Решение № 5164 от 27.07.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 5164 гр. София, 27.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-А СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Ваня Н. И.

Членове:

Полина Люб. Амбарева

Стоян Ст. Петров при участието на секретаря Димитринка Б. Д.-Георгиева като разгледа докладваното от Ваня Н. И. Въззивно гражданско дело № 20251100514226 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение № 19937/04.11.2025 г., постановено по гр.д. № 34174/2025 г. на Софийски районен съд, Е. В. М., Е. Е. М., В. В. Д. и Н. И. П. са осъдени на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД, вр. чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК, да опразнят наето помещение – недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к. „********, предмет на договор за наем от 15.11.2024 г., и да предадат държането на имота на Ц. И. Л..

Решението е обжалвано от ответниците Е. В. М., Е. Е. М., В. В. Д. и Н. И. П., чрез назначения им по реда на ЗПП процесуален представител адв. М. В.. Излага се възражение срещу извода на първоинстанционния съд, че предупреждението за прекратяване на сключения с В.Д. наемен договор – валиден и по отношение на всички ответници – има сила и по отношение на всички наематели. Поддържа се, че този извод е неправилен, тъй като не били налице основания за прекратяване на договора по отношение на всички ответници.

Писменото предизвестие било надлежно връчено само на В.Н. на 02.02.2025 г., но не било връчвано на Е. М., въпреки че в договора за наем тя била посочена като лице, което има право да пребивава в жилището. Не можело да се приеме, че ищцата, след като била прочела предизвестието на Е. и нейната майка, е изпълнила задължението си по договора за наем, тъй като писмено предизвестие по чл. 24, т. 3 от договора за наем не било връчвано на ответниците. Изтъква се, че при посещението на ищцата в апартамента на 01.03.2025 г. Е. М.

1 разбрала, че има предизвестие, но тя не била получила такова предизвестие и до сега. Сочи се, че Е., майка й и децата не са се самонастанили, а са в жилището на основание договора за наем. Изтъква се също, че ответниците са изправна страна по договора – заплащали са консумативните разходи за жилището. Иска се да се отмени обжалваното решение и да се постанови друго, с което се отхвърли предявения иск.

Въззиваемата страна Ц. И. Л. в писмения си отговор оспорва жалбата.

За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното:

Ц. И. Л. е предявила срещу Е. В. М., непълнолетните Е. Е. М., В. В. Д., представлявани от тяхната майка и законен представител Е. В. М., и Н. И. П., иск за осъждане да й предадат държането на наетия недвижим имот, представляващ апартамент № 31, находящ се в ж.к. „********.

Ищцата твърди, че на 15.11.2024 г. сключила писмен договор за наем на посочения апартамент с В.Н.Д., който наел апартамента за себе си, за жената, с която живеел Е. В. М., и дъщеря им В. В. Д.. Непосредствено след сключването на договора ищцата установила, че В.Д. е дал възможност в жилището да се настанят още майката на Е. – Н. И. П. и непълнолетната й дъщеря Е. Е. М.. Твърди се, че на 02.02.2025 г. ищцата предала на В.Д. писмено уведомление за едностранно прекратяване на договора за наем и за освобождаване на наетото жилище до 15.02.2025 г. При проверка в жилището на 01.03.2025 г. ищцата установила, че то не е освободено от ответниците, които твърдели, че В.Д. не ги е уведомил за отправеното уведомление. Твърди се, че ищцата прочела на Е. и майка й уведомлението от 02.02.2025 г. Твърди се, че В.Н. напуснал жилището окончателно на 24.04.2025 г., но останалите лица – ответниците по делото продължавали да обитават жилището и отказвали да го напуснат. Отправя се искане за осъждане на ответниците да освободят жилището.

Ответниците са подали писмен отговор чрез назначения им от съда по реда на ЗПП процесуален представител адв. М. В., с който оспорват иска. Излагат възражение, че писмено предизвестие за прекратяване на договора не е връчвано на Е. М., въпреки че в договора за наем тя е посочена като лице, което има право да пребивава в жилището. Не оспорват, че 01.03.2025 г. ищцата е посетила апартамента, в който тогава присъствали ответницата М. и В.Д., и едва тогава М. разбрала, че има такова предизвестие. Изтъкват, че фактът, че ищцата е прочела предизвестието на Е. М. и нейната майка, не променя ситуацията, тъй като това предизвестие не им е било връчвано. Сочи се, че ответниците не са се самонастанили, а са в жилището със знанието на наемодателката.

С доклада си по чл. 146 от ГПК първоинстанционният съд е обявил за безспорни и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства: че ищцата е сключила на 15.11.2024 г. договор за наем с В.Н.Д., по силата на които е предоставила на В.Н.Д., Е. В. М. и малолетната им дъщеря В. В. Д. за временно и възмездно ползване процесния имот, находящ се в гр. София, ж.к. „********; че впоследствие в апартамента заживели и майката и другата дъщеря на Е. М. – Е. Е. М. и Н. И. П.; че на 01.03.2025 г. ищцата посетила апартамента и прочела на Е. М. и Н. П. уведомление от 02.02.2025 г., приложено към исковата молба; че ответниците продължават да ползват имота.

2

Въззивният съд, след преценка на събраните доказателства и във връзка с наведените от страните твърдения и възражения, намира следното от фактическа и правна страна:

Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД – за връщане на имота, предмет на прекратен договор за наем.

В тежест на ищеца по този иск е да докаже сключването на договор за наем с ответника и осъществяването на фактите, съставляващи основание за неговото прекратяване.

Безспорно е между страните, че ответниците са се настанили в процесния апартамент и обитават същия на основание сключения между ищцата и В.Д. на 15.11.2024 г. писмен договор за наем. Ответницата Е. М. била съжителстваща на семейни начала с В.Д., а малолетната ответница В. Д. е тяхна дъщеря. Ответницата Е. М. е дете от предишен брак на Е. М., а ответницата Н. П. е майка на Е. М., и същите са се настанили в имота след сключването на договора за наем. В отговора на исковата молба и във въззивната жалба ответниците изрично са заявили, че обитават имота именно на основание сключения договор за наем. С оглед на това и предвид отделените като безспорни обстоятелства с доклада на съда, следва да се приеме за установено, че процесното жилище се ползва от всички ответници именно по силата на сключения на 15.11.2024 г. договор за наем, т.е. този наемен договор е основанието, на което те държат имота, както е приел първоионстанционният съд в решението си. Следователно, ответниците са обвързани от този договор, в т.ч. и клаузите относно прекратяването на наемното правоотношение.

В чл. 24 от раздел V от процесния договор за наем е предвидено едностранно прекратяване от страната с писмено предизвестие до другата страна, направено поне четиринадесет дни по-рано. Договорът за наем е срочен – чл. 23. По аргумент от чл. 238 от ЗЗД договор за наем с определен срок може да бъде прекратен с едностранно волеизявление /предизвестие/ на страната, подобно на безсрочния такъв, само ако тази възможност е изрично уговорена в договора – с оглед диспозитивния характер на уредбата. Такава изрична уговорка, предвиждаща възможност на която и да е от страните едностранно да го прекрати с предизвестие до другата страна, се съдържа в процесния договор – чл. 24, т. 3.

Ищцата твърди, че е отправила писмено предизвестие за прекратяване на договора, което предизвестие е било връчено на В.Н. на 02.02.2025 г. и същото е било показано и прочетено на ответниците Е. М. и Н. П. на 01.03.2025 г., като договорът е бил прекратен, но последните не са освободили имота.

Уведомлението от 02.02.2025 г., адресирано до В.Д., обективиращо изявлението на наемодателката за едностранно прекратяване на договора за наем на основание чл. 24, т. 4 от договора за наем, считано от 01.03.2025 г., е представено по делото. В отговора на исковата молба ответниците са признали факта, че на 01.03.2025 г. ищцата е посетила апартамента и тогава са научили за отправеното до В.Д. уведомление, като за безспорно и ненуждаещо се от доказване е отделено обстоятелството, че ищцата е прочела на ответниците Е. М. и Н. П. приложеното към исковата молба уведомление за прекратяване на договора. При това 3 положение – след като изявлението на ищцата за прекратяване на договора за наем, обективирано в посоченото писмено уведомление, безспорно е достигнало до знанието на ответниците, следва да се приеме, че се е осъществило предвиденото в чл. 24, т. 3 от договора за наем основание за прекратяване на наемното правоотношение, считано от изтичането на 14 дни от уведомяването – а именно на 15.03.2015 г. От тази дата договорът за наем е прекратен и ответниците е следвало да освободят имота. След като уведомлението на прекратяване на договора за наем е било доведено до знанието на ответниците – факт, който те изрично признават, то въведеното от тях възражение за ненастъпване на основанието за едностранно прекратяване на договора по чл. 24, т. 3 от договора поради това, че уведомлението не им е било връчено, е неоснователно. Отделно от това следва да се посочи, че дори и да се приеме за недоказано получаването от ответниците на предизвестието от ищцата за прекратяване на наемния договор, то преписът от исковата молба, връчен на страната, може да бъде разглеждан като предизвестие за едностранно прекратяване на договора за наем. В такава хипотеза, след изтичането на 1-месечния срок в рамките на съдебното производство, биха настъпили предпоставките на чл. 233, ал. 1 от ЗЗД за предаване държането на наетия имот. В случая е безспорно, че ответниците не са освободили имота и са продължили да го държат към момента на приключването на устните състезания в първата инстанция, като не се твърди и няма данни те да са го предали на ищцата и до момента. След като наемното правоотношение е било прекратено, ответниците дължат връщане на имота на ищцата.

С оглед на гореизложеното предявеният иск с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД е основателен. Обжалваното решение следва да бъде потвърдено, като въззивният съд препраща и към мотивите на първоинстанционния съд, на основание чл. 272 от ГПК.

Воден от горното, Софийски градски съд

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА решение № 19937/04.11.2025 г., постановено по гр.д. № 34174/2025 г. на Софийски районен съд, с което Е. В. М., Е. Е. М., В. В. Д. и Н. И. П. са осъдени на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД, вр. чл. 310, ал.1, т. 2 от ГПК, да опразнят и предадат на Ц. И. Л. държането на апартамент № 31, находящ се в гр. София, ж.к. „********.

Решението не подлежи на обжалване.

Председател: _______________________

4

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

5