Решение № 14326 от 24.08.2023, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ ***26 гр. София, 24.08.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ИВЕТА В. ИВАНОВА при участието на секретаря ДИАНА АЛ. ИВАНОВА като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело № 20221110158256 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е от [фирма], с ЕИК: [ЕИК], със седалище и адрес на управление: [адрес] против останалите етажни собственици от сграда в режим на етажна собственост с административен адрес: [адрес], иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решенията, взети от Общото събрание на етажните собственици от сградата в режим на ЕС на 27 септември 2022 г.

Ищцовото дружество [фирма] твърди, че е регистрирано като лечебно заведение „м.ц.“ с предмет на дейност: осъществяване на извънболнична медицинска помощ и вписано в регистъра на ИА „М.н.“. Посочва, че по силата на договор за покупко-продажба от 10.08.2017 г. в качеството си на купувач е придобило собствеността върху недвижим имот, представляващ апартамент № 2, находящ се на етаж 1 с площ от 43,79 кв.м., заедно с прилежащите му 1,11 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 6,82 кв. м. и прилежащите му 136,78/674 идеални части от урегулирания поземлен имот, в който е построена сградата, представляващ УПИ IX-[№] от кв. 125 по плана на гр. София, местност „Л. III-та част“ с административен адрес: [адрес]. Посочва се, че към този момент жилищната сграда била изградена в степен на завършеност „груб строеж“, както и, че идеалните части от УПИ, принадлежащи към апартамента впоследствие били обособени, а реалното им ползване определено от учредителите на правото на строеж като дворна тераса, прилежаща към ап. № 2. Изяснява се, че въз основа на заповед на главния архитект на район „Л.“ от 02.11.2017 г. било допуснато изменение в одобрения инвестиционен проект, 1 изразяващо се в промяна в предназначението на притежавания от ищеца апартамент в Амбулатория за първична медицинска помощ – групова практика за специализирана медицинска помощ – неврология. Строежът бил въведен в експлоатация съгласно удостоверение от 25.11.2019 г., издадено от главния архитект на С.о., като имотът, собственост на ищцовото дружество бил кадастрално отразен като имот с идентификатор *****.***.[№].5.2 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-739/21.11.2017 г. на изп. директор на АГКК, с предназначение – за здравни и социални услуги. Ищецът посочва, че на 27.09.2022 г. било проведено общо събрание на етажните собственици в сградата в режим на етажна собственост с адрес: [адрес]. За свикването на последното не е имало обявена по установения ред писмена покана, поради което и с оглед отсъствието на управителя му от страната, на събранието не е присъствал представител на [фирма]. Излага се, че в хода на същото били взети следните решения: 1). забрана за преминаване и изчакване на външни лица (пациенти) на М.ц. през централното фоайе и вход на сградата, които следва да преминават през самостоятелно обособения вход за достъп до амбулаторията; 2). премахване от собственика на МЦ на рекламната табела от оградата в срок до 27.10.2022 г.;

3). премахване от собственика на МЦ на всички знаци и указателни табели, касаещи амбулаторията, от фасадата на сградата в срок до 27.10.2022 г.; 4). премахване от собственика на МЦ на инструкцията от таблото с пощенски кутии и звънци на централния вход на сградата, ползван от живущите в срок до 27.10.2022 г.; 5). възстановяване на предишното състояние на сградата във връзка с изпълнение на решенията по т. 2, т. 3 и т. 4.

С исковата молба [фирма], в качеството си на собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост, оспорва така взетите решения, намирайки същите за незаконосъобразни. Конкретно посочва, че общото събрание е свикано и проведено в нарушение на установените правила – същото е свикано и проведено при липсата на писмено искане от собственици, притежаващи повече от 20 % идеални части от общите части на сградата, които също не са надлежно посочени; върху поканата за свикване на ОС не са отбелязани датата и часът на поставянето и на видно и общодостъпно място на вода на сградата и не е ставен протокол за това; описаният в поканата дневен ред е формулиран общо по начин, при който липсва яснота относно конкретните въпроси, касаещи ползването на общите части, които ще бъдат обсъждани; протоколът е изготвен от лице, което не било надлежно предложено за протоколчик на събранието, при липсата на яснота за размера на кворума; последният не отговаря на изискванията на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС откъм съдържание, тъй като не е отбелязано кои собственици присъстват лично и кои са представлявани. Наред с това, взетите решения не съответстват на предварително обявения дневен ред – „Организация и начин на ползване на общите части на сградата – ЕС“, което е лишило ищцовото дружество от възможността да изрази своето мнение във връзка с обсъжданите въпроси. Посочва се, че с оспорените от ищеца решения, взети от Общото събрание последното е превишило правомощията си и се е произнесло по въпроси, отнасящи се до ползването и функционирането на недвижимия имот, собственост на М.ц., не са съобразени с неговия статут на лечебно заведение за извънболнична медицинска помощ. Ищецът твърди, че входът на имота му в процесната сграда е един и достъпът до същия се 2 осъществява през централния вход на сградата, а преминаването през дворното място е невъзможно. Посочва, че поставените от дружеството табели са информационни и нямат рекламна цел. Счита, че така взетите решения накърняват правото му на собственост върху притежавания самостоятелен обект. Посочва, че за същите е узнал с получаването на изпратеното от управителя на ЕС писмо с прикачени файлове - протокола и поканата, на електронната си поща на 10.10.2022 г. С тези съображения ищецът обосновава правния си интерес от търсената защита, отправяйки искане за уважаване на предявения иск и за отмяна на така взетите решения от ОС на ЕС на 27.09.2022 г. като незаконосъобразни. Претендира присъждане на разноски.

В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответната страна – останалите етажни собственици от сграда в режим на ЕС с административен адрес: [адрес], представлявана от управителя Н. Й. К., чрез пълномощника си адв. Й. Г., намира исковата претенция за изцяло неоснователна. Не оспорва, че ищцовото дружество е собственик на самостоятелен обект в процесната жилищна сграда в [адрес], а именно на апартамент № 2, находящ се на етаж № 1, кота 0, както и, че предназначението му, след допуснато изменение на инвестиционния проект, е амбулатория за първична медицинска помощ – групова практика за специализирана медицинска помощ – неврология. Не оспорва, че на 27.09.2022 г. е било проведено общо събрание на ЕС, на което са присъствали всички собственици на самостоятелни обекти в сградата, с изключение на представител на ищцовото дружество.

Твърди, че решенията са взети в съответствие със закона при стриктно съблюдаване на процедурните правила, регламентирани в ЗУЕС, с нужния кворум при надлежно свикано Общо събрание. Конкретно се въвежда довод, че на 15.09.2022 г. в 09:00 часа на видно и общодостъпно място – на входната врата на сградата и на масичката във фоайето на същата била поставена покана за свикване на ОС на 27.09.2022 г., която съдържала всички изискуеми реквизити. За провеждането му било направено писмено искане от 14.09.2022 г. от собствениците в етажната собственост, притежаващи повече от 20 % идеални части от общите части на сградата. Посочва се, че за поставянето на поканата бил съставен нарочен протокол. В отговора се оспорва твърдението на ищеца, че не е бил уведомен за насроченото ОС, тъй като преди провеждането му е водена електронна кореспонденция за това. До дружеството е изпратена покана и на електронната поща на 15.09.2022 г., а представител на М.ц. е бил уведомен и по телефона. Оспорва взетите решения да касаят индивидуалната собственост на ищеца, тъй като са свързани с въпроси относно ползването на общите части на сградата, поради което същите са в рамките на компетентността на ОС. Заявява, че обектът на ищеца – м.ц. извършва стопанска дейност, при което приложение по отношение на помещаването му в сградата в режим на ЕС, съответно при промяна в предназначението му, следва да намерят разпоредбите на чл. 38, ал. 2 и ал. 3 ЗУТ, които в случая не са спазени. Ответната страна поддържа, че на обекта – собственост на [фирма], са налице два входа, в т.ч. откъм двора. За поставянето от ищеца на процесните табели и указателни знаци не е взето решение на ОС на ЕС. Заявява, че имотът, собственост на ищеца, не се използва по предназначение, а статутът му е променен без решение на Общото събрание. С тези доводи останалите етажни собственици от процесната сграда отправят искане за отхвърляне 3 на исковата претенция като неоснователна, доколкото оспорените решения, взети на процесното общо събрание са законосъобразни. Претендират разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на Общото събрание на ЕС, а съгласно ал. 2 от същата разпоредба, молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.

По своята правна същност исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са конститутивни и имат за свой предмет упражняване на потестативното материално право на собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС за отмяна на незаконосъобразно решение на общо събрание на етажни собственици.

Съгласно разпоредбата на чл. 9 ЗУЕС една от формите на управление на етажната собственост е общото събрание, при която органи на управление са Общото събрание и управителния съвет (управител), а съгласно чл. 11 и чл. 17, ал. 2 ЗУЕС, при упражняване на законовите си правомощия Общото събрание, в която участват собствениците/ползватели на самостоятелни обекти, приема решения.

Решенията на Общото събрание на сграда в режим на етажна са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на една обща цел. Последните се вземат по специално законовоустановена процедура, регламентираща начина на свикване на ОС, състав, представителна власт, гласуване, предметна компетентност, като спазването на тези правила е основание за действителността на решението – в т. см. Решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр. дело № 657/2012 г., I г. о., ГК на ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК.

Следователно се касае за решения, обективиращи успоредните волеизявления на мнозинството от присъстващите на събранието етажни собственици, насочени към постигане на определена цел. След влизането им в сила решенията на етажните собственици са задължителни за всички етажни собственици, включително за тези които са гласували против, както и за неучаствалите във вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели. Същевременно задължителността им отпада за лицата, които вече не са етажни собственици или обитатели, дори да са гласували за тях.

Характера на решенията на етажната собственост обуславя и особения ред за проверка на законосъобразността им, определен от правилата в ЗС и ЗУЕС, като контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен. Последният се инициира от ограничен кръг активно процесуално легитимирани лица - собствениците на обекти от етажната собственост – арг. чл. 40, ал. 1 ЗУЕС и в рамките на преклузивен по характера си срок за предявяване на иска, който тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.

4

С оглед специфичния характер на решенията на ОС, правомощията на съда в производство по реда на чл. 40 ЗУЕС и предмета на проверка също са изчерпателно посочени, доколкото отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми, като съдът с решението си, не може да замести решението на общото събрание на етажните собственици.