Решение № 1501 от 16.06.2026, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 1501 гр. Бургас, 16.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LXIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ЛАЗАР К. ВАСИЛЕВ при участието на секретаря КАТЕРИНА В. ДИМИТРОВА като разгледа докладваното от ЛАЗАР К. ВАСИЛЕВ Гражданско дело № 20252120102512 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предмет на разглеждане е предявен от Й. В. С. с ЕГН **********, с адрес гр. С*** и Б. М. С. с ЕГН **********, с адрес с. К****, срещу А. И. П. с ЕГН **********, с адрес гр. С****, осъдителен иск с правно основание чл.

82, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищците сумата от 23 763,33 лв., която сума представлява пропуснатите ползи, причинени на ищците от неправилното изпълнение от стрА. на А. П. на договорното й задължение по Предварителен договор за продажба на недвижими имоти от 18.02.2016г., касаещо прехвърлянето на собствеността на МАГАЗИН и СКЛАД, със застроена площ от 48 кв.м. в УПИ I- **** в кв. 69 по плА. на гр.

Созопол.

По твърдения в исковата молба, на 18.02.2016г. Й. В. С. подписала с А.

И. П. и със съпруга й Т. А. П., предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, находящи се в град С***, а именно: МАГАЗИН и СКЛАД , със застроена площ от 48 кв.м. в УПИ I- **** в кв. 69 по плА. на гр. Созопол (Приложение 2).

С оглед нежеланието на Т. А. П. и на А. И. П. да изпълнят задължението си за прехвърляне на собствеността, ищцата им изпратила покА. за явяване на 26.08.2020г. от 10,00 часа в кантората на нотариус Н. Н., нотариус * от регистъра на НК и с район на действие - PC Бургас за нотариално прехвърляне на собствеността, ведно с всички необходими за тази цел оригинални документи, описани в чл. 6 от подписания межди тях предварителен договор.

ПокА.та съдържала и искане за изплащане на сумата в размер на 2450,40 лв. обезщетение за неизпълнението на задължението на ответниците да 1 прехвърлят правото на собственост върху имотите съгласно разпоредбата на раздел V-ти , чл. 7, ал. 2 от предварителния договор.

Сочи, че покА.та била получена лично от П. на 24.08.2020г., но въпреки това същите не се явили в предложения ден и час в нотариалната кантора. За това обстоятелство нотариус Н. съставил констативен протокол по реда на чл.

569, , т. 3 от ГПК. Ищцата образувала исково производство по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗС, което приключило с окончателен акт на съда, въз основа на който предварителният договор бил признат за окончателен и тя била обявена за собственик на имотите.

Ищцата твърди, че при завеждане на делото и с цел доказване на иска си се сдобила със скици на сградата и установила, че продаваният обект: склад всъщност е с предназначение хангар, депо, гараж, а не склад и съответно не е с търговско предназначение и с площ от 14 кв.м., а магазинът за който също сключила предварителен договор е с площ от 19 кв.м. Т.е. общата реална площ на продаваните й обекти не била 48 кв.м., а 33 кв.м., т.е. налице е разлика от 15 кв.м., която разлика се явява 50 % разлика от реално получената от нея квадратура и с различно предназначение на купувания от нея склад. Тези промени са били известни на продавачите още от 2007г., когато е била изменена кадастралната карта, но същите не са я уведомили за тези съществени различия за да прецени дали би желала да продължи действието на предварителния договор или да изменят продажната цена с оглед обстоятелството, че продавА.та площ се явява явно съществено различна от договореното от нея и с различно предназначение.

Ищцата излага, че за тези промени научила едва когато започнала с опитите си да й бъде прехвърлена собствеността, вече изцяло платена по нотариален ред, след справка с публично поддържаните от АГКК кадастрални и други специализирани карти. Ищцата установила, че имотите за които има предварителен договор са били пререгистрирани в Община Созопол като магазин и гараж, с квадратура от 19,00 и 14,00 кв.м., т.е. А. П. лично е входирала промените касаещи имотите, които й е продавала и е била наясно, че реалната площ е значително различна от описА.та в предварителния договор, като началният момент на това узнаване е не по - късно от 01.02.2013г., когато са били вписани възбрани от Райфайзен банк АД за имотите, т.е. напълно съзнателно А. П. е сключила предварителния договор знаейки и за променения статут на склада и за реалната площ на двата продавани обекта.

Междувременно къщата, където е разположен магазинът сменила два пъти собствеността си и ищцата подписала с Г. Х. Г., предварителен договор за покупко-продажба на собствените й вече обекти, които описала съгласно нотариалния акт и договорила цена от 810 евро на кв.м. С обща договорена цена от 38 880,00 евро. На 14.03.2025г. ищцата се сдобила с официални схеми на самостоятелните обекти и направила опит да инициира промяна на квадратурата по нотариален акт, но получила отказ, защото кадастралната карта е променена още през 2007г. и оттогава действителната площ на обектите е нанесена в АГКК.

2

Поради горното се наложило да подпишат анекс на 23.03.2025г., в който да отразят действителната площ по кадастралната карта и регистри на гр.

Созопол, с което продажната цена се променила на 26 730,00 евро, т.е. реално ищците загубили 12 150,00 евро, с левова равностойност от 23 763,33 лв., която сума представлява пропуснатите ползи, причинени им от неправилното изпълнение от стрА. на А. П. на договорното й задължение.

Поради изложеното предявяват настоящата си претенция, като уточняват, че ищецът Б. М. С. с ЕГН ********** е встъпил в брак с ищцата Й.

С. преди последната да бъде призната за собственик на имотите, а искът е предявен само срещу ответницата А. П., тъй като същата има сключен брачен договор със съпруга си, съгласно който само тя е била собственик на процесните недвижими имоти към датата на сключване на предварителния договор.

В срока по чл. 131 ГПК ответната стрА. депозира отговор на исковата молба. В същия се сочи, че предявената претенция е недопустима, както и неоснователна.

Ответната стрА. излага, че не е налице пряка и непосредствена връзка между каквито и да било нейни действия или бездействия, касаещи първия предварителен договор от 18.02.2016 г. Сочи, че нейното задължение но първия предварителен договор било да прехвърли собствеността върху имотите като цяло, за определена обща цена, която не е била обвързА. с цена на квадратен метър. Намира, че ищците се опитват да прехвърлят върху нея риска от тяхна вторична, спекулативна сделка, в която те самите са оценили имота на база площ, различна от тази, която е била релевантна за техния първоначален договор. Техните пропуснати ползи произтичат от собствената им преценка и договорни отношения с трето лице, а не от нейно неизпълнение по първоначалния договор. Отвеницата намира, че след постановяване на съдебното решение по иска по чл. 19, ал. 3 от ЗС, всяко нейно предполагаемо „неизпълнение“ е преодоляно и тя не носи отговорност за вреди, произтичащи от същото задължение, което вече е изпълнено по съдебен ред.

Отделно излага, че твърденията за пропуснати ползи на са доказани от ищците по смисъла на Тълкувателно решение № 3/12.12.2012 г. по тълк. дело № 3/2012 г. на ОСГТК на ВКС. Намира, че така заявените пропуснати ползи са изцяло хипотетични и спекулативни. Счита, че липсват обективни факти, които да доказват сигурно, че ищците са можели да реализират по-висока цена за имот с действителна площ 33 кв.м. и предназначение „магазин“ и „гараж“.

Отделно от горното сочи, че тя не носи и вина за пропуснатите полза на ищците. В тази връзка излага, че тя е продала имота съгласно нейния нотариален акт от 2005 г., в който той е описан с определената площ.

Кадастралната карта и кадастралните регистри, които определят настоящите площи и предназначения, са одобрени със Заповед РД-18-60/04.10.2007 г. на АГКК. Намира, че това е обективно обстоятелство, настъпило много преди сключването па предварителния договор през 2016 г. и не е резултат от нейно неправомерно действие или бездействие, нито пък от нейна вина.

Излага, че ищцата е имала многократни възможности и задължение да 3 извърши надлежна проверка на имота, както преди сключването на първия предварителен договор, така и преди подаването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, а и преди сключването на втория предварителен договор с Г..

Поради това намира, че твърдението на ищцата, че е научила за разлика в квадратурата едва при продажбата на имота, е несъстоятелно.

Ответната стрА. оспорва автентичността и правната действителност на Предварителен договор за покупко-продажба от 07.03.2025 г., сключен между ищците и Г. Х. Г., както и на Анекс 1 от 23.03.2025 г. към него. Заявява, че тези документи са съставени привидно и изцяло за целите на настоящото съдебно производство, с единствената цел ищците да се домогнат по недобросъвестен начин до неоснователно увеличаване на своята имуществена маса за моя сметка.

Съдът като взе предвид събрания и приобщен по дело доказателствен материал – в съвкупност и поотделно, на основание чл. 12 и чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от фактическа стрА. следното:

От представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 07.03.2025г. е видно, че Й. В. С. и Б. М. С. като продавачи са сключили договор с Г. Х. Г. като купувач, съгласно който продавачите се задължават да продадат, а КУПУВАЧЪТ да закупи недвижими имоти, както следва: МАГАЗИН и СКЛАД със застроена площ от общо 48 кв.м., построени в УПИ **** в кв. 69 по плА. на гр. Созопол, а по документ за собственост магазин на площ от 27 кв.м. и гараж (складово помещение) на площ от 21 кв.м, долепени до съществуващата триетажна жилищна сграда от северозападната й стрА., построени в северозападната част на общински имот с пл.№ ****, част от УПИ I-общ за индивидуално жилищно строителство и магазини, кв. 69 по плА. на гр. Созопол, урегулиран на площ от 60 кв.м., при граници на имота: изток - общ. място и улица, запад - улица, север - УПИ XIX - общ и юг- имот с пл. № 1177 - общ, заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху терена, на който са построени тези сгради.

В договора е посочено, че имотът е описан и по представен от продавача Б. М. С. документ за собственост, а именно: РЕШЕНИЕ № 50006 от 13.11.2024 г. на Върховен касационен съд, Четвърто гражданско отделение по гр. д. № 1882/2022 г., вписано в Служба по вписванията - гр. Бургас под акт № 238, том 11, вх. рег. № 22097 от 23.12.2024 г.

В т.1.2. от договора страните са се споразумели, че продавачът се задължава да прехвърли на купувача чрез договор за покупко-продажба в нотариална форма собствеността върху горепосочените недвижими имоти срещу продажна цена от 810,00 (осемстотин и десет) евро за квадратен метър действителна площ, измерена съвместно от страните.

Представен е и Анекс 1 към предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот от 07.03.2025 г., сключен на 23.03.2025г. Видно от същия, след съвместно измерване на действителната площ на продаваните недвижими имоти, се е установило, че същата съответства на такава, съгласно 4 скици и описание от Кадастралната карта и кадастралните регистри, а именно Сграда с идентификатор ************ е с площ от 19 кв.м., а сграда с идентификатор ************ е с площ от 14 кв.м. Съобразно общата площ от 33 кв.м. страните са се договорили, че общата продажна цена за двата имота е 52 315,27 лв.

По делото е приложен предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 18.02.2016г., сключен между А. И. П. и Т. А. П., като продавачи и Й. В. М., като купувач. Съгласно договора, страните са се уговорили да сключат окончателен договор, по силата на който продавачите да прехвърлят собствеността на недвижим имот, ноходящ се в гр. С***, представляващ магазин и склад със застроена площ от 48 кв.м. в УПИ I-**** в кв. 69 по плА. на гр. Созопол. В договора е посочено, че купувачът се легитимира като собственик на имота с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 12.05.2005г.

Представени са скици на процесните недвижими имоти, издадени на 28.10.2020г., видно от които същите са с площ от 14 кв.м. за сградата хангар, депо, гараж и 19 кв.м. за сградата за търговия.