Решение № 261220 от 06.04.2022, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ гр.София, 06.04.2022г.

В

ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ

ГРАДСКИ СЪД, І ГО, 26-ти с-в, в открито заседание на осми март през две хиляди двадесет и втора година, в състав: Съдия

Вергиния Мичева при секретаря Кирилка Илиева като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 2213 по описа за 2021 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.45 от ЗЗД съединен с акцесорен иск по чл.86 ал.1 от ЗЗД и с правно основание чл.109 от ЗС.

Ищецът Б.Р.К. твърди, че е собственик на два апартамента в сграда на адрес гр.София, бул.“********Ответникът от своя страна е собственик на апартамент в същата жилищна сграда. Ищецът твърди, че сключил с наемодателя Х.П. договор за отдаване под наем на собствените му два апартамента на 1.07.2016г. с уговорен общ наем от 2500 евро на месец за периода 1.07. - 31.12.2016г.

, след което наемът ставал 3000 евро на месец. След подписването на договора за наем станало ясно, че в имота няма вода. Твърди, че ответникът е спрял водоподаването в апартаментите на ищеца, като е отрязал тръбите за вода и за ТЕЦ, като така е оставил двата апартамента без вода и отопление. Наемателят на ищеца прекратил договора за наем в края на м.февруари 2017г. и поискал връщането на всички платени наеми , ведно с уговорената неустойка, тъй като не можел да ползва имотите. Ищецът посочва, че е върнал на наемодателя сумата 24 000 евро, от които 3000 евро неустойка, а остатъка - получени наемни вноски за периода юли 2016г. – февруари 2017г. Посочва, че от противоправното поведение на ответника за него е настъпила имуществена вреда в размер на 24 000 евро. Освен това посочва, че ответникът е зазидал достъпа до мазето на ищеца и до голяма част от общите части на сградата, вкл. до общия водомер и до абонатната станция. Преградил е със стена входа на общите стълби, които стигат до мазетата, като изцяло е обособил помещението за свои нужди и го ползва самостоятелно. Посочва, че ищецът няма достъп до мазето си. Не може да ползва и апартаментите, заради прекъснатите комуникации. Заради неправомерното поведение на ответника не може да ползва имота си. Моли съда да осъди ответника да му заплати сумата 24 000 евро , представляваща обезщетение за причинени имуществени вреди, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното изплащане. На следващо място моли съда да осъди ответника да преустанови неоснователните си действия, с които пречи на ищеца да упражнява в пълен обем правото си на собственост, като възстанови всички прекъснати в сградата тръби на ВиК инсталация и тези на ТЕЦ, да премахне изградената стена, с която са преградени общите стълби и достъпа до мазето, прилежащо към апартамента на етаж 3 и да осигури свободното ползване на общите части на сградата. Претендира за разноските.

Ответникът В.А.К. оспорва исковете и твърденията, изложени в исковата молба. Посочва, че ищецът е собственик на едно мазе в сутерена на сградата, за което той има самостоятелен достъп откъм двора.

Оспорва твърдението да е прекъснал инсталацията за ВиК, топлоснабдяване и електроснабдяване на ищеца. Посочва, че общият на сградата водомер се намира в двора и ищецът има свободен достъп до него. Абонатната станция се намира в сутеренния етаж, собственост на ответника, но посочва, че винаги е предоставял регламентиран достъп до нея. Оспорва договора за наем и разписките към него, представени от ищеца, като твърди, че имотите на ищеца към момента на сключване на договора за наем не са били обитаеми, тъй като в този период е била подменена ВиК инсталацията на цялата сграда, както и топлопровода , изцяло благодарение усилията на ответника. Счита, че представения по делото договор за наем е съставен изцяло за нуждите на делото, и не е бил реално изпълнен. Моли съда да отхвърлил исковете и да му присъди разноските по делото.

Съдът, въз основа на събраните по делото доказателства, установи следната фактическа обстановка:

Страните са собственици на жилища, самостоятелни обекти, находящи се в една триетажна жилищна сграда /с първи, втори и трети /подпокривен/ етажи/, на бул.“********, обявена за паметник на културата.

С нот.акт № 44 т.І, рег.№ 1455, дело

№ 39/2004г. на Нотариус М., ищецът е закупил апартамента, разположен на втори жилищен етаж, състоящ се от четири стаи, вестибюл, кухня и други сервизни помещения, със застроена площ от 150,30 кв.м., при съседи: отдолу първия етаж на А.А.К., отгоре – мансарден етаж на А.Д., от двете страни – двор и стълбище, заедно с 34% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на собственост върху мястото, в което е построена сградата , цялото с площ от 477,60 кв.м. в кв.556 по РП на града.

С нот.акт № 3 т.11, рег.№ 6305 дело №

173/2011г. на Нотариус Д., ищецът е закупил апартамента на третия /мансарден/ етаж на сградата с площ от 139,89 кв.м., състоящ се от пет стаи, вестибюл, кухня, два коридора, баня-тоалетна, склад и тераса, заедно с прилежащото северно мазе в сутерена на сградата с площ на мазето от 11,59 кв.м., при съседи: стълби към двора, тоалетна, мазе и двор, заедно с 32% ид.ч. от общите части на сградата и толкова от правото на строеж върху терена.

Ответникът е наследник на А.А.К.. С протокол за съдебна делба от 28.02.1975г. по дело № 290/75г. на СРС в дял на А.К. е поставен имот представляващ партерния етаж на триетажна жилищна сграда, находяща се в гр.София, ул********№44, състоящ се от четири стаи, хол, кухня, клозет, две антрета, заедно с три измени помещения, пералня и коридор под етажа и цялото таванско помещение под покривната конструкция на сградата, етажа застроен на около 140 кв.м. заедно с 34% ид.ч. от общите части на сградата и толкова от дворното място, цялото с пространство от 463 кв.м. Няма спор, че по сегашна адресна регистрация, този партерен етаж се намира в триетажната сграда на бул.“********От представената по делото нотариална покана от 4.02.2010г. на НотариусН.става ясно, че от 2005г. А.К. и ищеца Б.К. са отдавали под наем заедно на един наемател собствените им жилища – партер и сутерен, собствени на А.К., и първи етаж, собствен на Б.К..

Нотариалната покана е изпратена на 4.02.2010г. от ищеца до А.К. с искане договора за заем с наемателя да бъде прекратен, поради неплащане на наемните вноски. В поканата ищецът изрично е посочил, че сутеренът в сградата, който се състои от три помещения, коридор и сервизно помещение, със застроена площ от 120 кв.м. , както и първи етаж, състоящ се от пет стаи, вестибюл, две антрета, коридор и сервизно помещение, със застроена площ от 140 кв.м. са собственост на А.К.. Собствения си имот ищецът е описал като втори етаж, състоящ се от пет стаи, вестибюл, кухненски бокс, коридор и две сервизни помещения, със застроена площ от 150,30 кв.м., придобит от него по нот.акт №44, т.1, рег.№ 1455, дело № 39/04г.

След смъртта на А.К. неговото имущество е поделено между наследниците му. С договор за доброволна делба от 23.12.2014г. в дял на ответника В.К. е поставен собствения на баща му партерен етаж в сградата, описан така, както е описан в протокола за съдебна делба от 1975г. - състоящ се от четири стаи, хол, кухня, клозет, две антрета, заедно с три измени помещения, пералня и коридор под етажа и цялото таванско помещение под покривната конструкция на сградата, етажа застроен на около 140 кв.м. заедно с 34% ид.ч. от общите части на сградата и толкова от дворното място.

Видно от представена жалба до „Т.С.“ ЕАД от 1.03.2016г. /на л.73/ и писмо от „Т.С.“ ЕАД от 28.06.2016г. /на л.74 от делото/ става ясно, че в периода март – юли 2016г. топлопровода, захранващ къщите на бул.“********и № 129 е реконструиран , като са подменени тръбите. От 2013г. топлоподаването към сградата е било прекратено.

На 1.07.2016г. ищецът е сключил с Х.А.П., наемател, договор за наем, по силата на който е предоставил на наемателя за временно и възмездно ползване собствените си апартаменти на бул********- апартамент на третия етаж заедно с мазе с площ от 11,59 кв.м. и апартамент на втория етаж.

В договора е посочено, че ползването на имотите се предоставя на 1.01.2017г. Имотите ще се ползват за жилищните нужди на наемателя. Посочено е в чл.2 ал.3 от договора, че за периода 1.01.2017г. – 31.12.2016г. имотите няма да бъдат реално ползвани и наема за този период е в размер на 2500 евро месечно. От 1.01.2017г. наемната цена е 3000 евро месечно. Наемодателят се е задължил да предаде наетия имот в състояние, в което да изпълнява предназначението си. В чл.5 от договора са уговорени неустойки в случай на прекратяване на договора от някоя от страните по него. В ал.2 б.в е посочено, че при прекратяване на договора поради причини, за които на наемателя не може да се вмени вина, в периода 1.01.2017г.

– 30.06.2017г. наемодателя дължи на наемателя платените суми за наемна цена за периода 1.07.2016г. – 31.12.2016г. , както и неустойка в размер на наемната цена за 1 месец. Препис от договора за наем е заверен от Б.К. пред нотариус на 16.01.2017г. и от тази дата, като частен документ, може да се приеме, че има достоверна дата по см. на чл.181 от ГПК.

На 1.07.2016г. е подписан приемо-предавателен протокол между наемодателя и наемателя.

Видно от представени разписки, за месеците юли 2016г. - декември 2016г. ищецът е получил от наемателя по 2500 евро месечен наем, а за м. януари 2017г. и м.февруари 2017г. – по 3000 евро месечно, платени по банков път.

С разписка от 28.02.2017г. ищецът Б.К. е върнал на наемателя сумата 24 000 евро , представляваща получения от него наем по договора от 1.07.2016г. ведно с неустойка по чл.5 ал.1 т.в от договора в размер на 3000 евро.

На 23.02.2017г. ищецът К. е изпратил до ответника В.К. нотариална покана, получена на 27.02.2017г., в която е посочил, че наемателят му го е уведомил, че в наетите от него помещения за жилищни нужди се извършват реконструкции, които не му позволяват да ползва имотите по предназначение. При посещението на сградата на бул.“******** ищецът установил, че ответникът е завзел общите части на сградата и е изградил стена на стълбището към мазетата, с което е лишил собственика, респ. ползвателя на другите обекти в сградата от правото да ползва прилежащите към апартаментите мазета, както и да ползва стълбището и коридорите между мазетата. Посочено е, че ищецът установил, че ответника е изключил електричеството, водоснабдяването и топлофицирането на цялата сграда, вкл. и на собствените на ищеца имоти, демонтирал е радиаторите на апартамента на втория етаж, както и всички масивни дървени врати в сградата, а дървената дограма на първия етаж е заменил с PVC и така е нарушил цялата визия на сградата. С поканата ищецът е поискал от ответника да възстанови в 10 дневен срок предходното състояние на сградата. Уведомил го е, че в случай, че договора за наем бъде прекратен заради пречките, които е създал ответника, ищецът ще следва да върне получените наеми ведно с обезщетение, които суми ще претендира от ответника в съда.

В отговор от 08.04.2017г. ответникът е уведомил ищеца, че мазетата са принадлежност към собствения му апартамент и не представляват общи части, като достъпът до тях е само чрез стълбата от неговия апартамент. Посочил е, че апартамента на ищеца на втория етаж е необитаем от 5г. поради лошото му състояние и заради неизправност на водопроводната и топлопроводната инсталация в него, в апартамента на ответника настъпват чести наводнения и увреждания. Поради това ответникът е извършил спешен ремонт на двете инсталации в сградата, за което уведомил ищеца, и изцяло заплатил разходите.

Събраните по делото гласни доказателства установяват следното:

Св.Х.П., посочва, че той е бил наел от ищеца жилищата на етаж 2 и 3 за негови приятели от Турция, които искали да инвестират в България. Искали да ползват луксозна сграда в центъра, в която да живеят и да ползват за офис. Къщата не била пригодена за това. Искали да наемат, реновират и впоследствие да закупят имота. Те плащали наемната цена, а свидетелят я плащал на ищеца. Ищецът го свързал с една жена, Виолета, за контакти, която имала ключ от имота.

Свидетелят планирал ремонти, но нещата вървели много бавно. От Виолета свидетелят научавал, че съсобственика на къщата и ищеца имали някакви спорове за битовизми, не можело да се преминава отвсякъде. Нямало вода, парно, а това пречело на ремонта. В процеса на ремонта ответникът изградил стена на стълбището. Приятелите на свидетеля от Турция платили един - два наема след Нова година и се отказали. Искали си парите обратно, заплашвали го със съдебни дела. Ищецът ги върнал.

Разпечатката съдържа 32 от 98 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/408f0f37-821c-4fad-b6c7-10f3fffccb72