Решение № 1013 от 10.08.2023, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 1013 гр. София, 10.08.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-6, в публично заседание на шести юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Елена Радева при участието на секретаря Виктория Цв. Каменова като разгледа докладваното от Елена Радева Търговско дело № 20221100900852 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Осъдителен иск по чл.232, ал.2 ЗЗД.

В исковата си молба ищецът „Е.“ ЕООД, ЕИК ****, чрез адв. Д. Т., твърди, че е в облигационна връзка с ответника „Т.Б. Д“ АД, ЕИК ****, обективирана в договор за наем от 23.12.2008г. По силата на този договор ищецът, в качество на наемодател, отдава на ответника, като наемател, за временно и възмездно ползване свой недвижим имот, разположен в Търговски център, находящ се в гр.Варна, ул.“****, представляваща банков офис №2, находящ се на партерен етаж кота – 0,85м, в посочения УПИ, със застроена площ от 76 кв.м, при посочени граници.

Ищецът твърди, че страните са се съгласили, с процесния договор, допълнен и изменяван с анекси към него, наемателят да заплаща на наемодателя авансово месечен наем от 1-во до 5-то число на месеца, който е текущ, в размер на 2 420,44лв. с ДДС, като плащането следва да се извършва чрез банков превод по посочена банкова сметка на наемодателя в „ОББ“ АД.

Ищецът твърди, че договорната връзка е била изменяна с посочените анекси, като с анекс№4 от 25.06.2015г., чийто срок е изтекъл и с който е уговорено намаляване на наема, считано от 01.02.2017г., а именно 58,67лв. за кв.м наета площ, то действащи остават уговорките в основното споразумение.

Ищецът твърди, че ответникът има непогасени задължения за заплащане на наемна цена общо в размер на 40 242,70лв., които представляват разлика в наемната цена и които са останали неплатени, независимо от прекратяване на наемното правоотношение.

1

Поради това ищецът е подал заявление въз основа на което е образувано ч.гр.д.№54313/2019г. по описа на СРС, за снабдяване със заповед за изпълнение по реда на заповедното производство.

Твърди, че заявлението за издаване на заповед за изпълнение е отхвърлено от заповедния съд, но подаването на заявлението има последиците по чл.116 ЗЗД- прекъсва давността.

Ищецът твърди, че за него е налице правен интерес от предявяване на исковете, с който моли съда да осъди ответника да му заплати наемна цена от 40 242,70лв., представляваща дължима наемна цена по издадени фактури за периода от 01.02.2017г. до 15.02.2018г. Твърди, че претендираната сума е остатък от дължима наемна цена за посочените периоди, като за всеки от тях се дължи доплащане от 3 210,24лв. Претендира законната лихва от подаване на заявлението пред СРС и разноските по делото.

В срока за отговор ответникът „Т.Б. Д“ АД, ЕИК ****, чрез адв. А. К., оспорва основателността на иска, като твърди, че уговорената цена със страните, съобразно действащия между страните договор е в размер на заплатената от ответника наемна цена от 2 140,46лв. с ДДС и твърдение за липса на точно изпълнение от страна на наемодателя в целия период на установените трайни търговски отношения между страните не е бил поставян.

Едва след прекратяване на наемното правоотношение през 2019 година ищецът поставя въпрос за липса на точно изпълнение в количествено отношение, а именно неплатен в пълен размер месечен наем. Твърди, че изложените в исковата молба обстоятелства, че наемната месечна цена е от 5 350,70лв. не отговаря на условията на сделката, която е обвързвала страните. Това се установява и от изпратения от ищеца имейл от 11.05.2017г., като това обстоятелство може да бъде потвърдено и от действия на ищеца, чрез адв. Д. Т. от следваща дата – 15.06.2018г. – изпратен имейл.

Твърди, че с писмо от 13.02.2018г. ищецът уведомява ответника, че считано от получаване на писмото следва да заплаща увеличена наемна цена, ако е налично съгласие в размер на 1 003,20 евро без ДДС, а ако липсва съгласие за увеличение на наемната цена, то това писмо следва да се приеме като предизвестие за прекратяване на договоря. Въз основа на извършените от страните конклудентни действия, ответникът твърди, че между тях е постигнато съгласие за промяна в наемната цена, което обстоятелство се потвърждава и от последващите фактури, издадени за м.март 2018г. до юли 2019г. и извършените плащания от страна на банката.

С писмо от 28.11.2018г. ищецът е предявил претенции за заплащане на мораторна неустойка, като в това писмо самият ищец е посочил размера на наемната цена – 2 140,46лв. с ДДС.

Твърди, че с писмо от 21.06.2019г. ищецът вече е предявил претенции за наем в различен размер за периода от 01.03.2019г. до 30.06.2019г., което е действие, предхождано от искане на наемодателя наемната цена да се увеличи с 50% - уведомително писмо от 03.06.2019г., като е посочено, че ако липсва съгласие за изменение на наемната цена, то писмото следва да се счита за едномесечно предизвестие за прекратяване на договорната връзка.

2

Предложение за изменение на наемната цена не е прието от ответника, който с писмо от 05.07.2019г. е изразил липсата на съгласие за увеличение на наемната цена, поради което приема договорът да бъде прекратен. На 04.08.2019г. срокът на предизвестието е изтекъл и на следващия ден договорът е прекратен и имотът е предаден на ищеца.

На 05.08.201г. ищецът отправя претенция за допълнително заплащане на наемна цена и дебитно известие от същата дата, като последното противоречи на разпоредбите на ЗДДС- чл.115, съгласно които такава възможност е предвидена при увеличение на данъчната основа в срок до 5 работни дни от възникване на обстоятелството. В случая се касае за данъчно събитие от 01.02.2017г., което означава, че ищецът е следвало да издаде такова дебитно известие още през февруари 2017г., а не на 0.08.2019г.

Ответникът твърди, че ищецът злоупотребява с права по смисъла на чл.298 ТЗ и излага доводи в тази насока. Твърди, че средната пазарна наемна цена за региона не предполага банката да се съгласи да заплаща наемна цена, която значително я надвишава- посочената от ищеца, като това твърдение се опровергава от поведението на самия ищеца за целия период на облигационната връзка, което сочи, че наемната цена е в размер на 2 140,46лв. с ДДС и която ответникът е заплатил.

Въвежда правопогасително възражение за изтекла погасителна давност, като твърди, че началният момент на давността е февруари 2018г., който срок е изтекъл през февруари 2021г.

В допълнителната си искова молба ищецът оспорва възраженията на ответника и твърди, че анекс№5 към наемния договор не е подписван, като писмената форма изрично е уговорена с договора за наем. Твърди, че погасителната давност е прекъсната с подаване на заявлението в заповедното производство.

В допълнителния отговор на допълнителната искова молба ответникът оспорва твърденията на ищеца в допълнителната искова молба и твърди, че интерпретацията на договорните клаузи от ищеца е превратна, заявява, че размерът на наема е в посочените от ищеца фактури, издадени от последния, като банката е заплащала сумата по фактурата, посочена от самия ищец.

Страните са направили своите доказателствени искания.

Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства, поотделно и в съвкупността им, намери за установено следното:

По делото няма спор относно това, че на 23.12.2008 година между страните е сключен договор за наем, по силата на който ищецът „Е.“ ЕООД, ЕИК ****, в качество на наемодател, предоставя на ответника „Т.Б. Д“ АД, ЕИК ****, в качество на наемател, описания в чл.1.1 недвижим имот.

С разпоредбата на чл.2.2.1 страните се съгласяват, че цената за временното ползване на актива е 58,67лв. на всеки квадратен метър, която се заплаща авансово от наемателя в периода от 1-во до 5-то число на месеца, като се съгласяват, че наемателят се задължава да заплаща на наемодателя индексиран месечен наем от 01.01.2012г. до края на договора, като с 3 изречение второ от тази разпоредба дефинират какво означава индексиран наем.

Страните са уговорили и др. дължими от наемателя разходи.

Приели са, че наемателят се задължава да изисква от наемодателя текуща фактура, ако не получи такава до 1-во число от месеца, да изпрати упълномощено лице до офиса на наемодателя да получи фактурата.

По отношение на срока на договора, с чл.3.1 е постигнато съгласие, че срокът на договора е 5 години, с възможност за автоматично подновяване за нов петгодишен срок, ако никоя от страните не е уведомила другата страна с 6-месечно предизвестие, че не желае подновяването му. Прието, че началото на действието на договора е неговото подписване.

По делото не е налице спор относно това, че този договор е изменяван от страните с последващи анекси, както следва: с анекс №1 от 30.01.2011 година, с който се изменя наемната цена, като с чл.2 от анекса страните приемат, че за период от 12 месеца, считано от 01.02.2011 година до 31.01.2012г. дължимата наемна цена от наемателя е в размер на 15 евро без ДДС на кв.метър и до 31.01.2012година месечната наемна цена не подлежи на индексация; с анекс №2 от 24.01.2012г., с който с чл.2 се съгласяват, че за период от 12 месеца, считано от 01.02.2012г. до 31.01.2013 година наемната цена ще е в размер на 15 евро; с анекс №3 от 01.03.2013г., с който предоговорят условията на сделката, като се съгласяват, с чл.2 от анекса, че наемната цена на кв.метър е 12 евро без ДДС и че считано от 23.12.2013година договорът за наем се удължава до 01.08.2015г., като предоговорят и възможностите за прекратяване на облигационното правоотношение; с анекс №4 от 25.06.2015г., страните внасят следните промени в основните елементи от договора, а именно: че цената е 12 евро на кв.метър без ДДС за периода от 01.02.2015г. до 01.02.2017г.; че първата възможност за прекратяване на наемния договор възниква на 31.01.2017г.; че срокът за договора за наем се удължава до 01.08.2017г.

След сключване на този последен анекс към договора по делото е налично доказателство- електронно писмо от 15.06.2018г., изходящо от ищеца, за преуреждане на въпроса за цената на ползването на имота на ищеца, останал като неприето предложение от ответника.

Преди това предложение между страните е осъществена кореспонденция касателно точността на изпълнение на задължението за заплащане на наемна цена и други разходи, но само касателно времето, но не и размер на дължимите суми.

На писмото на ищеца от 03.06.2019г., с което ищецът се домогва да измени договора в частта за наемната цена / в този случай с 50% увеличение/, считано от 01.07.2019г., а ако тази оферта не се приеме от ответника, заявява, че това изявление следва да се счита за предизвестие за прекратяване на договора / двумесечен срок/, на 05.07.2019. ответникът изпраща писмо до ищеца, с което го уведомява, че приема предизвестието за прекратяване на наемната връзка, като с оглед двумесечният срок, посочен в предизвестието на ищеца, приема договорът да се счита прекратен на 04.08.2019г., поради 4 това, че писмото е достигнало до него на 04.06.2019г.

По делото не е налице спор, че на 05.08.2019г. ищецът отправя до ответника покана за доброволно изпълнение, в която твърди, че след изтичане на срока на договора по анекс №4 от 25.06.2015г. за намаляване на уговорената в основния договор наемна цена, считано от 01.02.2017г. е влязла в сила наемната цена, която страните са уговорили с договора от 23.12.2008г., която е 58,67лв. на кв.м. Поради обстоятелството, че след изтичане на срока, уговорен с анекс№4 от 25.06.2015г. за заплащане на наемна цена, то следва да е приеме, че страните остават с уговорките от договора от 23.12.2008г., поради което ищецът твърди, че считано от 01.02.2017г. в действие е цената от 58,67лв. на кв.м.

Ищецът е изпратил на ответника дебитно известие към вече издадените фактури и справка за дължимия наем. От последната се установява, че за периода от февруари 2017г. до февруари 2018г. заплатеният от ответника наем е в размер на 1 783,72 евро/ по 12 евро на кв.м/, като само за февруари 2018г. сумата е от 955,56. Общо платеният наем е в размер на 22 360,17, претендираният е още от 40 242,70лв., при наемна цена от 58,67лв. на кв.м.

Видно от издаденото дебитно известие от 05.08.2019г. от настоящия ищец се установява, че с него наемодателят цели да увеличи данъчната основа за периода от 1 февруари 2017г. до 15 февруари 2018година., за посочените в документа издадени от него фактури.