Решение № 260011 от 07.01.2021, Окръжен съд - Стара Загора

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

Номер

260011 07.01.2021 година гр. Стара Загора

В ИМЕТО НА НАРОДА

СТАРОЗАГОРСКИ

ОКРЪЖЕН СЪД ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ

Нa 09 декември две хиляди и двадесета година

В открито заседание в следния състав

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА ТЕЛБИЗОВА-ЯНЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛАЙ УРУКОВ

АТАНАС АТАНАСОВ

СЕКРЕТАР:

ТАНЯ КЕМЕРОВА като разгледа докладваното от зам. председателя ТЕЛБИЗОВА-ЯНЧЕВА в.гр.д.

№ 3330 по описа за 2020 г., за да се произнесе съобрази:

Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от Д.А.К. *** против решение № 260047 от 31.08.2020г., постановено по гр.дело № 4500/2019г. по описа на Районен съд – Стара Загора.

Вззивницата

Д.А.К. твърди, че първоинстанционното решение е неправилно, тъй като е постановено при неправилно прилагане на процесуалноправните и материалноправните правила. Излага подробни съображения. Въззивницата счита, че неправилно и в противоречие с практиката на ВКС, съдът е приел, че връчената на служебния защитник на ответника искова молба няма характер на предизвестие по смисъла на чл.238, ал.1 ЗЗД и не е породила своя ефект. Цитира се практика на ВКС. Моли да бъде отменено изцяло първоинстанционното решение, с което са отхвърлени обективно съединените искове с правно основание чл.233, ал.1, изр.1 и по чл.228 от ЗЗД, като вместо него съдът постанови друго, с което да уважи изцяло исковите и претенции. Претендира присъждане на направените разноски по делото пред двете инстанции. Представя списък с разноските.

Въззиваемият

Н.Х., гражданин на ***чрез особения си представител адв.Т.Т. ***, моли да бъде оставена без уважение въззивната жалба, като неоснователна, тъй като изнесените в нея твърдения са правно несъстоятелни и съставляват отклонено анализиране на ирелевантни за предмета на спора факти и обстоятелства. Претендира потвърждаване на първоинстанционното решение, като правилно, обосновано и законосъобразно.

Съдът, като обсъди направените в жалбата оплаквания, извърши проверка на обжалвания съдебен акт, съгласно разпоредбата на чл.271 ал.1 от ГПК, при съвкупната преценка на доказателствата по делото, намери за установено следното:

Предявени са кумулативно обективно съединени искове с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД и с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД.

Ищецът Д.А.К. твърди, че по силата на договор за наем, сключен на 01.01.2017 г. между Н.Х. и Д.Н.Б.ответникът бил наемател на недвижим имот, находящ се в ***, представляващ апартамент ***от жилищна сграда. Имотът, съгласно кадастрална схема представлявал: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № ***, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, одобрени със Заповед РД-18-33/15.06.2010 г. на Изпълнителен директор на АГКК с трайно предназначение - жилище, апартамент, представляващ АПАРТАМЕНТ на едно ниво, находящ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с площ на самостоятелния обект 110,00 кв.м., с административен адрес: ***, а съгласно нотариален акт на втори /надпартерен/ етаж, при съседни самостоятелни обекти в сградата съгласно кадастралната схема: на същия етаж: ***; под обекта: ***; над обекта: ***,

ВЕДНО с прилежащите му части: таванско помещение № 7 от око.ю 10 кв.м. и избено помещение № 8 с площ от около 12 кв.м.

Договорът за наем бил сключен от лицето Д.Б.(предишен собственик на апартамента) за срок от 5 години, считано от 01.01.2017 г.

На 04.04.2018 г. Д.Б.прехвърлила притежаваната от нея собственост върху отдадения под наем апартамент на ищцата. С извършената разпоредителна сделка и на основание чл.237, ал.2, изр.2 от ЗЗД договорът за наем, който бил с недостоверна дата, станал задължителен за ищцата, в качеството й на приобретател, но като договор за наем без определен срок.

На основание чл.238 от ЗЗД ищцата прекратила договора за наем като отправила едномесечно предизвестие до ответника, инкорпорирано в писмено изявление от 19.02.2019 г., с нотариална заверка на подписа, рег. № 3154 на помощник-нотариус по заместване при Д. Н., нотариус с район на действие - PC - Стара Загора, рег. № 181. Изявлението за прекратяване било връчено на 03.04.2019 г. от ЧСИ М.Б., с рег. № 838 и район на действие - Софийски Градски съд, при условията на чл.47 от ГПК със залепване на уведомление. В двуседмичния срок по чл.47, ал.2 от ГПК, а именно до края на работния ден на 17.04.2019 г., ответникът не потърсил изявлението в кантората на частния съдебен изпълнител. При това положение даденото от ищцата едномесечно предизвестие по чл.238 ЗЗД започнало да тече на 18.04.2019 г. и изтекло на 18.05.2019 г., от който момент договорът за наем се считал за прекратен.

Въпреки настъпилото прекратяване на договора за наем ответникът Н.Х. не освободил процесния имот и не предал държането на същия на ищцата в качеството й на нов собственик на недвижимия имот. Поради това ответникът бил в неизпълнение на задължението си по чл.233, ал.1, изр.1 от ЗЗД да върне вещта след прекратяване на договора.

Осен това за времето от 04.04.2018 г. /датата на прехвърляне на собствеността на апартамента/ до 18.05.2019 г. /датата на прекратяване на договора за наем/ ответникът бил в неизпълнение на задължението си по чл.228 от ЗЗД за плащане на уговорената с договора наемна цена в размер на 300 лв. месечно. Общата сума на неплатените наемни вноски за посочения период възлизала на 4044,24 лв.

Искането на ищеца до районния съд е да постанови решение, с което да осъди ответника Н.Х., гражданин на Г., притежаващ документ за самоличност № ***, издаден на ***в ***с настоящ адрес:***

- да върне на Д.А.К., ЕГН **********,***, вещта, представляваща недвижим имот, находящ се в ***,

***от жилищна сграда, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № ***, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, одобрени със Заповед РД-18-33/15.06.2010 г. на Изпълнителен директор на АГКК с трайно предназначение - жилище, апартамент, представляващ АПАРТАМЕНТ на едно ниво, находящ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с площ на самостоятелния обект 110,00 кв.м., с административен адрес: ***, а съгласно нотариален акт на втори /надпартерен/ етаж, при съседни самостоятелни обекти в сградата съгласно кадастралната схема: на същия етаж: ***; под обекта: ***; над обекта:

***, ВЕДНО с прилежащите му части: таванско помещение № 7 от около 10 кв.м. и избено помещение № 8 с площ от около 12 кв.м.

- да заплати на Д.А.К., ЕГН **********,***, сумата от 4044,24 лв., представляваща наемни вноски за периода от 04.04.2018 г. до 18.05.2019 г., съгласно Договор за наем от 01.01.2017 г., ведно със законната лихва за времето от образуване на настоящото производство до окончателното плащане на сумата.

Претендира направените разноски.

В срока по чл.131 ГПК назначеният по делото особен представител на ответника Н.Х. - адв. Т.Т. е подала отговор на исковата молба, с който оспорва иска за връщане на имота като недопустим, а иска за заплащане на наемна цена – като неоснователен.

Оспорва наличието на наемно правоотношение между страните по договор за наем за процесния недвижим имот, както и че на ответника била връчена покана за прекратяване на договора.

Алтернативно в случай, че съдът приемел иска за допустим и основателен, моли съда да приеме, че изявлението за прекратяване на договора на основание чл.238 от ЗЗД от 19.02.2019 г. било нередовно връчено и моли да се приемело, че било редовно връчено едва с искова молба.

Видно от представения по делото договор за наем на имот, сключен на 01.01.2017г., между Д.Н.Б., като наемодател и Н.Х., като наемател, наемодателят е предоставил на наемателя за временно и възмездно ползване апартамент, находящ се в ***, ***, (раздел I, чл.1) срещу заплащане на месечна наемна цена от 300 лева (раздел II, чл.2), за срок от 5 години, считано от датата на сключването му (раздел V, чл. 1).

Видно от нотариален акт за дарение на недвижим имот акт № 161, том ІІІ, рег. № 7703, дело 469/2018 г. на Нотариус с район на действие – РС – София и с рег.номер 039 на НК, на 04.04.2018г., Д.Н.Б.е дарила на ищцата Д.А.К. 1/30 ид.ч. от апартамент, находящ се в ***, ***от жилищна сграда, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, ведно с прилежащите таванско и избено помещения.

Видно от нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот акт № 162, том ІІІ, рег. № 7704, дело 470/2018г., Д.Н.Б.е продала на ищцата Д.А.К. 5/30 ид.ч. от апартамент, находящ се в ***, ***от жилищна сграда, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, ведно с прилежащите таванско и избено помещения.

По делото е представено изявление на Д.А.К. до Н.Х., чрез ЧСИ Б., с нотариална заверка на подписа на К., рег. 3154 от 19.02.2019г., с което ищцата е отправила уведомление до ответника, че наемодателят по сключения с него договор за наем Д.Б.й е прехвърлила притежаваното от нея право на собственост върху отдадения под наем имот, поради което и на основание чл. 238, ал.1 ЗЗД с уведомлението му отправяла едномесечно предизвестие за прекратяване на договора за наем. Със същото уведомление ищцата е предоставила на ответника едноседмичен срок след изтичане на едномесечното предизвестие за прекратяване на договора за наем, за предаване на държането на недвижимия имот, както и го е поканила да й заплати наемна цена за периода от 04.04.2018г. до 31.03.2019г. в размер на 3 600 лева.

По делото е представена разписка, изходяща от ЧСИ Б., в който негов служител – връчител е удостоверил, че три пъти е посещавал наетия имот и на 03.04.2019г. е залепил уведомление.

За изясняване на делото от фактическа страна по делото е разпитан свидетелят Д.Н., според показанията на който лично той края на 2018г. е посетил имота в ***, обитаван от ответника и е говорил с него, като го уведомил, че негова приятелка (ищцата) била закупила вече апартамента, че вече апартаментът е нейна собственост и че й дължи наем понеже живее в имота. Н.Х. му казал, че не дължи наем, а свидетелят му казал, че трябва да напусне жилището. Свидетелят разказва още, че му оставил телефонния си номер да се обади, тъй като ответникът му казал, че иска среща с Д., но не се обадил. През 2019 г. свидетелят отново отишъл в София и направил опит да се види с Н.Х., като посетил адреса. Звънял на звънеца на апартамента, но никой не му отворил, макар че се виждало пране на терасата и едната стая светела. Съдът кредитира показанията на този свидетел, тъй като кореспондират с писмените доказателства по делото, като по делото не се събраха други доказателства, които да оборват или да поставят под съмнение достоверността на тези свидетелски показания

При така установената фактическа обстановка, въззивният съд намира следното:

Възникналото облигационно правоотношение между Д.Н.Б., като наемодател и Н.Х., като наемател се установява от сключения между тях договор за наем. В договора е отразено, че наетият апартамент се предава на наемателя в деня на подписването му, а според свидетелските показания на Н. продължава да е в държане на ответника.

От събраните по делото доказателства се установява още, че наемодателката е прехвърлила притежаваните от нея идеални части от отдадения под наем апартамент на ищцата по делото.

За съществуването на наемното правоотношение, което е облигационно, по принцип е ирелевантен въпросът за собствеността на отдадения под наем имот. Трайната съдебна практика приема, че правата и задълженията на наемодателя произтичат не от правото му на собственост върху вещта, а от наемния договор, включително и в хипотезата на чл. 237 ЗЗД, затова съдът няма да обсъжда въпроса, че всъщност от събраните по делото доказателства се установява, че Д.Н.Б.не е била собственик на целия апартамент, както и че ищцата - приобретател всъщност се легитимира като собственик само на 6/30 ид.ч. от имота. Освен това, останалите съсобственици разполагат със защита чрез иска по чл. 30, ал.3 ЗС.

Съгласно чл. 232, ал.2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.

Когато договорът за наем не е вписан или няма писмен документ с достоверна дата, но наемателят се намира в държане на имота (какъвто е настоящия случай), наемният договор е задължителен за приобретателя на наетия имот като договор за наем без определен срок – чл. 237, ал.2, изр. второ от ЗЗД. Приобретателят на наетия имот встъпва в наемното правоотношение на мястото на наемодателя.

Разпечатката съдържа 49 от 73 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/41afd411-3aa4-4f16-9541-3f01e57122f5