Решение № 861 от 15.02.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 861 гр. София, 15.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в публично заседание на трети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Албена Александрова

Членове:

Нели С. Маринова

Биляна Симчева при участието на секретаря Виктория Ив. Тодорова като разгледа докладваното от Нели С. Маринова Въззивно гражданско дело № 20231100504744 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

С решение № 2984/27.02.2023 г., постановено по гр. д. № 57325/22 г. по описа на СРС, 169 състав, М. И. Д. е осъден на основание чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК вр. чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД да опразни и да върне на Н.Т. „И.В.“ – София следния недвижим имот: апартамент, находящ се в гр. София, ул.

„*******, представляващ самостоятелен обект на втория етаж на сграда с идентификатор: ***, с площ с 87,76 кв. м., състоящ се от три стаи, хол, кухня и сервизни помещения, прилежащи таван № 4, с площ от 5,78 кв. м., заедно с 5,812 % ид. ч. от общите части, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – ***, под обекта – ***, над него – ***, заедно с таван № 4, с площ от

5,78 кв. м., мазе № 4, с площ от 6,58 кв. м., и 5,812 % ид. ч. от общите части на сградата, както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК да заплати Н.Т. „И.В.“ – София сумата от 800 лв. – разноски по делото.

Подадена е въззивна жалба от М. И. Д. срещу решение № 2984/27.02.2023 г., постановено по гр. д. № 57325/22 г. по описа на СРС, 169 1 състав. Твърди, че обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон и е необосновано. Поддържа, че неправилно съдът е приел, че между страните по делото е налице сключен договор за наем от 30.12.2020 г., по силата на който на въззивника е бил предоставен процесния апартамент. Твърди, че в отговора на исковата молба изрично е посочено, че наемните правоотношения между Н.Т. “И.В.” и въззивника са възникнали въз основа на сключен между тях договор за наем № РД – 091/02.08.2017 г. за временно и възмездно ползване на апартамент в гр. София, ул. ******* за срок от пет години, при наемна цена от 95,66 лв. без ДДС /114,79 лв. с ДДС/. Посочва, че неразделна част от договора за наем е анекс № 1/21.12.2020 г., който определя срока на наемното правоотношение на 10 години, както и задължение на наемодателя да плати на наемателя направените от него подобрения. Поддържа, че наличието на този договор и анекса към него, както и неизпълнението на клаузите на договора за наем от страна на наемодателя, не са обсъдени от първоинстанционния съд. Твърди, че в нарушение на процесуалните правила първоинстанционният съд не е приел писмените доказателства, приложени към отговора, въпреки че са относими към предмета на спора. Посочва, че едва в съдебното заседание, проведено на 13.02.2023 г., същите са приети като доказателства по делото, но не са обсъдени в решението на съда. Поддържа, че от тях се установява, че договорът за наем между страните е сключен на 02.08.2017 г. и от този момент между тях са възникнали наемни правоотношения. Твърди, че при предаването на имота на наемателя същият е бил в състояние, в което не е можел да бъде обитаван, поради което след извършен ремонт на имота, е бил подписан анекс № 1/30.12.2020 г., представляващ неразделна част от договора. Посочва, че на 30.12.2020 г. е бил сключен договор за наем за срок от 10 години, който е бил вписан в Агенцията по вписванията, но този факт, който е от значение за прекратяването на договора за наем, не е бил обсъден от съда. Твърди, че в нарушение на процесуалните правила съдът не е приел за съвместно разглеждане предявения насрещен иск, въпреки че той е във връзка с искането за опразване на имота, нито го е администрирал незабавно за образуване на отделно дело. Поддържа, че в нарушение на материалния закон съдът е приел, че упражненото право на задържане чрез направено възражение и предявен насрещен иск, са недопустими в противодството по чл. 314, ал. 2 и 3 ГПК. Твърди, че наемателят, който е направил подобрения в 2 отдадения му под наем имот, които подлежат на възстановяване по силата на сключените договори за наем, има право на задържане, за да защити правата си и да гарантира вземането си, което има спрямо наемодателя. Твърди, че в нарушение на процесуалните правила съдът не се е произнесъл по изричното оплакване, направено с исковата молба, че договор за наем, който е вписан в Агенцията по вписванията, може да бъде развален само по съдебен ред.

Поддържа, че съдът не е обсъдил и второто оплакване – че след прекратяване на трудовия договор ответникът е продължил да живее в жилището и да плаща наем, поради което наемното правоотношение се е превърнало в безсрочно и следва да бъде прекратено с 1 – месечно предизвестие. Твърди, че три месеца след прекратяването на трудовия договор ответникът е поканен да освободи и предаде ведомственото жилище – апартамент, находящ се в гр.

София, район Средец, ул. „*******, без да бъде даден подходящ срок и без да е отправено предизвестие за прекратяване. Поддържа, че съдът необосновано е приел, че договорът за наем е прекратен с прекратяване на трудовото правоотношение. Твърди, че в нарушение на процесуалните правила и необосновано съдът е приел, че не се спори между страните, че процесният имот е предаден.

В допълнителната въззивна жалба се твърди, че обжалваното решение е недопустимо, тъй като липсват доказателства за активната процесуална легитимация на лицето, от което е предявен иска. Поддържа, че обжалваното решение е немотивирано, както и че фактическите обстоятелства не са установени правилно от първоинстанционния съд поради съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост на фактическите изводи. Иска се от съда да постанови решение, с което да отмени обжалваното решение като неправилно и вместо него да постанови друго, с което да отхвърли иска. Претендира разноски. Прави възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК.

Въззиваемият – Н.Т. „И.В.“ е подал отговор на въззивната жалба в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна.

Поддържа, че правилно и обосновано първоинстанционният съд е приел, че са налице всички предпоставки за уважаване на иска с правно основание чл.

233, ал. 1 ЗЗД – наличие на валидно облигационно правоотношение между страните по делото – договор за наем № РД – 080/30.12.2020 г., че договорът за наем е прекратен и че наемателят не е опразнил наетия имот и го държи без 3 да има правно основание за това. Посочва, че договор за наем № РД – 091/02.08.2017 г. и анекс № 1/21.12.2020 г. към него, както и договор за наем № РД – 080/30.12.2020 г., са сключени между наемодателя Н.Т. „И.В.“, представляван от М. Д. – директор, и наемател М. Д., т. е. М. Д. се е договарял сам със себе си, както от името на наемодателя, така и от името на наемателя, при положение, че двете страни имат и защитават различни интереси.

Поддържа, че напълно неясно от правна гледна точка е защо между едни и същи страни с предмет – един и същи имот, са били сключени идентични договори за наем от

02.08.2017 г., анекс към него от 21.12.2020 г., както и друг договор за наем на същия имот, сключен девет дни по – късно – на 30.12.2020 г., вписан в Службата по вписванията – гр. София. Твърди, че дори между страните да е имало наемни правоотношения по силата на договор от 2017 г., касаещи процесния имот, то от съдържанието на договора от 30.12.2020 г. е видно, че той новира предходния договор за наем. Поддържа, че в правния мир може за един имот между едни и същи страни да има само един действащ договор за наем, и това е последният сключен такъв, който новира всички предходни договори. В тази връзка счита, че наемното правоотношение между страните е прекратено въз основа на последния договор за наем, сключен между тях, а именно този от 30.12.2020 г. Счита, че правилно съдът е приел, че представените към отговора на исковата молба доказателства – договор за наем от 2017 г., анекс към него и приложенията към тях, не са относими към спора, поради което не ги обсъждал при постановяване на решението. Твърди, че оплакването на въззивника, че съдът не е обсъдил твърдяното от наемателя неизпълнение на клаузите на наемния договор от наемодателя, е необосновано, тъй като това възражение е неотносимо към предмета на доказване по делото. Поддържа, че договорът за наем от 30.12.2020 г. е валидно прекратен, считано от 01.07.2022 г., тъй като е настъпило едно от основанията, предвидени в него, а именно – това по чл.

27.4. от договора, в който е уговорено между страните, че договорът се прекратява при прекратяване на трудовото правоотношение на наемателя с Н.Т. „И.В.“, а в случая то е прекратено със заповед № 12/29.06.2022 г.

Посочва, че правилно съдът не е разгледал възраженията за извършени от наемателя подобрения в имота, тъй като производството не по общия ред, а по реда на „Бързото производство“ по глава 25 ГПК. Поддържа, че при разглеждане на исковите претенции, посочени в чл. 310, ал. 1 ГПК, по реда на 4 бързото производство не се допуска съединяване на искове, които се разглеждат по реда на бързото производство, с такива по общия ред. Сочи, че съгласно чл. 314, ал. 2 ГПК в бързото производство не може да се предявяват насрещни искове, да се привличат трети лица и да се предявяват искове срещу тях, а съгласно чл. 314, ал. 3 ГПК по искове за опразване на наети и заети за послужване помещения не се допускат възражения за собственост и за извършени подобрения. Ето защо, счита, че правилно съдът не е разгледал в бързото производство насрещния иск на ответника, включително възраженията му за подобрения в имота и за упражнено право на задържане.

Твърди, че не кореспондира с правилното приложение на материалния и процесуалния закон твърдението на въззивника, че наемателят, който е направил подобрения в отдадения под наем имот, които според него подлежат на възстановяване по силата на сключени договори за наем, има право на задържане, за да защити правата си и да гарантира вземането си, което има срещу наемодателя. Поддържа, че претенциите на наемателя за извършени от него подобрения в наетия имот не намират основание в чл. 72 ЗС. Посочва, че като държател на имота, наемателят няма право на задържане и не може да упражнява такова като обезпечително право на своето вземане. Поддържа, че претенциите по насрещния иск нямат никакво отношение към предмета на делото, в т. ч. и относно упражняваното от наемателя – държател право на задържане на имота, което е изначално неоснователно. Посочва, че е неоснователно твърдението на въззивника, че договор за наем, който е вписан в Агенцията по вписванията, може да бъде развален по съдебен ред.

Поддържа, че изискването за вписване в имотния регистър на договори за наем, сключени със срок над една година, се съдържа в Правилника за вписванията /чл. 4, б. “е”/, и че вписването на договор за наем над една година има оповестително действие спрямо третите лица и го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права от праводателя.

Посочва, че е неоснователно твърдението на въззивника, че след прекратяване на трудовия договор същият е продължил да живее в жилището и да плаща наем, поради което наемното му правоотношение се е превърнало в безсрочно и е следвало да бъде прекратено с едномесечно предизвестие.

Поддържа, че в случая договорът за наем от 30.12.2020 г. не е прекратен поради изтичане на уговорения в него 10 – годишен наемен срок, а е прекратен преди този срок поради възникването на друго, уговорено в 5 договора основание, а именно – прекратяване на трудовото правоотношение на наемателя с Н.Т. “И.В.”. Посочва, че след като договорът за наем от 30.12.2020 г. е прекратен, считано от 01.07.2022 г., то наемателят е бил длъжен да предаде имота на наемателя, а не да чака да му бъде връчено предизвестие или да бъде поканен. Съгласно уговореното в т. 20 от договора за наем от 30.12.2020 г. наемателят е бил длъжен след прекратяване на договора да предаде на наемодателя предоставения имот. Поддържа, че наемодателят се е противопоставил изрично на продължаващото неоснователно ползване на имота от наемателя, като е адресирал изрична писмена покана до него, получена на 29.09.2022 г., в която му е предоставен подходящ срок да освободи и предаде процесния имот на комисията, определена от него, но въпреки това на посочения в поканата ден и час не е осъществено предаване на имота, тъй като наемателят не се е явил по местонахождението на имота. Посочва, че е неоснователно твърдението на въззивника, че наемодателят не е представил доказателства, че е предоставил ползването на имота на наемателя, тъй като въззивникът многократно е потвърдил в хода на делото, че ползва имота и че продължава да го обитава и към настоящия момент и да плаща разходите за това. Поддържа, че доводите, изложени в допълнителната въззивна жалба, че липсва активна процесуална легитимация на ищеца, са неоснователни. Посочва, че за да бъде надлежна страна в процеса, в полза на ищеца следва да съществува право на иск, което определя активната му процесуална легитимация, и по – конкретно искът да е предявен от лице, което не е чуждо на правния спор, и е носител на субективно право. Поддържа, че от представения договор за наем от 30.12.2020 г. е видно, че Н.Т. “И.В.”, в качеството на наемодател, е активно легитимирана страна да предяви иск срещу ответника – наемател М. Д..