Решение № 2356 от 24.05.2024, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 2356 гр. Пловдив, 24.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Таня Асп. Георгиева - Точевска при участието на секретаря Златка Ем. Димитрова като разгледа докладваното от Таня Асп. Георгиева - Точевска Гражданско дело № 20235330114778 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно и субективно съединени искове, както следва: главен иск с правна квалификация чл. 93 ал. 2, вр. чл. 79 от ЗЗД, и евентуален - по чл. 55 ал. 1, предложение трето от ЗЗД, от ищеца Р. П. М., ЕГН: **********, от град ***, чрез пълномощник адв. С. Л., против „Роял недвижими имоти“ ЕООД, ЕИК: 206747833, със седалище и адрес на управление: гр.

Куклен, ул. „Йордан Йовков“ № 2, представлявано от *** Е.Р.Р. и „Лайт Хаус 2023“ ЕООД, ЕИК:

207236845, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, бул. „Тодор Александров“ № 90, представлявано от *** М.В.В., като съдружници в „Роял Имоти“ ДЗЗД, ЕИК: 180885201, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул. „Ангел Кънчев“ № 8, представлявано от М.В.В., за осъждане на съдружниците да заплатят разделно на ищеца сумите от по 2 000 лева всеки, представляваща половината от платен по договор за гаранция от *** г. задатък в двоен размер, ведно със законната лихва върху сумите, считано от датата на подаване на исковата молба19.10.2023 г. до изплащане на вземането.

При условията на евентуалност, се търси осъждане на всеки от съдружниците в ДЗЗД да заплати на ищеца поотделно сумите по 1 000 лева, представляваща половината от платената по договор за гаранция от *** г. сума, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба- 19.10.2023 г. до изплащане на вземането. Тази сума се претендира на отпаднало основание, като дадена по развален от ищеца договор, поради което подлежи на връщане, съгл. уточняващата молба по делото.

Ищецът Р. П. М., ЕГН: ********** в исковата си молба твърди, че между него и дружеството по ЗЗД „Роял Имоти“ ДЗЗД, ЕИК: 180885201, представлявано от М.В.В., на *** г. е бил сключен договор за гаранция за покупка на недвижим имот, по който ищецът заплатил на 1 дружеството по ЗЗД сумата от 2 000 лева като гаранция, представляваща задатък за закупуване на недвижим имот с адрес: ***, за сумата от 127 500 евро. Ответникът трябвало да посредничи между ищеца и банката при отпускане на ипотечен кредит, да предостави документи за правото на собственост на имота и за липса на вещни тежести върху него. Уговорено било, че до 15.08.2023 г. трябвало да се сключи предварителен договор, като при неизпълнение ответникът се задължавал да върне получената сума 2 000 лева в тридневен срок. За определяне на действителната пазарна цена трябвало да се направи експертиза, в която връзка ищецът заплатил сумата от 240 лева.

Дружеството чрез *** си осъществявало посредничество между ищеца и ***, с „УниКредит Булбанк“, като те провеждали разговори, кореспонденция по имейл и телефон. Предложението на банката било месечната вноска за кредита да е 1 200 лева, но ищецът и *** се противопоставили, защото сумата била голяма за тях, тъй като семейството имало ***, чиято издръжка трябвало да осигури. Не било прието предложение на клиента за по- дълъг срок на кредита и по- ниска месечна вноска. Така агенцията преустановила преговорите и в срока до 15.08.2023 г. не предоставила документи за собственост и за тежести на имота, като съгласно договора трябвало да върне сумата от 2 000 лева. Ищецът чрез ЧСИ връчил на ответника уведомление за разваляне на договора, както и покана за плащане, но до момента изпълнение липсвало. В тази връзка се моли за осъждане на всеки от съдружниците в „Роял Имоти“ ДЗЗД, ЕИК: 180885201 - „Роял недвижими имоти“ ЕООД, ЕИК:

206747833, и „Лайт Хаус 2023“ ЕООД, ЕИК: 207236845 да заплати поотделно сумата от по 2 000 лева- задатък в двоен размер, а при условията на евентуалност- сумата от по 1 000 лева всекиплатената цена по договора, ведно със законната лихва. Претендират се още и разноските по делото.

В срока по чл. 131 от ГПК ответниците , чрез пълномощника си адв. Т. Ч., са депозирали еднотипни писмени отговори, с които оспорват исковете. На първо място се твърди, че понятията „гаранция“ и „задатък“ според договора били различни, а и били предвидени в различни размери.

Задатъкът бил 5 % от продажната цена (или 6 375 евро) и се дължал при подписване на предварителния договор. Гаранцията била в размер на 1 000 евро и се дължала за изпълнение на задълженията на дружеството при договаряне на условията за закупуване на имота. На второ място, никъде в договора не се посочвало, че гаранцията се дължи в двоен размер, за да има характер тя на капаро, като в чл. 7 било уговорено дадената сума да се върне, ако не се сключи предварителен договор. Недоказан бил и евентуалният иск- за връщане на половината от платената гаранция. Не се оспорва обстоятелството, че сумата от 2 000 лева е платена по договора, но се твърди, че ищецът нямал правото да развали договора. По вайбър съобщение с брокера на агенцията ищецът заявил отказ да сключи договор, поради несъгласие с високата за него месечна вноска по кредита, предложена от банката. При това положение, решението на клиента не било продиктувано от някое от обстоятелствата по точки 7.1.- 7.7. от договора и в този смисъл той не се явявал изправна страна по договора. В същия нямало задължения на агенцията да договаря конкретни размери на месечни вноски за ипотечен кредит. След като възложителят се бил отказал от договора, отпадали и насрещните задължения на дружеството да представя документи за имота, доколкото предварителен договор няма да се подписва. В тази хипотеза агенцията имала правото да задържи платената сума като обезщетение. Виновният отказ на страната по договора я лишавала от възможността да претендира връщане на платената гаранция. На последно място се посочва, че ищецът не бил упражнил валидно правото си да развали договора. Според закона и съдебната практика при разваляне на договора следвало да се предостави на другата страна допълнителен подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането му вече договорът ще се счита за развален. Това 2 в случая не било направено, поради което поканата нямала характер на изявление за разваляне.

Молят за отхвърляне на исковете, също се претендират разноските по делото.

В съдебно заседание всяка от страните,чрез пълномощника си, поддържа тезата си и моли същата да се възприеме от съда, като са депозирани писмени бележки и от ищеца, и от ответниците. Претендират се разноски.

По делото са събрани писмени и гласни доказателства, като е приобщена и проведената между страните кореспонденция в ел. форма.

Между страните не се спори, и от представения договор за гаранция за покупка на недвижим имот от ***г., че между ищеца Р. М., от една страна, като възложител, и дружеството по ЗЗД „Роял Имоти“, с ЕИК 18088520201, чрез Д.В. – от друга, наричано за краткост „Роял“, е сключен договор за гаранция за покупка на недвижим имот. В договора е посочено, че между страните има действаща поръчка за покупка на недвижим имот от ***г. с офертна цена – 127 500 евро, върху който имот няма тежести и възбрани и който имот е бил огледан от възложителя.

Посочено е, че по силата на настоящия договор възложителят се задължава да предаде на Роял определена сума, като сумата от 10 000 лева е зачертана и върху нея на ръка е написано – 2000 лева, но не по – малко от 1000 евро, като гаранция за закупуването на следния недвижим имот – апартамент № ***, с адрес; ***, срещу задължението на Роял да договори условията за покупката на имота, посочени в т. 2. Тези условия са следните – възложителят желае да закупи имота при следните условия: 1. покупна цена - 127 500 евро, 2. ползване на ипотечен крредит в размер на 95 % от продажната цена, 3. разходите по прехвърляне на имота са за сметка на възложителя – купувача, 4. размер на задатъка- капарото, при подписване на предварителен договор за продажба – 5 % от продажната цена на имота, 5. краен срок за нотариално изповядване на договора – 50 дни от сключване на предварителния такъв, 6. предаване владението върху имота – в деня на нот. изповядване, 7. наличие на документи, удостоверяващи правото на собственост върху имота, 8. наличие на удостоверение за вещни тежести на имота минимум 10 г. назад, 9. към момента на плащане окончателната цена имотът да няма вещни тежести. Посочено е, че при договаряне условията по т. 2. Роял има право по своя преценка да предаде част или цялата сума по т. 1 на продавача или на трето лице, което го представлява. Според т. 4, при договаряне на посочените в т.

2 условия възложителят се задължава в срок до 15.08. да сключи предварителен договор за покупка на имота. Съгл. т. 5, при подписване на предварителния договор, Роял връща на възложителя сумата по т. 1, като възложителят се съгласява сумата да бъде прихваната като частично плащане срещу задължението му към Роял по т. 5.1 от поръчка за покупка, посочена по-горе. Според т. 6, ако в срока по т. 4 Роял не договори условията по т. 2, се задължава да върне на възложителя получената сума в 3-дневен срок от изтичане на срока по т. 4, като връщането й не се счита неизпълнение на договора от страна на Роял по поръчката за покупка. Според т. 7, възложителят има право да се откаже от сключването на предварителния договор, а Роял се задължава да му върне сумата по т. 1 в 3-дневен срок от получаването на писменото уведомление за отказ, но не по-късно от изтичане на срока по т. 4, ако се окаже, че за имота е налице: 1. неизправност на документите, установяващи правото на собственост; 2. писмен отказ на избраната от възложителя банка за отпускане на ипотечен кредит за закупуване на имота, поради съображения относно документите за правото на собственост или продавача/продавачите на имота. 3. възбрана 4. вписана искова молба. 5. незаличена ипотека. 6. право на ползване. 7. вписан договор за наем. Според т. 8, при неизпълнение на задължението на възложителя по т. 4, РОЯЛ има право да задържи получената сума по т. 1 като обезщетение.

3

Също така е предвидено, че РОЯЛ не носи отговорност за действията на възложителя, други потенциални купувачи и продавача за истинността и пълнотата на представените от продавача данни и документи, че при предложена офертна цена от възложителя, Роял се задължава да свали публикуваните от него обяви за имота от интернет страниците си, както и че договорът се прекратява при смърт, недееспособност, поставяне под пълно или ограничено запрещение на възложителя, в който случай Роял се задължава да върне получената сума по т. 1.

Неразделна част от договора е разписка от ***г., с която Д.В. удостоверява получаването от Р. М. на сумата от 2000 лева по т. 1 от договора за гаранция.

Ищецът представя договора в екземпляр, подписан от представител на ответника, като с представянето му потвърждава съдържанието на договора, както и че идентичен екземпляр, подписан от него, се намира у ответника.

Представен е от ищеца проект за погасителен план, изготвен от Уникредит Булбанк АД, с вписано на ръка – „На Р. от 06.2023г.“, за ипотечен кредит за сума в размер на 253 000 лева, със срок на кредита 27 години, крайна дата 31.07.2050г., с посочени в погасителния план условия по същия, месечна вноска – 1192, 72 лева, с изкл. на тази за м. юни, която е 1462, 38 лева.

Представена е и покана и разписка за връчването й чрез ЧСИ, като поканата изхожда от ищеца, чрез адв. С. Л. и е адресирана до ДЗЗД Роял имоти, връчена на ***г. чрез *** на лицето М.В.В., което се е разписало за получило я от името на дружеството по ЗЗД като управител. В поканата е записано, че на ***г. М. е сключил с Роял Имоти ДЗЗД посочения по-горе договор за гаранция, че е направен оглед и е бил харесан недвижим имот, описва се имота от договора, и че съгласно договора за гаранция са дали капаро в размер на 2000 лева, а агенцията се е задължила да им посредничи и съдейства по тегленето на ипотечен кредит, и да изпълни задълженията си по т. 2 т. 4 от договора. В поканата се обяснява, че служителят М.В. им предложила от името на банката погасителен план с месечна вноска 1192, 72 лева, че получили информацията в имейл от 01.08.23г., че „те“ са обяснили на агенцията, че вноска в този размер им е непосилна, че имали ***, поискали ипотечният кредит да бъде на името на ***та на г-н М., но това им предложение не било обсъдено и опитите им да намерят банка, която да осигури по-малка месечна вноска и да го финансира с такава, приключили. Сочат, че дружеството не е изпълнило и задълженията си да предостави документи за собственост на имота, както и удостоверение за тежести на същия. Тъй като това не било сторено, с поканата се прави изявление за разваляне на договора за гаранция и се претендира връщане на даденото капаро в размер на 2000 лева. Сочат банкова сметка, по която да се върне сумата в едноседмичен срок от връчване на поканата.