Решение № 4142 от 19.12.2023, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 4142 гр. Варна, 19.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Мартин Стаматов при участието на секретаря Ана Ст. Ангелова като разгледа докладваното от Мартин Стаматов Гражданско дело № 20223110101892 по описа за 2022 година

И за да се произнесе взе предвид следното:

ГПК.

Производството е по реда на Глава "ХVІІІ -та" вр. глава "ХІІІ-та" от Делото е образувано въз основа на искова молба подадена от „ ***" ООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление: гр. *** съдебен адрес: гр. ***, чрез адв. Д. Х. от ***, с която претендира да бъдат осъдени С. П. Р., БУЛСТАТ:***, роден на **********г., гражданин на Н. З., и Н. Ю., БУЛСТАТ: *** родена на **********г., гражданка на ***, двамата с адрес на територията на РБ: гр. *** да му заплатят по чл. 1, ал. 3 от Договор за поддръжка и управление сключен на 09.08.2018г. 1/ сумата от 524,48 евро с вкл. ДДС, представляваща такса поддръжка за 2020г.; 2/ 524,48 евро с вкл.

ДДС, представляваща такса поддръжка за 2021г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба 15.02.2022г. до окончателното и зплащане на задължението.; 3/ сумата от 82,92 лева - представляваща мораторна лихва върху главницата за такса от 524,48 евро дължима за 2021г. , считано от 01.05.2021г. (датата на изпадане в забава) до деня на предявяване на настоящия иск - 14.02.2022г. вкл., В исковата молба /уточнена с допълнителна молба впоследствие/ са изложени следните обстоятелства, на които се основават претендираните права: Ответниците са собственици на недвижим имот- Апартамент №*** с идентификатор *** по кадастралните карти и кадастралния регистър на гр.

***находящ се в *** На 09.08.2018г. между ответниците С. П. Р. и Н. Ю. в качеството им на възложители и на ищцовото дружество в качеството му на изпълнител е сключен договор за поддръжка и управление на комплекс „***“, по силата на който ответниците са възложили, а изпълнителят е приел и се е 1 задължил срещу възнаграждение да поддържа и извършва организационно, техническо и административно управление и поддръжка на общите части и съоръжения на горепосочения комплекс. Съгласно чл. 1, ал. 3 от договора ответниците се задължили да заплащат на ищцовото дружество годишно възнаграждение в размер на 524,48 евро с вкл. ДДС, платимо до 30.04. на същата календарна година. Твърди се, че до момента на подаване на исковата молба дължими от ответната страна са таксата за поддръжка за 2020г. в размер на 1025,72 лв. и за 2021г. в размер на 1025,72 лв. (в левова равностойност). Претендират се разноски.

В законоустановения срок по чл. 131 ГПК, от редовно уведомени ите ответници е подаден отговор, с който оспорват иска като неоснователен. Не оспорват факта, че на 09.08.2018г. сключили договор за поддръжка и управление на прилежащите части на сградата с В. С. И.- управител на „***" ООД. Твърдят, че ищцовата страна не изпълнявала поетите с горепосочения договор задължения като независимо от заплащането на 03.06.2019г. изцяло на таксата за 2019г., през периода 30.05.2019г.- 30.09.2019г. басейнът останал неработещ, тревните площи били неподдържани, дворът бил в занемарен вид, асансьорът не работел, което предизвикало значителни неудобства на ответниците. Наложило се етажни собственици със собствени средства и собствен труд да организират осъществяването на поддръжката на общите части. След установяване на контакт с управителя В. И. по повод на възникналите проблеми, същият ги уверил, че се касае за временни неуредици, които скоро следва да бъдат отстранени. Въпреки това през 2020г. В. И. заявил в нарушение на сключения договор, че е възможно да не се извършва никаква поддръжка, поради което се съгласил ответниците да не плащат възнаграждение за 2020г. съобразно и предвиденото обезщетение в чл. 7 ал. 5 от договора. Правят възражение за прихващане за сума от 174,64 евро, която считат за недължимо платена по договора като възнаграждение за периода след сключване на договора през 2018-та година, доколкото за поддръжка на техния апартамент ищецът за същата година е получил плащане за цялата година от предходните собственици. Претендират се разноски.

Съдът, след преценка на представените по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:

От нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, том ***, рег. номер ***, дело *** от ***г., на нотариус Ж.Т., се установява,че С. П. Р. и Н. Ю. са придобили собствеността върху недвижим имот находящ се в гр.

*** област ***, представляващ апартамент *** с идентификатор ***. по кадастралните карти и кадастралния регистър на гр. ***. Придобитият имот е с предназначение жилище, апартамент, находящ се на *** ет. *** сграда № ***, с административен адрес гр.*** а застроената му площ е 45 мв.м. От Удостоверение № ***г. за въвеждане в експлоатация на строеж от пета категория, издадено от гл.арх. на Община ***е видно, че жилищният комплекс, в който се намира процесния имот е въведен в експлоатация.

С Договор за поддържане и управление на комплекс „***“, сключен на 09.08.2018г. между „***“ ООД /мениджър/ и С. П. Р. и Н. Ю. /възложител/, възложителят възлага, а мениджърът приема и се задължава, лично или чрез трети лица, срещу възнаграждение, да поддържа и извършва организационно, 2 техническото и административното управление и поддръжка на общите части и съоръжения на комплекс „***“, като в ал. 2 на чл. 1 от договора е посочено, какво се включва в дейността по поддръжка, по отделни пера. С т.1.3 възложителя се задължава да заплаща на мениджъра годишна такса за организационно, техническо и административно управление и поддръжка на общите части на сградата и съоръженията в комплекса в размер на 524.48 евро с ДДС. Таксата е дължима от Възложителя еднократно до 30 април на текущата година. В т. 2.1. е посочено, че първата календарна година от която е дължима таксата по договора започва на 09.08.2023г. Описаният договор е вписан в Служба по вписванията гр. Варна на ***г.

По делото е представена нотариална покана от ответниците до ищеца, връчена му на 02.09.2021г. с изявление за поправка на лошо изпълненена работа по договора и евентуално при липса на такава - за развалянето му.

От Разписка за клиентски номер *** се установяват платени *** услуги на стойност 325,60 лева. От Фактура от 03.06.2023г. се установява платена такса поддръжка 2019г. на стойност 854,05 лева.

Представени са фактури, удостоверения от НАП *** и други счетоводни документи /л. 126-171 по делото/, от които е видно, че дружеството–ищец е осчетоводявало разходи за стоки и услуги свързани с поддръжка на сгради и прилежащи площи.

На л. 176-193 по делото са представени трудови договори сключени между „***“ ООД и физически лица относно различни позиции за неопределено време, с място на работа гр. *** ул. *** С Договор за възлагане извършване на дейностите по поддръжка и управление на жилищен комплекс „***“, „***“ ЕООД в качеството си на инвеститор е възложило на „***“ ЕООД поддръжката и управлението на жилищен комплекс с търговско наименование „***“. Видно от т. 3 на договора, инвеститорът е възложил на ищцовото дружество да сключва договори за поддръжка и управление на комплекса с всеки собственик на самостоятелен обект и да събира дължимите суми.

Представени са фактури за дезинфекция на общи части на сгради и паркови площи и за поддръжка на басейн през 2019г., които не касаят процесния период, и не следва да бъдат обсъждани.

Събрани са гласни доказателства чрез разпита на двама свидетели.

Свидетелят Ю.Д. излага следното: работела в един холдинг с дружеството „***“ ООД. Ищцовото дружество поддържало комплекса.

Свидетелят продавал жилища от комплекса и посещавала комплекса многократно във връзка с насрочени огледи. Всеки от жилищните комплекси имал отделно дружество за поддръжка. Купувачите били запознати с договора за поддръжка още при предварителния договор. През 2020-2021г. посещавала имота често във връзка с продажби в него. Комплексът се поддържал, зелените площи се поливали, имало изградена поливна система, инвеститорът влагал много труд и пари в комплекса. Отначало имало охрана, но впоследствие я махнали,тъй като разходите за нея били големи.

Комплексът е с контрол на достъп. В периода около пандемията нямало охрана. Било извършено подновяване на озеленяването. За растителността се грижили работниците на управляващата компания. Те били назначени по ТД.

В комплекса имало басейн, блато в басейна нямало, но когато хората не плащали, по време на „Ковид“, бюджетът не стигал. Знаела, че такса 3 поддръжка била намалена за лицата, които не можели да дойдат. По време на „Ковид“, една или две години басейнът не работил. След това те идвали, но в сезона не можело вече да го пуснат, дори и да плащали. Била нужна поддръжка. В самата сграда било чисто. Имало график за почистването й.

Имало сензорни крушки, контролът на достъп работел, всеки имал отделен код, имало видеонаблюдение, през 2020г. нямало жива охрана. Работното място на свидетеля било в гр. ***Когато посещавала комплекса, виждала хора да косят и да подрязват храстите. В периода 15.05. и 30.09.2020г. басейните се почиствали, пълнят и работят от 01.06. по правило. През 2020г. когато бил „Ковид“ и в периода 01.06. - 30.09.2021г. басейнът може би не работел. За миналата година басейнът работил. Не може да каже през 2021г. дали е работил. Асансьорите работели, за тях също се плащало такса, която влиза в такса поддръжка, затова няколко месеца не работили, не помни точно кои месеци не са работили.

Свидетелят О.М. сочи, че притежавала жилище в комплекса и живяла там през 2020-2021г. В този период много от собствениците не били там поради обявена пандемия от „Ковид“. В посочения период бил забранен басейнът, понеже много малко от собствениците присъствали и малко плащали таксата за поддръжка. Асансьорите не работили две години, басейнът също. Поддръжката на тревните площи била по-рядко, не като преди. Когато имало повече хора, по-често се поддържал комплексът.

Свидетелката била виждала съседи да почистват около тях, както и съседи да косят двора. През 2020 - 2021г. събирали пари и канили фирма да им коси, но не за цяло лято, а един или два пъти през лятото. През 2020-2021г. от поддържащата фирма идвали рядко. Идвали пролет и есен. През 2021г. фирмата мениджър направила големи дългове към ВиК. Част от собствениците, вкл. свидетелката, Н. и още десет човека събрали пари и се разбрали с фирмата да плати наполовина. Всеки сам трябва да си плаща водата, но има много собственици, които не плащат и затова се набира дълг.

Всеки месец си плаща водата чрез Еаsурау. Има собственици на апартаменти от тяло едно и две, вкл. Н. и С., които й оставят парите и плаща за тяхната вода. През 2020г. много рядко поливали тревата, но през 2021г. имало система за поливане, която се включвала автоматично. Достъпът до обекта не бил контролиран. Свидетелката притежавала код за достъп през портала, но той не винаги работил. За дребни ремонти сами търсели майстор, смятали, че така ще е по-лесно и бързо, вместо да се обърнат към управляващата компания.

При така установената фактическа обстановка съдът достига до следните правни изводи:

Предявени са обективно и субективно съединени искове с правно основание чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 2 ал. 1 ЗУЕС и чл. 86 ЗЗД.

Предвид правната квалификация на исковете, ищецът следва да установи изрядността си по процесния договор, чрез точното изпълнение като количество и качество на поетите с него задължения през 2020-та и 2021-ва години; падеж и период на забава при плащнането на задължението; и по възражението за прихващане - годно основание за получаване на сумата от 174,64 евро. Ответникът от своя страна следва да докаже наличието на недостатъци в работата на ищеца като изпълнител по договора в количествено или качествено отношение, а по възражението си за прихващане - заплащането на посочената сума 174,64 евро на същото 4 основание, за което ищецът вече е получил плащане от техните праводатели.

Съгласно чл. 2 ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Жилищен комплекс от затворен тип е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени една или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост и други обекти и съоръжения за общо ползване от собствениците, ползвателите и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица, предвид легалното определение дадено в допълнителните разпоредби на ЗУЕС. От събраните по делото доказателства, безспорно се установи, че процесното жилище се намира в комплекс от затворен тип и следователно за него следва да е приложима специалната разпоредба на чл. 2 ЗУЕС, която дерогира общите правила на закона, по отношение на управлението на общите части.