Решение № 189 от 10.06.2019, Районен съд - Нови пазар

Р Е Ш

Е Н И Е

№ 189

Гр. Нови пазар, 10.06.2019 г.

В ИМЕТО НА

НАРОДА

Районен съд – Нови пазар, 4 състав, в открито публично съдебно заседание от 30.04.2019 г., като разгледа докладваното от районен съдия Петина Николова гр.д. № 1092 по описа на съда за 2018 г. при секретаря Бойка Ангелова, за да се произнесе взе предвид следното:

С исковата молба са предявени искове с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86, ал.

1 от ЗЗД.

Делото е образувано по искова молба вх. №

5377 от 03.08.2018 г., подадена от „Сантана“ ООД, ж.к. КК „Св. Св.

Константин и Елена“, ул. „68“ № 3, с ЕИК *********, представлявано от управителя Т.С.С., срещу З.Н.К. с ЕГН ********** и М.В.К. с ЕГН ********** ***, с която моли съда да осъди ответниците да заплатят солидарно сумата от 3605 евро (7050,76 лв.), представляваща задължение по договор за поддръжка и управление и сумата от 1851,60 лв., представляваща лихва за забава, до датата на подаване на исковата молба. В исковата молба се твърди, че ответниците са собственици на апартамент № 6, намиращ се в блок А, трети етаж в сграда в УПИ №II-148 в град Варна, комплекс „Св.Св. Константин и Елена“. Имотът бил придобит с договор за покупко-продажба, обективирана в НА № ***, том 8, рег. № 20219, дело № 1343 от 2006 г., вписан в служба по вписванията вх. № 38615/27.12.2006 г., акт № 109, том CXXVIII, дело № 30145/2006 г.

Апартаментът се намирал в жилищен комплекс „***“. На 26.08.2006 г. страните сключили договор за поддръжка и управление, като ответниците възложили, а ищецът приел, срещу възнаграждение, да провежда организационно, техническо и административно управление и поддръжка на общите части на комплекса. Управлението обхващало поддържане на общите инсталации, оборудване, басейн, организация на вътрешния ред, паркоместа, тревни площи, алеи и площадки организиране на видеонаблюдение и охрана и други дейности. Ищецът надлежно изпълнявал задълженията си.

Възложителите по договора следвало до

31.12 на всяка година да плащат възнаграждението дължимо за следващата година, определяемо според договора съобразно притежаваните от възложителя кв. м. площ от самостоятелните обекти в комплекса. Изчислено така, възнаграждението, което ответниците дължали възлизало на 721 евро на година с включен ДДС. Ищецът твърди, че ответниците не са платили договореното възнаграждение по цитирания договор за годините от 2014 г. до 2018 г. и му дължи сума в общ размер на 3605 евро с левова равностойност 7050,76 лева. Върху неплатените възнаграждения за всяка година, след падежа на всяко отделно възнаграждение се дължала лихва, която възлизала на 1851,60 лв. Ответниците били съпрузи, а задължението било за задоволяване нуждите на семейството и затова те дължали солидарно сумите.

Затова ищецът моли съдът да постанови решение, с което да осъди ответниците да му заплатят солидарно сумата 3605 евро, представляваща дължимо възнаграждение за календарните 2014 г., 2015 г., 2016 г. 2017 г. и 2018 г. по договор за поддръжка и управление, сключен на 23.08.2006 г., ведно със законната лихва върху тази сума от 01.08.2018 г. до окончателното плащане, лихва за забава в размер на 1851,60 лв. за периода от падежа на всяко отделно възнаграждение до 31.07.2018 г., както и разноските на ищеца в производството.

В съдебно заседание ищеца, чрез представителя си, поддържа така предявените искове. Счита, че същите са основателни и доказани. Обръща внимание на съда,ч е спрямо процесния договор не следва да се прилага ЗУЕС, тъй като той не е бил приет при сключване на договора. Счита за доказан факта, че подписите под договора принадлежат на двамата ответници.

Оспорва възражението за давност и за прекомерност на адвокатското възнаграждение.

Съгласно разпоредбата на чл. 131, ал. 1 от ГПК на всеки от ответниците е изпратен препис от исковата молба, ведно с доказателствата към нея и им е указано правото в едномесечен срок да депозират писмен отговор. Всеки от ответниците е депозирал писмен отговор, с идентично съдържание. Ответниците оспорват действителността на сключения договор, като твърдят, че той не съответства на чл. 2 от ЗУЕС, тъй като липсвала нотариална заверка на подписите на страните. Считат, че поради посочените причини договорът се явява нищожен по чл. 26, ал. 2, предл. трето от ЗЗД. Освен това навеждат твърдения за нищожност на договора, поради несъответствие на комплекса с изискванията за такъв от затворен тип. Поради липса на елементите, посочени в ЗУЕС, твърдят, че такъв договор не е следвало изобщо да се подписва, с което по същество ответниците са направили възражение за нищожност на договора на основание чл. 26, ал. 1, предл. първо от ЗЗД поради противоречие със закона.

Намират искът и за неоснователен и недоказан поради липса на представени доказателства за добросъвестно изпълнение на задълженията на ищеца по договора.

Липсата на изпълнение довела, според ответниците, до липса на задължение за плащане. Освен това, самото задължение представлявало периодично плащане, погасявано с тригодишна давност и част от претенцията за главница и лихви намират погасена по давност на основание чл. 111, б. „в“ от ЗЗД и чл. 119 от ЗЗД. Претендират сторените от тях разноски.

В съдебно заседание ответниците оспориха истинността на положените подписи под представения в оригинал договор. В хода по същество поддържат всички възражение, направени в отговора за нищожност на договора и настъпила давност.

Обръщат вниамние на съда, че ищецът е изчислил дължимите суми на база по-голяма квадратура на апартамента, отколкото те в действителност притежават, поради което молят съда да съобрази и това обстоятелство.

Съдът, като съобрази твърденията на страните и представените по делото доказателства, установи следното от фактическа страна:

По делото се установи безспорно, че на 23.08.2006 г. ищецът „Сантана“ ООД от една страна и З.Н.К. и М.В.К. *** от друга страна са сключили договор за поддръжка и управление на Комплекс „***“ в град Варна, комплекс „Св.Св. Константин и Елена“. С този договор съгласно чл. 1 ответниците са възложили на ищеца следното:

-

Организация на вътрешния ред в сградите и общите части и съоръженията на комплекса, оказване на всякакъв вид помощ на собствениците с оглед спокойното и необезпокоявано пребиваване и упражняване на собственост в жилищата и в комплекса;

-

Техническо поддържане на общите инсталации, оборудване и на другите общи части на сградите, басейна, паркоместата, тревни площи, алеи и площадките;

-

Организиране на вътрешната сигурност в комплекса;

-

Организиране на санитарно-хигиенните и екологични мероприятия в комплекса и общите части на сградите;

-

Организиране и поддръжка на платените услуги в комплекса;

-

Плащане на разходите за осветление, климатизация и вода на общите части;

-

Басейн.

В чл. 2 от договора е уговорена цената – 8 евро без ДДС за квадратен метър на година за притежаваната застроена площ. Цената се дължи за календарна година от 01.01. до 31.12., но изрично е уредено, че за първата година след придобиването на имота цената се изчислява пропорционално на месеците от закупуването на имота до 31.12. Сумите, дължими за всяка година се плащат – при закупуване на имота за първата година и авансово до 31.12. на предходната година за всяка следваща година. Безспорно договорът е подписан от ответниците, както се установи от назначената, приета и изцяло кредитирана от съда съдебно-почеркова експертиза.

Видно от НА за продажба на недвижим имот № ***, том 8, рег. № 20219, дело № 1343 от 2006 г. на Нотариус Ж.к.с рег. № 214 на НотК и район на действие ВРС, вписан в служба по вписванията към РС – Варна с вх. № 38615/27.12.2006 г., акт № 109, том CXXVIII, дело № 30145/2006 г. ответниците З.Н.К. с ЕГН ********** и М.В.К. с ЕГН ********** *** са придобили недвижим имот, представляващ апартамент № 6, намиращ се в блок А, трети етаж в сграда в дворно място, собственост на ищеца и с площ 4335 кв.м. по акт за собственост и 4260 кв.м. по скица, представляващо УПИ № II-148, находящо се в град Варна, комплекс „Св.Св. Константин и Елена“, който апартамент се намира в блок А, трети етаж със застроена площ 65,74 кв.м. и 1,408 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9,37 кв.м. и 1,408 % идеални части от правото на строеж върху описания парцел.

По делото няма спор, че ответниците не са платили на ищеца сумите дължими по договора за поддръжка и и управление – ответникът нито е твърдял, че е платил тези суми, нито е представил такива доказателства.

Съдът намира, че от страна на ищеца е налице пълно изпълнение на задълженията по договора.

Това се установява от показанията на св. Тодор Михайлов, който е необвързан от личния отношения с никоя от страните. Съдът кредитира изцяло показанията му, защото освен това те не са в негова полза – ако сега свидетелства, че ищецът изпълнява добросъвестно задълженията си, няма как да твърди обратното, ако се наложи да води подобен спор с ищеца. Ако „Сантана“ ООД не изпълняваха задълженията си по договора за поддръжка и управление, това щеше да се усети от всеки от собствениците на апартаменти в сградата и те щяха да имат интерес да ги принудят да изпълняват задълженията си или да не плащат по договора. Щеше да има и други недоволни собственици. Св. М.заяви точно обратното, че е доволен от начина, по който се управляват общите части. Съдът не кредитира показанията на св. Р.И.., тъй като тя е в тесни приятелски отношения със сем. К.. Последното по принцип само по себе си не би дали основание за дискредитиране на показанията й, но както се посочи по-горе, нейните показания не се подкрепят от другите доказателства – няма никакви доказателства, че има други недоволни собственици, а не звучи правдоподобно при описаните от нея пропуски в поддръжката и охраната, единствените недоволни да са сем. К..

Въз основа на така установената фактическа обстановка, съдът намира следното от правна страна:

С исковата молба са предявени искове с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86, ал.

1 от ЗЗД.

Съгласно разпоредбата на чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение. По този иск в тежест на ищеца е да докаже, че е сключен договор между страните; че по договора е уговорено някакво задължение. Не е в тежест на ищеца да доказва, че неизпълнение няма, тъй като отрицателни факти не се доказват. В тежест на ответника – на длъжника – е да докаже, че е изпълнил или че са налице обстоятелства, освобождаващи го от задължението му и то само, ако твърди такова нещо.

В конкретния случай се установява, че между страните има сключен договор за поддръжка и управление на Комплекс „***“ в град Варна, комплекс „Св.Св. Константин и Елена“.

С този договор съгласно чл. 1 ответниците са възложили на ищеца да организира техническата, хигиенно-битовата и охранителната поддръжка на общите части на сградата, в която се намира собственият им апартамент, както и на прилежаща към сградата площ.

На първо място трябва да се отбележи, че възражението на ответниците, че не са подписвали процесния договор, остана недоказано с оглед заключението на кредитираната по делото експертиза. По тази причина оспорването следва да бъде оставено без уважение като неоснователно.

На второ място съдът намира за неоснователни възраженията за нищожност на договора поради противоречие с предписана от закона форма и поради противоречие със закона. Тук съдът напълно споделя становището на представителя на ищеца, че ЗУЕС е неприложим за този договор, тъй като цитираният закон е приет три години след сключване на договора и няма разпоредба, която да разпростре действието му и върху вече заварените отношения. Това е причината и за този договор да не е валидно изискването за особена форма – писмена форма с нотариална заверка на подписите. Съдът не споделя и възражението, че договорът противоречи на закона, тъй като такъв договор може да се сключи само за затворен комплекс.

Внимателният анализ на цитираната разпоредба на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС показва, че такъв договор задължително се сключва в случаите на комплекс от затворен тип, но е забранява изрично сключването на такъв договор във всички останали случаи. Тълкуването на тази разпоредба обаче така или иначе е ирелевантно за настоящия случай, тъй като така или иначе ЗУЕС не се прилага спрямо настоящия договор.