Решение № 300 от 17.07.2019, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

Р

Е Ш Е

Н И Е

Номер 281 Година 2019, 17.07 Град Бургас

В ИМЕТО НА

НАРОДА

Бургаски окръжен съд …………………….. граждански състав………………………..

На деветнадесети юни ………………………. Година две хиляди и деветнадесета В публично заседание в следния състав:

Председател: Радостина Калиманова

Членове: …..………………………….

Съдебни заседатели: ….…………………………..

Секретар ……………..………………… Жана Кметска ………………………………..

Прокурор ……………………………………………..………………………………………. като разгледа докладваното от ……………….. Р. Калиманова …………………….. търговско дело номер …….. 214 ……. по описа за …… 2018 …. година.

Производството по делото е с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3-то, чл. 92, ал. 1 и чл. 86 от ЗЗД.

Образувано е по повод исковите претенции на В.А.М., ЕГН **********,***, ж. к.

„Лазур“, бл. *, вх. *, ет. * чрез процесуалния му пълномощник със съдебен адрес град Бургас, ул. „Цар Асен“ № 7, ет. 2 против „Дом билдинг” ООД, ЕИК *********, със седалище град Бургас и адрес на управление ***а и К.С.П., ЕГН **********,*** за осъждане на ответниците да му заплатят солидарно сумата от 14000 евро, предявена частично като сбор от следните суми: 13900 евро като част от 35000 евро - главница, представляваща стойността на предадена гаранция при условията на чл. 22.1 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 03.07.2017 година, с която същите неоснователно са се обогатили поради отпадане на основанието за нейното получаване и 100 евро като част от 20000 евро - неустойка, дължима на основание чл. 28, ал. 2 от предварителния договор, а при условията на евентуалност да бъдат осъдени ответниците да заплатят на ищеца мораторна лихва, начислена върху сумата на частично предявения иск по главницата за периода от датата на депозиране на исковата молба до нейното окончателно изплащане. Претендира и направените съдебно-деловодни разноски. В подкрепа на отправените искания представя и ангажира доказателства.

В исковата молба, по повод на която е образувано настоящото производство, ищецът твърди, че на 03.07.2017 година между него и ответниците - „Дом билдинг” ООД като продавач и К.С.П. като солидарен длъжник бил подписан предварителен договор, по силата на който търговското дружество се задължило да проектира, изгради и прехвърли собствеността върху обекти в сграда, която към момента на подписване на договора била в етап на предварително проектиране и проекта за която следвало да бъде съгласуван и одобрен съгласно предвиденото в КЗСП, ЗРП след влизането в сила на ПУП-а за поземления имот, а именно:

1) етаж от сграда - целия 5-ти жилищен етаж на кота ± 14,90 м., с площ от около 296.41 кв. м., който следвало да бъде проектиран и обособен по желание на ищеца в качеството му на купувач в един брой апартамент с шест тераси, стълбищна клетка и асансьор /част от общите части на сградата/ и след ценообразуване/площообразуване следвало да се посочат като идеални части от общите части на сградата, както и плоски покриви с площ от общо около 22.80 кв. м. съгласно ескиз/разпределение, неразделна част от договора, при граници: изток, запад, север - външен зид, юг - калкан и външен зид, отдолу - етаж четвърти, отгоре - шести етаж, който апартамент се предвиждал да бъде част от жилищна сграда, която следвало да се изгради в УПИ X-2337, в кв. 19 по регулационния/кадастралния план на ЦГЧ на град Бургас, ***, ведно със съответния процент идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор №*** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Бургас, с площ на целия имот от 523 кв. м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана и начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 метра), при граници на имота: поземлени имоти с идентификатори №№ ***, ***, ***,

***, *** и ***;

2) паркомясто № 1 в сутерена на сградата с площ от 13.10 кв. м., на кота -3.50 м., при граници: север - външен зид; юг - маневрено хале, изток - автомобилен подемник, запад - паркомясто № 2, отгоре - партер;

3) гараж № 2 на партера кота ± 0.00 м., с площ от 23.52 кв. м., при граници: север - улица, юг - апартамент № 20, изток - автомобилен подемник, запад - вход и стълбище, отгоре - апартамент № 5Б, отдолу - паркоместа №№ 1 и 2 в сутерена.

За придобиването на гореописаните обекти ищецът се задължил да заплати цена при условията и в сроковете, определени в предварителния договор. Съгласно чл.

22.1 от същия, той предал на К.П. в качеството му на управител на „Дом билдинг” ООД сумата от 35000 евро, представляваща депозит, която в случай, че дружеството-продавач било изпълнило задължението си по чл. 1.4 от договора, следвало да бъде преведена като първо плащане по банковата му сметка. Съобразно постигнатите договорености и по-специално чл. 1.4 от договора, продавачът имал задължение в срок до 01.11.2017 година да представи за съгласуване окончателен одобрен работен проект за сградата и обектите в нея. Такъв, обаче не бил предоставен на ищеца в посочения срок, поради което последният прекратил действието на предварителния договор, като на 21.03.2018 година отправил до ответното дружество нотариална покана с искане за връщане на дадените от него до този момент суми.

В отговор на същата с нотариална покана от 23.03.2018 година, съдържаща според ищеца признание от страна на ответното дружество чрез управителя му на факта на неизпълнение на поетите с договора задължения, същото изразило своето несъгласие по доводи, че сроковете по чл. 1.4 и чл. 9.1 от договора били недостатъчни, поради което не следвало ищецът да се позовава на тях. Това го смутило, тъй като представителите на дружеството неведнъж му били заявявали, че одобряването на проектната документация за сградата било на финален стадий и се очаквало да приключи преди изтичане на посочените в договора срокове. Същевременно, неговият управител му заявил, че част от платеното капаро щяло бъде задържано с оглед покриване на претърпени от дружеството щети. Всичко това формирало у него убеждението, че ответниците били създали изкривена представа за начина, по който смятали да изпълнят поетите от тях задължения и липсата на готовност да спазят постигнатите между тях уговорки. Поради това счита, че към момента на прекратяване на договора за него били налице и предпоставките, предвидени в клаузата на чл. 28, ал. 2 от договора, което му давало право да претендира освен връщане на дадената гаранция от 35000 евро, също така и изплащането на предвидената в посочената разпоредба наказателна неустойка в размер на 20000 евро.

Ответниците “Дом билдинг” ООД и К.П., на които съдът е изпратил преписи от исковата молба и доказателствата към нея в указания от него и закона срок са депозирали по делото общ писмен отговор. Сочи се от тях в същия, че предявените искове са неоснователни по следните доводи и съображения:

Според тях, ищецът не бил изправна страна по процесния договор, поради което и нямал право да го развали. Към датата на подписване на същия имало изготвен идеен проект с конструктивна схема на колоните, съгласно който застроената площ на пети етаж била разпределена в три апартамента.

Впоследствие, по желание на ищеца бил изготвен ескиз на разпределението на един апартамент, проектиран на мястото на съществуващите към момента на подписване на договора три апартамента. Ищецът многократно искал извършване на промени, чието съгласуване продължило до края на 2017 година. Промяната на разпределението на пети жилищен етаж наложила промяна в конструктивната схема на колоните и вертикалните вътрешни сградни комуникации, което от своя страна обусловило промяна в разпределението на другите етажи. Всичко това довело до повторно съгласуване на всички части на проекта, съответно имало за закономерна последица забава в одобрението на окончателния технически проект. Сочи се, че действителната воля на страните била на 01.11.2017 година на ищеца да бъде представен за съгласуване окончателен вариант на проекта съобразно неговите желания, за да може впоследствие същият да бъде представен на Община Бургас за одобрение и получаване на разрешение за строеж. В този смисъл проектът му бил предоставен нееднократно, като той лично и чрез лица, на които бил възложил проектирането на разпределението му контактувал с архитекта.

Според ответниците, упражняването на правото за разваляне на договора по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД се предпоставяло от предупреждение, свързано с искане за изпълнение в подходящ срок с оглед даване допълнителна възможност на длъжника за изпълнение. В случая тази възможност била използвана единствено и само за недобросъвестно прекратяване на сключения между страните договор с цел освобождаване от заплащане на предвидените в него суми. Ищецът бил развалил договора непосредствено преди да бъде одобрен техническия проект от Община Бургас на 02.04.2018 година, което обстоятелство в голяма степен зависело от неговите желания.

Твърди се в отговора, че ищецът бил неизправна страна към датата на разваляне на договора, поради което и нямал право да го развали. На първо място се сочи в тази насока, че развалянето на договорите било крайна мярка при наличие на сериозни причини, в който смисъл била разпоредбата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, предвиждаща преди развалянето на длъжника да бъде даден подходящ срок за изпълнение. Такова изявление ищецът не бил отправил до ответното дружество, тъй като бил наясно с факта, че сроковете по завършване на строителството щели бъдат спазени и забавата била обусловена от неговото поведение. На следващо място се изтъква, че към датата на разваляне на договора не била налице която и да е от хипотезите на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД. Към същата изпълнението на договора от страна на ответното дружество „да проектира, построи и продаде на купувача обекти в сграда“ било изцяло възможно. Забавата в одобряването на техническия проект не правело безполезно изпълнението по сключения между страните предварителен договор, тъй като етапите по проектиране и строителство не създавали самостоятелни права и възможности на купувача. Сочи се също така, че не била постигната договорка в смисъл, че трябвало да се изпълни непременно в договореното време. Не били уговорени етапи на проектиране, а и подобна уговорка била лишена от смисъл доколкото единствения срок, забавата в който би увредил интереса на кредитора, бил този за въвеждането на сградата в експлоатация. Като се позовават на разпоредбата на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, ответниците отбелязват, че забавата в предоставянето на одобрен технически проект, напълно отговарящ на изискванията на ищеца-купувач досежно неговия жилищен обект не само не се била отразила по никакъв начин на строителството, но и се дължала основно на поведението на ищеца.

Освен това при условията на евентуалност е релевирано възражение за прихващане със сумата от 20000 лева, представляваща претърпени от дружеството вреди във връзка с прекратяване на договора, изразяващи се в платената цена за извършване на промяна в проекта съобразно желанието на ищеца и съответно преработката му за обособяването отново на самостоятелни обекти на етажа.

На последно място се излагат аргументи относно неоснователността на ищцовата претенция за неустойка. В тази връзка се твърди, че ответното дружество било изправна страна като забавата в изпълнение на задължението се дължала единствено на поведението на ищеца. При тълкуване на договора се установявало, че действителната воля на страните била продавачът да не заплаща неустойка в случай на забава в изпълнението на задължението си да представи одобрен технически проект. Отправя се възражение за прекомерност на претендираната неустойка.

На ищцовата страна е бил изпратен препис от постъпилия отговор, като в указания от закона и съда срок същата е депозирала допълнителна искова молба.

Оспорва се в нея на първо място твърдението за наличие на „неизправност“ на същата в качеството и на купувач по предварителния договор, което я поставяло в невъзможност да иска разваляне на договора. В тази връзка се сочи, че не отговаря на действителността твърдението, че препроектирането на етаж пети от сградата било довело до забавяне изпълнението по договора, тъй като към момента на подписване на същия ответниците били наясно относно това, обекти с какви характеристики искал да придобие в собственост ищеца и го уверявали, че били в състояние да проектират, изградят и прехвърлят в собственост тези обекти в указаните в договора срокове. Посочва се още, че ответното дружество било действало като предприемач, носещ не само съответния стопански риск, но и в съответствие с предвиденото в чл. 302 от ТЗ, дължащ една по-завишена грижа при изпълнението на търговска за него сделка.

Разпечатката съдържа 33 от 81 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/41fbad99-d2fa-446c-9697-da03b37a2605