Решение № 267 от 07.11.2019, Окръжен съд - Добрич

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 267

07.11.2019 г., град Добрич

В

ИМЕТО НА НАРОДА

Окръжен съд - Добрич, гражданско отделение, в открито съдебно заседание на седми октомври през две хиляди и деветнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ДИАНА ДЯКОВА

ЧЛЕНОВЕ:

ДЕСИСЛАВА НИКОЛОВА

МЛ. СЪДИЯ ГЕОРГИ

ПАШАЛИЕВ при участието на секретаря Павлина

Пенева, като разгледа докладваното от мл. съдия Георги Пашалиев въззивно гражданско дело № 459 по описа на Окръжен съд – Добрич за 2019 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба с вх. № 1729/02.05.2019 г., на „***“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. С. – в качеството му на управител на етажната собственост в жилищно-търговски рекреативен комплекс „***“ – гр. Б., подадена чрез пълномощника адвокат П.С..

Предмет на въззивна проверка е Решение № 51 от 17.04.2019 г. по гр. дело № 429/2018 г., с което Районен съд – Б. е отхвърлил исковете на „***“, в качеството му на управител на етажната собственост в жилищно – търговски рекреативен комплекс „***“, находящ се в гр. Б., за осъждане на Т.В.С. да заплати суми, дължими за вноски за общи части и такива за ремонт и обновяване за периода от 2015 г. до 2018 г.

Предвид произнасянето по главните искове, акцесорните, с които се претендират обезщетения за забава, също са били отхвърлени.

Въззивното производство е образувано по жалба на ищеца, който твърди, че решението е необосновано и неправилно поради противоречие с материалния закон, постановено при съществено нарушение на процесуалните правила.

Оспорва извода на съда, че поради липсата на доказателства за връчване на Решение на ОС на етажната собственост от 27.04.2011 г. на ответника, същото не е влязло в сила по отношение на последния. В тази връзка сочи, че на л. 86 от делото се съдържа Протокол от 02.05.2011 г., в който е удостоверено, че на същата дата, в 10, 30 часа, на таблото за съобщения, на рецепцията, на входовете на четирите секции и на вратата на офиса на домоуправителя е поставено съобщение съобразно изискванията на чл. 16 от ЗУЕС.

Развива доводите си и се позовава на нормата на чл. 40, ал. 2, от приложимата към онзи момент редакция на ЗУЕС, в която е предвиден четиринадесетдневен срок за обжалване на решенията на ОС на етажната собственост от всеки собственик. Изтъква, че предвид приетото за установено от съда отсъствие на ответника от адреса, приложима по силата на препращането се явява фикцията на чл. 13, ал. 4 от ЗУЕС. На тази основа приема, че срокът за обжалване за ответника е изтекъл на 16.05.2011 г., в който момент се е преклудирало не само правото му да иска отмяна на решенията на ОС на ЕС, но и правото му на възражения за нищожност и незаконосъобразност на същите.

Поставя акцент и на протокол от ОС на етажната собственост, проведено през 2016 г., в който е отразено участието на ответника, като от изказването на последния извежда знанието му за съдържанието на решенията от 27.04.2011 г. Изтъква, че първоинстанционният съд е допуснал процесуално нарушение като не е приел като доказателство представения протокол.

Допълва също, че датата за уведомяване на собственик за взетото решение има значение единствено за срока за обжалването му, но не и за правното му действие.

Във връзка с изложеното прави обобщен извод за неправилност на изводите на районния съд, че решенията на ОС не са влезли в сила за ответника, тъй като не е бил редовно уведомен за изготвянето на протокола.

Иска съдебният акт на първостепенния съд да бъде отменен и да бъде постановен нов, с който предявените искове да бъдат уважени, ведно със законната лихва от датата на завеждането им в съда до окончателното заплащане на сумите. Претендира и разноски.

В съдебно заседание се представлява от адвокат С., който поддържа изложеното във въззивната жалба.

Постъпил е отговор от въззиваемата страна, в който се прави искане актът на първоинстанционния съд да бъде потвърден. Намира го за правилен и законосъобразен.

Изразява съгласие с мотивите на съда, като излага и допълнителни аргументи в подкрепа правилността на крайния извод на първата инстанция.

Оспорва качеството на управител на етажната собственост на дружеството „***“ ООД, тъй като липсват доказателства в тази насока, както и поради законовото ограничение всички сгради в един комплекс да имат общ управителен орган. От тук извежда и липса на процесуална легитимация. Счита, че представената регистрационна карта не е доказателство, че дружеството е управител на ЕС на комплекса. Твърди и разминаване между заявеното в исковата молба и отразеното в регистрационната карта по отношение момента на възникване на качеството управител на ЕС.

Въззиваемата страна поддържа становището, че процесния комплекс е такъв от затворен тип съобразно легалната дефиниция в пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС. В тази връзка изтъква, че по делото е безспорно установена липсата на вписан договор за управление с нотариална заверка на подписите, сключен между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

Алтернативно счита, че дори да не се приеме, че процесният комплекс е от затворен тип, то не е налице една етажна собственост и единствената възможност за управление е по реда на глава втора от ЗУЕС – чрез общо събрание на всяка ЕС.

На тази плоскост сочи, че комплекс „***“ се състои от две сгради в едно УПИ, позовавайки се на думите на процесуалния представител на ответника от последното съдебното заседание и от представената кадастрална схема. От изложеното заключава, че всяка сграда представлява отделна ЕС със самостоятелни органи на управление, в противовес на твърденията на ищеца. Противоположното становище не намира опора в закона.

В тази връзка прави обобщен извод за нищожност на решенията на ОС на ЕС, тъй като в проведеното ОС са участвали собствениците на самостоятелни обекти в двете сгради от комплекса. По този начин общото събрание е надхвърлило компетентността си и е сформирало общ орган на управление, в нарушение на чл. 18 от ЗУЕС.

По отношение времевите предели на възможността да се релевират възражения за нищожност сочи, че преклузивният срок по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС е неприложим. Прогласяването на нищожността не е ограничена със срок. Отнася твърдението си към аргументите на въззивника, че решенията на ОС на ЕС са станали задължителни за ответника, тъй като не е упражнил правото си на обжалване и заключава, че нищожните решения не пораждат правно действие изначално.

Не се явява и не се представлява в съдебно заседание пред въззивната инстанция.

Въззивният съд, като взе предвид доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа страна:

Видно от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 34, том VI (л.

21 от гр. дело № 429 по описа на Районен съд Б. за 2018 г) ответникът е придобил на 06.07.2007 г. правото на собственост върху апартамент № 15, с обща площ от 98, 98 кв. м., находящ се на пети етаж, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, в жилищно-търговски рекреативен комплекс „***“.

В регистрационна карта с рег. № 113 от 01.02.2011 г. (л.

15), издадена от Община Б. са отразени основните характеристики на процесния комплекс. Като форма на управление на етажната собственост е посочено Общо събрание, а като управител е посочен „***“ ООД, избран на 28.04.2010 г.

По делото е приложен протокол за връчена покана по смисъла на чл. 13, ал. 4 от ЗУЕС (л. 85), от който се извежда, че на 21.04.2011 г. на външната врата на самостоятелен обект, собственост на Т.С., е залепена покана за участие в Общо събрание на етажната собственост, което трябвало да се проведе на 27.04.2011 г. от 10, 00 часа, в гр. Б., на ул. „П.“ № *.

Залепването е извършено от пълномощник на „***“ ООД и в присъствието на свидетел.

От решение по т. 4, обективирано в протокол от общо събрание на етажната собственост в жилищно и търговски рекреативен комплекс „***“, проведено на 27.04.2011 г. (л. 16 до 20), се установява, че е определено вноската за разходите за поддръжка и управление на общите части на сградата да бъде 10 евро на квадратен метър застроена площ без ДДС, а такса „ремонт и обновяване“ да бъде 1 евро на кв.м.

Изводимо от т. 17.2. от правилника за управлението, реда и надзора в жилищно и търговско-рекреативен комплекс „***“, годишните парични вноски се заплащат в срок до 28.02 на съответната година.

На 02.05.2011 г. управителят на етажната собственост поставил съобщение на рецепцията на комплекса, на входовете на четирите секции, на вратата на офиса на управителя, и на таблото за съобщения, че протоколът от процесното общо събрание е изготвен и се намира в офиса му. Този факт, се извлича от протокол по чл. 16 от ЗУЕС (л. 86).

От протокол от проведено общо събрание на етажната собственост на 26.07.2016 г. (л. 110) се установява, че на същото е представен отчет за дейността за 2015 г. Ответникът е присъствал на събранието и е взел отношение по въпроса за плащането на вноските за управление и поддръжка на общите части.

При тази фактическа обстановка, съдът намира следното от правна страна:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав приема, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо в обжалваните части.

Ищецът е предявил в една искова молба за общо разглеждане пред първоинстанционния съд обективно съединени претенции с правна квалификация по чл. 41 от ЗС във вр. с чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 от ЗУЕС. Претендира за плащане от страна на ответника четири годишни вноски за периода от 2015 г. до 2018 г., всяка от които в размер 2555, 89 лева. В тази сума се включва вноска за поддръжка и управление на общи части в размер 2323, 59 лв. и вноска за фонд „ремонт и обновяване“, всяка от които в размер от по 232, 30 лева.

Предявени са и четири акцесорни иска с правна квалификация по чл. 86 от ЗЗД, с които се претендират обезщетения за забава в размер на законната лихва за периода от 01.03.2016 г. – 04.06.2018 г. както следва: сумата от 534, 20 лв. за неиздължената вноска за общи части за 2016 г.; сумата от 53, 41 лв. за неиздължената вноска за фонд „ремонт и обновяване“ за 2016 г.; сумата от 298, 14 лв. за неиздължената вноска за общи части за 2017 г.; сумата от 29, 81 лв. за неиздължената вноска за фонд „ремонт и обновяване“ за 2017 г.

Първостепенният съд е отхвърлил претенциите като неоснователни. Приел е, че решенията на общото събрание пораждат правното си действие само ако се връчени на етажните собственици по реда на чл.

13, ал. 2-6 от ЗУЕС. Поради липса на доказателства за такова връчване е достигнал до извода, че по отношение на ответника няма влязъл в сила акт и същият не дължи заплащането на сумите.

Този извод на районния съд е неправилен.

Но поради обуславящия си характер, в началото на изложението следва да бъдат коментирани възраженията на въззиваемата страна.

Жилищно-търговски рекреативен комплекс „***“ не е от затворен тип. Основание за такъв извод черпим от легалната дефиниция за „жилищен комплекс от затворен тип“, дадена в §1, т. 3 от ДР на ЗУЕС.

Законодателят е извел контролирания достъп на външни лица като задължително изискване за жилищния комплекс от затворен тип. Следователно, изключена е възможността някоя от сградите, част от комплекса, да не бъде жилищна. От представените и приети писмени доказателства се установява, че в процесния комплекс са разположени не само жилищни но и търговски обекти. Наличието на търговски площи на територията на комплекса предполага свободен достъп до тях, което изключва определянето му като такъв от затворен тип. Възражението на въззиваемата в този смисъл се явява неоснователно.

Релевирани са и възражения за нищожност на решенията, взети от общо събрание, проведено на 27.04.2011 г., както и тези касаещи избора на „***“ ООД за управител на етажната собственост на комплекса.

Но преценката за основателността им минава първо през въпроса дали възможността за установяването на такъв порок на решенията на ОС е ограничена със срок или може да бъдат правени безсрочно. И двете страни са застъпили противоположни становища по въпроса. Въззивникът поддържа, че независимо от порока, правото да се оспорват решенията на общото събрание се погасява с изтичане на срока по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС.