Решение № 209 от 14.03.2024, Районен съд - Горна Оряховица

РЕШЕНИЕ

№ 209 гр. Г.О., 14.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – Г.О., X СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Илина В. Джукова при участието на секретаря Емануела Пл. Бангеева като разгледа докладваното от Илина В. Джукова Гражданско дело № 20234120102047 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Ищецът “Тива” ООД твърди, че Н. Н. П. и Р.Х.П. били признати за собственици на четири недвижими имота в землището на с.Л., както следва: поземлен имот *** в местността „***“ с площ от 19 589 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива, трета категория при неполивни условия; номер по предходен план ***; поземлен имот *** в местността „***“ с площ от 10 402 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива, трета категория при неполивни условия; номер по предходен план ***; поземлен имот *** в местността „***“ с площ от 5 999 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива, трета категория при неполивни условия; номер по предходен план *** и поземлен имот *** в местността „***“ с площ от 7 101 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива, трета категория при неполивни условия; номер по предходен план ***.

Твърди, че след смъртта им имотите били придобити от ответника Н. Н. П. и Р. Н.а П.а при равни права. Твърди, че на 28.12.2017 г. Н. Н. П. отдал земеделските земи под наем на ответника Частна земеделска кооперация „Шипа“ (по-долу ЧЗК „Шипа“) за срок от три години – до приключване на стопанската 2020/2021 г. Твърди, че на 02.07.2020 г. между ответниците било сключено допълнително споразумение, съгласно което договорът се сключвал за осем години, считано от стопанската 2018/2019 г., а на 13.10.2022 г. – второ допълнително споразумение, което предвиждало, че договорът се сключвал за срок от 10 стопански години, считано от стопанската 2018/2019 1 г. Твърди, че на 17.05.2023 г. ответникът Н. Н. П. и Р. Н.а П.а продали земеделските земи на ищеца. Посочва, че сключил с „Тива I“ ЕООД договор за аренда на същите земи, както и че на това дружество и на ответната кооперация е отказано участие в масиви за ползване на земеделски земи.

Моли за постановяване на решение, с което да бъде прогласена частичната нищожност на договора за наем поради противоречие на сключените между ответниците допълнителни споразумения към него със закона, да бъде разпоредено частично заличаване на вписването на договора в Служба по вписванията при Районен съд – Г.О. съобразно постановената частична нищожност и да бъдат присъдени сторените в производството разноски.

Ответникът ЧЗК „Шипа“ признава сключването на договор за наем и допълнителни споразумения с твърдяното от ищеца съдържание, като твърди, че същите са надлежно вписани и ги счита за противопоставими на ищеца. По тази причина счита, че спрямо ищеца са приложими уговорките между ответниците и той не може да се позовава на непротивопоставимост на същите спрямо него. Оспорва ищецът да е станал собственик на имотите.

Моли за отхвърляне на иска.

В отговора на исковата молба ответникът Н. Н. П. признава всички твърдяни от ищеца факти, но възразява, че договорът и двете споразумения са подписани от негово име от лице без представителна власт. В допълнителна молба уточнява, че не поддържа тези възражения и изцяло признава иска на „Тива“ ООД. Моли за приложение на чл.78, ал.2 ГПК спрямо него при произнасяне по разноските.

Съдът, след съобразяване на твърденията на страните и преценка на събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е отрицателен установителен иск с правно основание чл.124, ал.1, предл.3 ГПК, вр. чл.26, ал.4, вр. чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД и чл.229, ал.3, вр. ал.2 ЗЗД – за установяване на частична нищожност на договор поради противоречие със закона. Неговата основателност е предпоставена от установяване от страна на ищеца, че е закупил процесните имоти през 2023 г. и че между ответниците е сключен договор за наем от 28.12.2017 г. и допълнителни споразумения от 02.07.2020 г. и 13.10.2022 г., по силата на които имотите били отдадени под наем за срок от 10 години, считано от стопанската 2018/2019 г.

Съгласно нотариален акт за собственост на недвижими имоти № 15, том XIII, н.дело № *** г. на Нотариус при Районен съд – Г.О. Н. Н. П. и Р.Х.П.а били признати за собственици по наследство от Н. П. Х. и след възстановяване на правото на собственост съгласно влязло в сила решение на Поземлена комисия – С., на земеделски земи в землището на с.Л., както следва: нива в местността „***“, с площ от 19,589 дка, от които 18,217 дка трета категория и 1,371 дка пета категория, представляваща имот 33016 по плана за земеразделяне; нива в местността „***“, с площ от 10,402 дка, трета 2 категория, представляваща имот *** по плана за земеразделяне; нива в местността „***“, с площ от 6,000 дка, трета категория, представляваща имот *** по плана за земеразделяне и нива в местността „***“, с площ от 7,100 дка, трета категория, представляваща имот *** по плана за земеразделяне. Видно от представеното удостоверение за наследници Р.Х.П.а (преживяла съпруга на общия наследодател Н. П. Х.) починала на 05.11.1996 г. и била наследена само от сина си Н. Н. П.. Със смъртта й и по силата на наследственото правоприемство от баща си Н. П. Х. и от майка си, Н. Н. П. станал собственик на четирите имота. Той починал на 12.03.2013 г. и бил наследен от двете си деца Р. Н.а П.а и ответника Н. Н. П., които съгласно чл.5, ал.1 ЗН придобили имотите поравно – по ½ идеална част за всеки от тях.

Видно от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 340, том II, рег.№ *** г., акт № *** г. на Нотариус № ***-НК с район на действие Районен съд – Г.О., вписан в Служба по вписванията при Районен съд – Г.О. с вх.рег.№ *** г., акт № 84, том VI, дело № *** г., двамата продали на ищеца четирите имота, които съгласно влязлата в сила кадастрална карта за населеното място, към момента на продажбата и понастоящем (видно от представените скици от СГКК-В.Т.) представляват съответно поземлен имот *** в местността „***“ с площ от 19 589 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива, трета категори, номер по предходен план ***; поземлен имот *** в местността „***“ с площ от 10 402 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива, трета категория, номер по предходен план ***; поземлен имот *** в местността „***“ с площ от 5 999 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива, трета категория, номер по предходен план *** и поземлен имот *** в местността „***“ с площ от 7 101 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива, трета категория, номер по предходен план ***. Така на 17.05.2023 г. ищецът е станал собственик на процесните имоти. Не се твърди, а и представените справки от Служба по вписванията при Районен съд – Г.О. не установяват той да се е разпоредил с правото на собственост след това. С оглед изложеното, първата от посочените по-горе предпоставки е налице, а възражението на ответника ЧЗК „Шипа“ за противното, е неоснователно.

Страните не спорят, а и писмените доказателства – договор за наем на земеделски земи, нотариално заверен под общ рег.№ *** г. на Нотариус № ***-НК с район на действие Районен съд – Г.О., допълнително споразумение, нотариално заверен под общ рег.№ *** г. на Нотариус № ***-НК с район на действие Районен съд – Г.О. и допълнително споразумение, нотариално заверен под общ рег.№ *** г. на Нотариус № ***-НК с район на действие Районен съд – Г.О., и трите надлежно вписани в Служба по вписванията при Районен съд – Г.О., установяват, че преди да се разпореди със своята ½ идеална част от имота, продавайки я на ищеца, ответникът Н. Н. П. отдал под наем на ответника ЧЗК „Шипа“ процесните недвижими имоти. Уговореният в 3 договора за наем срок бил три стопански години, считано от стопанската 2018/2019 г., или до 2020/2021 г. С първото допълнително споразумение срокът на договора бил изменен на осем стопански години, считано от стопанската 2018/2019 г., или до 2026/2027 г., а със второто – на десет стопански години, считано от стопанската 2018/2019 г., или до 2028/2029 г.

Сключването на договор за наем съставлява действие по управление на съсобствената вещ. Когато се касае за отдаване под наем на земеделска земя за срок по-дълъг от една година, той следва да се сключи от съсобственик или съсобственици, които притежават повече от повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот съгласно специалното правило на чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ. Тъй като тази норма не урежда максималната продължителност на договора, то приложение следва да намерят общите правила на чл.229 ЗЗД – продължителността на договора за наем не може да превишава десет години, а ако е сключен от лице, което има право единствено на обикновено управление на вещта – три години, като ако уговореният в договора срок превишава предвидените, той се намалява до тях. От тълкуването на тези норми във връзка една с друга следва извод, че сключването на договор за наем за срок, по-дълъг от три години, съставлява действие, приравнено на разпореждането, тъй като то води до лишаване на собственика от правомощието да ползва вещта си за твърде продължителен период от време и така ограничава правото на собственост (в същия смисъл Решение № 150/22.12.2016 по гр.д. № 1704/2015 г. на I Т.О. на ВКС). С оглед тези особености, договор за наем на съсобствена вещ за срок над три години до максималния срок от десет, може да бъде сключен само от всички съсобственици.

Така ответникът Н. Н. П., притежавайки само ½ идеална част от имотите, е разполагал с правото да ги отдаде под наем на ответника ЧЗК „Шипа“ само за срок до 3 години, за какъвто срок е сключен първоначалният договор. Изменението на срока с последващите допълнителни споразумения – съответно за осем и за десет години, е действие извън обикновеното управление, поради което извършването му само от този ответник противоречи на императивната норма на чл.229, ал.2 ЗЗД. Измененият по този начин договор в частта за срока е нищожен поради противоречие с посочената норма и съгласно чл.26, ал.4 ЗЗД и чл.229, ал.3 ЗЗД следва да се замени с повелителните правила на закона – чл.229, ал.2 ЗЗД, предвиждащ максималния срок на договора в разглежданата хипотеза – 3 години.

Действително, както договора за наем, така и допълнителните споразумения, с които той се изменя, са вписани. Тълкуването в отговора на исковата молба на ЧЗК „Шипа“, в смисъл, че създадената от чл.237, ал.1 ЗЗД противопоставимост на договора на ищеца означава, че той е обвързан с уговорения съгласно последното изменение срок – 10 години, не държи сметка за императивния характер на сроковете, уредени в чл.229 ЗЗД.

Противопоставимостта спрямо приобретателя на наетия имот може да възникне при действително правоотношение по договор за наем и не може да 4 санира неговата нищожност, в т.ч. и обсъдената вече частична нищожност поради противоречие със закона. Дори и да се приеме тезата на ответника, тя не отчита, че ищецът е частен правоприемник не само на сключилия договора съсобственик, но и на Р. Н.а П.а, която нито е сключила договора или анексите, нито се установява да ги е потвърдила изрично или с конклудентни действия. Спрямо нея и нейния частен правоприемник – ищеца, договорът се явява сключен от лице, което може да върши само действие по обикновено управление и има срок до три години. Няма основание и за приложение на правилото на чл.236, ал.1 ЗЗД, тъй като със сключването на договора за аренда с „Тива I” ЕООД, а и с предявяване на настоящия иск, ищецът явно се противопоставя на ползването на имотите от ответника ЧЗК „Шипа“.

Предвид всичко изложено, договорът за наем, изменен с двете допълнителни споразумения, противоречи на закона касателно срока над три години до уговорените с последното изменение десет години и искът за прогласяване на неговата частична нищожност е основателен и следва да бъде уважен на посоченото основание. Исканията да се приеме за установено, че срокът на договора се явява заместен от повелителните правила на закона и да се приеме за установено, че договорът е прекратен на 01.10.2021 г. не съставляват отделни искове, тъй като посоченият резултат следва именно от уважаване на иска за прогласяване на нищожността. Няма предвидено в закон основание за разпореждане на „частично заличаване“ на вписването на договора в Служба по вписванията при Районен съд – Г.О., а извън изрично предвидените хипотези, вписвания, отбелязвания и заличавания не се допускат (чл.2 ПВп).