Решение № 397 от 05.02.2025, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 397 гр. Варна, 05.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 18 СЪСТАВ, в публично заседание на десети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Йоана Н. Вангелова при участието на секретаря Антоанета Ив. Д. като разгледа докладваното от Йоана Н. Вангелова Гражданско дело № 20233110107814 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са субективно съединени искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Ищецът М. Н. В. твърди, че на 20.04.2022 г. с ответника З. М. Д. подписали предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. По силата на последния Д. се задължила да й продаде самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******* по КККР на гр. Варна, одобрени със Заповед РД-18-194/27.03.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо самостоятелния обект от 10.03.2020 г., с адрес: гр. *******, находящ се на ет. 3 в сграда с идентификатор *******, с предназначение: жилищна сграда – многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор *******, предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нИ. на обекта: 1, с площ от 42.02 кв.м., прилежащи части: складово помещение № ** с площ от 1.92 кв. м. и 1.3630 % идеални части от общите части на сградата, при съседи: на същия етаж - *******.50, *******.48, под обекта - *******.41, над обекта - *******.57. Уговорената цена за целия имот била в размер на 21 538 евро, като при подписване на предварителния договор ищцата заплатила по банков път на З. Д. задатък в размер на 4000 евро. Остатъкът от продажната цена следвало да бъде заплатена в деня на сключване на окончателния договор. Ответницата се задължила в срок до 90 дни да представи необходимите документи за нотариалното изповядване на окончателния договор. Изрично при сключване на предварителния договор последната декларирала, че е едноличен собственик на имота, в което ищцата не се усъмнила, тъй като се познавали отдавна.

Едва след като В. упълномощила адвокат да я представлява при 1 сключване на окончателния договор и пълномощникът й извършил проверка на собствеността, станало ясно, че собственик на имота, освен З. Д., е и ответникът И. Й. И.. Ищцата излага, че на 26.08.1996 г. двамата ответници придобили имота въз основа на договор за покупко-продажба, сключен с държавата. След като узнала това ищцата провела множество разговори със З.

Д., но последната така и не изпълнила задължението си да представи необходимите за сключване на окончателния договор документи. Ищцата заявява, че успяла да се свърже с И. И., който й предоставил заверен препис от решението за прекратяване на брака му със З. Д., влязло в сила на 24.02.2003 г.

Въз основа на изложеното поддържа, че двамата ответници са придобили имота в СИО, прекратена с влизане в сила на бракоразводното решение. Поради това счита, че при сключване на предварителния договор помежду им З. Д. е притежавала, респ. могла е да й прехвърли правото на собственост само върху ½ идеална част от процесния имот, във връзка с което се дължи заплащане само на ½ от общо уговорената продажна цена, а именно 10 769 евро, от която следва да бъде приспадната сумата от 4000 евро, платена при подписване на предварителния договор.

Сочи, че на 24.04.2023 г. сключила предварителен договор за покупкопродажба с И. за притежаваната от него ½ идеална част от гореописания имот, при продажна цена в размер на от 10 769 евро, платима при сключване на окончателния договор. До изтичане срока за изповядване на сделката /26.05.2023 г./ И. не представил необходимите документи за изповядване на сделката по нотариален ред.

Сезира съда с искане за обявяване на сключените предварителни договори за окончателни, като по отношение на сключения предварителен договор със З. Д. искането се отнася за ½ идеална част от имота.

Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът З. М. Д., чрез назначения от съда особен представител, е депозирал писмен отговор, с който оспорва предявения срещу нея иск като неоснователен.

Поддържа, че от представените по делото доказателства не се установява задатъкът в размер на 4000 евро да е преведен по сметка на Д..

Счита, че не са представени годни доказателства за прекратяване брака на двамата ответници.

Прави възражение за недействителност на двата предварителни договора, като се позовава на чл. 33 ЗС.

Счита, че не става ясно как точно са формирани претенциите към всеки един от ответниците в частта досежно дължимите спрямо всеки един от тях суми от страна на ищцата.

Моли предявеният срещу Д. иск да бъде отхвърлен.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът И. Й. И. не е депозирал отговор на исковата молба.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства 2 поотделно и в тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, приема за установено следното от фактическа страна:

Към исковата молба е приложен предварителен договор от 20.04.2022 г.

/л. 8-11/, по силата на който ответникът З. М. Д. се е задължил да прехвърли на ищеца М. Н. В. апартамент с идентификатор ******* по КККР на гр. Варна, одобрени със Заповед РД-18-194/27.03.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК с площ от 42.02 кв.м., прилежащи части: складово помещение № ** с площ от 1.92 кв. м. и 1.3630 % идеални части от общите части на сградата. С чл. 2 от предварителния договор страните са уговорили продажна цена в размер на 21 538 евро, платима, както следва – задатък в размер на 4000 евро – в деня на сключване на предварителния договор /чл. 3/, а остатъкът в размер на 17 538 евро – в деня на изповядване на покупко-продажбата по нотариален ред /чл. 4/. В чл. 10 е уговорен срокът за сключване на окончателния договор, а именно – до 90 дни от датата на подписване на предварителния договор.

Ищецът е представил и предварителен договор за покупко-продажба от 24.04.2023 г., сключен между него, в качеството на купувач, и втория ответник – И. И., в качеството на продавач /л. 12-14/. Същият има за предмет ½ идеална част от самостоятелен обект в сграда с идентификатор *******, ведно с прилежащото избено помещение, съответните идеални части от общите части на сградата и и правото на строеж. Уговорената продажна цена е в размер на 10 769 евро, като съгласно чл. 2 купувачът се е задължил да я заплати по банкова сметка на продавача в деня на сключване на окончателния договор.

Срокът за сключване на окончателния договор е до 26.05.2023 г. /чл. 3/.

Видно от приобщения към писмените доказателства по делото договор от 26.08.1996 г. /л. 15-16/, двамата ответници са купили от държавата недвижим имот, представляващ апартамент № ** в гр. *******, със застроена площ от 42.02 кв. м., с прилежащото му складово помещение № ** с полезна площ от 1.92 кв. м., както и 1.3630 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж. Последното е отразено и в представените по делото справки от Имотния регистър /л. 154-157/, в които не е отразено ответниците да са се разпоредили с имота или част от него от момента на придобИ.нето му до приключване на съдебното дирене пред настоящата инстанция.

От изисканите решения от РС-** и ОС-**, както и от предоставената справка от Община ** /л. 141-144/ се установява, че И. Й. И. и З. М. Д. са сключили граждански брак на 11.07.1993 г., като същият е прекратен по силата на решение от 24.02.2003 г., постановено по гр. д. № 42 по описа за 2003 г. на ОС-**, влязло в сила на същата дата.

По делото е постъпило писмо от „Централна кооперативна банка“ АД /л.

147/, от съдържанието на което става ясно, че З. М. Д. е титуляр на банкова сметка с IBAN BG*******, по която на 04.04.2022 г. е постъпил превод в размер на 4000 евро с наредител М. Н. В..

Въз основа на така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:

3

За да бъдат уважени предявените субективно съединени искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, следва да се установи наличието на следните материалноправни предпоставки: 1) валидно възникнало облигационно отношение между ищеца и всеки от ответниците въз основа на предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот; 2) всеки от продавачите да е собственик на ½ идеална част от имота. Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 2 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

В случая безспорно е налице първата от посочените материалноправни предпоставки – представени са предварителни договори за покупко-продажба, сключени между ищеца, в качеството на купувач, и всеки от ответниците, в качеството на продавачи, които имат за предмет процесния недвижим имот, като е изтекъл уговореният срок за сключване на окончателните договори.

По делото са събрани писмени доказателства, от които се установява, че двамата ответници са придобили процесния недвижим имот по силата на договор за покупко-продажба, сключен с държавата. Доколкото към момента на закупуването му /26.08.1996 г./ те са били в граждански брак, имотът е придобит в СИО по силата на чл. 19, ал. 1 от отм. СК от 1985 г., приложим спрямо имуществените отношения на ответниците, чиито брак е прекратен през 2003 г. С прекратяване на брака им е прекратена и съпружеската имуществена общност и имотът е преминал в обикновена съсобственост при равни квоти на двамата бивши съпрузи.

Настоящият съдебен състав намира за неоснователно възражението за недействителност на предварителните договори, направено от особения представител на ответника Д.. На първо място, неспазването на изискването по чл. 33, ал. 1 ЗС не води до недействителност на сделката, а единствено би могло да породи в полза на непоканения съсобственик потестативното право да изкупи имота, което при това възниква едва след влизане в сила на съдебното решение, с което предварителният договор бъде обявен за окончателен. На следващо място, съдебната практика приема, че неизпълнението на изискването по чл. 33, ал. 1 ЗС не е пречка за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като доколкото се касае за задължение на продавача, не може да бъде вменено в тежест на ищеца-купувач представянето на доказателства по чл. 33, ал. 1 ЗС /виж напр. Решение № 773 от 10.02.2011 г. на ВКС по гр. д. № 600/2009 г., IV г. о., ГК; Решение № 49 от 29.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 363/2012 г., IV г. о., ГК; Решение № 54 от 26.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4683/2008 г., IV г. о., ГК/. Нещо повече, съгласно мотивите на Решение № 250 от 21.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 3/2009 г., III г. о., ГК „няма пречка, ако в хода на производството се установи, че продавачът не е собственик на целия имот-предмет на сключения предварителен договор, а само на идеална част от него, да бъде обявен договорът за окончателен за притежаваната съответна идеална част, при положение, че купувачите са съгласни и желаят продажбата да се извърши при това условие и те да придобият само идеална част. В случая от съществено значение е волята на страните.“

Не следва да бъдат обсъждани наведените от особения представител 4 едва в хода на устните състезания доводи за „крайно неизгодни условия“ по предварителния договор от 20.04.2022 г., тъй като същите са преклудирани.

От събраните по делото доказателства се установява, че по предварителния договор, сключен с ответника З. Д. ищецът е заплатил част от дължимата продажна цена в размер на 4000 евро. Предвид обстоятелството, че уговорената цена в общ размер от 21 538 евро е за прехвърляне на целия имот, а от събраните доказателства се установява, че Д. е собственик само на ½ идеална част от него, респ. искането на ищеца е предварителният договор да бъде обявен за окончателен само по отношение на ½ идеална част от имота, следва да се приеме, че дължимата от купувача продажна цена се равнява на ½ от общо уговорената, а именно – на сума в размер на 10 769 евро, т.е. незаплатеният остатък възлиза на 6 769 евро. Що се отнася до предварителния договор, сключен с ответника И. И., страните са уговорили плащането на продажната цена в размер на 10 769 евро да бъде извършено при сключване на окончателния договор.

Предвид изложените съображения предявените искове се явяват основателни и следва да бъдат уважени при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК.