Решение № 630 от 22.11.2024, Окръжен съд - Велико Търново

РЕШЕНИЕ

№ 630 гр. Велико Търново, 22.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН

ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ивелина Солакова

Членове:

Радка Цариградска

Силвия Йовчева при участието на секретаря Галина Д. Занчева като разгледа докладваното от Ивелина Солакова Въззивно гражданско дело № 20244100500690 по описа за 2024 година

За да се произнесе, съобрази:

Производството по делото е образувано въз основа на подадена от ЧЗК „ШИПА“ с. Лозен против Решение № 1505/08.12.2023г. по гр.д. № 1800/2023 г. на Районен съд - Велико Търново, с което е прието за установено по отношение на Н. Й. П. с ЕГН ********** от гр.В.Търново, ул. “ В.Ботева“ №3, вх.В, ет.4 ,ап.10 и „ЧЗК ШИПА“ с ЕИК 104098992, седалище и адрес на управление с. Лозен, Община Стражица, ул.“Петдесета“ № 1, че Допълнително споразумение / анекс/ към договор № 263 за наем на земеделски земи от 16.07.2020 г. с нотариална заверка на подписите рег.№ 1773/16.07.2020 г. на нотариус Иван Мазнев, вписан в Служба по вписванията –Горна Оряховица е непротивопоставимо на Д. В. Д. с ЕГН ********** от гр.Габрово, ул.“ Венера“ № 31,ет.3,ап.7 и на П. И. Л. с ЕГН ********** от гр.Габрово, ул. “ Антифашистка“ № 43.

В жалбата са наведени оплаквания за недопустимост, респ. неправилност и незаконосъобразност на първоинстанционния съдебен акт, както следва :

Предявеният срещу кооперацията-жалбоподател иск е недопустим, тъй като с иска не се търси недопустимост на основното каузално правоотношение, а само на допълнително споразумение. Изводът, че не е налице хипотезата на разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ както и че не може да се приложи общата разпоредба начл. 229 , ал. 3 от ЗЗД е неправилен.

Неправилно е прието, че ако договорът е сключен за по- дълъг срок, то същият 1 се редуцира до три години. Неправилно е прието ,че Н. П. не е имал право да сключи договор за наем за по- дълъг срок, защото ищците не са доказали, че той притежава по – малко от 25% идеални части от процесния съсобствен имот. Към момента на сключването на нотариалния акт ищците са знаели, че процесните земи са отдадени под наем , предвид това , че договорът за наем и допълнителното споразумение към него са вписани преди изповядване на сделката. Развиват се подробни съображения и се отправя молба към съда да отмени обжалваното решение и да отхвърли предявените искове.

В постъпил в законоустановения срок отговор на въззивната жалба ответникът по същата заема становище за нейната неоснователност.Оспорва наведените в жалбата оплаквания и моли съда да потвърди обжалваното решение.

Великотърновският Окръжен съд, в качеството си на въззивна инстанция, като взе предвид наведените в жалбата оплаквания, отговора на ответника и като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното :

Жалбата е подадена в срок, от легитимирана страна, против обжалваем съдебен акт, поради което е процесуално допустима.

Преценявайки обжалваното решение по реда на чл.271, ал.1, изречение първо, предложения първо и второ от ГПК и съобразявайки се с правомощията си, визирани в чл.269, ал.1, изречение първо от ГПК, въззивният съд констатира, че решението е валидно и допустимо.

Относно валидността.

Постановено е от надлежен орган, функциониращ в надлежен състав, в пределите на правораздавателната власт на съда, в писмена форма и е подписано, като волята на съда е изразена по начин, който позволява да се изведе нейното съдържание.

Относно допустимостта.

Решението отговаря на изискванията, при които делото може да се реши по същество и съдът се е произнесъл по спорното право, така, както е въведено с исковата молба.

Преценявайки обжалваното решение по реда на чл.271, ал.1, изречение първо, предложение трето от ГПК и съобразявайки се с правомощията си, визирани в чл.269, ал.1, изречение второ от ГПК, въззивният съд счита решението за правилно.

Съображенията за този извод са следните:

С исковата си молба ищците Д. В. Д. и П. И. Л. твърдят, че са собственици на по 7/24 ид.ч. от описаните в молбата два имота- ниви в землището на с.Лозен , придобити с НА № 172, т.1, рег.№ 1974, д.№ 144 от 27.08.2020 г. Твърдят, че на 1.12.2017 г. друг съсобственик- първият ответник е сключил с втория ответник договор за наем на процесните две ниви със срок от три години.

С допълнително споразумение от 2020 година срокът на договора е определен на осем години, считано от стопанската 2018/2019 г. Според 2 ищците ответникът Н.й Й. П. не е разполагал с право да сключи договор за срок повече от една година, тъй като не притежава право на собственост повече от 25% върху съсобствените им имоти. Излагат, че е нарушена разпоредбата на чл.32,ал.1 от ЗС, поради което молят съда да приеме за установено по отношение на страните по договора за наем от 01.12.2017г., че допълнителното споразумение към този договор за наем, заверено нотариално с рег.№ 1773/16.07.2020 г., е непротивопоставимо на ищците.

Ответникът Н. Й. П. не е депозирал отговор на исковата молба.

В постъпил в законоустановения срок отговор на исковата молба ответникът „ЧЗК Шипа“, с. Лозен, оспорва иска като недопустим, евентуално като неоснователен. Сочи, че допълнителното споразумение е сключено и вписано в Служба по вписванията преди ищците да придобият права върху процесните имоти , поради което същите следва да търпят правните последици от него. Изтъква, че не е договорено наемно правоотношение, а само е променен срокът на договора. Заявява, че ищците са поискали с писмо от 7.10.2020 г. да получават плащане за своите идеални части. Получавали са наем и не са имали претенции, не са отправяли волеизявления за разваляне на договора, анекса, или искане за изменението им. Моли съда да отхвърли иска, като неоснователен и недоказан. В съдебно заседание пълномощникът поддържа изложеното становище.

Фактическата обстановка по делото е правилно и всестранно изяснена от първоинстанционния съд, като същият е съобразил всички събрани по делото доказателства и е достигнал до правилни изводи относно това какви факти се установяват с тях. По тези причини настоящата инстанция възприема изцяло така изяснената фактическа обстановка по делото и не намира за нужно да я възпроизвежда.

Предявен е иск с правно основание чл. 124 ГПК, с който ищците целят да се установи между страните със сила на присъдено нещо фактът на непротивопоставимост на процесното допълнително споразумение към договор за наем по отношение на тях.

Правните изводи на първоинстанционния съд, формирани въз основа на установената от този съд фактическа обстановка, са правилни. Въззивната инстанция с оглед разпоредбата на чл. 272 от ГПК възприема изцяло мотивите на първоинстанционния съд, които са изчерпателни и са изцяло в съответствие със закона. На основание горепосочения текст въззивният съд препраща към мотивите на първоинстанционния съд относно основателността иска.

По оплакванията в жалбата :

Оплакването за недопустимост на предявения иск е неоснователно.

Това, че ищците претендират да се обяви за непротивопоставимо спрямо тях едно допълнително споразумение към договор за наем на имоти, които те са придобили след сключване както на договора, така и на споразумението, не прави иска им недопустим. Споразумението е част от самия договор за наем и касае срока на неговото действие. Именно по отношение на този срок ищците считат споразумението за непротивопоставимо спрямо тях. Предвид това за 3 тях е налице правен интерес от предявяване на отрицателен установителен иск, с който да се установи със сила на присъдено нещо фактът, че споразумението не ги обвързва.

В ъзраженията на жалбоподателя относно това, че в конкретния случай е налице хипотезата на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ са неоснователни. Съгласно тази разпоредба договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от ЗС – всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си. Така очертаният режим има положението на специален, в отклонение от общите правила по ЗЗД, както и спрямо разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от ЗС, съдържаща изискването управлението и ползването на общата вещ да се извършва по решение, взето от съсобствениците, които имат повече от половината от общата вещ, на което съответства задължението на малцинството да се съобрази с решението на мнозинството и да не може да го променя /извън случаите на чл. 32, ал. 2 ЗС/. Обстоятелството, че договорът за наем и допълнителното споразумение към него са сключени от съсобственик с част по-малка от 25 на сто идеални части от съсобствените имоти, не влече нищожност на договора поради противоречието му със закона по смисъла на чл. 26 ал. 1 пр. първо от ЗЗД вр. чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ. Договорът за наем е облигационен договор и следва да се разглежда на плоскостта на облигационните правоотношения, а не на вещните такива /които уреждат отношенията между самите съсобственици/. Именно поради това е и възможно сключването на валиден договор за наем и при липса на собственост върху наетата вещ от страна на наемодателя. В този смисъл е и Решение № 541 от 6.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК, в което е посочено, че договорът за наем не обвързва собствениците на земеделски земи, ако е сключен в нарушение на закона, но не е нищожен. В конкретния случай процесното допълнително споразумение е сключено от собственик, който притежава по-малко от 25% идеални части от съсобствените имоти, с други думи - в нарушение на разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ.

То обвързва страните, които са го сключили, но не и приобретателите на имотите, които са ги придобили след сключването му, макар и да е било вписано преди изповядването на нотариалния акт за прехвърляне на съответните идеални части на ищците. Липсата на обвързваща сила произтича именно от обстоятелството, че споразумението е сключено в разрез с разпоредбите на специалния закон и при това положение приобретателите на имотите не може да бъдат обвързани от последиците на едно неправомерно действие. По този начин неоснователно би било засегнато правото им на собственост, което е недопустимо.

По отношение на възражението на жалбоподателя, че ищците не са доказали обстоятелството, че ответникът Н. П. е носител на правото на 4 собственост на идеална части по- малка от 25% в съсобствеността, съдът намира, че в тежест на самия ответник е било да докаже, че е притежавал такава или по-голяма част. Неизпълнението от негова страна на тази доказателствена задача влече след себе си санкцията съдът да приеме твърденията на ищците. Впрочем, нито един от ответниците не е навел възражение относно това, че процесното спопразумение е сключено при спазване на разпоредбата на чл. 4а,ал. 2 от ЗСПЗЗ, като такова не се навежда и във въззивната жалба. Възраженията на ответника „ЧЗК ШИПА“ срещу иска са от друго естество.

Според жалбоподателя неправилно е прието, че ако договорът е сключен за по-дълъг срок, то същият се редуцира до три години ( чл. 229 , ал. 3 от ЗЗД). Първоинстанционният съд не е направил такъв извод по отношение на процесното споразумение. В мотивите на решението е посочено, че при липсата на ограничение относно срока на договора за наем, който може да сключат лицата по чл. 4а,ал. 2 от ЗСПЗЗ се прилага ограничението на общата разпоредба на чл. 229 , ал. 3 от ЗСПЗЗ. Тази разпоредба обаче е приложима само ако договорът за наем обвързва приобретателите на отдадените под наем земеделски земи, а настоящата хипотеза не е такава.

Приложението на специалната разпоредба на чл. 4а, ал.2 от ЗСПЗЗ към договорите за наем на земеделски земи изключва приложението на общите разпоредби на ЗЗД към тези договори. В този смисъл правилно пъровинстанционният съд е приел, че в конкретната хипотеза разпоредбата на чл. 229, ал. 2 и 3 от ЗЗД са неприложими.

Гореизложените фактически и правни констатации на въззивния съд съвпадат изцяло с тези на първоинстанционния съд, което обосновава извода за правилност и законосъобразност на обжалвания първоинстанционен съдебен акт. Решението на първоинстанционния съд не страда от пороците, посочени във въззивната жалба, поради което следва да се потвърди.