Решение № 20196 от 27.10.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 20196 гр. С, 27.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 128 СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател:А Р К при участието на секретаря П Н А като разгледа докладваното от А Р К Гражданско дело № 20261110110785 по описа за 2026 година

Производството е образувано по искова молба на В. Н. К. срещу А. С. И., с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД по реда на чл.

310, ал. 1, т. 2 ГПК от В. Н. К. срещу А. С. И. за опразване и предаване на наетите помещения: апартамент № ... и мазе № ..., находящи се в гр. С, ул. „Ц С“ № ...., бл. 7, ет. 6, предоставени за ползване по силата на сключен между страните Договор за наем от 12.01.2026 г.

Ищецът твърди, че на 12.01.2026 г. между него като наемодател и ответника А.

С. И. като наемател е сключен договор за наем на процесните недвижими имоти срещу заплащане на месечна наемна цена в размер на 680 евро, платима авансово до 8-о число на текущия месец за следващия календарен месец по посочена в договора банкова сметка. Поддържа, че имотите са предадени на наемателя с нарочен приемо-предавателен протокол от същата дата. Твърди, че ответникът е изпаднал в неизпълнение на основното си договорно задължение, като не е заплатил дължимите наеми за месец март 2026 г. и месец април 2026 г., както и дължимите консумативни разходи за ползваните електроенергия и топлинна енергия. Поради допуснатото просрочие ищецът е изпратил на ответника по уговорената в чл. 30 от договора електронна поща уведомление от 01.04.2026 г. с предоставяне на срок за цялостно изчистване на задълженията до 15.04.2026 г., а впоследствие на 20.04.2026 г. — и финална покана за плащане до края на същия ден, с изричното предупреждение, че при липса на плащане договорът се счита за едностранно прекратен на основание чл.

27, б. „в“ от същия, като е поискано освобождаването на имотите до 25.04.2026 г.

Излага, че ответникът не е заплатил дължимите суми и отказва доброволно да опразни имотите. Алтернативно заявява, че дори да не се приеме извънсъдебно прекратяване, исковата молба съставлява предизвестие за прекратяване на наемното правоотношение. Моли съда да уважи предявения иск, да допусне предварително изпълнение на решението на основание чл. 242, ал. 2, т. 3 ГПК и претендира присъждане на сторените по делото разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът А. С. И., чрез процесуалния си представител адвокат С. И., е подал писмен отговор, с който оспорва предявения иск 1 като неоснователен. Поддържа, че договорът за наем не е прекратен, тъй като не е получавал извънсъдебни уведомления за прекратяването му. Излага, че между страните не е бил уточнен общият размер на дължимата сума, тъй като в поканите неправомерно е била начислена неустойка за забава в размер на 15 евро на ден без краен срок, което според него прави задължението неопределено. Твърди също, че предоставеният в поканата от 20.04.2026 г. срок за изпълнение от един ден не представлява разумен срок по смисъла на закона. В проведеното открито съдебно заседание ответникът чрез процесуалния си представител поддържа отговора, оспорва извършването на редовно връчване по имейл, позовавайки се на чл. 30, ал. 1 от договора, заявява, че фактът на неизпълнение не е доказан, и се противопоставя на искането за допускане на предварително изпълнение с довода, че извеждането му в началото на зимния период ще му причини значителни щети и притеснения. Моли за отхвърляне на иска и претендира разноски.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност съгласно чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Исковата молба е редовна, а предявеният с нея иск е процесуално допустим.

По предявения иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД ищецът следва да установи съществуването на валидно наемно правоотношение между страните относно процесните помещения, предаването на фактическата власт върху тях на ответника, прекратяването на действието на договора и продължаващото задържане на имотите от ответника без противопоставимо правно основание. В тежест на ответника е да докаже, че е изпълнил надлежно и в срок задълженията си по договора за заплащане на наемната цена и консумативите, съответно че разполага с валидно правно основание да продължава да държи имотите.

С доклада по делото, изготвен по реда на чл. 312 ГПК, съдът е обявил за безспорни и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства: сключването на Договор за наем на недвижим имот от 12.01.2026 г. между ищеца В. Н. К. и ответника А. С. И. относно Апартамент № ... и Мазе № ..., находящи се в гр. С, ул. „Ц С“ № ...., бл. 7, ет. 6; предаването на фактическата власт върху имотите от ищеца на ответника; както и фактът, че ответникът продължава да държи процесните имоти.

От приетия по делото Договор за наем от 12.01.2026 г. и неразделния към него Приемо-предавателен протокол от същата дата се установява, че ищецът е предоставил на ответника за временно и възмездно ползване процесния апартамент и мазе за срок до 31.01.2027 г. (чл. 26 от договора). Съгласно чл. 5, ал. 1 и чл. 7 от договора наемателят е поел задължение да заплаща месечен наем в размер на 680 евро, дължим авансово до 8-о число на текущия месец за следващия календарен месец по банкова сметка на наемодателя, както и да заплаща консумативните разходи за имота заедно с месечния наем (чл. 13 от договора).

В чл. 27 от договора страните са регламентирали основанията и реда за неговото прекратяване. В чл. 27, б. „б“ е предвидено прекратяване с едноседмично предизвестие от наемодателя в случай на неплащане в срок на задълженията по чл. 13 (включващи наемната цена и консумативите). В чл. 27, б. „в“ от договора страните са уговорили, че в случай на просрочване от страна на наемателя с повече от 5 дни на задълженията, произтичащи от чл. 13 и/или чл. 20, наемодателят може едностранно да прекрати договора с писмено уведомление, като даде тридневен отлагателен срок за изпълнение на задълженията на наемателя.

При тълкуването на тези клаузи съобразно правилата на чл. 20 ЗЗД съдът намира, че при неизпълнение на задължението за заплащане на наемната цена е изпълнена общата договорна хипотеза на чл. 27, б. „б“ от договора, уреждаща разваляне/прекратяване поради неизпълнение на паричните задължения. Клаузата на чл. 27, б. „в“ от договора се явява частен случай и специална разновидност на същата 2 договорна хипотеза, като предвижда по-кратък срок за доброволно изпълнение (тридневен отлагателен срок), респективно за прекратяване на договорната връзка при забава, надхвърляща 5 дни. В този смисъл от съвместното тълкуване на посочените клаузи следва, че при неизпълнение на задължението на наемателя за заплащане на наемната цена, което надхвърля 5 дни, считано от уговорения падеж, наемодателят разполага с възможност да предостави на наемателя срок за изпълнение на просроченото задължение, който следва да е минимум три дни.

В чл. 30 от договора страните изрично и валидно са уредили реда за водене на кореспонденция помежду си. Съгласно чл. 30, ал. 3 от договора изпращането на съобщение на посочената електронна поща на наемателя (***************@***.**) се счита за спазена писмена форма по смисъла на ЗЗД и ЗЕДЕУУ, а датата на изпращане на електронното съобщение се счита за дата на връчване. В чл. 30, ал. 4 е уговорено още, че липсата на отговор от получателя не отменя факта на връчването. Така постигнатата уговорка за фингирано връчване на електронните съобщения е напълно валидна с оглед принципа на свобода на договарянето по чл. 9 ЗЗД и задължителната сила на договорите по чл. 20а ЗЗД (в този смисъл - решение № 148 от 02.12.2016 г. по т. д. № 2072/2015 г., т. к., І т. о. на ВКС). Изразът в чл. 30, ал. 1 от договора, че общото правило за кореспонденция не обхваща съобщенията по чл. 27, б. „в“, не изключва електронната поща като способ за уведомяване за прекратяване, а единствено указва приложимостта на специалния режим на уведомленията и сроковете по следващите алинеи на чл. 30, включително изричното общо правило на чл. 30, ал. 3, обхващащо всяко съобщение на посочения електронен адрес. В договора липсва уредено специално правило относно начина на водене на кореспонденция във връзка с прекратяването на договора по чл. 27, б. „в“, извън изрично посоченото в него, че следва да бъде отправено писмено уведомление. Както се посочи, чл. 30, ал. 3 от договора предвижда, че писмената форма се счита спазена при изпращане на съобщение по електронна поща, предвид което съдът намира, че този способ на връчване е приложим и за уведомлението по чл. 27, б. „в“ от договора.

От представените писмени доказателства се установява, че на 01.04.2026 г. ищецът е изпратил на посочения електронен адрес на ответника писмено уведомление, с което е констатирал просрочието на наема за месец март 2026 г. и му е предоставил възможност да плати наемите за март и април 2026 г. до 15.04.2026 г. с предупреждение, че при липса на плащане съобщението се счита за предизвестие за прекратяване на договора съгласно чл. 27, б. „в“. На 20.04.2026 г. ищецът е изпратил нова финална покана за плащане с детайлно индивидуализиране на дължимите суми: наем за март 2026 г. (680 евро), наем за април 2026 г. (680 евро), фактура за електроенергия (40,69 евро) и фактура за топлинна енергия (69,35 евро), или общо 1 470,04 евро, с краен срок за издължаване до края на същия ден и задължение за опразване на имота до 25.04.2026 г.

Съгласно разпределената доказателствена тежест надлежното изпълнение на задълженията за заплащане на наемна цена следва да бъде установено от ответника, като същият в хода на настоящото производство не наведе твърдения за осъществени плащания, нито своевременно ангажира доказателства в тази насока, въпреки че още с доклада по делото му е указано, че не сочи доказателства за наличието на тези обстоятелства. Към датата на отправяне на уведомлението – 01.04.2026 г., се установява просрочието на задължението за заплащане на наемна цена за месец март 2026 г. При липсата на каквито и да било ангажирани доказателства за извършено плащане на наемната цена, съдът приема за безспорно доказано виновното неизпълнение на ответника, довело до надлежното прекратяване на договора за наем на основание чл. 27, б. „в“ от същия.

Възраженията на ответника за липса на получено уведомление и за неразумен еднодневен срок съдът намира за изцяло неоснователни. По силата на валидната договорна фикция съобщенията се считат за надлежно връчени на датата на тяхното 3 изпращане. Предоставеният срок за изпълнение не е бил един ден, тъй като още с първото уведомление от 01.04.2026 г. на наемателя е бил предоставен двуседмичен срок до 15.04.2026 г., който значително надхвърля уговорения в чл. 27, б. „в“ тридневен отлагателен срок, а поканата от 20.04.2026 г. представлява единствено допълнителна възможност за доброволно уреждане на отношенията.

Неоснователно е и възражението на ответника за неопределеност на задължението поради включването на неустойка. Месечната наемна цена е ясно и точно уговорена в чл. 5 от договора в размер на 680 евро и дължимостта й за месеците март и април 2026 г. е била изрично и самостоятелно посочена в поканите. Претенция за заплащане на неустойка не е предявена в настоящото исково производство, поради което спорът относно размера на неустойката е напълно ирелевантен за съществуването на просрочието по главното задължение за наем и за настъпването на последиците от неизпълнението.

Наред с това, дори да се приеме, че извънсъдебните електронни уведомления не са породили прекратителен ефект, договорът за наем би бил прекратен и с връчването на препис от исковата молба на ответника. Съгласно трайната и задължителна съдебна практика (Решение № 158 от 14.12.2009 г. на ВКС по т. д. № 185/2009 г., I т. о., Решение № 325 от 28.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 498/2009 г., IV г. о., Определение № 1060 от 06.03.2025 г. на ВКС по к. гр. д. № 3055/2024 г. и Определение № 2179 от 02.05.2024 г. на ВКС по к. гр. д. № 2472/2023 г.), исковата молба за опразване на нает имот съдържа в себе си недвусмислено волеизявление за прекратяване на наемното правоотношение и изпълнява функцията на писмено предизвестие. Връчването на преписа от исковата молба по настоящото дело покрива изцяло хипотезата на чл. 27, б.

Разпечатката съдържа 25 от 47 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/435308b3-de70-4fa5-9914-38862c324c79