Решение № 2902 от 02.06.2023, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2902 гр. София, 02.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Виолета Йовчева

Членове:

Мариана Георгиева

Димитър Ковачев при участието на секретаря Донка М. Шулева като разгледа докладваното от Виолета Йовчева Въззивно гражданско дело № 20221100506373 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на ЗАД „Д.Б.Ж.И З.“ АД срещу решение по гр. дело № 62782/2021г. СРС, 25 състав, с което е уважен предявения инцидентен установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 вр. 314, ал.1 ГПК за установяване на съществуващо валидно наемно правоотношение по договор за наем от 11.06.2014г. и анекс към договора от 02.11.2015г. и е отхвърлен предявения от ЗАД „Д.Б.Ж.И З.“ АД срещу „В.-М“ ООД иск с правно основание чл. 233, ал.1, изр. 1 ЗЗД и чл. 310, ал.1, т. 2 ГПК за опразване на недвижим имот, предоставен по силата на договор за наем от 11.06.2014г. и анекс към договора от 02.11.2015г., находящ се в гр. Плевен, ж.к. *******

Въззивникът – ищец по първоначалния и ответник по инцидентния установителен иск обжалва изцяло решението, с оплаквания за неправилност и необоснованост, поради допуснати нарушения на процесуалния и материалния закон. Поддържа, че е налице прекратяване на сключения наемен договор с изпратеното от него и получено от ответника уведомление на 02.11.2021г. Сочи, че има право да прекрати сключения от наемен договор, 1 в качеството му на последващ приобретател, поради гарантираната от чл. 17 КРБ неприкосновеност на частната собственост. Твърди, че по арг. от чл. 20а ЗЗД срочното наемно правоотношение може да бъде прекратено по взаимно съгласие на страните преди изтичане на уговорения срок. Излага, че уговорките в процесния договор относно прекратяването му са нищожни и няма пречка договорът да бъде прекратен с едностранно изявление от дружеството –жалбоподател. Поддържа доводи, че договорът не е тълкуван в съответствие с действителната обща воля на страните, както и че съдът не е обсъдил всички релевирани от ищеца доводи. Моли съда да отмени решението, като постанови ново за уважаване на иска по чл. 233, ал. 1 ЗЗД и отхвърляне на инцидентния установителен иск, с присъждане на разноски Въззиваемият – ответник по първоначалния иск и ищец по инцидентния иск „В.-М“ ООД оспорва жалбата в депозиран писмен отговор. Поддържа, че правото на собственост на жалбоподателя върху имота не води до извод за наличие на право на прекратяване на наемния договор, тъй като договорът е вписан преди придобиване на правото на собственост. Сочи, че по арг. от чл.

237, ал. 1 ЗЗД и действието на вписването, предвидено в чл. 112, б.“е“ ЗС вр. чл. 4, б.“е“ ПВ, действието на облигационното правоотношение разпростира действието си и върху приобретателя на имота до изтичане на срока му през 2029г. Излага доводи, че в договора за наем липсва предвидена възможност за предсрочното му прекратяване от страна на наемодателя. Сочи, че клаузата на чл. 19, т. 3 и 4 от договора, която предвижда предсрочното му прекратяване само от една от страните – в случая от наемателя, е действителна, съгласно цитирана практика на ВКС. Поддържа, че обжалваното решение е мотивирано, като са обсъдени всички доводи на страните, като договорът е тълкуван в съответствие с нормата на чл. 20 ЗЗД.

Моли съда да потвърди решението. Претендира разноски.

По делото е депозирана частна жалба от въззивника „ЗАД „Д.Б.Ж.И З.“ АД срещу определение от 23.03.2022г., с което е оставена без уважение молбата му по чл. 248 ГПК и е уважена молбата по чл. 248 ГПК на насрещната страна „В.-М“ ООД. Поддържа, че в полза на въззиваемото дружество не следва да се присъждат разноски в размер на две отделни адвокатски възнаграждения – за защита по отхвърления главен иск и по уважения инцидентен установителен иск, тъй като защитата касае идентични 2 и еднопосочни интереси с общ правопораждащ фактически състав. Излага доводи, че в полза на насрещната страна следва да бъдат присъдени разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 600 лв. , евентуално – сумата 1070 лв., на основание чл. 7, ал.2, т. 4 НМРАВ № 1/2004г. Моли съда да отмени определението на СРС и да уважи неговата молба за намаляване на присъденото адвокатско възнаграждение, респ. да остави без уважение молбата по чл. 248 ГПК на насрещната страна за увеличаване на присъденото адвокатско възнаграждение.

Ответникът „В.-М“ ООД оспорва частната жалба и моли съда да я остави без уважение, по изложени в писмен отговор съображения.

Софийски градски съд, след преценка по реда на въззивното производство на твърденията и доводите на страните и на събраните по делото доказателства, намира следното:

При извършената служебна проверка по чл. 269, изреч. 1 от ГПК, въззивният съд намира, че първоинстанционното решение е валидно и процесуално допустимо.

При преценка правилността на първоинстанционното решение, съгласно разпоредбата на чл. 269, изреч. 2 от ГПК, въззивният съд, в рамките на правомощията си, намира следното по доводите в жалбата:

Предявен е първоначален иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД за опразване на недвижим имот, представляващ апартамент № 3, с площ от 91.84 кв.м., находящ се в гр. Плевен, ж.к. *******

По делото са приети за безспорни между страните по реда на чл. 146, ал.1, т. 3 и 4 ГПК с определение от 11.01.2022г. на СРС обстоятелствата, че на 11.06.2014г. е сключен между „В.-М“ ООД, като наемател и праводателя на ищеца - „Търговска лига – Национален аптечен център“ АД, като наемодател, договор за наем на процесния имот, изменен и допълнен с анекс от 02.11.2015г.,; че срокът на договора е до 12.06. 2029г. включително; че договорът и анексът са вписани в имотния регистър, Служба по вписвания – гр. Плевен; че на 15.11.2017г. „ЗАД „Д.Б.Ж.И З.“ АД е придобило правото на собственост върху имота; че от „ЗАД „Д.Б.Ж.И З.“ АД е изпратено уведомление за прекратяване на договора за наем, което е получено от „В.М“ ООД на 03.11.2021г., както и че наемателят продължава да ползва недвижимия имот.

3

Фактическият състав на притезанието за обезщетение по чл. 233, ал. 1 ЗЗД включва следните елементи: валидно възникнало и прекратено наемно правоотношение между страните, както и последващо неизпълнение на задължението на наемателя да върне вещта. Връщането на наетата вещ е двустранен акт, предприет по инициатива на наемателя и е негова доказателствената тежест да установи изпълнение на това облигационно задължение.

В случая е налице валидно възникнало и съществуващо наемно правоотношение между ответника и праводателя на ищеца, което е противопоставимо на ищеца, по арг. от чл. 237, ал. 1 ЗЗД, както е приел и първоинстанционния съд. Налице е вписан на основание чл. 112, б.“е“ ЗС вр. чл. 4, б. „е“ ПВп в имотния регистър срочен договор за наем, който с оглед изрично предвиденото в закона действие, не може да се превърне в безсрочен, респ. да бъде прекратен с едномесечно предизвестие от последващия сключването на договора приобретател по реда на чл. 238 ЗЗД.

Договорът за наем е задължителен за приобретателя като договор за наем с неопределен срок само ако е с недостоверна дата, като в този случай може да бъде прекратен с предизвестие от приобретателя. Настоящият случай не е такъв. Нормата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД защитава правата на наемателя срещу разпоредителни сделки, извършени от наемодателя относно недвижим имот, предмет на вписан в имотния регистър договор за наем. Правилни са доводите на ответника – наемател, че с оглед оповестителното действие на вписването, правата му по договора са непротивопоставими на ищеца.

Конституционно уредената защита на частната собственост и абсолютния характер на вещното право на собственост върху недвижим имот не налагат различен извод, с оглед изричната регламентация в закона при подобна конкуренция на права.

Доводите в жалбата за липса на правилно тълкуване на договора, респ. за наличие на възможност за прекратяване на договора с отправеното предизвестие от ищеца до ответника са неоснователни. В договора липсва клауза, която да урежда възможност за едностранно предсрочно прекратяване на договора от страна на наемодателя, а само от страна на наемателя – чл. 19, т. 3 и 4 от договора. Подобно договаряне е в рамките на договорната свобода по чл. 9 ЗЗД и не е нищожно, противно на доводите в жалбата. С оглед 4 изложеното, отправеното изявление за прекратяване на договора от ищеца не може да породи целения ефект за прекратяване на договора. Ирелевантна за спора е принципната възможност за прекратяване на договора по взаимно съгласие, каквито са доводите в жалбата, тъй като такова съгласие не е налице.

Изцяло неоснователни са и доводите за липса на тълкуване на договора по реда на чл. 20 ЗЗД и бланкетното позововане на нищожност на договора, без конкретни основания. Волята на страните е ясно изразена в договора, като в обжалваното решение са обсъдени всички относими за спора доводи на страните.

С оглед изложеното, следва да се приеме, че е налице съществуващо наемно правоотношение, респ. ползване на имота от наемателя, което е противипоставимо на ищеца – последващ приобретател на наетия от ответника имот и предявения иск за опразването му е неоснователен, а инцидентния установителен иск – основателен.

По изложените съображения, жалбата е изцяло неоснователна. С оглед съвпадението на изводите на двете инстанции, обжалваното решение следва да бъде потвърдено.

По частната жалба по чл. 248 ГПК:

С обжалваното определение е допуснато изменение на постановеното СРС решение в частта за разноските, като е осъден първоначалния ищец да заплати на ответника „В.-М“ ООД разноски за адвокатско възнаграждение в размер на още 276 лв. до достигане на пълния размер от 2280 лв. и е оставена без уважение молбата на ищеца „ЗАД „Д.Б.Ж.И З.“ АД за изменение на решението в частта за разноските, чрез намаляване на присъдените в полза насрещната страна разноски за адвокатско възнаграждение до размера на сумата 600 лв. по главния иск, евентуално до размера на сумата 1070 лв. по предявения инцидентен установителен иск.

Претендираното и присъдено общо адвокатско възнаграждение е в размер на сумата 2280 лв. с ДДС, а минималният размер, правилно изчислен от СРС, е в общ размер на сумата 2 568 с ДДС, при съобразяване на нормата на чл. 2, ал. 5 НМРАВ № 1/2004г. – съобразно цената на двата предявени иска. В случая изводите на първоинстанционния съд в посочената част са правилни, тъй като са предявени два отделни иска – първоначален и 5 инцидентен установителен от ответника. Съобразно трайната практика на ВКС, под материален интерес се има предвид цената на всеки обективно съединен иск поотделно и се определя възнаграждение за всеки от исковете, след което определените минимални възнаграждения се сумират. Ето защо правилно е определен минималния размер на възнаграждението от 2256 лв. с ДДС.

Неоснователни са доводите в частната жалба за определяне на възнаграждението в минимален размер от 600 лв. като за неоценяем иск, тъй като исковете са оценяеми.

По изложените съображения, правилно е уважена молбата по чл. 248 ГПК на „В.-М“ ООД и е оставена без уважение молбата по чл. 248 ГПК на ЗАД „Д.Б.Ж.И З.“ АД.

С оглед изложеното, частната жалба следва да бъде оставена без уважение като изцяло неоснователна.

При този изход на спора, на въззиваемата страна следва да се присъдят претендираните и доказани разноски за адвокатско възнаграждение в размер на сумата 2280 лв. с ДДС за въззивното производство.

С оглед цената на иска, определена по реда на чл. 69, ал. 1, т. 5 ГПК, решението подлежи на касационно обжалване.

Така мотивиран, Съдът

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА решение от 09.02.2022г. по гр. дело № 62782/2021г.

СРС, 25 състав.

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ частната жалба на „ЗАД „Д.Б.Ж.И З.“ АД срещу определение от 23.03.2022г., с което е оставена без уважение молбата му по чл. 248 ГПК и е уважена молбата по чл. 248 ГПК на „В.-М“ ООД.

ОСЪЖДА „ЗАД „Д.Б.Ж.И З.“ АД, ЕИК ******* да заплати на „В.-М“ ООД, ЕИК *******, сумата 2280 лв. – разноски за въззивното производство.

Решението подлежи на касационно обжалване в 1 - месечен срок от съобщенията до страните при условията на чл. 280, ал. 1 и 2 от ГПК.