Решение № 401 от 18.12.2025, Районен съд - Нови пазар

РЕШЕНИЕ

№ 401 гр. Нови пазар, 18.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НОВИ ПАЗАР, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Галина Николова при участието на секретаря ГАЛИНА Н. СВИЛЕНОВА като разгледа докладваното от Галина Николова Гражданско дело № 20253620100458 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 235 ГПК за постановяване на съдебно решение по делото.

Предявена е искова молба, съдържаща три иска, всеки с правно основание чл. 42, ал.

2 от ЗЗД, за обявяване за недействителни поради липса на представителна власт на договори за наем на недвижими имоти, представляващи Поземлен имот е идентифкатор *** по КККР одобрени със Заповед *** на ИД на АГКК, находящ се в землището на с. П. общ. Н.п. обл.

Ш, м. ***, с площ от *., трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория трета, номер по предходен план: *, при граници имоти *** както и на Поземлен имот с идентифкатор * по КККР одобрени със Заповед № *** на ИД на АГКК, находящ се в землището на с. П. общ. Н.п. обл. Ш, м. Ч, с площ от ***, трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория трета, номер по предходен план: *, при граници имоти *** както следва:

1/ Договор за наем от *. акт *, *, peг. * от * вписан в СВ -Н.п. с вх. peг* от *., дв. вх. * акт *, *, дело **,сключен за периода *.* до *** г.;

2/ Договор за наем от *. акт *, *, peг. * от * вписан в СВ -Н.п. с вх. peг. * от *., дв. вх*, акт * *, дело **,сключен за периода *** и

3/ Договор за наем от *. акт *, *, peг. * от * вписан в СВ -Н.п. с вх. peг. * от *., дв. вх.

*, акт *, *, дело *

Цената на всеки от трите иска е по 2897,04 лв.

Исковете са предявени при условията на обективно кумулативно съединяване.

1

Първоначалният ищец В. М. К. е починал в хода на производството и е заменен с конституираните от съда ищци – негови наследници В. Ж. К., В. К. и Ж. В. К..

В исковата молба на първоначалния ищец се твърди, че той е собственик по наследство и дарение на Поземлен имот с идентифкатор * находящ се в землището на с. П. общ. Н.п. обл. Ш, м. ***, с площ от *., трайно предназначение на територията земеделска,начин на трайно ползване - нива, категория трета, номер по предходен план: *, при граници имоти *** както и на Поземлен имот с идентифкатор *, находящ се в землището на с. П. общ. Н.п. обл. Ш, м. Ч, с площ от ***, трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория трета, номер по предходен план: *, при граници имоти ***

Твърди, че на *** г. бил посетен от ответника К. К. Ц., който му обяснил, че следва да се сключи нов договор с арендатор за земеделските земи и да му се издаде пълномощно.

Двамата отишли в кантората на нотариус с рег. * на НК, С.Д.. Ищецът разписал пълномощно в полза на ответника, с което го упълномощил да го представлява пред трети лица относно договори за наем на земеделски земи, като и да получава доходи от тях. След подписване на пълномощното успял да се свърже с многогодишния арендатор на земите и узнал, че ответникът нито е арендатор, нито е негов представител за сключване на договори за аренда/наем на земи. Затова на следващия ден-*., посетил отново Нотариус Д. и оттеглил пълномощно *** по описа на нотариуса.

През месец февруари-март 2024 г. узнал от предишният арендатор Х.Х., че има вписани договори за наем на земеделските земи, общо три договора за периоди от по 3 години.

Като твърди, че на *. ответникът е сключил договори за наем на земеделските му земи без да притежава представителна власт за това, поради оттегленото пълномощно, моли съда да прогласи за нищожни, поради липса на представителна власт у пълномощника, включително и да договаря със себе си Договор за наем от *. акт *, *, peг. * от * вписан в СВ - Н.п. с вх. peг* от *., дв. вх. * акт *, *, дело * г., сключен за периода ***; Договор за наем от *. акт *, *, peг. * от 2024 г. вписан в СВ - Н.п. с вх. peг. * от *., дв. вх*, акт * *, дело *, сключен за периода *** и Договор за наем от *. акт *, *, peг. * от * г. вписан в СВ - Н.п. с вх. peг. * от *., дв. вх. *, акт *, *, дело *, сключен за периода *** Ответникът не депозира писмен отговор. В съдебно заседание, представляван от пълномощник заявява, че исковете са неоснователни и недоказани, а оттеглянето на пълномощията има действие от узнаването от пълномощника. Самите договори били сключени въз основа на валидно пълномощно и вписани в служба по вписванията.Желае съдът да отхвърли така предявените искове.

Съдът въз основа на събраните по делото доказателства, установи следната фактическа и правна обстановка:

2

Съдът прие за установени следните факти:

Първоначалният ищец по делото В. К. е наследник на Х.Н.Д., поч. На * и М.Д.К.., поч. На ***, двамата негови родители, съгласно приложените удостоверения за наследници.

В хода на процеса е настъпило процесуално правоприемство, поради смърт на ищеца и на основание чл. 227 ГПК са конституирани на страната на ищеца неговите наследници – съпругата му В. Ж. К., и синовете му Х. В. К. и Ж. В. К..

Съгласно НА *, Том * дело * на РС Н., за собственост на недвижим имот, възстановен по ЗСПЗЗ, Договор за доброволна делба от *. и НА *, том І, дело * на Нотариус с рег. * на НК за дарение на недвижим имот се установява, че ищецът В. М. К. е собственик по наследство и дарение на следните недвижими имоти:

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, находящ се в землището на с. П. общ. Н.п. обл. Ш, м. ***, с площ от *., трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория трета, номер по предходен план: *, при граници имоти *** както и на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентифкатор *, находящ се в землището на с. П. общ.

Н.п. обл. Ш, м. Ч, с площ от ***, трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория трета, номер по предходен план: *, при граници имоти ***

В. М. К. починал на *. и оставил за свои законни наследници съпругата си В. Ж. К. и два двама сина - Х. В. К. и Ж. В. К..

От показанията на свидетеля Х.С.Х. се установява, че той е регистриран като земеделски производител и от 1993 г. до 2024 г. той и семейството му са обработвали земеделските земи, намиращи се в землището на с. П. вкл. и земите на наследодателя на ищците.

През м. януари 2024 г. ответникът К. Ц. бил позвънил на ищеца В. К. и му съобщил, че земеделският производител е фалирал и за в бъдеще няма да може да обработва земята.

Непознатия предложил на ищеца да го упълномощи и да го представлява при сключването на договор за наем или аренда. Ищецът се съгласил да го упълномощи.

По делото е приложено на л. 4 пълномощно от * с рег. * за нотариална заверка на подписа на Нотариус С.М. с рег. * на НК, с район на действие РС-В., с което В. М. К. е упълномощил ответника К. К. Ц. от гр. Н. да го представлява при сключване, разваляне, прекратяване и изменение на арендни договори и договори за наем по реда на ЗСПЗЗ и ЗАЗ, както и договори за аренда и пренаемане, като определя всички условия и клаузи по договора, за описаните в пълномощното два недвижими имота с идентификатори *** и *. С пълномощното са дадени права да го представлява пред арендатори, да получава ренти, наеми и други дължими суми, плодове и реколта, включително и да договаря сам със себе си.

В деня, в който първоначалният ищец упълномощил ответника, св. Х.Х., разговарял 3 по телефона с ищеца. При този разговор ищецът бил заявил, че предишните дни ответникът се бил свързал с ищеца и му казал, че досегашният му арендатор е фалирал и не може да обработва земите, поради което му бил предложил да го упълномощи за да сключи договори за земите с друг наемател. Пред свидетеля, първоначалният ищец казал, че през деня, около 4ч. (16 ч.) при нотариус в гр. В. е дал пълномощно на ответника. Свидетелят Х. отрекъл твърденията за фалит, както и потвърдил желанието си да продължава да обработва земеделската земя на ищеца.

На следващата сутрин, на *. в 09.11 ч., В. К. оттеглил даденото пълномощно, съгл. заявление за оттегляне на пълномощно при същия нотариус Нотариус С.М. с рег. * на НК, с район на действие РС-В., като подписът му е отново нотариално заверен с рег. **., л. 5 от делото. Това се установява от изисканата от Нотариалната камара справка на л. 102 от делото.

На *. ответникът К. К. Ц., действащ от свое име в качеството на наемател и действайки като пълномощник на първоначалният ищец, в качеството на наемодател, сключил три договори за наем на процесните имоти с идентифкатори *** и имот с идентифкатор *, за временното им ползване за срок от 3 стопански години, считано за посочените в договорите периоди, както следва:

1/ Договор за наем от *. акт *, *, peг. * от * вписан в СВ -Н.п. с вх. peг* от *., дв. вх. * акт *, *, дело * г., сключен за периода ***, л. 8 -9 от делото;

2/ Договор за наем от *. акт *, *, peг. * от * г. вписан в СВ -Н.п. с вх. peг. * от *., дв. вх*, акт * *, дело *, сключен за периода 01.10.2027 г. до 30.09.2030 г., л. 10 -11 от делото и 3/ Договор за наем от *. акт *, *, peг. * от * г. вписан в СВ -Н.п. с вх. peг. * от *., дв. вх.

*, акт *, *, дело *, сключен за периода *** г. до *** г., л. 6 -7 от делото.

Съгласно договорите е посочено, че наемната цена е уговорена в размер на 40 лв. на декар за една стопанска година, а за целия период на договора наемната цена е 2 897,04 лв.

И трите договора са нотариално заверени на *. от Нотариус с рег. * на НК, М.С. съгласно посочените в договорите регистрационни номера за подпис.

Договорите, съгласно справка от входящия регистър на Агенцията по вписванията при РС Н., л. 91-92 от делото, са постъпили в службата по вписванията, последователно с вх.

Рег. * и *. и съответно в 12,39 ч., 12,40 ч. и 12,42 ч.

По правото:

Предявените три обективно кумулативно съединени искове са с правно основание чл.

42, ал. 2 от ЗЗД, за обявяване за недействителни поради липса на представителна власт на договори за наем на недвижим имот с идентифкатор ***, находящ се в землището на с. П. общ. Н.п. обл. Ш, м. ***, с площ от *., трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория трета, при граници имоти *** както и на 4

Поземлен имот с идентифкатор *, находящ се в землището на с. П. общ. Н.п. обл. Ш, м. Ч, с площ от ***, трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория трета, при граници имоти *** както следва:

1/ Договор за наем от *. акт *, *, peг. * от * вписан в СВ -Н.п. с вх. peг* от *., дв. вх. * акт *, *, дело *2024 г.,сключен за периода ***;

2/ Договор за наем от *. акт *, *, peг. * от * г. вписан в СВ -Н.п. с вх. peг. * от *., дв. вх*, акт * *, дело *,сключен за периода *** и

3/ Договор за наем от *. акт *, *, peг. * от * г. вписан в СВ -Н.п. с вх. peг. * от *., дв. вх.

*, акт *, *, дело *

Съгласно предявените искове, се иска нищожност на сделките с имотите, поради липса на съгласие от страна на първоначалния ищец, поради липса на представителна власт у пълномощника, в т.ч да договаря сам със себе си, на основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД.

Съгласно чл. 37 от ЗЗД, упълномощаването за сключване на договори, за които законът изисква особена форма, трябва да бъде дадено в същата форма; но ако договорът трябва да бъде сключен в нотариална форма, упълномощаването може да бъде направено и писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно.

По настоящето дело, представеното пълномощно от * е с нотариална заверка, съответно с рег. * на Нотариус С.М. с рег. * на НК, с район на действие РС-В.. Даденото пълномощно е за това ответникът К. К. Ц. от гр. Н. да представлява упълномощителя В. К. при сключване, разваляне, прекратяване и изменение на арендни договори и договори за наем по реда на ЗСПЗЗ и ЗАЗ, относно описаните в пълномощното два недвижими имота.

Пълномощното не включва правото за продажба на имотите.

Съгласно чл. 3, ал.1 и ал. 4 ЗАЗ, договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно. В същата форма – писмена с нотариално удостоверяване на подписа следва да е и пълномощното, когато собственикът е представляван от такъв, съгл. чл. 3, ал. 4 ЗАЗ. Съгласно ал. 2 договорите за аренда се вписват в службата по вписванията.