Решение № 442 от 10.04.2023, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 442 гр. София, 07.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесети февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Диана Коледжикова

Членове:

Мария Яначкова

Десислава Б. Николова при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева като разгледа докладваното от Мария Яначкова Въззивно гражданско дело № 20221000501490 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.

С решение № 260439 от 4 февруари 2022г. по гр. д. № 12236/2017г.

Софийски градски съд, ГО, 12 състав е развалил /на основание чл. 87 от ЗЗД във връзка с чл. 189 от ЗЗД във връзка с чл. 191 от ЗЗД/ договор /обективиран в нотариален акт № 62 от 17.07.09г. на И. Ш. – помощник нотариус по заместване при нотариус В. И./ за покупко-продажба на недвижим имот /самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***, представляващ апартамент № 43, находящ се в град София, ж.к.***, бл.***, с площ от 88, 39 кв. м., заедно с избено помещение № 20, заедно с 5, 013 ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот/ по иска на В. Й. В. против Р. Ш. и К. Г.; осъдил /на основание чл. 189, ал. 1, изр. 2-ро, предл. 1-во от ЗЗД във връзка с чл. 188 от ЗЗД/ ответниците да платят солидарно на ищеца сумата 44 678 лева и законната лихва върху тази сума от 16.06.16г. до цялостното й изплащане; осъдил /на основание 92 от ЗЗД/ ответниците да платят солидарно на ищеца сумата 22 339 лева; осъдил /на основание чл. 78, ал. 1 от ЗЗД/ ответниците да платят на ищеца 4 350 лева – съдебни разноски /съразмерно на уважените искове/; отхвърлил иска по чл.

1

92 ЗЗД за сумата над 22 339 лв.; оставил без уважение искането по чл. 91 от ЗЗД; осъдил ответниците да платят на СГС 350 лева - разноски /на основание чл. 78, ал. 6 от ГПК/.

Производството е образувано по въззивна жалба на ответниците К. Г. и Р. Ш., чрез особения им представител, назначен по реда на чл. 48, ал. 2 ГПК, подадена срещу решението по гр. д. № 12236/2017г. на Софийски градски съд, ГО, 12 състав. С доводи за недопустимост на решението като постановено по недопустим иск, евентуално за неправилност на обжалваното решение поради нарушение на процесуалния закон, концентрирани върху неизготвянето на доклад по делото, и неправилно зачитане на сила на пресъдено нещо като правна последица от решение, на която страните не са адресати, както и поради нарушение на материалния закон – чл. 87, ал. 5 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД – поддържа се, че в случая не се дължи уговорената неустойка, евентуално се твърди, че искът по чл. 87, ал. 3 ЗЗД е погасен по давност, жалбоподателите искат от въззивния съд защита, съответна на изтъкнатия порок на решението.

Насрещната страна ищецът В. Й. В. е оспорил жалбата.

Особеният представител на ответниците - жалбоподатели, назначен по реда на чл. 48, ал. 2 ГПК, е подал и частна жалба срещу определението на СГС от 04.02.2022г., с което съдът е оставил без уважение искането му за завишаване на определеното адвокатско възнаграждение.

В. Й. В. е оспорил частната жалба.

За постанови обжалваното решение, първоинстанционният съд е приел, че искът за разваляне на договора с предмет недвижим имот е основателен, тъй като на ищеца не е прехвърлено правото на собственост – срещу неговия правоприемник е уважен иск по чл. 108 ЗС и имотът е ревандикиран, като влязлото в сила решение има косвено действие и спрямо ищеца; основателен е и искът за връщане на продажната цена, а искът за заплащане на неустойка е основателен частично – до размера на ½ от продажната цена на имота, тъй като съдът е приел неустойката за прекомерна.

Срещу приетото от първоинстанционния съд жалбоподателите са изтъкнали, че ищецът не е претърпял евикция и няма правен интерес да предяви исковете, страните не са адресати на СПН на влязлото в сила 2 решение по гр. д. № 734/2014г. на СРС; жалбоподателите са добросъвестни, не дължат и неустойка за разваляне, тъй като ищецът не е отстранен от имота, а и размерът на неустойката, за който искът е уважен, е прекомерен.

Обжалваното решение е валидно и допустимо, а като резултат правилно. Доводите на жалбоподателите са неоснователни, поради което въззивният съд потвърждава обжалваното решение.

Искът за разваляне на договор за продажба с предмет недвижим имот, по който е образувано производството, е основан на следните обстоятелства:

Ищецът твърди, че на 17.07.2009г. е сключил с ответниците договор за продажба на недвижим имот - описан в исковата молба апартамент - като ответниците се легитимирали като собственици по договор за продажба, сключен с Д. Б.. С влязло в сила решение по гр. д. № 734/2014г. на СРС, 35 състав по иск на Д. Б. по чл. 108 ЗС било признато, че Д. Б. е собственик на имота. Поради това, че ответниците не са изпълнили задължението си за прехвърлят имота, ищецът, който твърди, че е добросъвестен, иска сключеният с тях договор да бъде развален.

Сезирал е съда и с искане ответниците да бъдат осъдени солидарно да му заплатят продажната цена в размер на 44 678 лв., както и неустойка в размер на двойния размер на продажната цена – като по този иск спорът е пренесен само до уважения с първоинстанционното решение размер.

Ответниците, чрез назначения им на основание чл. 48 ГПК особен представител, са оспорили исковете с доводи и възражения, които преповтарят във въззивнта си жалба, като с тях обосновават неправилност на обжалваното решение. Защитата им е концентрирана на първо място върху недопустимост на предявения иск за разваляне на договора поради това, че не е реализирана евекция, евентуално поради това, че договорът се разваля по право при съдебно отстранение от имота. По същество се поддържа, че ищецът не е съдебно отстранен, тъй като не е бил страна по приключилото гражданско дело, нито като страна са били привлечени те; ответниците са и добросъвестни - не са знаели, че им се прехвърля имот от мним пълномощник; не се дължи неустойка, тъй като не е осъществено отстраняване от имота; направили са и възражения за прекомерност на неустойката в размер на двойния размер на продажната цена.

По делото са установени следните фактически положения:

С договор за продажба, извършен с нотариален акт№ 62, том I II, рег. № 8955, дело № 427/2009г., извършен на 17.07.2019г., от нотариус с район на действие СРС, вписан в СВ, ответниците Р. Ш. и К. Г. са прехвърлили на ищеца В. имот с идентификатор № *** по КК на гр.София, община Столична, район Люлин, одобрена със заповед № РД – 18 -14/06.03.2009г. на ИД на АГКК, находящ се в гр.София, ЖК Люлин, бл.***, вх. Б, ет. 7, представляващ ап. № 43 с площ от 88, 39 кв. м, с описани съседи. Продажната цена е в размер на 44 678 лв., почти идентична с данъчната оценка, като в договора е обективирано признание на продавачите, че са получили цената. В договора се съдържа уговорка (т. 4) в случай на права на трети лица върху имота, което да доведе до отстраняване на купувача, продавачите (от които Р. Ш. от своя страна е купувач по договор във формата на НА, сключен на 29.05.2009г. от името на Д. Б. чрез пълномощник) дължат връщане на продажната цена и неустойка в двоен размер на получената продажна цена. По делото не се спори между страните, че процесният имот е бил прехвърлен от ищеца с договор за продажба, извършен във формата на НА, на майка му И. В.

3

(договорът е сключен на 18.12.2009г., като прехвърлителят е запазил правото на ползване върху имота).

С влязло в сила съдебно решение на 03.09.2019г. по гр. д. № 734/2014г. СРС, ГО, 35 състав, след като е признал описано пълномощно за неистинско, съдът е признал за установено по отношение на И. П. В., че Д. И. Б. е собственик на имот с идентификатор № *** по КК на гр.София, община Столична, район Люлин, одобрена със заповед № РД – 18 -14/06.03.2009г. на ИД на АГКК в ЖК Люлин, бл.***, вх. Б, ет. 7, ап. № 43 с площ от 88, 39 кв. м, като е осъдил И. П. В. да предаде на Д. И. Б. владението върху имота. С окончателно решение от 09.07.2020г. по гр. д. № 2311/ 2020г. на СГС жалбата на В. В. срещу извършен въвод във владение на 28.01.2020г. въз основа на влязлото в сила решение, описано по-горе, е оставена без уважение.

На основание приетото по-горе, въззивният съд прави следните правни изводи:

Задължението на купувача да плати цената има за свое основание задължението на продавача да му прехвърли правото на собственост в изпълнение на задължението си „да даде нещо”. Продавачът отговаря, ако трети лица имат право на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел това (чл. 188 ЗЗД ). Ако купувачът е съдебно отстранен или рискува да бъде отстранен трябва да получи обратно онова, което е дал срещу купената вещ, както и да бъде обезщетен за вредите, които претърпява от неизпълнението. Така, съгласно чл. 189, ал. 1 ЗЗД, а ко продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали продажбата по реда на чл. 87, като в този случай продавачът е длъжен да върне на купувача платената цена и да му заплати разноските по договора, както и необходимите и полезни разноски за вещта. Нормата гласи и, че за другите вреди продавачът отговаря съгласно общите правила за неизпълнение на задължението.

Съгласно ТР № 1 от 02.07.2021 г. по тълк. д. № 1/2019 г., ОСГTК на ВКС, договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот не се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота и иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД е допустим. В разглеждания случай последният приобретател на имота, на когото ищецът е прехвърлил същия, е бил отстранен от имота с влязло в сила решение. Въпреки че страните по делото не са адресати на СПН като правна последица на решението по чл. 108 ЗС, с което е осъществена пълна съдебна евикция, което е и изпълнено, в настоящото производство други 4 доказателства не са събрани и се налага извод, че процесният имот принадлежи на ищеца по иска с правно основание чл. 108 ЗС, от чието име имотът е продаден без представителна власт. Ето защо, В. В., който също е последващ приобретател на имота след първоначалното му прехвърляне, правните последици на което са отречени като резултат с решението по ревандикационния иск, за когото не се твърди, че е знаел, че трети лица имат права върху имота, има право да развали договора, с който му е продаден чужд имот, поради пълното неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли правото на собственост, принадлежащо на трето лице, което право му е противопоставимо. Като правна последица от развалянето ищецът има право да получи освен платената продажна цена и уговореното обезщетение за вреди. По тези съображения предявеният конститутивен иск и искът за връщане на продажната цена са основателни (чл. 87, ал. 3 вр. чл. 189, ал. 1 вр. чл. 55, ал. 1 ЗЗД). Основателен е и искът с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД до размера, за който е уважен. Прекомерността на неустойката в сравнение с претърпените вреди се преценява към момента на неизпълнение на договора чрез съпоставяне с настъпилите вреди от неизпълнението. В случая договорената продажна цена е равна на данъчната оценка на имота (с разлика, надвишаваща я с 40 стотинки). Вредите от неизпълнението на задължението за прехвърляне на правото на собственост на имота при евикция на купувача произтичат от повишаване на цената на имота, предмет на договора, и в конкретната хипотеза могат да се съотнесат с размер на неустойка в размер на ½ от продажната цена, до който неустойката е намалена. Следователно в този размер неустойката не е прекомерна като съответна на действителните вреди от неизпълнението, съизмерени със сума, която евинцираният купувач трябва да добави към подлежащата на връщане цена, за да купи равностоен имот. Възражението за изтекла погасителна давност за предявяване на конститутивния иск, обосновано с датата на сключване на договора за продажба между страните, е неоснователно, доколкото към тази дата купувачът не е бил уведомен, че имотът принадлежи другиму. Най – рано той е бил уведомен през 2014г., когато е образувано производството по чл. 108 ЗС с предмет право на собственост на друго лице, разрично от продавачите, но към този момент не е осъществена евикцията, по повод на която е предявен процесният иск, поради което към 14.06.2016г., когато е подадена исковата молба и са настъпили последиците от предявяване на иска той не е погасен по 5 давност.