Решение № 277 от 07.11.2024, Окръжен съд - Монтана

РЕШЕНИЕ

№ 277 гр. М., 07.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – М. в публично заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Аделина Троева

Членове:

Аделина Тушева

Александра Нанова при участието на секретаря Мадлена Н. Митова като разгледа докладваното от Аделина Троева Въззивно гражданско дело № 20241600500281 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК, образувано по въззивна жалба на В.

Й. Н. против решение на Районен съд – Лом № 132/22.05.2024 г. по гр. д. № 2016/2023 г., с което е признато за установено, че Ф. Т. Ф. и Г. М. Ф. са собственици на следните земеделски имоти в землището на гр. В., област М.: 1) Поземлен имот с идентификатор ***.58.40, с площ 24392 кв. м., 2) Поземлен имот с идентификатор ***.30.50 с площ 3395 кв. м, 3) Поземлен имот с идентификатор ***.803.141 с площ 897 кв. м, и 4) Поземлен имот с идентификатор ***.812. с площ 2843 кв. м. и е осъдена Н. да им предаде владението върху същите имоти.

Жалбоподателката В. Н. твърди, че решението е недопустимо. Ищците са предявили установителен иск за това, че договорът за наем на процесните земеделски е прекратен, както и осъдителен иск за собственост по чл. 108 от ЗС. По първия иск ЛРС не се е произнесъл. След като договорът за наем не е прогласен за прекратен, то недопустимо е да се уважи искът за собственост, тъй като въззивницата се намира в имотите на правно основание, а именно договора за наем. Във въззивната жалба се развива становище, че ищците не са страна по договора за наем, следователно не могат да отправят волеизявление за прекратяването му. Изтъква, че като наемател Н. е платила наемната цена за две поредни стопански години, плащането е прието от ищците, следователно те са приели договора за наем. Навежда и аргументи за нередовност на исковата молба, тъй като в нея липсва задължителен реквизит: банкова сметка, по която да се плати в случай на уважаване на исковете. Жалбоподателката 1 моли решението на ЛРС да бъде отменено и вместо него МОС да постанови ново, с което да отхвърли предявените искове срещу В. Н.. Претендира и присъждане на деловодни разноски.

Въззиваемите Ф. Т. Ф. и Г. М. Ф. в писмен отговор на въззивната жалба молят да бъде оставена без уважение. Намират за правилно изложеното от първоинсатнционния съд в мотивите, че договорът за наем е прекратен по право поради изтичане на максималния 10-годишен срок, за който може да бъде сключен. От това следва, че остава без значение дали същият договор е бил прекратен едностранно от ищците с отправяне на предизвестие. След като договорът е прекратен, то за ответницата по ревандикационния иск липсва основание да продължава да държи земеделските имоти, предмет на наемното правоотношение. Навеждат и доводи, че въззивната жалба съдржа съществено противоречие като от една страна поддържа, че ищците не са страна по договора за наем, а от друга твърди, че с приемане на плащания от наемателката са потвърдили действието на договора и са обвързани от него. Молят решението на ЛРС да бъде потвърдено, като им се присъдят и разноските за въззивната инстанция.

При въззивното разглеждане на делото не са събрани нови доказателства. МОС провери обжалвания съдебен акт,о обсъди събраните в производството доказателства във връзка с доводите на страните и приема за установено следното:

Въззивната жалба е подадена от легитимирани да обжалват лица в срока по чл.

259, ал.1 от ГПК, поради което е процесуално допустима.

Пред Ломския районен съд Ф. Ф. и Г. Ф. са предявили два иска: иск за признаване за установено, че договор за наем на земеделски имоти, сключен на 10 април 2013 г. между З.Ш. и В. Н., е прекратен и иск с правно основание чл. 108 от ЗС за признаване за установено, че те са собственици на отдадените под наем земеделски земи и да бъде осъдена В. Н. да им предаде владението върху същите.

ЛРС е изложил мотиви, че договорът за наем е прекратен поради изтичане на максималния 10 годишен срок, предвиден в чл. 229, ал. 1 от ЗЗД. Този срок е изтекъл по време на процеса и изтичането му е съобразено от първоинстанционния съд като новонастъпил факт. По ревандикационния иск е приел, че ищците Ф.и са станали изключителни собственици в режим на съпружеска имуществена общност на процесните четири земеделски имота по силата на влязло в сила решение за извършване на съдебна делба по гр. д. № 1131/2019 г. на ЛРС. След като договорът за наем на имотите вече е прекратен, то ответницата не разполага с правно основание да продължава да ги държи, затова ЛРС я е осъдил да предаде владението на двамата собственици.

Въззивният съд намира, че ЛРС е допуснал процесуално нарушение, като не е формулирал диспозитив по установителния иск, приет от него за допустим за 2 разглеждане. В мотивите са изложени съображения за основателността му, но липсва произнасяне в диспозитива на съдебния акт. Това процесуално нарушение обаче не може да бъде преодоляно във въззивното производство, защото се касае до допълване на съдебното решение, а това може да бъде направено само от първоинстанционния съд и то по искане на страните в преклузивния едномесечен срок по чл. 250, ал. 1 от ГПК. Такова искане не е заявено, поради което следва да се счита, че липсва решение по иска с правно основание чл. 124 от ГПК и МОС не дължи разглеждането му като въззивна инстанция.

Непроизнасянето на първоинстанционния съд по установителния иск не води до недопустимост на решението в частта по иска за собственост. Ищците са изложили твърдения, че са собственици на имотите, придобили са ги след сключване на договора за наем, оспорили са основанието, на което ответницата държи същите и са формулирали ясен петитум. Съдът е надлежно сезиран с иск с правно основание чл.

108 от ЗС и е длъжен да го разгледа. Във връзка с ревандикационния иск е въведен аргумент, че договорът за наем е преустановил своето действие, поради което дори и без предявяването на установителния иск (ако такъв въобще е допустим), този въпрос подлежи на изследване, като въведен от ищеца. Дали договорът за наем обвързва страните е въпрос, който се изследва във връзка с оспорване правата на ответницата по иска за собственост, поради което и без изрично произнасяне по установителен иск, ще подлежи на изследване.

По ревандикационния иск е установено следното:

На 10 април 2013 г. е бил сключен договор за наем на шест земеделски имота, между които и четирите процесни: имот с идентификатор ***.58.40, имот с идентификатор ***.30.50, имот с идентификатор ***.803.141 и имот с идентификатор ***.812. Наемодател е З.Ш., а наемател - ответницата по иска В. Н.. Договорът е вписан в Служба по вписванията при ЛРС.

Договорът за наем е сключен като безсрочен и е влязъл в сила в началото на стопанската 2013/14 година или на 1 октомври 2013 г.

От представеното решение № 3 от 20 януари 2022 г. (влязло в сила на 7 април 2022 г.) по гр. д. № 1131/2019 г. на Ломския районен съд е видно, че е била извършена съдебна делба на процесните имоти и те са възложени в общ дял на Ф. Ф. и Г. Ф. като съпрузи. В делбата Ш. е участвал като съсобственик с права ¼ ид. ч. от съсобствените земеделски земи, а Г. и Ф. Ф.и са притежавали общо ½ ид. ч. от имотите.

На 31 август 2023 г. Ф.и отправили едностранно предизвестие до наемателката Н. за прекратяване на договора. Нотариалната покана й е връчена лично.

По делото е безспорно, че Ф. и Г. Ф.и са собственици на четирите земеделски имота на основание извършената съдебна делба. Няма спор, че В. Н. държи същите имоти, но е спорно дали е налице правно основание за това.

3

Договорът за наем е бил сключен през 2013 г. с лице, което е притежавало ¼ ид.ч. от имотите – съсобственика З.Ш.. Към датата на сключване на договора все още не е била приета разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, съгласно която договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот. Съсобствениците по разглеждания договор за наем не са предприемали и действия по §10 от ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ да потвърдят договора, нито пък е било извършено служебно заличаване на вписването. МОС приема, че спрямо процесния наемен договор следва да се приложат общите правила на ЗЗД.

Допустимо е един от съсобствениците да сключи договор за наем, доколкото това не е разпоредително действие, а такова на обикновено управление. Но тъй като действието се извършва като изключение от правилото на чл. 32, ал. 1 от ЗС общата вещ да се управлява според волята на мнозинството, то чл. 229, ал. 2 от ЗЗД предвижда конверсия на договора и той се счита сключен за срок от три години. Така сключеният на 10 април 2013 г. договор за наем се счита сключен за три стопански години или срокът му е изтекъл на 1 октомври 2016 г. След тази дата договорът е непротивопоставим на съсобствениците, които не са участвали при сключването му, вкл. и на двамата ищци. От това следва, че на 1 октомври 2016 г. е отпаднало основанието В. да държи частта на противопоставящите се съсобственициГ. и Ф. Ф.и.

С влизане в сила на решението за делба на 7 април 2022 г. е настъпил неговият вещнотранслативен ефект и правото на собственост върху процесните земеделски земи е концентрирано у Ф. и Г. Ф.и. Така те се явяват правоприемници на наемодателя Ш. за неговата част от имотите. Доколкото са правоприемници на Ш. за неговата ¼ ид.ч. и поради това, че договорът за наем е бил вписан, то ищците са обвързани от договора за наем до края на срока му – чл. 237, ал. 1 от ЗЗД. Тъй като договорът е сключен като безсрочен, то на основание чл. 229, ал. 1 от ЗЗД той се конвертира в договор с максимален срок от 10 години. Този срок е изтекъл в хода на процеса – на 1 октомври 2023 г., поради което В. Н. няма основание да продължава да държи и тази ¼ ид. ч. Въззивницата твърди, че липсва позоваване от страна на ищците на този факт, но той имплицитно се съдържа в искането им Н. да предаде имотите, тъй като е отпаднало основанието да ги държи – наемният договор е прекратен и не обвързва страните. МОС приема, че отправеното едномесечно предизвестие за прекратяване на наемния договор всъщност касае именно частта, придобита от Ф.и като правоприемници на Ш., за която те са били обвързани от наемния договор по силата на чл. 237, ал. 1 от ЗЗД.

Възражението на въззивницата, че собствениците са приели плащане на наемна цена за две стопански години и по този начин са потвърдили договора, е неоснователно. Плащанията, видно от приложените платежни документи, са извършени от търговско дружество, а не от ответницата. Липсват данни тя да е 4 сключила договор за пренаемане на имотите или дружеството да е изпълнявало нейно задължение от нейно име и за нейна сметка. Фактът на приемане на изпълнение, с което да е потвърдено действието на договора, не е установен.

Съдът намира, че решението на ЛРС в обжалваната част е правилно и законосъобразно, поради което го потвърждава.

При този изход на процеса на въззиваемите се дължат разноските, направени от тях във въззивната инстанция, а те възлизат на 1500 лв за всеки от въззиваемите.

На основание горното съдът

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА решение № 132/22.05.2024 г. по гр. д. № 2016/2023 г. по описа на Ломския районенсъд.

ОСЪЖДА В. Й. Н. да плати на Ф. Т. Ф. и на Г. М. Ф. по 1500 лв разноски за въззивната инстанция.

Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен срок от съобщаването му на страните.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

5