Определение № 562 от 11.03.2024, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 562 гр. София, 11.03.2024 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ

4-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на пети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Костадинка Недкова

Членове:

Николай Марков

Красимир Машев като разгледа докладваното от Костадинка Недкова Касационно търговско дело № 20238002900866 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.288 ГПК.

Образувано е въз основа на касационна жалба на ищеца по делото В. П. А., в качеството му на синдик на „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н/, против решение № 10097/18.11.2022г. по т. д. № 5213/2019г. на Апелативен съд - София, с което, след отмяна на решение № 1127/19.06.2019г. по т.д.№ 7417/2016г. на Софийски градски съд, са отхвърлени предявените от синдика искове, с правно основание чл.647, ал.1, т.3 ТЗ, за обявяване за недействителен по отношение на кредиторите на несъстоятелността на „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н./ на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.08.2011г., нотариален акт № 128, том I, per. № 5102, дело № 115/2011г. по описа на нотариус Е. З., per. № 432 на НК, вписан с вх. per. № 35311/17.08.2011г., акт № 125, том LXXXVII, дело № 19004 по описа на Служба по вписванията - гр. София, и на основание чл.648 ТЗ за осъждане на ответниците да пР.дат на синдика на „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н./ владението на недвижимия имот, предмет на разпоредителната сделка, който представлява двуетажна еднофамилна самостоятелна сграда с разгъната застроена площ от 260 кв.м. и идентификатор *** по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-15/06.03.2009г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата: гр. София, Район „Младост”, ж. к. Младост 2”.

Касаторът иска отмяна на въззивното решение като неправилно, тъй като е постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила - на чл.266, ал.1, чл.195 и чл.201-203 ГПК, и е необосновано. Счита, че неоснователното неприемане на заключенията на експертите и доказателствата по делото води и до нарушение на материалния закон, като съдът неправилно приема, че не е доказан факт от състава на чл.647, ал.1, т.3 ТЗ, а именно, че даденото по възмездната сделка значително надхвърля по стойност полученото.

1

В противоречие с чл.266 ГПК са допуснати експертизи пред въззивната инстанция за изясняване на вече обсъждани от първата инстанция въпроси, като са допуснати и неотносими писмени доказателства. В резултат на неприлагането на правилата за допускане на доказателства, са събрани множество такива, които не са необходими, защото се отнасят до вече доказани факти, но дават възможност за неправилното им интерпретиране във въззивното решение.

Същевременно се твърди, че не били взети предвид вече събраните от първата инстанция важни писмени доказателства, какъвто е Констативният акт образец 15. от 01.08.2011г., който установява годността за приемане на строежа седем дни преди сключването на 17.08.2011г. на атакуваната продажба. Същият удостоверява, че сградата е завършена на покрив, стени и подове на шпакловка и замазка, с поставени врати и прозорци и вътрешни инсталации. Въз основа на тези данни вещите лица са направили своите заключения относно справедливата пазарна стойност на процесния имот и нейното съотношение спрямо пазарната цена.

Поддържа се, че въззивннят съд не е упражнил правилно своето правомощие по чл.202 ГПК да цени заключенията на вещите лица заедно с другите доказателства по делото, като не е взел предвид заключенията на значителен брой вещи лица, участвали в трите тройни съдебно - оценителни и една съдебно-техническа експертиза относно състоянието на завършеност на процесията сграда, което е описано и в приложения акт 15.

Касаторът намира за приложима разпоредбата на чл.181, ал.1 и 2 от Закона за устройство на територията, според която, след завършване на сградата в груб строеж, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея, а преди завършването й в груб строеж, предмет на прехвърляне е правото на собственост. В тази връзка се позовава на решение № 840 от 15.07.2011 г. по гр, д. № 4752/2008 г. на IV г. о. на ВКС, според което сделки по прехвърляне на право на собственост на сграда, която не е завършена до степен на груб строеж, са нищожни, поради липса на предмет. Следователно, въззивният състав, като е приел въз основа на показанията на свидетелите, че е имало ламаринен покрив, а ищецът е трябвало да прави разход за изграждането, е следвало да обяви процесния договор за покупко-продажба за нищожен, на основание чл.26, ал.2, предл. 1-во ЗЗД. Ако се приеме, че сградата е имала покрив, то показанията на свидетелите не трябва да се кредитират, в това число и поради възможността да се приеме, че не удостоверяват състоянието на процесния имот към датата на сделката, а вероятно негово по-ранно или по-късно състояние.

Също така жалбоподателят сочи, че в рамките на няколко години, тройните експертизи, извършени от различни експерти в двете инстанции, стигат до аналогични заключения, че пазарната цена значително надхвърля цената по процесната сделка. Счита, че сами по себе си тези аналогични изводи на различните експертизи подкрепят тяхната достоверност и правилност на изводите, в това число правилността на източниците и методите за определяне на пазарните цени. В тази връзка кредитирането на заключенията на единичните експертизи и особеното мнение на един от експертите било нелогично, защото противоречи на техническата експертиза пред първата инстанция за състоянието на строежа, предвид наличието на акт 15 и на самия акт 15, като удивително съвпада само с тезата на ответниците, че имотът е нямал дограми, врати, вътрешни инсталации и покрив. В тази връзка се излагат съображения, че като страни по процесната покупко-продажба ищците са имали правото да направят пред „Мулти Фейс“ ЕООД възражения за недостатъци на процесния имот, на основание чл.194 и сл. ЗЗД. С подписването на констативния акт 15 от 01.08.2011г. и на нотариалния акт за покупко - продажба от 17.08.2011г. и при липса на понататъшни възражения за недостатъци, продавачът и купувачите са се съгласили, че сградата е изградена и има предвидения в одобрения инвестиционен проект покрив, а също така прозорци, врати и инсталации.

2

Според касатора, въззивното решение противоречи и на материалния закон - чл.647, ал.1, т.3 ТЗ. В тази връзка се поддържа, че са извършени възмездни сделки в двугодишен срок преди подаване на молбата за откриване на производството по несъстоятелност, но не по-рано от датата на неплатежоспособността, като даденото по възмездната сделка значително надхвърля по стойност полученото. Счита, че неравностойността на престациите се доказва от приети по делото експертизи.

Жалбоподателя се позовава на тройната съдебно-оценителска експертиза, изготвена на 24.01.2019г. от Е. Ц. Т., Й. П.а Н. и Б. И. Т. която определя справедлива пазарна стойност /СПС/ на процесната сграда към месец август 2011г. на 260 310 лева, и изчислява, че продажната цена на процесната сделка е 69.15% от тази справедлива пазарна стойност. СПС по метода на пазарните аналози е 300 947 лева, СПС по метода на вещната стойност (метод на разходите) е 165 880 лева. Определя се пазарна цена за СМР за лятото на 2011г. на 840 лева на кв.м., като продажната цена съгласно процесната сделка се равнява на 692 лева на кв.м. Определя се и такава на принадлежащите идеални части от правата на строеж върху поземления имот, в който се намира процесната сграда - 23,42%, на 42 156 лева.

Техническата експертиза от инж, К. С. Д. внесена на 09.12.2019г. определя сравнителна пазарна стойност на 191 874 лева, като за кв.м. СПС е 848 лева на кв.м., СПС по сравнителния метод - 220 458 лева, пазарна стойност по вещния метод 125 177 лева и претеглена СПС в размер на 191 874 лева. Определя справедлива цена на правото на строеж за процесната сграда в размер на 50 432 лева. Съвпадението на единичната справедлива пазарна стойност на кв.м. от 840 лева/848 лева умножено по РЗП на процесната сграда от 260 кв.м. прави 218 400, съответно 220 480 лева и събрано с цената на правото на строеж дава 260 556 лева при тройната експертиза, съответно 272 912 лева при инж. Д..

Тройна съдебно-техническа експертиза, назначена с определение на въззивния съд от 19.02.2021г., извършена от инж. К. С. Д., инж. А. Н. А. и инж. А. В. Х., определя СПС на процесния имот в размер на 299 987 лева, като по метода на сравнителните продажби СПС е 321 717 лева, а по вещния метод - е 213 067 лева. Повторна тройна съдебно - техническа експертиза, назначена с определение на въззивния съд от 25.06.2021г., извършена от инж. Н.

К.О., инж. А. В. Х. и инж. С. В. А., изготвена на 10.05.2022г., определя справедливата пазарна стойност на процесната сграда на 327 000 лева, като възстановителната стойност е 176 978 лева, а сравнителната стойност е 365 594 лева, двете взети с теглови коефициенти 20/80% съответно.

В заключение касаторът намира за неправилно приетото от апелативния съд, че установената от съдебната експертиза неравностойност на разменените престации не е значителна по смисъла на чл. 647, ал. 1, т.3 ТЗ. Намира за доказано по делото, че срещу продажна цена от 180 000 лева (чието получаване не е и доказано) дружеството е продало недвижим имот, чиято справедлива пазарна стойност съгласно трите тройни СОЕ е между 260 310 лева и 365 594 лева. Претендира се присъждане на направени деловодни разноски.

Ответниците по жалбата и по делото, М. Р. Б., Т. Х. Б. и М. Х. Б., в писмен отговор изразяват становище, че подадената касационна жалба не отговаря на изискванията за допускане до касационно разглеждане по чл.280 ГПК, а по същество е неоснователна.

Претендират присъждане на направените разноски.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на страните, приема следното:

Касационната жалба, с оглед изискванията за редовност, е процесуално допустима – подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл.283 ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт.

3

Безспорно е между страните по делото, а това се установява и от събраните доказателства, че с договор за покупко-продажба, сключен на 17.08.2011г. с нотариален акт № 128, том I, per. № 5102, по нот. дело № 115 от 17.08.2011г. на нотариус с рег.№ 432, вписан в СВ - гр. София с акт № 125, том LXXXVII, вх. per. № 35311 от 17.08.2011г., „Мулти Фейс" ЕООД е продало на Мохамад Р. В., Т. Х. В. и М. Х. В. собствения си недвижим имот, а именно: самостоятелна еднофамилна жи лищна сграда с идентификатор ***, находяща се в гр. София, район „Младост", ж.к,Младост 2", със застроена площ от 95 кв.м., и с разгъната застроена площ по документи за собственост от 260 кв.м., изградена на два етажа, състояща се от сутерен, кота - 2.70 м. - от стълбищната клетка, коридор, склад, мокро помещение, сервизно помещение, английски двор и банятоалетна, с обща площ на сутерена от 45 кв. м. ; първи етаж (партер), на две нива, кота - 1.40 м. и кота 0,00 м. / - от входна площадка, преддверие, гараж, кухня, трапезария, приемна и стълбищна клетка, със застроена площ на този етаж от 107 кв.м.; втори (първи надпартерен) етаж на две нива, кота + 1.40 м. и кота + 2.80 м. - от стълбищна клетка, два броя емпоре, коридор, три спатии, дрешник, две бани с тоалетни и две тераси, със заст роена площ на този етаж от 90 кв. м.; таван - от входно антре, ед но помещение и тераса, със застроена площ от около 18 кв. м., която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор *** заедно с 23,42 % идеални части от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор *** при граници и съседи, подробно описани в но тариалния акт. Уговорена е продажна цена в размер на размер на 180 000 лв., която според т. 5 от акта купувачите са заплатили напълно на продавача по банков път, по специална банкова сметка преди подписване на договора. В нотариалния акт из рично е посочено, че имотът се продава в състояние на груб строеж, което е удостоверено с посочения в т.1 от описателнолегитимационната му част констативен протокол № 11 по чл.181, ал. 2 от ЗУТ, с № КС-15.05-7000-6/2011г./24.04.2011г., изда дено от СО-Р-н „Младост".