Решение № 260047 от 17.03.2022, Районен съд - Самоков

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№73

Самоков, 17.03.2022 г.

В ИМЕТО НА

НАРОДА

САМОКОВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, пети състав, в открито съдебно заседание, проведено на деветнадесети април през две хиляди двадесет и първата година, в състав:

РАЙОНЕН

СЪДИЯ ЯНКО ЧАВЕЕВ при участието на секретаря Екатерина

Баракова сложи за разглеждане докладваното от съдията гр. д. № 831 по описа на съда за 2019 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

„Форест 2000“ ООД, гр. Сливен е предявило срещу „Първа инвестиционна банка“ АД, гр.

София и „А и Л Корпорация“ ООД, гр.

София (вж. уточняваща молба от 16.09.2019 г. и определение от 22.01.2020 г.) иск за установяване, че в полза на „Първа инвестиционна банка“ АД не съществува ипотечно право по учредената с Нотариален акт № 197, дом IIIA, рег. № 3957, дело № 573/2007 г. на нотариус Борислав Механджийски договорна ипотека върху собствения на ищеца недвижим имот, находящ се в к. к. „Боровец“, Община Самоков, апартаментен хотел „Кокиче“, ет. 1, представляващ студио С16 с идентификатор *** по одобрените кадастрална карта и кадастрални регистри на гр.

Самоков, с площ 32,75 кв. м. и принадлежащите 8,32 кв. м. от общите части на сградата. Ищецът е поискал също така съдът да постанови, че собственият му имот, посочен по-горе, не подлежи на принудително изпълнение по изп. д. № 20188640400117 по описа на ЧСИ Васил Недялков, както и да бъде постановено частично заличаване на ипотеката върху този имот.

Искът се основава на твърденията, че ипотечното право е погасено поради погасяване на обезпеченото вземане с изтеглянето от страна на „Първа инвестиционна банка“ АД от банковата сметка на „А и Л Корпорация“ ООД на сумата 6 882 000 лв., представляваща продажна цена на хотел „Кокиче“ и с изтеглянето от страна на „Първа инвестиционна банка“ АД на сумата 1 356 800 лв. от разплащателна сметка в „Първа инвестиционна банка“ АД с IBAN *** „Айсберг Боровец“ ООД, която сума е трябвало да бъде отнесена по специална сметка с IBAN ***, с титуляр „Първа инвестиционна банка“ АД за обслужване на дълга по договора за кредит, договора за встъпване в дълг и по договора за финансов лизинг, като с усвояването е следвало да бъде намалено задължението, респ. заличена ипотеката на обекта. В исковата молба са изложени подробно обстоятелства във връзка с основанието на иска.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „Първа инвестиционна банка“ АД е представил отговор на исковата молба, в който е оспорил иска и е изразил становище за неговата неоснователност по подробно изложени съображения. Твърди се в отговора на исковата молба, че към 03.04.2018 г. общият размер на обезпечения дълг е 1 242 978,79 евро, същият не е погасен с посочените в исковата молба плащания, тъй като по силата на споразумение от 05.02.2016 г. е уговорена поредност на погасяване на задължения на кредитополучателя „А и Л Корпорация“ ООД по договори за банков кредит, посочени в отговора на исковата молба, като с получаване на посочените в исковата молба суми по договор за продажба на УПИ и 63 самостоятелни обекта, длъжникът е погасил съответни изискуеми задължения по цялата си кредитна експозиция в банката – ответник, а не само по договора за кредит, във връзка с който е учредена процесната ипотека.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „А и Л Корпорация“ ООД не е представил отговор на исковата молба.

Тъй като преди изпращане на делото по подсъдност от Софийския окръжен съд (СОС) на РС – Самоков производството е започнало по реда на Глава Тридесет и втора от ГПК „Производство по търговски спорове“ ищецът е представил пред СОС допълнителна искова молба, в която е изразил становище по отговора на исковата молба, постъпил от ответника „Първа инвестиционна банка“ АД. На свой ред този ответник е представил пред СОС допълнителен отговор на исковата молба.

Пред съда ищецът се представлява от пълномощника си адв. Христо Христов, който заявява, че поддържа предявения иск за установяване, че в полза на ответника „Първа инвестиционна банка“ АД не съществува ипотечно право по учредената с нотариален акт № 197, дом IIIA, рег.

№ 3957, дело № 573/2007 г. на нотариус Борислав Механджийски договорна ипотека върху собствения на ищеца, описан по-горе недвижим имот.

Ответникът „Първа инвестиционна банка“ АД се представлява от пълномощника си адв. Николай Николов, който заявява, че поддържа становището по иска, изразено в отговора на исковата молба и в хода на устните състезания моли за отхвърляне на иска.

Ответникът „А и Л Корпорация“ ООД не се представлява пред съда и не заявява становище по иска. След приключване на устните състезания по отношение на дружеството е открито производство по несъстоятелност с решение от 02.03.2022 г. на Бургаския окръжен съд по т. д. № 47/2021 г.

Съдът, като прецени по свое убеждение събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е отрицателен установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК – за установяване несъществуването на ипотечно право по учредената с Нотариален акт № 197, дом IIIA, рег. № 3957, дело № 573/2007 г. на нотариус Борислав Механджийски договорна ипотека върху собствения на ищеца недвижим имот, описан в исковата молба и посочен по-горе.

Останалите искания на ищеца – съдът да постанови, че процесният недвижим имот не подлежи на принудително изпълнение по изп. д. № 20188640400117 по описа на ЧСИ Васил Недялков, както и да постанови частично заличаване на ипотеката върху този имот – макар и да са отправени с петитума на исковата молба, не представляват самостоятелни искове, а са искания за прилагане на законни последици при уважаване на иска. Ако искът за установяване несъществуването на ипотечното право бъде уважен, при безспорното обстоятелство, че ищецът не е лично задължен по обезпеченото с ипотеката вземане, то върху собствения му имот не може да бъде насочено принудително изпълнение. Наред с това, заличаването на ипотеката не представлява допустим акт на съд, а би било законна последица, предвидена в чл. 179, ал. 1, хипотеза последна и ал. 2 от ЗЗД, от уважаване с влязло в сила съдебно решение на иска за несъществуване на ипотечното право поради погасяването на обезпеченото вземане. По тези съображения в доклада на делото, извършен по реда на чл. 146, ал. 1 от ГПК в с. з. на 15.02.2021 г., съдът е приел горното без възражения от страните, а именно, че е предявен един отрицателен установителен иск за установяване несъществуването на ипотечно право по учредената с описания н. а. № 197/2007 г. договорна ипотека върху собствения на ищеца процесен недвижим имот.

Искът е допустим, но е неоснователен.

Между ответниците е сключен представеният договор № 00КР-АА-2978/30.05.2007 г. за банков кредит, по силата на който „Първа инвестиционна банка“ АД е предоставила на „Търговска къща Й.“ ЕООД (към датата на приключване на устните състезания - с наименование „А и Л Корпорация“ и в дружествена форма ООД) банков кредит в размер 3 000 000 евро за изграждане на „Апартаментен хотел/ресторант, ски гардероб, магазин, пиано-бар, спа център с басейн, дискотека, боулинг и хотелски апартаменти“, който ще се изгради в поземлен имот с идентификатор *** от кв. 21 по плана на к. к. „Боровец“, Община Самоков съгласно разрешение за строеж № 158/17.05.2007 г. на главния архитект на Община Самоков и одобрени на 17.05.2007 г. архитектурни проекти за изграждане на сградата.

Вземането на банката е обезпечено с договорна ипотека, учредена на 15.06.2007 г. с представения нотариален акт № 197, т. ІІІа, рег. № 3957, д. № 573/2007 г. на нотариус Б. Механджийски, с район на действие съдебния район на РС – Самоков, върху собствения на кредитополучателя поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в к. к. „Боровец“, Община Самоков, с площ 4201 кв. м. и върху правото на строеж за построяване в този имот на сграда, независимо от етапа на нейното изграждане, представляваща „Апартаментен хотел/ресторант, ски гардероб, магазин, пиано-бар, спа център с басейн, дискотека, боулинг и хотелски апартаменти“ със ЗП 1135 кв. м. и РЗП 5584 кв. м., чието изграждане е предвидено съгласно ПУП-ПЗ, одобрен със Заповед № РД-02-14-503 от 27.07.2006 г. на МРРБ, одобрен на 17.05.2007 г. инвестиционен проект с комплексен доклад към него и горепосоченото разрешение за строеж, която се предвижда да се състои от изброените в този нотариален акт обекти. В нотариалния акт са посочени размерът на главницата по кредита, размерите на годишната лихва и на лихвата при просрочие, крайният срок за погасяване на кредита, предпоставките за обявяване на предсрочната му изискуемост, както и че ипотеката обезпечава всяко от вземанията на банката по този кредит. Не се твърдят от ищеца, а и не се констатират от съда основания за недействителност на ипотеката.

В т. 5 от нотариалния акт посочено, че при прехвърляне на собствеността върху обекти, изградени в апартаментния хотел в поземлен имот ***, независимо дали това ще стане като прехвърляне на право на строеж, в „груб строеж“ или в завършен вид, кредитополучателят се задължава да погасява части от кредита, равни на стойността на прехвърлените обекти, изчислена на база 600 евро за квадратен метър продадена площ за апартаментите (включително и мезонета) и студиата, и по 900 евро за квадратен метър при продажбата на търговските помещения, включително и за общите части от сградите, като при продажбата на такива самостоятелни обекти площта им се изчислява съгласно таблица за предварително определяне на застроените площи (таблица за площообразуване). В такъв случай кредиторът се е задължил след изпълнение на тези задължения на кредитополучателя, да даде необходимото съгласие за частично заличаване на договорната ипотека само за продадения недвижим имот, за който кредитополучателят е погасил стойността му при горепосочените условия.

На основание договор за продажба на недвижим имот, сключен на 26.06.2009 г. с нотариален акт № 172, т. ІІа, рег.

№ 4051, д. № 348/2009 г. на нотариус Механджийски, ищецът е придобил от „Търговска къща Й.“ ЕООД правото на собственост върху недвижим имот, находящ се в к. к.

„Боровец“, Община Самоков, ап. хотел „Кокиче“, ет. 1 и представляващ самостоятелен обект в сграда, представляващ студио – С16 с идентификатор *** по одобрените кадастрална карта и кадастрални регистри на гр. Самоков, с площ по документ 32,75 кв. м., като неразделна част от самостоятелния обект са и 8,32 кв. м. идеални части от общите части на сградата, попадащ в сграда с идентификатор ***, построена в поземлен имот с идентификатор ***, за цена 49284 евро с ДДС.

Учредената с н. а. № 197/2007 г. договорна ипотека има действие по отношение на процесния самостоятелен обект в сграда, представляващ Студио – С16 с идентификатор ***, тъй като този обект попада в сградата – апартаментен хотел, построена в поземлен имот с идентификатор ***. Не е спорно между страните, че тази ипотека не е заличена, а е подновена през 2017 г. по реда на чл. 172, ал. 1 от ЗЗД преди изтичане на 10-годишния срок на действието на вписването й.

От събраните по делото доказателства не може да се направи извод, че ипотечното право е погасено поради погасяване на обезпеченото вземане.

Конкретиката на случая разкрива две групи възможни основания за погасяване на ипотечното право поради погасяване на обезпеченото вземане: 1/. частично погасяване на вземането с цената, която кредитополучателят получава при продажба на процесния имот, което при определени договорно установени предпоставки (условия) поражда за ипотекарния кредитор задължение да заличи ипотеката само върху този имот с едностранно писмено изявление в нотариално заверена форма по реда на чл. 179, ал. 1 от ЗЗД и 2/. пълно погасяване на вземането, което съгласно общото правило на чл. 150, ал. 1 от ЗЗД има за последица погасяване на ипотечното право върху всички обекти, за които ипотеката поражда действие, в това число и за процесния недвижим имот.

На първо място, макар в ЗЗД да не съществува уредба на т. нар. „частично“ заличаване на ипотека, т. е. заличаване на ипотека върху определен самостоятелен обект в сградата, върху която тежи ипотеката, с оглед принципа на договорната свобода то е допустимо да се извърши с волеизявление на кредитора при договорно установени предпоставки. В случая такива са визирани в т. 5 от нотариалния акт, с който ипотеката е учредена и в т. 20, б. „н“ от договора за кредит от 30.05.2007 г., сключен между ответниците, а именно – при прехвърляне на самостоятелен обект в сградата, в случая – студио, прехвърлителят - кредитополучател да погаси част от кредита, равна на стойността на този обект, като за целите на погасяването на кредита тази стойност следва да се изчисли при цена 600 евро за квадратен метър продадена площ, включително и за общите части. Видно е от съдържанието на тази уговорка, че тя предвижда частично погасяване извън погасителния план и независимо и отделно от него като основание за възникване на задължение за действие на кредитора по заличаване на ипотеката върху прехвърления обект.