Решение № 3711 от 02.06.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3711 гр. София, 02.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Василена Дранчовска

Членове:

Цветомир М. Минчев

Катя Н. Велисеева при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева като разгледа докладваното от Цветомир М. Минчев Въззивно гражданско дело № 20251100509784 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 ГПК.

Образувано е по постъпила в законоустановения срок въззивна жалба с вх. № 244937/14.07.2025 г. на ищеца М. К. М. срещу решение № 11471/16.06.2025 г., постановено по гр. дело № 49175/2024 г. по описа на СРС, 39 състав, с което са отхвърлени предявените срещу ответника „Адрес недвижими имоти“ АД обективно и кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумите, както следва: 22 531 лв., представляваща подлежаща на връщане сума, платена на ответника по развален договор за обслужване от 14.03.2024 г. за закупуване на недвижим имот, находящ се в гр. София, кв. „Кръстова вада“, ул. ****, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 20.08.2024 г. до окончателното плащане, както и 375,34 лв., представляваща лихва за забава за периода от 01.10.2021 г. до 16.08.2024 г.

Във въззивната жалба се излагат доводи за неправилност на обжалваното решение поради необоснованост, като се оспорва възприетият от СРС извод относно характера на сключения между страните договор за обслужване на купувач от 14.03.2024 г. и съществените задължения по него, твърдейки, че по своето естество той представлява договор за посредничество, чиято крайна цел е съдействие за сключване на окончателен договор, а не само на предварителен такъв, позовавайки се на клаузата на чл. 2.3 от него, очертаваща предмета на същия, а именно: осигуряване на организационно обслужване на сделката до сключване на окончателен договор за продажба на недвижим имот във формата 1 на нотариален акт, с който се постига правният ефект на прехвърляне на собствеността. Като самостоятелен аргумент в подкрепа на тезата, че сключеният договор за обслужване от 14.03.2024 г. не представлява договор за посредничество по смисъла на чл. 49 ТЗ, се изтъква липсата на дневник по чл. 50 ТЗ, какъвто ответникът няма данни да е водил, като целта на същия, а именно: сключването на окончателен договор се потвърждава от действията на ответника след сключване на предварителния договор, доколкото той е продължил да посредничи с цел снабдяване с документи, необходими за сключване на окончателен договор – проверка на имота, организиране на сделката и др., което е индиция, че той също не е считал, че задълженията му по договора за посредничество се изчерпват само със сключването на предварителния такъв. Оспорва се изводът на СРС за надлежно изпълнение на задълженията по договора от страна на ответника чрез предоставяне на цялата информация относно характеристиките на имота преди сключване на предварителния договор от 21.03.2024 г. В тази връзка се поддържа, че брокерите от агенцията не са го уведомили за разликата в квадратурата между представената обява и документите за собственост на продавача, която се дължи на дострояване на къщата, без издадени строителни книжа, за което свидетелите И.И. и П.А. са заявили, че са знаели. Оспорва да е бил уведомен и за наличието на ипотеки върху имота, както и за предстоящото отчуждаване на части от него за улица, като такова не е направено и по време на първия извършен оглед на къщата, позовавайки се на представения видеозапис, заснет от ищеца М. и изследван от изслушаната и приета по делото компютърно-техническа експертиза, останала не обсъдена от страна на СРС, с което счита, че се опровергава достоверността на показанията на разпитаните свидетели, които са подходили недобросъвестно, информирайки го, че документите на имота са проверени и изрядни. Допълва още, че само роднинската връзка с разпитаните по негова инициатива свидетели А. М.а и С. М. не представлява основание показанията им да не бъдат кредитирани, още повече, че те се подкрепят от част от останалите доказателства по делото – писмените и заключението по компютърнотехническата експертиза, без да се съобрази, че останалите разпитани свидетели по инициатива на ответника са брокери при него, поради което те също са заинтересовани и показанията им следва да се преценяват на основание чл. 172 ГПК със завишена критичност.

Сочи, че не се е съгласявал с констатираната разлика в квадратурите на имотите по документи и в действителност, за която липсват строителни книжа, снабдявайки се с акта за собственост на продавача, в който също са посочени по-малки квадратури. Обобщава още, че служителите на ответника са били наясно с тази разлика, което те са потвърдили по време на разпита си в открито съдебно заседание на 10.02.2025 г., но въпреки това не са го уведомили преди подписване на предварителния договор за продажба от 21.03.2024 г., оспорвайки те да са сторили това по време на първия оглед на сградата. Оспорва възприетия от СРС извод, че законността на строежа поради липсата на съставени строителни книжа е без значение за предмета на делото, тъй като прехвърлянето на незаконен строеж поражда вещно-прехвърлително действие. В тази връзка посочва, че незаконният строеж подлежи на премахване при евентуална проверка от страна на компетентните органи, което създава риск за бъдещия купувач, поради което счита, че посредникът дължи проверка на тези 2 обстоятелства и следва да го информира за съответните рискове. Предвид изложеното въззивникът поддържа, че липсата на уведомяване относно тежестите на имота и законността на постройката при положение, че ответникът и служителите му са знаели за това, представлява неизпълнение на сключения договор, поради което е основание за неговото разваляне и връщане на платената по него сума, позовавайки се на § 16 от ПР на ЗУТ. Оспорва да не е възложено извършването на проверка от ответника, както и по делото да е представено удостоверение за тежести, на което се е позовал СРС, поради което счита, че няма как да се установи касае ли обсъденото такова процесния имот или не, твърдейки, че е бил информиран за само една от вписаните ипотеки, които към датата на подаване на исковата молба не са били заличени, поради което проверката е погрешно извършена.

Поддържа още, че в тежест на ответника е било да изследва въпроса относно наличието на вещни тежести и да ги опише в предварителния договор, поемайки задължение за тяхното заличаване, но той не е изпълнил тези свои задължения. Обобщава, че предаването на документи не е равнозначно на информиране за нередности с имота, учредени тежести и предстоящо отчуждаване на част от терена, в каквато насока е вмененото с чл. 2.2 от договора задължение за извършване на проверка чрез обработка на документи и уведомяване на купувача за резултатите от нея. Оспорва представянето по делото на скица, годна да го информира, че част от поземления имот се предвижда за улица. Оспорва извода на СРС, че за ответника не е съществувало задължение за съдействие за отпускане на кредит, позовавайки се на чл. 2.3 от договора, с който се предвижда, че той следва да осигури организационно обслужване до етапа на сключване на окончателен договор, част от което е и съдействието за сключване на кредит, с който да се финансира покупката. Оспорва протоколът за извършена услуга от 21.03.2024 г. да обективира извънсъдебно признание на неизгоден за него факт, твърдейки, че той е бил подписан преди да е запознат с действителния статут и тежести върху имота и преди приключване на изпълнението на договора към момент, в който е бил уверен, че същият е бил проверен. Счита, че в обжалвания съдебен акт са обсъдени факти, отнасящи се до друго дело и при извършване на едностранен анализ на фактите и доказателствата, без изследване и съобразяване на допуснатата и изслушана експертиза и приетия видеозапис. Допълва още, че ответникът не е доказал да е изправна страна по договора, поради което с изпратената до него нотариална покана, връчена му на 01.07.2024 г., той следва да се счита за развален, тъй като е отпаднал интересът от изпълнението му и същият дължи връщане на платеното по него възнаграждение. По изложените съображения отправя искане обжалваното решение да се отмени и вместо него да се постанови друго, с което предявените искове да се уважат.

Претендира и разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от въззиваемата страна – „Адрес недвижими имоти“ АД, с който я оспорва, излагайки съображения за нейната неоснователност. Поддържа, че сключеният договор за обслужване на купувач от 14.03.2024 г. е посреднически такъв по смисъла на чл. 51 ТЗ и характерът му е ясно и точно определен от самия му предмет, а именно: да се предостави имот съгласно търсенето и параметрите, зададени от купувача, като се посредничи при придобиването му. Заявява, че 3 още в деня на сключването му е организирал оглед на имот, представляващ 1/2 идеална част от дворно място в гр. София, р-н „Триадица“, кв. „Кръстова вада“, ул. ****, заедно с находящата се в него жилищна сграда на етаж и половина със сутерен и е съдействал за сключване на предварителен договор между продавача и купувача, с което изцяло е изпълнил задължението си по договора, при което за ищеца е възникнало насрещното задължение да му заплати уговореното по него възнаграждение. Посочва, че посредникът не е страна по предварителния договор и в това си качество няма възможност да влияе в отношенията между продавача и купувача във връзка със сключването на окончателния такъв. Вмененото му задължение за организационно обслужване на сделката счита за допълващо такова след като страните вече са сключили предварителния договор или не желаят сключването на такъв, а директно са пристъпили към сключване на окончателен договор, твърдейки, че е подпомогнал купувача при отпускане на кредит, осигуряване на нотариус и организиране на допълнителна среща с друг нотариус, демонстрирайки по този начин желание за съдействие при сключване на окончателния договор. Поддържа още, че предварителният договор е прекратен по взаимно съгласие между продавача и купувача поради настъпила промяна в намеренията на последния – установена невъзможност за надстрояване на трети етаж, каквито намерения той е имал, станали известни едва при проведена на 30.04.2024 г. среща в кантората на нотариус И.И.. Обобщава, че посредничеството включва извършването на чисто фактически действия по съдействие на търговския посредник за сключване на сделки, което агенцията е сторила, поради което не дължи връщане на платеното по договора възнаграждение, още повече, че сам ищецът е признал изпълнението на посредническия договор в съставения протокол за извършена услуга от 21.03.2024 г. Твърди, че размерът на уговореното възнаграждение съответства на обичайното за дейност от такъв вид, равняващо се на 3 % от продажната цена без ДДС, както и, че по време на първия оглед на имота купувачът е бил уведомен за по-малката му квадратура по нотариален акт в сравнение с фактическото му положение на място и, че е бил ипотекиран, като този извод не се опровергава от данните по изслушаната експертиза, тъй като тя изследва видеозапис от едва 16 минути, поради което не отразява всички действия и изявления по време на огледа. Допълва още, че в деня на огледа на вниманието на купувача е представена папка с документи в т. ч. и актове за собственост, скици, схеми, строителни книжа, удостоверение за вещни тежести и др., необходими за сключване на договора, в подкрепа на което са и показанията на свидетелката М.а – майка на ищеца.

Излага съображения за извършването на множество последващи действия, насочени към съдействие при сключване на сделката в т. ч. и присъствие на представител на агенцията по време на среща с нотариус, насочване към кредитен консултант и др. Оспорва прекратяването на предварителния договор да се дължи на поведението на агенцията.

Поддържа, че на 16.03.2024 г. е осъществен втори оглед на имота в присъствието на майката на ищеца и негови близки, след което той е изразил желание сам да го провери чрез свой близък нотариус, като на 18.03.2024 г. е осъществена кореспонденция по Вайбър с майка му, която е признала, че документацията е изрядна, поради което е изразила съгласие за сключване на предварителен договор с продавачите. Обобщава, че включително и след 4 сключване на предварителния договор представител на агенцията е продължил да съдейства на ищеца по организационно обслужване на сделката до сключване на окончателен договор, като причината такъв да не бъде сключен изцяло се дължи на поведението на ищеца, който е разбрал, че намеренията му за надстрояване на третия етаж на жилищната сграда не могат да бъдат реализирани. Обобщава, че от страна на агенцията е оказано пълно съдействие за отпускане на кредит, който е бил одобрен, без наличието на вещни тежести върху имота да е било пречка за това, както и за нотариално изповядване на сделката. Позовава се и на съставения протокол от 21.03.2024 г., съдържащ признание на ищеца, че посредническата услуга е приета от него без възражения и забележки. Допълва още, че купувачът е бил запознат с всички съществени обстоятелства, касаещи характеристиките на имота, поради което агенцията се явява изправна страна по договора за обслужване от 14.03.2024 г., без да е налице основание за разваляне на същия. По изложените съображения отправя искане въззивната жалба да се остави без уважения, а обжалваното решение да се потвърди.