Решение № 177 от 15.10.2021, Окръжен съд - Сливен

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 177 гр. Сливен, 15.10.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – СЛИВЕН в публично заседание на двадесет и първи септември, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Ваня Анг. Маркова при участието на секретаря Соня В. Петкова като разгледа докладваното от Ваня Анг. Маркова Гражданско дело № 20212200100287 по описа за 2021 година

Предявени са искове от двама от универсалните правоприемници за установяване недействителността на договори на покупко-продажна на недвижими имоти, поради сключването им от представител, договарящ сам със себе си, при условията на чл. 38 ал.1 ЗЗД, във вреда на представлявания – техен наследодател, с правно основание чл. 40 ЗЗД и цена, съответно: 53 962.90лв и 34 211.70лв,

В исковата молба ищците твърдят, че са законни наследници-син и дъщеря на М. З. М., б.ж.на гр. Сливен, починал на 16.01.2020г. Същият живеел на семейни начала с ответницата Н. Г. К.. През 2019г. се разболял, към края на годината здравословното му състояние се влошило и в началото на 2020г. починал.

Твърдят, че на 12.12.2019г., с нот.акт.№ 82,т.5,рег.№ 9064, дело № 730/2019г. на Нотариус Н.В.***, баща им продал на ответницата за сумата 9 500 лева, платени в брой следния свой недвижим имот:самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***, с предназначение: за търговска дейност, с административен адрес: гр.Сливен, ***, етаж 1, магазин № 7, попадащ в сграда с идентификатор № ***, построена в поземлен имот с идентификатор № ***, с площ 29,36 кв.м.,състоящ се от търговско помещение и санитарен възел.

Твърдят, че на 16.12.2019г,. с нот.акт № 150,т.15,рег.№ 35867,дело № 2491/2019г.на Нотариус И.Д.*** баща им продал на ответницата за сумата от 9 800 лева апартамент № 19, с идентификатор № *** , ,находящ се в гр.София,район

„Витоша“,ул.“Казбек № 59 А, по нотариален акт блок № 1 на 5 жилищен етаж, със застроена 1 площ 51,25 кв.м.,състоящ се от кухненски бокс-трапезария-дневна,спална и санитарно помещение, заедно с мазе № 19 на сутеренен етаж, с площ 3,49 кв.м., заедно с 1,29% или изразени в площ 8,23 кв.м. идеални части от общите части на сградата и заедно с 1,17% ид. ч от правото на строеж

Твърдят¸че при извършването на двете сделки, бащата им, в качеството си на продавач действал чрез пълномощник-ответницата, която е договаряла сама със себе си, като пълномощното било описано в цитираните два нотариални акта с рег.№ 9020/11.12.2019г.-за подпис и № 9021/11.12.2019г .за съдържание,том 2, акт.№ 79 на Нотариус Н.В.***.

Считат, че описаните две сделки са недействителни по отношение на тях, като наследници по закон на продавача по тях, на основание чл.40 от ЗЗД-договаряне във вреда на представлявания. Основен принцип в института на доброволното представителство бил задължението на пълномощника да действа в интерес на представлявания.

Представляващият дори да е получил най-широк кръг правомощия, както е в случая, да продаде при условия, каквито намери за добре, включително да договаря сам със себе си, винаги трябвало да действа в интерес на представлявания. Той следвало да действа с грижа на добър стопанин при договаряне на цената, т.е. при средна пазарна цена. Предоставената с пълномощното свобода на договаряне не следвало да се тълкува като възможност представляваният да бъде ощетен, а като такава за гъвкаво и в негова полза преценяване на пазарната ситуация.

Твърдят, че с първата сделка, магазинът в гр.Сливен, бил продаден на цена 9 500 лв по нотариален акт, като данъчната му оценка била 34 396,70 лева, а пазарната- около 60 000 лева.Така договорената продажна цена била около четири пъти по ниска от данъчната оценка и около 6 пъти по -ниска от действителната пазарна цена.

Твърдят, че с втората сделка, апартаментът в гр.София бил продаден за 9 800 лева, по нот.акт данъчната му оценка била 54 731 лева,а пазарната му цена около 130 000 лева. Така договорената цена била 5,5 пъти по ниска от данъчната оценка и 13 пъти по ниска от действителната пазарна цена. И двата нотариални акта било посочено,че владението на имотите се предава на купувачката в деня на сделката. Продавачът не си бил запазил никакви права върху имотите.

По този начин наследодателят им претърпял значителни вреди от сключените две сделки. След като ответницата била договаряла сама със себе си, тя знаела, че извършва увреждащи представлявания сделки.

Твърдят, че са наследници по закон на продавача по посочените сделки и като такава наследявали всеки по 1/3 ид.ч. от имуществото му, и за тях се пораждал правен интерес от иска за прогласяване недействителността им.

2

Молят съда да постанови решение, с което, на основание чл.40 от ЗЗД прогласи за недействителни по отношение на тях договорите за продажба на недвижими имоти, сключени между М. З. М.,б.ж.на гр.Сливен от една страна, като продавач и ответницата като купувач, обективирани в следните нотариални акта:

1/нотариален акт.№ 82,т.5,рег.№ 9064,дело № 730/2019г. на Нотариус Н. В.*** за покупко-продажба на следния недвижими имот: самостоятелен обект в сграда сграда с идентификатор № ***, с предназначение: за търговска дейност, с административен адрес: гр.Сливен, ул. „Генерал Драгомиров“ блок 4, етаж 1,магазин № 7, попадащ в сграда с идентификатор № ***, ,построена в поземлен имот с идентификатор № ***,с площ 29,36 кв.м.,състоящ се от търговско помещение и санитарен възел,при граници:имоти с идентификатори: на същия етаж- № *** и № *** и над обекта-№ ***, № *** и №

***,ведно с 1,72% от общите части на сградата, равняващи се на 5,90 кв.м.,както и съответната част от отстъпеното право на строеж върху терена.

2/ нотариален акт № 150,т.15,рег.№ 35867,дело № 2491/2019г.на Нотариус И.Д.***, с който баща им бил продал на ответницата за сумата от 9 800 лева следния свой недвижим имот: апартамент № 19, с идентификатор № *** ,находящ се в гр.София,район „Витоша“,ул.“Казбек № 59 А, по нотариален акт блок № 1, на 5 жилищен етаж, със застроена площ 51 кв.м.,състоящ се от кухненски бокс-трапезария-дневна,спална и санитарно помещение,при съседи:апартамент № 20,двор,стълбище и коридор,отгореапартамент № 25,отдолу - апартамент № 13 и при съседи с посочени идентификатори на същия етаж: ***, под обекта ***,над обекта

***,заедно с мазе № 19 на сутеренен етаж, с площ 3,49 кв.м.,при съседи:мазе № 20,мазе № 22,мазе № 18 и коридор,заедно с 1,29% или изразени в площ 8,23 кв.м. идеални части от общите части на сградата и заедно с 1,17% ид.ч.от правото на строеж за блок 1 върху мястото, съгласно документ за собственост цялото с площ 24 697 кв.м., представляващо урегулиран поземлен имот I от квартал 4а, по плана на София,“Южна градска територия-VI“, при съседи,:север-ул.“Казбек“ ,изток-ул.“Казбек“,юг-ул.“Пирин“, запад- новаизграждаща се улица.

В срока по чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответницата.

Счита предявения иск е допустим ,но неоснователен.

Оспорва изложените в исковата молба обстоятелства.

Признава, че в действителност е налице разминаване между уговорените продажни цени между нея и нейния упълномощител и действителние пазарни цени.

Твърди, че живяла на съпружески начала с наследодателя на ищците от 1990г, като през 1999г имат роден общ син.

3

Твърди, че двата имота, предмет нас сделките са закупени със спестените от двамата пари от работа в чужбина.

Твърди, че развивала и своя търговска дейност, като наследодателят на ищците работел при нея на трудово правоотношение, а в последствие бил регистриран като безработен. От 2000г започнало да се влошава здравословното му състояние и от този момент до смъртта си, не е работил

Твърди, че осигурила средства за неговото лечение и престой в болница, както и лекарства от чужбина, като една пред 2019г му била отпусната инвалидна пенсия в размер на 328.43лв

Счита, че не е осъществен фактическия състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД.

Твърди, че е налице само обективния критерий, а именно: увреждането с оглед разликата между продажната цена, отразена в двата нотариалните актове и действителната пазарна цена. Не бил налице субективния критерий, тъй като не се била доказвала недобросъвестността на купувача и пълномощника. Следвало да бъдат взети предвид действителните отношения между страните пълномощник и упълномощител, които били в близки отношения дълги години, както и влошеното здравословно състояние на упълномощителя и грижите полагани от ответницата. Счита, че упълномощителят не само не бил увреден, но удовлетворен от осбстоятелството, че се бил отблагодарил на ответницата за грижите, които полагаза него. Моли за отхвърляне на иска и претендира разноски.

В с.з. двамата ищци не се явяват. Представляват се от процесуален представител, който поддържа предявените искове и моли да бъдат уважени. Не претендира разноски. Представя писмени бележки.

В с.з. ответницата се явява лично с процесуален представител. Моли за отхвърляне на предявените искове по съображенията, изложени в отговор на исковата молба и писмени бележки. Претендира разноски и представя списък с разноските.

Въз основа на събраните по делото доказателства, съдът прие за установено от следното от фактическа страна:

Ищците ЗЛ. М. ЗЛ. и Б. М. ЗЛ. са брат и сестра, законни наследници на М. З. М., б.ж. на гр.Сливен, починал на 16.01.2020г.

Двамата са негови деца, родени от прекратен с развод граждански брак.

Ответницата Н. Г. К. живяла 30 години на съпружески начала с техния баща М. М., от 1990г до неговата смърт през 2020г.

4

През 1995г те заминали да работят в Англия, където от съвместното им съжителство са родени две деца.

Първото им дете починало в болница, а през 1999г е родено второто им дете- св. Г. М.

М., който е еднокръвен брат на ищците.

След около 15-годишен престой в Англия, семейното се завърнало в България.

Със спечелите в Англия пари, М. М. и ответница Н.К. решили да си купят имот в България.

Първо бил закупен на името на М. М. имот в гр.София, район „Витоша“, ул.“Келбек“59А, представляващ апартамент №19, с площ от 51.25 кв.м., а по-късно и още един имот, находящ се в в гр.Сливен, на ул.“Генерал Драгомиров“ блок 4, ет.1 и представляващ , магазин №7, състоящ се от 29.26 кв.м.

Втория имот, находящ се в гр.Сливен бил използвал като книжарница, в която работела ответницата.

През следващите няколко години, здравословното състояние на М. М. започнало да се влошава, особено през 2017г, когато започнал да се оплаква от постоянно главоболие и повръщане. Поставена му била диагноза: тумор на белия дроб с метастазии в мозъка.

Лечението му се провеждано в болница в гр.София.

Братът на ответницата-св. В.К., който живее в гр.София го придружавал на прегледи, химеотерапии, приел го в дома си за известно време, докато се провеждал курса по химеотерапия, за да не пътува от гр.Сливен до гр.София и обратно. Налагало се да дава заеми на сестра си, тъй като само мозъчната операция на М. М., направена по спешност, струвала 3500лв, а платното, нужно при затваряне на черепната кутия, струвало 900лв.

През този тежък за семейството период, М. М. не можел да работи, синът им Г. М. бил ученик, поради което ответницата работела на две места за да се издържат - в книжарница на половин ден и в барчето на Художествената Гимназия в гр.Сливен – другата половина.

Налагало се да взема пари на заем както от своя брат св.В.К.,така и от св.П.С..

Тъй като болестта на М. М. прогресирала и от ден на ден ставал по-зле, и предвид тежката му диагноза, той решил, че закупените два имота трябва да останат в семействотоза ответницата и общия им син, за да бъдат осигурени финансово.

Въпреки че с ответницата имали сключен граждански брак в Англия, той не бил признат у нас, тъй като към момента на неговото сключване, все още не било влязло в сила решението за брачния съд за прекратяване на предишния брак на М. М. и се оказало, че имотите не са закупени в режим на съпружеска имуществена общност.

5

След консултация с адвокат, М. М. бил посъветван да продаде имотите на ответницата Н.К. .

С помощта на св. В.К., се свързали с Нотариус в гр.София и уговорили ден и час за продажба на един от имотите, находящ се в гр.София.

Когато наближила датата, състоянието на М. К. не позволявало да пътува до гр.София и тогава били консултирани, че може да сключат сделката чрез пълномощник, което и направили.