Решение № 3665 от 01.06.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3665 гр. София, 01.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Петър Люб. Сантиров

Членове:

Ивета Антонова

Дамян Ив. Христов при участието на секретаря Елеонора Анг. Георгиева като разгледа докладваното от Ивета Антонова Въззивно гражданско дело № 20251100506588 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 – 273 ГПК.

Образувано е по подадена от “ИЛЮЖЪН УЪРЛД“ЕООД въззивна жалба срещу решение № 1910/06.02.2025г. постановено по гр.д. № 54425/2023г. по описа на Софийски районен съд, ГО, 66 състав, в частта, с което е осъден да заплати на „КОСТАС ДАНИИЛ ЕСТЕЙТС“АД, както следва:

-на основание чл. 232 ал. 2 предл. 1 ЗЗД, сумата от 3042 лв. с ДДС, представляващо обезщетение по чл. 6.1.2. от сключения между страните договор за наем;

-на основание чл. 232 ал.2 пр.2-ро вр. чл. 79 ЗЗД, вр. сумата от 433,14 лв. с ДДС, представляваща режийни разноски за месец януари 2023г. и сумата от 357,41 лв с ДДС, представляваща режийни разноски за месец февруари 2023г.;

-на основание чл. 79 вр с чл. чл. 4.2.3 от договора, сумата от 229.20 лв. с ДДС, представляваща извършени ремонти дейности по процесния недвижим имот, както и разноски по делото.

Във въззивната жалба се навеждат доводи за порочни процесуални действия от страна на първоинстанционният съд изразяващи се в неприемане и неуважаване на направеното своевременно възражение за прихващане, както и разглеждане на делото в нарушение на разпоредбата на чл.142 ал.2 от ГПК, превратно тълкуване и прилагане на закона и неправилни и необосновани изводи. Моли решението в обжалваната му част да бъде отменено и постановено друго, с което исковете се отхвърлят изцяло.

В срок по чл.263 ал.1 от ГПК не е постъпил отговор на въззивната жалба от насрещната по нея страна – „КОСТАС ДАНИИЛ ЕСТЕЙТС“АД.

1

Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

С оглед разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивната инстанция дължи проверка за валидността на решението, за неговата допустимост, в обжалваната част, а за правилността му единствено на въведените в жалбата основания.

При изпълнение правомощията си по чл. 269 ГПК настоящият въззивен състав намира обжалваното решение за валидно и допустимо.

Досежно правилността обжалваното решение съдът намира следното:

Първоинстанционният съд е сезиран с предявени от “ИЛЮЖЪН УЪРЛД“ЕООД срещу „КОСТАС ДАНИИЛ ЕСТЕЙТС“АД осъдителни искове:

-с правно основание чл. чл. 232 ал.2 пр.2-ро вр. чл. 79 ЗЗД, вр. сумата от 433,14 лв. с ДДС, представляваща режийни разноски за месец януари 2023г. и сумата от 357,41 лв с ДДС, представляваща режийни разноски за месец февруари 2023г.

-с правно основание чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД за сумите 628,20 лв. и 40,00 лв . обезщетение за причинени вреди в имота, предмет на договора за наем;

-с правно основание чл.233 ал.1 изр.1 от ЗЗД за сумата от 432,00 лв.- разходи за почистване на имота, предмет на прекратения договор за наем;

-с правно основание чл. 232 ал. 2 предл. 1 ЗЗД, сумата от 3042 лв. с ДДС, представляващо обезщетение по чл. 6.1.2. от сключения между страните договор за наем.

- с правно основание чл.86 ал.1 от ЗЗД за сумата от 286,13 лв.- обезщетение за забавено изпълнение върху главницата от 3042,00 лв. и за периода 01.03.2023г. -04.10.2023г.,., като необжалвано от страните, е влязло в законна сила.

Решението в отхвърлителната му част – по исковете с правно основание чл.233 ал.1 изр.1 от ЗЗД за сумата от 432,00 лв., с правно основание чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД за сумата над 229,00 лв. до пълния предявен размер, като необжалвано от страните, е влязло в законна сила.

Съгласно цитираната разпоредба на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася по правилността на фактическите и правни констатации само въз основа на въведените във въззивната жалба оплаквания, съответно проверява законосъобразността само на посочените процесуални действия и обосноваността само на посочените фактически констатации на първоинстанционния съд, а относно правилността на първоинстанционното решение той е обвързан от посочените в жалбата пороци.

По конкретно наведените във въззивната жалба оплаквания, които определят предмета на проверка от въззивния съд, настоящият състав на съда намира следното:

Договорът за наем е консенсуален, двустранен, възмезден, комутативен и неформален договор, като при неговото сключване се пораждат правните последици, към които са насочени насрещните волеизявления на страните. Предав.ането на вещта, предмет на договора и заплащането на уговореното наемно възнаграждение, не се включва в неговия фактически състав, а е изпълнение на породените от него договорни задължения.

Наемодателят следва да е изпълнил договорното си задължение да предаде на наемателя вещта, предмет на наемния договор и да е осигурил свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок, след което за наемателя се пораждат следните правни задължения: да заплати уговореното наемно възнаграждение, да пази вещта, като я използва съгласно обичайното или уговореното предназначение, да заплаща всички уговорени разходи, свързани с ползването и поддържането на вещта, както и да я върне в добро състояние след изтичане на уговорения срок на 2 ползване, респективно прекратяване на договора за наем.

С оглед правомощията на въззивната инстанция и предвид цитираната разпоредба на чл.

269 изр. 2 ГПК, спорните въпроси пред настоящата съдебна инстанция са: по какъв начин е прекратен договора за наем – по взаимно съгласие или едностранно изявление на наемателя без спазване на уговорения срок на предизвестие за прекратяването му в писмения договор за наем; в какво състояние е предаден имота от наемателя на наемодателя след прекратяване на договора – съобразно уговореното и отговарящо на изискванията за добро състояние или са нанесени вреди, за които наемодателят е извършил ремонт на съответна стойност; ответникът дължи ли режийните разноски от наемодателя ответник за м.01 и м.02.2023г. в претендирания размер или същите следва да се считат погасени чрез прихващане със съществуващо в полза на наемодателя вземане за платен депозит.

В този смисъл не е спорно между страните, респективно извън предмета на въззивното производство, е следната фактическа обстановка по делото, /част от фактите обявени и за безспорни и ненуждаещи се от доказване в отношенията между страните по реда на чл.146 ал.1 т.34 от ГПК с доклада на първоинстанционният съд/: между страните е възикнало наемно правоотношение въз основа на сключен писмен договор за наем от 20.09.2022г. и със съдържание в цитирания писмен документ – л.20-25 от делото на СРС, двустранно подписан от представляващите двете дружества с неоспорена и неустановено автентичност; считано от датата на сключване на договора ищецът – наемодател е предал веща за ползване на ответника – наемател; след сключване на договора за наем наемателят е изпълнил задължението си по чл.2.3 от договора за наем, като е платил в полза на наемодателя депозит в размер на 1300 евро /чл.5.6 от договора, който има и характер на разписка за получения от наемодателя депозит/; на 01.03.2023г. наемателят е предал фактическата власт на имота /жилищен апартамент/, предмет на договора за наем и наемното правоотношение между страните е прекратено; за периода 01.01.2023г. – 28.02.2023г. за имота, предмет на процесния договор за наем за консумативите – ток, вода, отопление и такса към ЕС възлизат на общата сума от 790,55 лв. и за които суми издадени и фактури от доставчиците на комунални услуги и която сума не е заплатена от наемателя при напускане и предаване фактическата власт върху имота.

Страните спорят относно основанията и начина за прекратяване на договора, като ищецътнаемодател твърди, че договора е прекратен без предизвестие от страна на наемателя и в нарушение на клаузата по чл.6.1.2 от договора с фактическото напускане на имота, като наемателят твърди, че е налице хипотезата по чл.6.1 от договора.

Видно от съдържанието на процесния срочен договор за наем /чл.6 /, страните са предвидили като възможност за прекратяването му: по взаимно съгласие, с двумесечно предизвестие от страна на наемателя; с едностранно писмено изявление без предизвествие от наемодателя – при неизпълнение на задълженията на наемателя по договора. Не е предвидена възможност нито за наемодателя, нито за наемателя за предсрочното му едностранно прекратяване без предизвестие /освен в случая на виновно неизпълнение на задълженията на наемателя, но такава реципрочна възможност не е предвидена за наемателя/. При срочните договори за наем, какъвто е процесния договор – чл.3 от същия, ЗЗД не предвижда изрична възможност такъв договор да бъде прекратен въз основа на едностранно изявление от наемателя или наемодателя подобно на правилото в чл. 238 ЗЗД по отношение на договор за наем без определен срок, което правилно е диспозитивно. В случая именно поради диспозитивността на разпоредбата /по аргумент на противното/, така и с оглед свободата на договаряне, страните са постигнали съгласие си да не могат да прекратят действието на договора за наем едностранно и предсрочно. Следователно както е застъпено в практика на ВКС - Решение № 67 от 28.01.2002 г. по гр. д. № 968/2001 г., V гр. о. на ВКС; Решение № 15 от 08.09.2010 г. по т. д. № 395 от 2009 г. на ВКС на РБ, ТК, ІІ ТО и др., срочният договор за наем може да бъде прекратен с предизвестие, преди изтичане на уговорения срок, само ако тази възможност е изрично уговорена между страните, а в случая такава не е уговорена. Страните в чл.6.1.2 обаче допускат прекратяване на договора за наем едностранно от наемателя без предизвестие, но с отговорността същия да заплати обезщетение за неспазения срок на предизвестието – 2 месечни наема.

Страните не спорят и че именно от 01.03.2023г., когато наемателят е предал ключовете на 3 апартамента и фактическата власт на наемодателя, наемното правоотношение е прекратено.

Както правилно е разпределил доказателствената тежест в доклада си по делото, първоинстанционният съд изрично е указал на ищеца, че носи доказателствената тежест да установи хипотезата по чл.6.1.2 от договора за наем, за да възникне в неговата правна сфера вземане за обезщетение в размер на двумесечния наем. Липсата на каквито и да са изявления между страните и от страна на наемодателя би бил индициращ факт, че е налице твърдяната хипотеза. В случая обаче ответникът е провел насрещно доказване, във връзка с наведените възражения и оспорванията, заявени в отговора на исковата молба и което разколебава доказателствената логика на липсата /неангажирани/ на доказателства за изрично изявление от страна на наемателя отправено по реда на чл.6.1.2 изр.1 от договора, а именно: на л.64 от делото на СРС е представен хартиен носител на електронно писмо, изплатено от ответника до ищеца на 28.02.2023г.

За доказване на електронни изявления се прилага Законът за електронния документ и електронните удостоверителни услуги- ЗЕДЕУУ, като изявленията, направени чрез електронна поща, се записват със съгласието на другата страна и имат доказателствена сила за установяване на обстоятелствата относно които са направени. Електронното изявление се приема за подписано при условията на чл. 13 ал. 1 от ЗЕДЕУУ и се счита всяка електронна информация, добавена или логически свързана с електронното изявление за установяване на неговото авторство. Законът придава значение на подписан документ само на този електронен документ, към който е добавен квалифициран електронен подпис /чл. 13 ал. 3 ЗЕДЕУУ/, но също така допуска страните да се съгласят в отношенията помежду си да придадат на обикновения електронен подпис стойността на саморъчен /чл. 13 ал. 4 ЗЕДЕУУ /.Когато посочените предпоставки са налице, създаден е подписан електронен документ. Неговата доказателствена сила е такава, каквато законът признава- чл. 180 ГПК . Възпроизвеждането на електронния документ върху хартиен носител не променя характеристиките му. Съгласно чл. 184 ал. 1 изр. 1 ГПК , той се представя по делото именно върху такъв носител, като препис, заверен от страната. Ако другата страна не поиска представянето на документа и на електронен носител, преписът е годно и достатъчно доказателство за авторството на изявлението и неговото съдържание в. т.см. решение № 70 от 19.02.2014 г. на ВКС по гр. д. № 868/2012 г., IV г. о., ГК.,а ако изявлението съдържа признание на неблагоприятни за автора обстоятелства, това увеличава доказателствената му стойност.