Решение № 520 от 16.12.2024, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 520 гр. Варна, 16.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на тринадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Цветелина Г. Хекимова при участието на секретаря Нели П. Катрикова Добрева като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Търговско дело № 20233100900001 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Постъпила е искова молба от Д. Т. П., ЕГН **********, с адрес *******, срещу „СПАСОВ” ЕООД, ЕИК 104619481, със седалище с.Бързица, община Провадия, с която са предявени следните искове с правно основание чл. 87, ал.2 от ЗЗД, чл.88 и чл.210 от ЗЗД:

1/ за разваляне на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД на сключения на 19.04.2018г. между Д. Т. П. и изпълнителя „СПАСОВ” ЕООД, ЕИК 104619481, със седалище и адрес на управление: гр. Велико Търново, ***, представлявано от управителя В.К.С. договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот - в частта му по т. 3.4, обективиран в Нотариален акт, вписан в АВ под акт № 163, т. XXII, дело № 4678, дв. вх.рег.

№ 9226/2018г., в която е договорено правото на строеж за самостоятелни обекти от бъдещата сграда, при условията на предварителния договор от 24.08.2015г., като Д. Т. П. получава право на строеж за 1/16 идеална част от подземен паркинг с площ от 335.68 кв.м. с 16 броя паркоместа, със застроена площ само на паркинг от 159.68 кв.м., с право на ползване за:

ПАРКОМЯСТО № 6 със застроена площ 11.00 кв.м., находящо се на сутеренен етаж на сградата в покрит гараж за 16 автомобила с обща площ от 159.68 кв.м., при граници: калкан и маневрена площ, заедно с 9.98 кв.м. идеални части от маневрената площ на покрития гараж и 0.8026 % ид.ч., равняващи се на 2.21 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, поради неизпълнение на поетите задължения от изпълнителя, и в евентуалност при уважаване на иска с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД

2 / за заплащане на сумата 10150 евро - обезщетение за вредите от развален договор, обективиран в нот. акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот от 1

19.04.2018г. в частта по т.3.4, представляващо пропусната от ищцата полза, на основание чл.

88, ал. 1, изр.2 ЗЗД, съставляващо пазарната цена, определена към момента на приключване на устните състезание в настоящото производство на неполучените 1/16 идеална част от подземен паркинг с площ от 335.68 кв.м. с 16 броя паркоместа, със застроена площ само на паркинг от 159.68 кв.м., с право на ползване за: ПАРКОМЯСТО № 6 със застроена площ 11.00 кв.м., находящо се на сутеренен етаж на сградата в покрит гараж за 16 автомобила с обща площ от 159.68 кв.м., при граници: калкан и маневрена площ, заедно с 9.98 кв.м. идеални части от маневрената площ на покрития гараж и 0.8026 % ид.ч., равняващи се на 2.21 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място;

3/ за заплащане на сумата 15750 евро – дължима сума от изпълнителя съгласно уговореното в чл. 6 от предварителен договор от 24.08.2015г. за разликата между дължимата като обезщетение застроена площ и действително получената от ищцата – 35.00 кв.м. помалко получена застроена площ като обезщетение, съставляваща доплащане на превишението по определената с предварителния договор цена от 450 евро/кв.м. на основание чл.79 от ЗЗД, ведно със законната лихва върху главниците, от датата на завеждането на исковете пред ВРС до окончателното им изплащане.

Твърди се в исковата молба, че процесният обект, предмет на договора, обективиран в нот. акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот, вписан в АВ под акт № 163, т. XXII, дело № 4678, дв. вх.рег.№ 9226 от 19.04.2018г. в частта му по т.3.4, а именно 1/16 идеална част от подземен паркинг с площ от 335.68 кв.м. с 16 броя паркоместа, със застроена площ само на паркинг от 159.68 кв.м., с право на ползване за: ПАРКОМЯСТО № 6 със застроена площ 11.00 кв.м., находящо се на сутеренен етаж на сградата в покрит гараж за 16 автомобила с обща площ от 159.68 кв.м., при граници: калкан и маневрена площ, заедно с 9.98 кв.м. идеални части от маневрената площ на покрития гараж и 0.8026 % ид.ч., равняващи се на 2.21 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, не съществува на място и не може да бъде реализиран, което представлява неизпълнение на задължението на ответното дружество „Спасов“ ЕООД да осигури уговорения в нот.акт по т.3.4 обект. С неизпълнението от страна на ответното дружество се обосновава правния интерес от предявяване на разваляне на гореописания договор в частта по т.3.4.

Във връзка с предявения иск с правно основание чл. 88, ал. 1, изр.2 ЗЗД се твърди, че ищцата е претърпяла вреда под формата на пропусната полза, изразяваща се в неполучената престация по разваления договор по пазарната й цена, определена към момента на приключване на устните състезания в настоящото производство, с което се обосновава правния интерес от предявяване на иск за заплащане на обезщетение за вреди в размер на 12000 евро.

2

По предявения иск с правно основание чл.79 от ЗЗД се твърди, че ищцата е получила 35.00 кв.м. по-малко застроена площ к а т о обезщетение съгласно чл. 6 от предварителен договор от 24.08.2015г., с което се обосновава претенция за заплащане на разликата между дължими и получени кв.ч. на цена от 450 евро/кв.м., както се сочи да е определена с предварителния договор.

В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК ответникът „СПАСОВ” ЕООД, чрез проц.представител адв.С., е депозирал писмен отговор, с който оспорва предявените искове като недопустими и неоснователни. Твърди се, че липсва правен интерес от предявяване на иска с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД, въз основа на аргумент, че предварителният договор е изпълнен със сключване на окончателния. Сочи се също, че искът за разваляне на договора и обусловения от него иск за обезщетение са погасени по давност с оглед датата на сключване на договора от 24.08.2015г. Твърди се, че подземният паркинг е реализиран на място, ползва се от собствениците, вкл. и паркомясто №6, както и че ищцата е упражнила избор на самостоятелни обекти, сборът от които като брой и площ покриват полагащите й се проценти обезщетение. Изразява се становище за неоснователност и на предявения иск с правно основание чл.88, ал.1 от ЗЗД въз основа на доводи, че не е налице реална вреда, доколкото проектираният подземен паркинг с 16 бр. паркоместа е изграден и се ползва целогодишно от собствениците в сградата, вкл. от ищцата, която е влязла във владение през есента на 2020г.

Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства с оглед разпоредбата на чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

По иска с правно основание чл.87, ал.2 и 3 във връзка с чл.265, ал.2 от ЗЗД:

Прието е за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че между ищците и ответното дружество бил сключен предварителен договор от 24.08.2015г. за учредяване право на строеж, както и впоследствие договор за учредяване право на строеж, обективиран в нот.акт №173, том I, рег.№1277, дело №107 от 2018г. Въз основа на това се приема за установено наличието на твърдяното облигационно правоотношение, по силата на което страните по договора са учредили право на строеж за определени обекти, посочени в нотариалния акт за всяка една от страните по него срещу задължението на ответника „Спасов“ ЕООД да изгради със собствени средства и да завърши всички обекти в предвидената за изграждане жилищна сграда, вкл. обектите, предвидени за съсобствениците К. И.а, М.А. и ищцата Д. П..

Когато предмет на договора е прехвърляне, учредяване, признаване или прекратяване на вещни права върху недвижими имоти, както е в настоящия случай, то развалянето на такъв договор става единствено по съдебен ред, което обуславя допустимостта на настоящия иск.

Следваща предпоставка от фактическия състав е развалянето да се предприема от изправната страна по договора. В случая не е спорно между страните и се установява от представения по делото нотариален акт, че ищцата е изпълнила задължението си да учреди право на строеж на ответното дружество съобразно притежаваните от нея идеални части от поземления имот.

3

Спорен е въпросът дали е налице неизпълнение на поетите от ответника договорни задължения да изгради със собствени средства и да завърши всички обекти в предвидената за изграждане жилищна сграда, конкретно обекта по т.3.4, предвиден за ищцата Д. П.. Видно от текста на нот. акт №173, том I, рег.№1277, дело №107 от 2018г. по т.3.4 е предвидено, че Д. П. получава право на строеж за 1/16 идеална част от подземен паркинг с площ от 335.68 кв.м. с 16 броя паркоместа, със застроена площ само на паркинг от 159.68 кв.м., с право на ползване за: ПАРКОМЯСТО № 6 със застроена площ 11.00 кв.м., находящо се на сутеренен етаж на сградата в покрит гараж за 16 автомобила с обща площ от 159.68 кв.м., при граници: калкан и маневрена площ, заедно с 9.98 кв.м. идеални части от маневрената площ на покрития гараж и 0.8026 % ид.ч., равняващи се на 2.21 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място.

Както се установява от цитирания текст, предмет на сделката са идеални части от подземен гараж, а не паркомясто, доколкото то е правно невъзможно да бъде обособено като самостоятелен обект в етажната собственост, но самият подземен гараж е такъв обект.

Реална част от неподеляемия подземен гараж не може да бъде обект на сделка, но прехвърлянето на идеални части от него, както е в настоящия случай, е напълно възможно.

От заключението по назначената и приета в съдебно заседание на 18.11.2024г. повторна съдебно-техническа експертиза, кредитирана от съда като обективно и компетентно дадена, се установява, че паркомясто №6 не се намира в подземния /сутеренен/ етаж на сградата, а извън самата сграда в дворната площ в обхвата на рампата – подход към подземния паркинг. Съществуващият подземен паркинг със застроена площ от 159.68 m2 и идентификатор на СОС *** е нанесен в кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна единствено и само с предназначение и застроена площ, но не и с капацитет паркоместа / брой автомобили. Паркоместата на открито или в паркингпомещения не са самостоятелни обекти по смисъла на ЗКИР. Паркомясто № 6 съществува с обозначен номер в чертеж „Сутерен на кота -2.40“, където е ситуирано извън сградата в югоизточния ъгъл на имота в свободната дворна площ в обхвата на завоя на рампата.

Вещите лица са установили от представените одобрени проекти /част:

Архитектура, фаза ТП, лист 2/18/, че на кота -2,40 /сутерен / са предвидени 15 броя паркоместа от П7 до П21. В общата бройка има разминаване, както между доклад-актчертежи, така и вътре в отделните документи при описване на паркоместата и крайното число : • по проект 23 бр – сутерен / -2,40/ - 15 бр. / от П7-П21/, рампа 1 бр – П6 и на кота ±0,00 7 бр. /П2-П5, П22, П23 в гараж и П1 открито/; - 11 - • по окончателен доклад на стр. 5 :

„ ОБЩО 22 паркоместа в сградата“; • по акт 15: „ ОБЩО 22 паркоместа в сградата“.

Паркомясто № П6 е представено върху рампата, по която се осъществява вход / изход до паркоместата, разположени на ниво „– 2,40“. Проектната кота на П6 е на кота „– 2,20“.

Реалното изпълнение е на приблизително „-0,75“. Така разположеното паркомясто П6 е възможно да се използва, но се ограничава напълно възможността за преминаване на друг автомобил.

При направено замерване и визуален оглед вещите лица са констатирали 4 следните отклонения между одобрените строителни книжа и изпълнението на място:

Рампата е с различни наклони. В чертежите е посочено - 13 % в / част : Архитектура, фаза ТП, лист 2/18 / и 15 % в / част : Архитектура, фаза ТП, лист 11/18 /. В участъка след кривата и преди влизане в гаража на ниво „ -2,40“ имаме наклон от 28 %, който е доста над допустимия; • По хода на рампата е предвидено да има „тротоар 90 см за евакуация“ / част :

Архитектура, фаза ТП, лист 2/18 /, който реално не е изпълнен; • Има оформяне на хоризонтална крива в самия контур на сградата, който изчезва на чертеж 3/18 / част :