Определение № 5601 от 03.12.2025, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 5601 гр. София, 03.12.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в закрито заседание на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Пламен Стоев

Членове:

Здравка Първанова

Розинела Янчева като разгледа докладваното от Розинела Янчева Касационно гражданско дело № 20258002100739 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх. № 123387/11.11.2024 г., подадена от Р. К. Н., чрез адв.

К. Я., срещу решение № 5069 от 04.09.2024 г. по гр. д. № 7693/2021 г. на Софийски градски съд, с което е потвърдено решение № 20016656 от 19.01.2021 г. по гр. д. № 61911/2016 г. на Софийски районен съд, с което е признато за установено по предявения от Л. Т. Ц. срещу Р.

К. Н., Е. К. В. и Х. С. О. иск с правна квалификация чл. 124 ГПК, че Л. Т. Ц. е собственик на поземлен имот с идентификатор ***, съгласно КККР на [населено място], одобрени със заповед № РД-18-39/20.07.2011 г. на изп. директор на АГКК, изменена със заповед № РД-189136/23.11.2015 г. на началника на СГКК - [населено място], находящ се в [населено място], СО, район „В.“, [улица], с площ от 391 кв.м, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: незастроен имот за жилищни нужди, със стар идентификатор ***, номер по предходен план: *, квартал *, парцел *, при съседи: ***, ***, ***, ***, на основание договор за дарение на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 69, том X, дело 5192/1968 г. на I нотариус при Софийски народен съд. Решението е постановено при участието на трето лице-помагач нотариус С. В. В.-Д. и трето лице-помагач „ДЗИ - Общо застраховане“ ЕАД на страната на ответника Р. К. Н..

Въззивният съд, сезиран с въззивни жалби от Р. К. Н. и третото лице-помагач нотариус С. В.

В.-Д., е счел първоинстанционното решение за допустимо. Приел е, че последното е постановено при изяснена фактическа обстановка, като в това отношение е препратил към изложените мотиви на основание чл. 272 ГПК.

Софийски градски съд е приел, че не е спорно между страните, а и от ангажираните по делото писмени доказателства се установява, че Л. Т. Ц. е придобил на основание дарение 1 процесния недвижим имот - урегулирано дворно място, находящо се в [населено място], [жк], с площ от 368 кв.м, при съседи: [улица], [улица], А. С. Л. и Ц. Н. А., образуващо парцел *-* от кв. 34 по плана на [населено място],[жк]. От представените по делото копия от документите по нотариално дело № 42/2015 г. на нотариус С. Д., с peг. № 399 на НК, се установява, че с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *, том *, дело № 2686/1974 г., съставен от I нотариус при СРС, Л. Ц. е продал на К. Ш. Г. описания по-горе недвижим имот. Съгласно представеното удостоверение за наследници К. Г. е починала на 25.02.2004 г., след своя съпруг С. О. Г. (починал 1996 г.), и е оставила за наследник своя син Х. С. О.. С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 44, том I, peг. № 5744, дело № 42/2015 г., на 28.05.2015 г. ответникът Х. О. е продал на ответника Е. В. поземлен имот с идентификатор *** по КККР на [населено място], одобрени със заповед № РД-1839/20.07.2011 г. на изп. директор на АГКК, с площ от 383 кв.м по схема, а по нотариален акт от 368 кв.м, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: незастроен имот за жилищни нужди: стар идентификатор: няма, номер по предходен план: *, квартал *, парцел *, при съседи по кадастрална скица: ***, ***, ***, ***.

На 26.01.2016 г., с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 12, том I, peг.

№ 812, дело № 12/2016 г., В. е продал на Р. Н. така описания недвижим имот. От представените пред първата инстанция удостоверения за идентичност се установява, че предмет на гореописаните прехвърлителни сделки е процесният имот. От представена по делото извадка от азбучния указател на буква „Л-Н“ за 1974 г., съхранявана в Служба по вписванията - гр. София, се установява, че под нотариален акт № 17, том X, дело № 2686/30.07.1974 г. са отбелязани като страни по сделката Л. Н. Ч. и К. К. Н., което не съответства на посочените в процесния нотариален акт лица Л. Т. Ц. и К. Ш. Г.. В отговор на изискан заверен препис от оспорения нотариален акт по реда на чл. 186 ГПК, от Служба по вписванията - София е постъпил отговор, в който се сочи, че процесният нотариален акт не се намира по реда си в тома. От представения отказ № ДИ-13-126/85 от 29.11.1985 г., издаден от Б. районен народен съвет, се установява, че председателят на ИК е отказал да даде разрешение за сключване на сделка за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане между ищеца и М. Р. Б., тъй като към 29.11.1985 г. ищецът е разполагал с два имота апартамент в [населено място], както и процесния имот в[жк]. Отказът е потвърден с решение, постановено по адм. д. № 48/1986 г. по описа на СГС, което е потвърдено с резолюция № 1315/22.07.1986 г. на ВС на НРБ. От прието като доказателство копие от декларация по чл. 14 ЗМДТ с вх. № 03600/18.08.1998 г. се установява, че на 18.08.1998 г. ищецът е декларирал в Столична община, район „В.“ процесния имот като свой. По делото е приобщена пр. пр. № 38375/2016 г. по описа на СРП, касаеща образувано досъдебно производство за извършено престъпление по чл. 212, ал. 2 НК от неизвестен извършител спрямо процесния имот.

Софийски градски съд е съобразил, че за да уважи предявения иск, първоинстанционният съдебен състав е приел, че договорът за покупко-продажба, сключен под формата на нотариален акт № 17, том X, дело № 2686/30.07.1974 г., легитимиращ като собственик праводателя на ответниците, е нищожен, поради противоречие на закона, доколкото не са 2 спазени императивни изисквания на действащите към момента на сделката разпоредби на чл. 15 и чл. 20 ЗСГ (отм.), т.е. налице е нищожност на сделката по смисъла на чл. 26, ал. 1, пред. първо ЗЗД. Поради горното е счел, че тази сделка няма вещнопрехвърлителен ефект спрямо К. Г. и не е налице годно правно основание, поради което и спрямо ответника Х. О. не е настъпил транслативен ефект по силата на наследствено правоприемство за процесния имот и същият не е станал собственик на процесния недвижим имот. Последното е валидно и по отношение на последващите прехвърлителни сделки, които са действителни между О. и ответника Е. В., съответно между В. и ответника Р. Н., но не могат да произведат своя вещнотранслативен ефект, доколкото никой не може да прехвърли право, което не притежава. Наред с горното, съдът е приел за неоснователно възражението на ответника Н. за изтекла придобивна давност в полза на неговите праводатели и на самия него за периода от 1974 г. до предявяването на иска от ищеца.

Въззивният съд е изложил, че пред първата инстанция са ангажирани гласни доказателствени средства чрез разпита на свидетелите В. М. и М. С.. От показанията на свидетеля М. се установява, че същият е посещавал имота многократно, помагал е на ищеца да прекара материали - колове, а колеги от бригадата му помогнали да направи ограда; мястото било оградено. Свидетелят споделя, че дворното място било празно, но до него имало две къщи. Сочи още, че ищецът не е обработвал земята, но е отдавал имота за временно ползване на съседи. Изяснява, че му намерил и майстор през 2019 г. за възстановяване на оградата след разрушаването й. От показанията на свидетеля С. се установява, че същият е подпомогнал Л., за да му заградят имота, тъй като от страната на [улица]той бил ограден, но другата страна бил затрупан с баластра и камъни.

Въззивният съд е взел предвид приетия пред него договор за продажба на наследство от 21.04.2022 г., с нотариална заверка на подписите, сключен между В. К. В. (конституиран като ответник на мястото на починалия Е. В.) и А. Д. С., по силата на който последният е придобил цялото си наследство - права и задължения, останали в наследство от Е. В., починал на 25.09.2021 г.

При така изложената фактическа обстановка, Софийски градски съд е намерил за установено следното от правна страна:

За основателността на предявения иск в тежест на ищеца е да докаже, че е собственик на процесния недвижим имот на основание договор за дарение. В тежест на ответника Н., с оглед релевираното възражение за изтекла придобивна давност, е да докаже, че той и неговите праводатели са упражнявали явна, необезпокоявана и непрекъсната фактическа власт върху имота, с намерение за своене, за период повече от 10 години.

Съдът, на първо място, е намерил за неоснователно оплакването във въззивните жалби за неправилно приложение на чл. 15, респ. чл. 20 ЗСГ (отм.). Визирал е, че съгласно чл. 15 ЗСГ (обн. ДВ, бр. 26 от 1973 г.) собствеността върху недвижими имоти, правото на строеж, на надстрояване и пристрояване се прехвърля чрез общинския народен съвет по местонахождението на имота, освен ако: 1. сделката се извършва между роднини по права линия, между братя и сестри или между съсобственици; 2. недвижимият имот се намира в село, за което Министерският съвет е изключил реда за прехвърлянето по тази глава.

3

Съгласно чл. 20, ал. 1 ЗСГ (отм.) собствеността или вещното право се придобива с издаването на нотариален акт. Той се издава и подписва само от нотариуса въз основа на писмено искане на председателя на изпълнителния комитет на общинския народен съвет.

Към искането се прилагат необходимите документи за издаване на акта, както и документ за плащане на цената. Според въззивния съд от данните по делото не се установява ищецът и К. Г. да са били роднини по права линия, респективно брат и сестра или съсобственици. В подкрепа на този аргумент са и приложените по делото справки от НБД „Население“ и удостоверение за наследници по нотариално дело № 42/2015 г. на нотариус С. Д.. Приел е, че щом като страните по сделката не попадат в посочените изключения, то сделката е следвало да бъде сключена чрез народния съвет. В случая от описаните в акта доказателства към него не се установява да има писмено искане от председателя на съответния ИК, той да е определил цената и купувача, т.е. не са изпълнени императивните изисквания на закона за осъществяване на прехвърлителната сделка. Въззивният съд е посочил, че не споделя възражението на третото лице-помагач Д., че липсата на описано разрешение за продажба на председателя на ИК на съответния съвет не означава, че такова действително не е налице.

Изложил е, че ЗСГ (отм.), чл. 15-30, създава специален режим за прехвърляне и придобиване на недвижими имоти и вещни права върху тях от граждани, което се извършва чрез общинския народен съвет, който определя цената и купувача с оглед най-голямата нужда от даден вид имот. Съгласно чл. 16 ЗСГ (отм.) продажбата на недвижими имоти и на вещни права върху тях се извършва чрез общинския народен съвет по местонахождението на имота, който определя цената и купувача, освен в предвидените в закона изключения. Този ред за прехвърляне на вещни права изключва прякото договаряне между продавача и купувача.

Съгласуването на техните волеизявления, направени в писмена форма, се извършва от общинския народен съвет (ОбНС). Собственикът на недвижим имот, който иска да го продаде, отправя писмено искане до ОбНС за определяне на цената - чл. 32, ал. 1 ППЗСГ. Тя се определя с решение на председателя или определен от него зам. председател на ИК на ОбНС. Решението се съобщава писмено на собственика, който може да го обжалва. След като решението за определяне на цената влезе в сила, собственикът прави писмено предложение до ОбНС за продажбата, към което представя необходимите документи за правото си на собственост. Предложението не може да бъде оттеглено от собственика.

Лицата, които желаят да закупят имота, отправят също писмено искане до ОбНС. Купувачът се определя с решение на председателя на ИК на ОбНС съобразно критериите и начина, посочени в закона - чл. 40 ППЗСГ. След влизане в сила на това решение купувачът внася определената цена в ДСК по сметка на собственика, след което председателят на ИК прави писмено искане до нотариуса за издаване на нотариален акт. Същият е основанието за преминаване на собствеността у купувача, когато той е физическо лице, тъй като нотариалната форма е задължителна за валидността на сделките за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти между граждани. Писменото искане, респ. разрешението от ИК е основен елемент от осъществяване на фактическия състав на прехвърлителната сделка и без него същата не е извършена. Съдът е посочил, че е формирал този извод с оглед тълкуването на нормата на чл. 20, ал. 1, във вр. с ал. 4 ЗСГ (отм.), съгласно която нотариусът 4 не издава нотариален акт, ако има законни пречки за неговото издаване. Последното е и с оглед обстоятелството, че сделката чрез ОбНС по реда на глава II ЗСГ, когато продавач е собственикът, а цената се определя по административен ред, е неприсъствена пред нотариуса, а актът се подписва само от него - чл. 20 ЗСГ (отм.). Следователно, тъй като горната сделка не попада в изключението по чл. 15, ал. 1, т. 1, то следва същата да се извърши чрез народния съвет, което от своя страна изисква посочените по-горе предпоставки за валидното й осъществяване. Обстоятелството, че ищецът Ц. се е явил пред нотариуса, е ирелевантно с оглед императивните разпоредби на закона, а именно, че сделката следва да се извърши неприсъствено само от нотариуса по искане на ИК на ОбНС, като актът се подписва само от него. Ето защо и императивни изисквания на действащия към момента на сделката закон не са спазени, което обуславя извод и за противоречие със закона, респ. наличие на основание за нищожност на сделката по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. първо ЗЗД.