Решение № 98 от 09.01.2023, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 98 гр. София, 09.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-7 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Гергана Коюмджиева при участието на секретаря Йоана П. Петрова като разгледа докладваното от Гергана Коюмджиева Гражданско дело № 20211100112399 по описа за 2021 година

Предмет на делото са искове с правно основание чл. 93, ал.2 предл.1 ЗЗД, чл.92 от ЗЗД, чл.72 от ЗС вр. чл.70, ал.3 ЗС, чл.86 от ЗЗД.

С искова молба с вх.№2009119/01.06.2020г. депозирана пред СРС ищците Н.

К. Н. ЕГН ********** и А. С. Н. ЕГН **********, чрез пълномощника си адв.В.

В. - САК са предявили против Д. Р. В. и Е. Д. В. при условията на обективно и субективно съединяване три главни осъдителни иска с правно основание чл. 93, ал.2 предл.1 ЗЗД, чл.92 от ЗЗД, чл.72 от ЗС вр. чл.70, ал.3 ЗС, както следва:

-ответниците Д. Р. В. и Е. Д. В. да възстановят на ищците сумата от 15 000лв., представляваща заплатен от тях въз основа на клаузата на т. 10 от сключени предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 22.07.2019 г., при условията на солидарна отговорност, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане;

- ответниците Д. Р. В. и Е. Д. В. да заплатят на ищците солидарно уговорената неустойка в размер от 15 000 лева съгласно т. 10 от сключения между страните предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 22.07.2019 г. при условията на солидарна отговорност, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане; ответниците Д. Р. В. и Е. Д. В. да заплатят на ищците сумата от 13821,80лв., предстваляваща осъществените разходи за извършване на строително-

1 ремонтни дейности в процесния имот и закупуване на мебели за него при условията насолидарна отговорност.

Твърди се, че на 22.07.2019г. ищците Н. и А. Н.и сключили Предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот, а именно: апартамент №20, със застроена площ от 93,28 кв.м., съсоящ се от антре и коридор, дневна – трапезария с кухнески бокс, две спални две бани и тоалетни, склад и балкон, заедно с 2,95 % идеални части от общите части на сградата, находяща се в гр.София, район Слатина, квартал Редута, ул.**** за цена от 265 000лв. В клаузата на т.2, ал.2 от предварителния договор било уговорено купупувачите да заплатят на продавачите задатък в размер на 15 000лв. Ищците твърдят, че така в деня на сключването на предварителния договор заплатили на ответниците сумата от 15000лв., представляваща задатък по смисъла на чл.93 от ЗЗД. Поддържат още, че съгласно клаузата на чл.3, ал.1 от предварителния договор от 22.07.2019г. страните се задължили да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт в срок до 31.10.2019г. Сочи се, че ответниците предоставили по рано достъп до жилището предмет на предварителния договор и ищците извършили редица СМР. Възложили ремонт, като сключили договор с „Т.“ ЕООД за СМР в апартамента на стойност 9800лв. Закупили и поставили настилка паркет на стойност 961,80лв., поръчали кухненско обзавеждане по проект за сумата 3060лв. След извършените ремонтни работи и преди изтичане на срока за сключване на окончателния договор ответникът Н. уведомил ищците, че върху имота има наложена възбрана, което било пречка за изповядване на сделката.

Ищците се съгласили да дадат възможност на ответниците да заличат възбраната, поради което сключили анекс към предварителния договор, с който удължили срока за сключване на окончателен договор до 29.11.2019г. Твърди се, че в същия анекс страните се съгласили, че извършените подобрения в имота са на стойност 50 000 лв. Въпреки уговореното ответниците не се явили пред нотариус за сключване на окончателен договор, което било отразено в констативен протокол рег.№15024, том 4, акт 184 от 29.11.2019г. на нотариус с рег.№200 от НК. Ищците се позовават на клаузата на т.10 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 22.07.2019 г., с поред която, в случай, че продавачите виновно не изпълнят задължението си по т.6 или не прехвърлят собствеността в срока по т.3 от договора, то те дължат на купувачите връщане на платения задатък и заплащат неустойка в същия размер.

По изложените обстоятелства, ищците молят съда да постанови решение, с което ответниците да бъдат осъдени да им заплатят сумата от 15 000 лв., 2 представляваща заплатеното капаро по договора. Претендират и неустойка в размер на 15 000лв. неустойка поради неизпълнение на това задължение съгласно т. 10 от предварителния договор. Молят ответниците да бъдат осъдени да заплатят и сумата 13 821, 80лв. разноски за извършени СМР в имота и закупуване на мебели за него. Претендират и законната лихва върху главниците, считано от датата на завеждане на исковата молба до окончателното и заплащане.

Ответниците Д. Р. В. и Е. Д. В. в срока по чл. 131 ГПК са депозирали отговор, в който оспорват предявените искове. Твърдят, че за А. Н. липсва интерес от предявяване на иска. Поддържат довод, че ищците не са заплатили задатъка в срок до 22.07.2019г. Твърдят, че е сключен и предварителен договор от 22.07.2019г. за продажбата на гараж № 8, като страна по този договор бил и продавача Р. В., в качеството му на собственик на гараж №8. На 23.07.2019г. ищците платили на ответниците 15000лв. по сметка на Д. В., което представлявало само „частично изпълнение“. Твърди се, че между ищците като купувачи и продавача Р. В. относно гараж № 8 бил сключен окончателен договор с Нотариален акт № 169, том 5, н.д.№898/2019 на Нотариус М. К., рег.№200 от НК с продажна цена 14 000лв. Твърди се, че действителната воля на страните била да закупят апартамента заедно с гаража. Поддържат, че с договора, с който се урежда и закупуването на гаража, страните са предоговорили условията по първия договор, в който е уговорена продажба само на апартамента, поради което считат този договор за прекратен поради взаимно съгласие, евентуално поради неплащане на договорения задатък считат, че този договор не е произвел действие и е прекратен поради виновно неизпълнение на договорни задължения от страна на ищците. Ответниците поддържат, че представения от ищците анекс е нищожен, тъй като е относим към договора за апартамента, както и че с него са поети ангажименти, независещи от волята на страните и поради липса на предмет. Сочи се, че заличаването на допуснатата възбрана е подчинено на закона и контрола осъществяван от съда. Твърди се, че ищците не са се явили до 30.09.2019г. за сключване на окончателен договор по втория предварителен договор /включващ и гаража/. С оглед на изложеното заявяват, че задържат платения задатък поради неизпълнение от страна на ищците. Твърдят, че извършените СМР са без тяхно знание и съгласие, поради което следва да останат за сметка на ищците. Правят възражение за прихващане със сумата от 15 000 лв. платения от ищците задатък, който твърдят, че задържат поради неизпълнение.

С молба, депозирана в о.с.з. проведено по гр.д.21284/2020г. на СРС на 30.06.2021г., ищците са направили изменение на размера на предявения иск за разноски и подобрения, като са го увеличили на сумата от 44 642 лева. Уточнили са, че искът по т. 3 от исковата молба следва да се счита предявен за заплащане на сумата, с която се е увеличила стойността на имота.

С определение от 28.09.2021 г. по гр.д.№ 21284/2020 г. на Софийски районен съд, I ГО, 35 състав, районният съд се е произнесъл по направеното от ищците искане за увеличение на размера на иска, като го е допуснал на основание чл. 214 ГПК, прекратил е производството пред СРС и е изпратил делото на Софийски 3 градски съд по родова подсъдност.

В открито заседание пред СГС ищците чрез адв.С. подържат предявените искове.Представят списък на разноски по чл.80 ГПК и писмена защита.

В открито заседание ответниците чрез адв.Ж. оспорва предявените искове.

Представя списък на разноски по чл.80 ГПК и писмена защита.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, І -7 състав, след като прецени доводите и възраженията на страните, събраните по делото доказателства и ги обсъди в тяхната съвкупност, съгласно чл. 235, ал.2 от ГПК и чл.12 ГПК, намира за установено следното:

От фактическа страна:

По делото е приет неоспорен Предварителен договор за покупко –продажба на недвижим имот от 22.07.2019г. сключен между ищците Н. К. Н. и А. С. Н., от една страна като купувачи и ответниците Д. Р. В. и Е. Д. В. от друга като продавачи на имота. /л.11- л.14 от приложеното гр.д.№ 21284/2020 г. на СРС / Съгласно уговореното в т. 1 от преедварителния договор продавачите се задължили да прехвърлят на купувачите собствеността върху следния недвижим имот: апартамент №20, със застроена площ от 93,28 кв.м., състоящ се от антре и коридор, дневна – трапезария с кухнески бокс, две спални две бани и тоалетни, склад и балкон, заедно с 2,95 % ид. части от общите части на сградата, находяща се в гр.София, район Слатина, квартал Редута, ул.****, находяща се в УПИ V-424 от квартал 26а по плана на гр.София, местността Подуене – Редута, целия с площ от 990 кв.м. В клаузата на т.2 от предварителния договор е опредЕ. цена на имот от 265 000лв., която да бъде платена със собствени средства и с отпуснат на купувачите банков кредит за закупуване на жилище. В клаузата на т.2, ал.2 буква А от предварителния договор за покупко –продажба е уговорено купупувачите да заплатят на продавачите задатък в размер на 15 000лв. в деня на подписване на предварителния договор по банков път. Договорено е оставащата част от 250 000лв., платима с банков кредит да бъде преведена от баката кредитор на купувачите в тридневен срок от сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт. В т.2, ал.3 е прието, че договорът влиза в сила след получавене на задатъка по т.2, ал.2 буква А. Според клаузата на т.3, ал.1 от предварителния договор от 22.07.2019г. страните се задължили да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт в срок до 31.10.2019г., като сделката бъде изповядана пред нотариус посочен от банката кредитор на купувачите или самите тях, като купувачите уведомят продавачите минимум пет работни дни предварително за избрания нотариус. В текста на т.6 от предварителния договор е предвидено задържение за продавачите в срока до сключване на окончателния договор да не обременяват с тежести недвижимия имот предмет на договора.

Според клаузата на т.10 от процесния предварителен договор, в случай, че продавачите виновно не изпълнят задължението си по т.6 или не прехвърлят собствеността в срока по т.3 от договора, то купувачите могат да развалят договора с писмено изявление и продавачите връщат на купувачите платения задатък и заплащат неустойка в същия размер. Предварителния договор за 4 покупко –продажба на недвижим имот от 22.07.2019г. е подписан на всяка от четирите му страници, както от продавачите, така и от купувачите, като в хода на производството подписите на страните не са оспорени по реда на чл.193 от ГПК.

Прието е неоспорено платежно нареждане от 22.07.2019г. на „Банка ДСК“ ЕАД клон София, от което се установява, че ищецът Н. К. Н. е превел на ответника Д. В. сумата от 15 000лв. с псочено основание: предварителен договор за покупка на апартамент №20 на ул.****. /л.15 от гр.д.№ 21284/2020 г. на СРС/ По делото не е спорно, че ответниците предоставили на ищците достъп до апартамент №20 на ул.**** при подписване на предварителния договор от 22.07.2019г., както и че ищците предприели извършване на ремонтни работи в жилището.

Видно от приетите Договор за строително –ремонтни работи от 10.08.2019г. и протокол обр.19 извършени СМР, ищецът Н. възложил на фирма „Т.“ ЕООД извършване на ремотни СМР в апартамент №20 в гр.София, ул.**** на стойност 9800лв./л.22–л.25 от гр.д.№ 21284/2020 г. на СРС/ За изършените ремонтни дейности ищецът заплатил сумата 9 800лв. с платежно нареждане от 10.03.2020г.

С Договор – поръчка №960 от 30.07.2019г. ищецът Н. възложил на „ГЕС -М“ ЕООД изработка на кухненски шкафове по проект. С фактура от 31.10.2019г. ищецът заплатил сумата от 3060 лв. за изработени кухненски шкафове. /л.18-19 от гр.д.№ 21284/2020 г. на СРС/