Решение № 37 от 28.01.2025, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 37 гр. Пловдив, 28.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XIX СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Галя Г. Костадинова при участието на секретаря Боряна Д. Козова като разгледа докладваното от Галя Г. Костадинова Търговско дело № 20235300900510 по описа за 2023 година

Предявен е иск по чл.233 ал.1 от ЗЗД и възражение за прихващане по чл.55 ал.1 от ЗЗД.

Ищецът „ПРОФИЦИО“ ЕООД ЕИК 201932408 гр. Пловдив иска осъждане на ответника „МЕРКАРИ – БЪЛГАРИЯ“ ООД ЕИК 201297033 гр. Пловдив, обявен в несъстоятелност в хода на процеса, да плати сумата от 28 587лв., представляваща стойност на извършените от ищеца – наемодател работи по отстраняване на вредите, причинени от ответника – наемател по време на ползване на отдадения под наем с договор от 18.06.2020г. недвижим имот Складова база с идентификатор *** по плана на Южна индустриална зона ****, ведно със законна лихва върху главницата от сезиране на съда на 24.08.2023г. до изплащане на сумата.

Твърди, че на 18.06.2020г. страните са сключили писмен договор, с който е отдал под наем на ответника Складова база с идентификатор *** по плана на Южна индустриална зона ****, със срок от три години, считано от реалното предаване, което е станало с протокол на 04.08.2020г. Имотът представлява новопостроена сграда и при предаването му на ответника е нов във всичките си части. Срокът за ползване на имота е изтекъл на 10.07.2023г.

На 22.06.2023г. ищецът връчил на ответника чрез ЧСИ Христо Стоянкин 1 покана – уведомление, че следва да върне на 10.07.2023г. имота в състоянието, в което го е наел като за своя сметка демонтира движимите вещи, включително стелажите, и да ги предаде на П.А.

На 10.07.2023г. е съставен и подписан Констативен протокол с рег. № 2874, том първи, акт № 120 по описа на Нотариус с рег. № 616, в присъствието на управителите на двете дружества и на вещото лице Д. Ж. Д., при което са установени повреди в имота, изразяващи се в счупен панел на вратата на складово помещение към задния двор; заемане на цялото складово помещение със стелажи; 28 броя огънати стелажни елемента; прикрепяне на стълбата на стелажната система към втория етаж към пода с два броя анкерни болта; прикрепяне на осем стелажни елемента с анкерни болтове към преградната стена между складовото и работното помещение; повреден десети панел от запад на преградната стена между складово и работно помещение; огъната горна обшивка на тоалетната в складовото помещение; повредена обшивка около вратата и касата на вратата на преходната врата от склад към работно помещение; огънати четвърти и пети панел на западна врата от работно към складово помещение; увредени части на първи и втори панел на западна гаражна врата; много дупки в стените на стълбищното помещение, повреден кнауф и мазилка; дупки по стените на източен офис; шест крепежни елемента по стените на северен офис; шест крепежни елемента по стените на северозападен офис.

Ищецът е отремонтирал имота, за което е платил 1560лв. по ф. № 783 от 26.07.2023г. на „Е-Клийн Тийм 1“ ЕООД за запушване на дупките от анкерни болтове и почистване на пода от ленти; 9 900лв. по ф. № 1000001595 от 26.07.2023г. на „Италмодалуче фасилити“ ООД за демонтаж на стелажните системи; 7 584лв. по ф. № 7573 от 26.07.2023г. на „Аказа“ ООД за поправка на врати; 9 543лв. по ф. № 904 от 26.07.2023г. на „Лювик 07“ ЕООД за шпакловане и боядисване на офис – сградата, всичко общо 28 587лв.

По силата на сключения договор наемателя е длъжен да се грижи за имота като добър стопанин и да отстрани за своя сметка всички дребни поправки, дължащи се на обикновеното ползване, има и наличие на законово задължение да върне имота в състоянието, което го е получил. Ако не стори това, следва да плати стойността на ремонта на наемодателя за вредите, които е причинил по време на ползване на вещта.

2

Уточнява, че според чл.19 от договора наемателят има задължение да върне имота на наемодателя във вида, в който го е получил. Имотът е новопостроен, ответникът е първи наемател, поради което следва да се върне без повреди. Наемателят има договорно задължение да поправи за своя сметка всички дребни повреди, настъпили от обикновеното ползване, и да плати размера или да поправи за своя сметка всички вреди, които той/негови служители, са причинили. При връщане на имота е извършен пълен оглед в присъствието на Д. Д. като вещо лице, който е заснел всяка констатирана повреда.

Запорът на стелажите с пазач – управителя на ищеца, не освобождава наемателя от задължението по договор да освободи имота. Офертата за демонтаж на стелажите е осем месеца преди предаване на имота от 11.11.2022г., със срок на валидност 3 дни и е само за стелажни системи Блок В, поради което не доказва стойност на демонтаж към 10.07.2023г.

Дупки по стени и по пода не са следи от обикновена употреба, поради което наемателят е задължен да ги поправи. Множеството дупки след демонтажа са наложили цялостно шпакловане и боядисване, както и почистване и запълване на пода.

Признава наличие на клаузата на чл.32.2 на договора, но съдържанието й изисква настъпване на форсмажорни обстоятелства, които оказват негативно влияние върху дейността на наемателя и неговия оборот. При форсмажор има непреодолима сила и случайно събитие. Възразява, че предпоставките на чл.32.2 не са настъпили, защото уговорката цели преодоляване на неблагоприятни за наемателя последици от определено събитие, които последици са негативни върху упражняваната дейност и оборот. Нормата се намира в развел Отговорност за неизпълнение, уреждащ предсрочно прекратяване и неизпълнение поради форсмажор. Трябва да има причинно – следствена връзка между епидемиологичната обстановка и настъпилите неблагоприятни последици за ответника чрез намаляване на дейността и оборотите му. Такива доказателства не са представени нито извънсъдебно, нито сега.

При сключване на договора извънредната епидемиологична обстановка вече е обявена, поради което не става въпрос за събитие, настъпило след сключване на договора. Предприетите мерки в периода август 2020г. – март 3

2022г. не засягат дейността на ответника, защото няма социална изолация, затваряне на търговски обекти, ограничаване на излизанията, които да му повлияят негативно. Ответникът има онлайн дейност в интернет, освен физически магазини, и тя не е повлияна от мерките в страната, а точно обратното – има разширяване на пазара и увеличаване на приходите от дейността. Твърди, че възражението за прихващане с надвзет наем е злоупотреба с право по чл.289 от ТЗ. През целия срок ответникът е плащал наема в уговорения пълен размер. Наемът е предоговорен само за февруари, март и април 2021г. по силата на чл.8, а не на чл.32.2.

Евентуално възразява нищожност на чл.32.2 от договора, на основание чл.26 ал.1 във вр. с чл.9 от ЗЗД, защото противоречи на добрите нрави.

Необходимо е зачитане на принципите на справедливост и добросъвестност.

Автоматичното намаляване на наем с 50 % само въз основа обявена извънредна епидемиологична обстановка, без отчитане има ли негативно влияние върху дейността на наемателя или не, нарушава принципите на еквивалентност на престациите, равнопоставеност на субектите и справедливостта. При сключване на договора наемната цена е съответствала на очакваните икономически ползи. Ако се приложи чл.32.2, без да се държи сметка за последиците върху дейността на наемателя, ще има несъразмерност на престациите по договора, което противоречи на справедливостта и добросъвестността.

Възразява за погасяване на вземанията с изтичане на тригодишна давност за август, септември и октомври 2020г.

Ангажира доказателства, претендира разноски, представя справка по чл.80 от ГПК.

Ответникът не признава иска. Признава сключване на договора за наем на 18.06.2020г., прекратяване на договора и връщане на имота на ищеца на 10.07.2023г.

Твърди, че констативният протокол от 10.07.2023г. е изготвен от пълномощник на ищеца адв. П. Н., след което неговият представил адв. В. М. вписва забележките си. След изготвяне на документа на място пристига Нотариус Сотир Димов, който заверил нотариалните подписи на страните. Не 4 признава вписаните в протокола обстоятелства. Твърди, че ищецът доброволно не е поканил ответника да плати разходите, които претендира.

Уточнява, че с Протокол за опис на движими вещи № 839 от 14.06.2023г. и № 874 от 22.06.2023г. по изп.д. № 279/2023г. и изп.д. № 282/2023г. на ЧСИ Христо Стоянкин с рег. № 909 е наложен запор на стелажни и климатични системи и за пазач е назначен управителя на ищеца П.А. защото това са движими вещи, които много лесно могат да се разглобят и изнесат, според протокола. По този начин ЧСИ отправя забрана към ответника да разглоби и изнесе вещите. Тяхното разглобяване и начин на съхранение са предостави на преценката на пазача в лицето на управителя на ищеца. Поради това не е било възможно обективно ответникът да изпълни искането на ищеца за демонтажа им при прекратяване на договора и освобождаване на имота на 10.07.2023г.

Оттук твърди, че претенцията от 9 900лв. по ф. № 1000001595 от 26.07.2023г. е неоснователна. Евентуално счита разходът за прекомерен, защото по оферта за същата дейност се предлага стойност от 8 640лв. с ДДС. Сключената от ищеца за сметка на ответника сделка е унищожаема поради наличие на „явно неизгодни условия“, в резултат на което не е обвързан от нея.

Възразява, че наличие на дупки от анкерни болтове са следствие на нормалното изхабяване на имота по време на действие на наемния договор, поради което разходи от 1560лв. по ф. № 783 са за сметка на наемодателя.

Възразява по разхода от 7 584лв., че не е ясно кои врати са поправени, защото в имота има много вреди. Не признава наличие на недостатъци в имота при връщането му на ищеца по протокола. Твърди, съгласно сторените забележки, че има само драскотина и малка дупка на панел, които не пречат на функционирането и оттук ползването. Недостатъци по врати не признава, че има.

Счита, че разход от 9 543лв. за шпакловка и боядисване не се дължи, защото имотът е ползван по предназначение за складова база и е нормално след употребата по стените да има някакви повърхностни забележки. Това са хигиенни и разкрасителни СМР, които са сторени по волята на наемодателя и следва да са за негова сметка, а не на наемателя.

Евентуално прави ВЪЗРАЖЕНИЕ ЗА ПРИХВАЩА с вземане в размер на 33 387.09лв., представляваща недължимо платен наем за периода от 04.08.2020г. до 31.12.2020г. по пет фактури, издадени от ищеца, както следва:

5

№ 195 от 05.08.2020г. за надплатени 5 787.09лв.; № 1975 от 01.09.2020г. за надплатени 6 900лв.; № 2009 от 01.10.2020г. за надплатени 6 900лв.; № 2044 от 02.11.2020г. за надплатени 6900лв. и № 2078 от 01.12.2020г. за надплатени 6 900лв.

Твърди, че с чл.32.2 от договора е уговорено намаляване на наема с 50 % при наличие на изрично предвидените в договора форсмажорни обстоятелства, което става автоматично, защото не е договорено извършване на каквито и да било действия. Достатъчно е настъпване на форсмажорните обстоятелства и представяне на доказателства, че наемателят е претърпял, търпи или е възможно да претърпи неблагоприятни финансови последици.

Едно от предпоставките е хипотезата на чл.63 от ЗЗД за обявяване на извънредна епидемиологична обстановка. Поради обявената извънредна епидемична обстановка от Ковид с цитираните в отговора решения на Министерски съвет за периода от 14.05.2020г. до 31.03.2022г. е заявил писмено на ищеца искането си да се приложи уговорката за намаляване на наема точно, добросъвестно и с грижата на добрия наемодател. Страните при сключване на договора са знаели за действащата извънредна епидемична обстановка, тя е настъпил факт, и това е причината за включване на чл.32.2 в договора. За това искането на ищеца за плащане на пълния размер на наема от 14.05.2020г. до 31.03.2022г. е съществено неизпълнение на договора.

Твърди, че не е очаквал наемодателят да пренебрегне уговорката, но той издава фактури за дължимия пълен размер на наема, без да го намалява с 50 %. Поради трудности, разходи за преместване в новия нает обект, изключително тежката финансова ситуация на наемателя по време на извънредната епидемична обстановка, за да не рискува бизнеса и да продължи дейността като запази добрия тон, плаща сумите по фактурите. Но с това действие не се е отказал от претенцията си. В края на епидемичната обстановка през март 2022г. изпраща писмо – уведомление на ответника.