданско дело № 20251100502492 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба, подадена от Б. Д. Г. и Л. З. Г. – Г. срещу решение № 20648/14.11.2024г., постановено по гр. д. № 51253/2023г. на СРС, 154 с-в.

С обжалваното решение е отхвърлен като неоснователен, предявеният от Б. Д. Г., ЕГН ********** и Л. З. Г. - Г., ЕГН **********, и двамата с адрес: гр. **** срещу В. Н. Ш., ЕГН **********, с адрес: гр. ****, А. Е. М., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. **** и Н. Г. М., ЕГН **********, с адрес: гр. ****, конститутивен иск с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС за изкупуване от ищците на ½ идеална част от тавана – източната му половина, находящ се в къща в гр.**** с идентификатор ***.

В жалбата са развити доводи за неправилност на обжалваното решение.

Твърди се, че при постановяване на решението съдът е допуснал нарушение на процесуалния закон, тъй като не е поканил страните към сключване на спогодба преди даване ход на устните състезания, както и не е взел предвид депозираната от жалбоподателите писмена защита. Поддържа, че мотивите на първоинстанционното решение са непълни и неясни. Счита, че неправилно 1

СРС е приел, че липсва съгласие на всички съсобственици за преустройство.

Излага доводи, че СРС не е отчел индивидуализирането на тавана в извършваните сделки на източна и западна част. Счита, че таванът не е обща част. Поддържа, че не са взети предвид свидетелските показания, според които таванът е разделен с лека конструкция, тоест става въпрос за две отделни тавански помещения. Моли решението да бъде отменено и искът да бъде уважен, като основателен и доказан.

В установения от закона срок, въззиваемият е депозирал отговор на въззивната жалба. В него се излагат съображения за неоснователност на въззивната жалба. Моли решението на районния съд да бъде потвърдено, като му бъдат присъдени сторените пред въззивната инстанция разноски.

Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира от фактическа и правна страна следното:

Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е процесуално допустима, а разгледана по същество, неоснователна.

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо, налице е постановен диспозитив в съответствие с мотивите на решението. При произнасянето си по правилността на решението съгласно чл.269, изр. второ от ГПК и задължителните указания, дадени с т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по т.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС, въззивният съд е ограничен до релевираните във въззивната жалба оплаквания за допуснати нарушения на процесуалните правила при приемане за установени на относими към спора факти и на приложимите материално правните норми, както и до проверка правилното прилагане на релевантни към казуса императивни материално правни норми, дори ако тяхното нарушение не е въведено като основание за обжалване. Не се установи при въззивната проверка нарушение на императивни материално правни норми.

Относно правилността на първоинстанционното решение в обжалваната част, въззивният съд намира следното.

При продажба на дял от съсобствен имот чл. 33 ЗС въвежда ограничение в избора на купувач /което в останалите случаи е предоставено изцяло на волята на собственика/, като задължава продавача да предложи дела си за изкупуване на останалите съсобственици. При нарушаване на това изискване за другия съсобственик възниква правната възможност да изкупи дела на разпоредилия се съсобственик при условията на чл. 33, ал. 2 ЗС. Искът е конститутивен, тъй като с уважаването се налага правна промяна, като ищецът замества купувача по вече сключения договор с досегашния собственик, като влязлото в сила съдебно решение замества актовете, с които се прехвърля 2 собствеността.

Искът по чл. 33, ал. 2 ЗС се предявява в определен срок – двумесечен от продажбата. Срокът е преклузивен и започва да тече от узнаването за сключената сделка и само при наличие на отправена покана /без значение дали е налице съответствие между съществените условия на договора в предложението и тези, при които е изповядана сделката с третото лице/, този срок започва да тече от момента на извършване на продажбата – Решение № 383/26.10.2010 г. по гр.д. № 532/2010 г., ВКС, ІІ г.о., Решение № 197/3.08.2012 г. по гр.д. № 1430/2010 г., ВКС, І г.о. В настоящия случай искът е предявен на 15.09.2023 г. – преди изтичане на двумесечния срок от момента на извършването на сделката 27.07.2023г.

По предявения иск с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС в тежест на въззивниците е да установят, че са притежавали в съсобственост процесния недвижим имот и че е извършено прехвърляне по договор за покупкопрадажба на дял от съсобствения недвижим имот от друг съсобственик в полза на трето за съсобствеността лице. При доказване на горното в тежест на ответниците, сега въззиваеми, е да установят, че преди сключването на договора за покупко-продажба, на ищците е било предложено изкупуване при същите условия.

За да постанови обжалваното решение СРС е приел, че таванът представлява обща част. Това е и основното оплакване във въззивната жалба – въззивниците твърдят, че е налице обикновена съсобственост между страните.

От събраните пред СРС доказателства: нотариален акт № 144, том I, рег.

3681, дело № 103/2006г. на нотариус А.Т. се установява, че Б. Г. и Л. Г. са собственици на първи етаж от сутерена, от сградата с идентификатор ***, находяща в гр. ****, състоящ се от две стаи, хол, кухня, баня – клозет и две антрета, със застроена площ от 100, 00 кв.м., заедно с две стаи кухня /източни/, находящи се в сутеренния етаж на сградата, заедно с ½ ид.ч. от тавана – западната половина, заедно с ½ ид.ч. от общите части на сградата и заедно с ½ ид.ч. от дворно място, съставляващо поземлен имот с идентификатор ***, с адрес на имота: гр. ****. Видно от договор за доброволна делба на съсобствен недвижим имот, на 17.12.2002 г. в дял на Б.В.Я. и съпруга й Н.К. Ш. е поставен вторият етаж от сграда с идентификатор № ***, находяща се в гр. ****, заедно с мазе под стълбището, заедно с ½ ид.ч. от тавана – източната му половина, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата, а в дял на В.В.Х. са поставени две стаи от сутеренния етаж, разположен в западната част на същия етаж, заедно с мазе към север, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата. От приетия нотариален акт № 66, том V, рег. № 6246, дело № 816/2007 г. на нотариус И. Н. с рег.№ 040 на НК се установява, че В. Н. Ш. е придобил чрез дарение, правото на собственост върху втория етаж от сграда с идентификатор № ***, находяща се в гр. ****, заедно с мазе под стълбището, заедно с ½ ид.ч. от тавана – източната му половина, заедно със 3 съответните идеални части от общите части на сградата и заедно с 2/6 идеални части от поземлен имот с идентификатор ***, с адрес на имота: гр.

****.

Следователно в случая е налице отделна собственост върху самостоятелни обекти в построената сграда – отделните етажи на сградата. С оглед на така събраните доказателства, се налага извод, че съществуването на два отделни обекта на правото на собственост, принадлежащи на различни собственици, обуславя статут на сградата на етажна собственост.

Видно от нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 36, том VI, рег. № 8678, дело № 913/2023г. на нотариус И. Н. с рег.№ 040 в НК В. Н. Ш. е продал на А. Е. М. и Н. Г. М., следните обекти: втори етаж от сграда с идентификатор ***, находяща се в гр. ****, заедно с ½ ид.ч. от общите части на сградата, заедно с мазе под стълбището, заедно с ½ ид.ч. от тавана – източната му половина, както и заедно с 2/6 идеални части от поземлен имот с идентификатор ***.

От приетата по делото СТЕ се установява, че при огледа вещото лице е констатирало, че на таванския етаж е обособен коридор, от който се влиза в две отделни тавански помещения. Достъпът до таванския етаж се осъществява по общо вътрешно стълбище за сградата. Подпокривното пространство е разделено на две отделни равни части. Няма вътрешни плътни стени, а преградата е изпълнена от дървени талашитени плоскости, а според свидетелите Б. Г. и Л. Ш.а таванът е разделен на две с шперплат/талашит.

Помещението не отговаря на изискванията за жилищен етаж, а предназначението му е за ползване като склад. Към тавана има само една врата – от общото помещение.

ТР 34/83 год. на ОСГК на ВС дава разяснения по приложение на чл.3738 ЗС, като се прима , че „подпокривното пространство/ таванът/ на сгради, притежавани в етажна собственост, когато не е изградено като жилища, ателиета, стая за творческа дейност, тавански складови помещения или други отделни обекти или сервизни помещение към такива, е обща част на сградата“. Подпокривното пространство е обща част по предназначение в случаите, когато има нужната височина , пространство, обем, нормален достъп от стълба и когато, при спазване изискванията на действащи СПН, в това пространство могат да се обособят /при съгласие на собствениците на обекти в етажната собственост/ и изградят отделни обекти или сервизни помещения към обектите на етажната собственост. Прието е, че предназначението на подпокривното пространство не може да се променя, нито да бъде обект на прехвърлителни сделки, съдебна делба или придобиване по давност.

С по - новата съдебна практика на ВКС , обективирана с Решение Nо 734 от 14.03.2011 год. по гр.д. Nо 1270/2009 год. на ВКС-I г.о. и Решение Nо 211 от 13.09.2011 год. по гр.д. Nо1940/2009 год. на ВКС-I г.о., постановени по чл. 290 ГПК, се приема , че общите части на сграда, в режим на етажна 4 собственост, определяни като такива по предназначение или по естеството си, макар и да нямат самостоятелно значение и следват главната вещ , могат да бъдат предмет на съдебна делба, доколкото са обособени като самостоятелни обекти в подпокривното пространство, без то да е загубило изцяло или отчасти характера на обща част по предназначение. Така,"когато подпокривното пространство е обща част по предназначение т.е. има нужната височина, обем и в него могат да се изградят спомагателни помещения на всеки един от собствениците на обекти в етажната собственост, или има изградени такива, те могат да преминат в самостоятелна собственост на някои от собствениците или трети лица или да се придобият по давност“.

Критериите за преценка на характера и естеството на подпокривното пространство изцяло или отчасти като обща част, са както фактически, така и юридически. Фактическите се базират на данните за актуалното, към момента на търсената правна защита, състояние на подпокривното пространство, данните , при изградени обекти на собственост, към кой момент са изградени и налице ли е съгласие - явно или мълчаливо от страна на собствениците на обекти в етажната собственост по отношение на извършеното преустройство, а юридическите - на съответствието на изградените обекти с действащите към момента на изграждане нормативни актове.

Съгласно решение № 280 от 18.03.2014 г. по гр. д. № 1718/2013 г. на ВКС, І г. о., общите по естеството си части /основите на сградата, външните и носещите стени, покривът на сградата и др./ задължително се придобиват заедно с придобиването на самостоятелен обект в сградата, в размер, определен по правилото на чл. 40 ЗС, а стойността им се включва в цената на отделния обект /тълкувателно решение № 34/1983 г. на ОСГК на ВС/. За разлика от тях, общите по предназначение части е възможно да не бъдат общи на всички етажни собственици, ако такова предназначение не им е било дадено или ако то би се отменило. Тъй като за учредяването на етажна собственост не е необходим специален акт, от значение е моментът, в който съответното предназначение е било придадено. Съгласно решение № 211 от 13.09.2011 г. по гр. д. № 1940/2009 г. на ВКС, I г. о., от значение за определяне статута на тавана като самостоятелен обект на правото на собственост или като обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, е предназначението, което е имал към момента на възникване на етажната собственост. Видно от представените нотариални актове и договор за доброволна делба, страните получават по ½ ид. ч. от тавана.