Решение № 17077 от 20.09.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 17077 гр. София, 20.09.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 29 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести март през две хиляди двадесет и пета год. в следния състав:

Председател: Виктория М. Станиславова при участието на секретаря ВАЛЕНТ. ВЛ. М.НОВА като разгледа докладваното от Виктория М. Станиславова Гражданско дело № 20231110146586 по описа за 2023 год.

Производството е по реда на ГПК, част ІІ "Общ исков процес", дял І "Производство пред първата инстанция".

Образувано е по искова молба на И. Д. Т., ЕГН **********, с адрес: гр. П.................., З. Д. Т., ЕГН **********, с адрес: гр. .................. М. Д. Т., ЕГН **********, с адрес: гр.

............ и .......... Т.а, ЕГН **********, с адрес: ............, срещу „...........“ АД, ЕИК ..........., със седалище и адрес на управление: гр. С........ с която са предявени за разглеждане субективно активно и обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл.

92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на „...........“ АД да заплати на И. Д. Т. – сумата от 5 000 евро /частичен иск от сума в общ размер на 10 030 евро/, на З. Д. Т. – сумата от 5 000 евро /частичен иск от сума в общ размер на 10 030 евро/, на М. Д. Т. – сумата от 2 500 евро /частичен иск от сума в общ размер на 5 015 евро/, и на .......... Т.а – сумата от 2 500 евро /частичен иск от сума в общ размер на 5 015 евро/, които суми представляват част от неустойка в общ размер на 30 090 евро, дължима на всеки от ищците съразмерно на притежаваната от него идеална част от правото на собственост или правото на ползване на имот с адрес: гр. П............, на основание чл. 9, ал. 4, вр. с чл. 8. ал. 1, т. 1, пр. 2, вр. с чл. 2, ал . 2 от Договор за наем от 01.08.2007 г., изменен с анекси от м.09.2009 г., 02.02.2011 г., 21.12.2012 г., 11.04.2014 г., 06.02.2018 г.

В исковата молба и уточнителните молби към нея се твърди, че на 01.08.2007 г. между И. Т. и З. Т. – в качеството на наемодатели, и ........... ЕАД – в качеството на наемател, е сключен договор за наем, по силата на който наемодателите предоставят на наемателя за временно и възмездно ползване свой собствен недвижим имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в гр. П............, с площ от 170 кв. м.

Наемната цена е в размер на 8 500 евро месечно, а срокът на договора – 5 години от датата на подписването му. В клаузата на чл. 2, ал. 2 от договора било предвидено автоматично подновяване, според което договорът продължава действието си за нов петгодишен период, в случай, че никоя от подписалите го страни, в шестмесечен срок преди изтичането на срока по чл. 2, ал. 1, не отправи писмено искане до другата за неговото прекратяване. Посочва се, че през годините върху имота е било учредявано право на ползване, като ползвателите са встъпвали в качеството на наемодатели по процесния договор. Към датата на прекратяване 1 на договора наемодатели са били: И. Д. Т., З. Д. Т., М. Д. Т. /ползвател на 1/6 ид. ч. от имота/ и .......... Т.а /ползвател на 1/6 ид. ч. от имота/. Всички останали права на ползване, описани в допълнителните споразумения към процесния договор за наем, са погасени поради отказ от тях или поради смърт. Договорът за наем е изменян няколко пъти с анекси, както следва: на 31.10.2009 г. е променена наемната цена на 6 800 евро, а останалите разпоредби на договора са останали непроменени; на 02.02.2011 г. е било подписано допълнително споразумение, с което е уредено встъпване на няколко лица на страната на наемодателите; на 21.12.2012 г. срокът на договора е продължен изрично до 07.01.2018 г., наемната цена е променена на 4 250 евро, както и срокът на предизвестието по чл. 8.1; на 11.04.2014 г. наемната цена е променена на 5 100 евро и разпоредбата на чл. 8.1, предл. второ относно прекратяване на договора с предизвестие от страна на наемателя; на 06.02.2018 г. е променено описанието на наетия имот съгласно данните от кадастралната карта, срокът на договора е продължен до 07.01.2023 г. и е променена разпоредбата на чл. 8, ал. 1, предл. второ относно срока на предизвестието, добавени се разпоредби в раздел „Други клаузи“ на договора. На 04.11.2022 г. ищците получили уведомително писмо от ............... АД с изх. № Ид-24905/02.11.2022 г., което представлявало предизвестие за прекратяване на договора по реда на чл. 8, ал. 1, пр. второ от същия /в редакцията му съгласно допълнително споразумение № 5 от 06.02.2018 г./, т. е. прекратяване с тримесечно предизвестие. Поддържа се, че чрез полученото предизвестие договорът между страните е прекратен по инициатива на наемателя. Съгласно последното изменение на срока на договора, същият изтича на 07.01.2023 г. Така връченото тримесечно предизвестие на 04.11.2022 г. изтича на 04.02.2023 г. Ищците поддържат, че в случая обаче следва да бъде съобразена клаузата на чл. 2, ал. 2 от основния договор от 01.08.2007 г., която никога не е била променяна и предвижда автоматично подновяване за нов петгодишен срок, освен ако някоя от страните не уведоми другата, че не желае да продължава действието на договора шест месеца преди изтичането му. Съгласно допълнителното споразумение от 06.02.2018 г. срокът на договора е продължен до 07.01.2023 г., като ищците твърдят, че не са получавали каквото и да е уведомление за прекратяване на договора шест месеца преди изтичане на срока, т. е. преди 07.07.2022 г. По този начин считат, че договорът е бил автоматично подновен за нов петгодишен срок, считано от 07.01.2023. до 07.01.2028 г. Излагат доводи, че в клаузата на чл. 9, ал. 4 от договора е уговорено, че в случаите на предсрочно прекратяване на договора по в. или по инициатива на наемателя, без да е налице в. на наемодателя, наемателят дължи на наемодателя неустойка в размер на 10 % от дължимата наемна цена за ползване на имота за неизтеклия срок на договора. Поддържат, че на това основание „...............“ АД дължи на ищците неустойка в размер на 10% от стойността на оставащите месечни вноски до края на срока на подновения договор. Оставащият срок до края на договора е периодът от 04.02.2023 г. /датата на изтичане на предизвестието/ до 07.01.2028 г. /датата на изтичане на автоматично подновения договор/, поради което ответникът дължи неустойка в размер на наема за 59 месеца по 5 100 евро месечен наем, или сума в общ размер от 30 090 евро.

Излагат доводи, че така уговорената неустойка не е прекомерна и не противоречи на добрите нрави и при преценката за това следва да се вземе предвид обстоятелството, че в случая става въпрос за дългосрочни отношения при заплащане на доста висок наем за стандартите на гр. П., и то още от 2007 г., както и че имотът на ищците е бил преустроен, за да бъде използван като банков клон, с оглед на което е нормално и двете страни да искат да бъдат защитени, респективно обезщетени при предсрочно прекратяване на договора.

Навеждат доводи, че за ищците предсрочното прекратяване е проблем от икономическа гледна точка поради нарушаване на инвестиционните им планове с оглед на спирането на прихода от наем, поради належащо търсене на нов наемател, което отнема време, поради спецификата на имота и търсената наемна цена, както и поради необходимостта от ново преустройство на имота, доколкото същият е преустроен за банков клон, а също така е и амортизиран от употребата му. При тези съображения молят за уважаване на предявените 2 искове и за присъждане на сторените разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е депозирал писмен отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове по допустимост и основателност. Не оспорва, че на 01.08.2007 г. между него и И. Д. Т. и З. Д. Т.а е сключен договор за наем, по силата на който наемодателите са му отдали за временно и възмездно ползване своя съсобствен недвижим имот, находящ се в гр. П............, с площ от 170 кв. м, както и че страните са сключили пет допълнителни споразумения към договора за наем, с които са променяли наемната цена, удължавали са срока на договора и са променяли нач. на прекратяването му.

Не оспорва, че е изпратил уведомление с изх. № ИД-24905 от 02.11.2022 г. за прекратяване на договора за наем след изтичането на три месеца от датата на получаване на предизвестието на основание чл. 8, ал. 1, пр. 2 в редакцията му съгласно допълнително споразумение от м.02.2018 г. към договора за наем. Излага твърдения, че не е нарушил свое задължение по договора за наем, като е изпратил тримесечно предизвестие за прекратяването му, а се е възползвал от правото си, което страните са уговорили с допълнителното споразумение от м.12.2018 г. Поддържа, че текстовете на чл. 9, ал. 3 и ал. 4 от договора се отнасят само за първите пет години от сключването му, тъй като са обвързани с извършените от наемателя строително-монтажни работи във връзка с преустройството на имота в банков офис, а след изтичане на този срок направените преустройства вече са напълно амортизирани, счетоводната им стойност е нулева и обезщетение за тях не се дължи. Това тълкуване на договорните клаузи се налага и от промените, които страните са направили в текста на чл. 8, ал. 1, пр. 2 от договора за наем с допълнителните споразумения към него, а именно: с допълнително споразумение от 21.12.2012 г. страните са предвидили възможност банката да прекрати договора за наем с тримесечно предизвестие, а наемодателите – с шестмесечно; с допълнително споразумение от 11.04.2014 г. страните са се споразумели, че договорът за наем може да бъде прекратен само от наемателя с шестмесечно предизвестие, а с допълнително споразумение от м.02.2018 г. страните са се споразумели, че договорът за наем може да бъде прекратен с тримесечно предизвестие от всяка от тях. Текстовете на чл. 9, ал. 3 и ал. 4 от договора не са променяни и не са правени и опити да бъдат променяни, тъй като нуждата от тяхното съществуване е отпаднала след изтичане на първоначалните три години, съответно пет години от договора за наем.

Поддържа, че е налице очевидно противоречието между възможността всяка една от страните да има право да прекрати договора за наем с тримесечно предизвестие, а в същото време да дължи неустойка за целия оставащ период от срока на договора, който може да е и 4 години и 11 месеца. В заключение посочва, че предвид изложеното относно тълкуване на разпоредбите на договора за наем и допълнителните споразумения към него в цялост, може да се направи извод, че първоначално страните са уговорили неустойка при предсрочно прекратяване на договора за наем, обвързана с нарушаване на забраната за прекратяването му преди изтичане на първите три години от срока, като допълнително са уговорили и как ще бъдат заплатени строително-монтажните работи, свързани с преустройството на имота. С изтичането на трите години от срока, отпада и необходимостта от плащането на неустойка, като страните са били наясно, че няма нужда изрично да посочват в допълнителните споразумения, че текстовете на чл. 9, ал. 3 и 4 вече няма да се прилагат в отношенията между тях, тъй като това се счита за безспорно. Ответникът излага доводи, че прилагането на първоначалната уговорка на клаузата на чл. 9, ал. 3 и ал. 4, след направените промени, би противоречало на добрите нрави и излиза извън присъщата на неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция. Поддържа, че като уговарят един по-кратък срок за прекратяване на договора за наем, а именно три месеца, страните се съгласяват, че този срок е достатъчен за наемодателите да намерят нов наемател и своевременно да отдадат имота под наем, както е станало и в действителност, тъй като видно от справка в имотния регистър по партида на ищеца И. Т., с дата 24.02.2023 г. е вписан договор за наем за имота – т. е. само 21 дни след предаването на имота от банката на ищците. Ответникът намира за 3 несъстоятелно твърдението на ищците, че са претърпели загуби в резултат на промяната на предназначението на имота в банков офис и амортизацията му, тъй като при сключването на договора за наем страните са уговорили въпросното преустройство и са се съгласили, че при прекратяване на договора наемателят следва да го върне във вида, в който е бил към датата на издаване на удостоверението за въвеждане в експлоатация на банков офис в състояние, съобразено с нормалното за ползване овехтяване (чл. 4, ал. 4, чл. 6, ал. 4 и чл. 7, ал. 8 от Договора за наем). Имотът е нает, за да се ползва като банков офис, за което наемателят се е съгласил да плаща наем, по-висок от стандартните за гр. П.. В заключение ответникът посочва, че искът е заведен в противоречие с добрите нрави, без да е налице правно основание за това. Моли за отхвърляне на предявените искове и присъждане на сторените разноски.

Разпечатката съдържа 16 от 93 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/41173941-e571-46d6-8e78-cfc60678da6e