Акт № 206 от 29.10.2026, Районен съд - Свищов

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 206 гр. Свищов, 29.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СВИЩОВ в публично заседание на осми октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател:Теодора Б. Стоянова при участието на секретаря БОЖИДАРА Р. ЦАНЕВА като разгледа докладваното от Теодора Б. Стоянова Гражданско дело № 20264150100438 по описа за 2026 година

Постъпила е искова молба от „В” ЕООД, ЕИК *, седалище и адрес на управление гр. ***, представляван от С. В. против Д. Т. Ф. и „Н“ ЕООД ,представлявано от Д. Т. Ф.. Твърди, че собственик на 1/10 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в землището на с.Г , общ.

Свищов ,с обща площ: 16738 кв.м. , съгласно Нотариален акт за дарение №124 , том V, рег. №8070, дело №668/2016 г. на Нотариус № 294-Любомира Аджарска.

От този имот ответникът притежава останалата част, въпреки че не е упоменато. На 9.05.2022 г. ответникът Д. Т. Ф. е сключил Договор за наем за този имот с втория ответник „Н“ ЕООД ,представлявано от Д. Т. Ф. , при следните условия: за срок от 10 години, считано от 01.10.2026 г. и 60 лева на декар наемна цена. Договорът за наем е нотариално заверен с рег.№ 2313/9.05.2022 г. на Нотариус № 295-Иванка Ангелова и вписан в СВ-Свищов с вх.рег.№ 1017/9.05.2022 г, акт № 282, т.I.

В исковата молба се навеждат твърдения, че процесният договор за наем е недействителен , поради противоречие със закона. Ответникът Д. Т. Ф. притежава повече от 25 % от недвижимия имот, така както повелява разпоредбата на чл.4а ал.2 от ЗСПЗЗ. Съгласно чл.4а ал.2 от ЗСПЗЗ, договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик 1 или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл.30 ал.3 от ЗС.

Разпоредбата на чл. 4а ЗСПЗЗ не изключва приложението на чл. 229, ал. 2 и 3 ЗЗД. Макар съсобственикът, притежаващ повече от 25 % от вещта, да може да сключва договор за наем с трето лице, обвързващ всички съсобственици, срокът на този договор не може да надхвърля 3 години, тъй като в този случай той извършва действие на обикновено управление, а ако договорът е сключен за по- дълъг срок, на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД същият има действие за останалите съсобственици за три години.

Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, какъвто е ответникът, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл.229 ал.3 от ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок. В случая, със сключването на договор за наем за срок повече от три години е нарушена разпоредбата на чл.229 ал.2 от ЗЗД, поради което клаузата на чл.1 от договора за срока на ползване се явява нищожна на основание чл.26 ал.1 ,пр.първо от ЗЗД, поради противоречието й със закона и по силата на чл.26 ал.4 от ЗЗД следва да заместена от повелителната норма на чл.229 ал.2 от ЗЗД , т. е. следва да се приеме, че сключеният договор за наем е със срок от три години.

Поради това предявява настоящия иск и моли да се постанови решение, с което на основание чл.124 от ГПК , вр. чл.229 ал.2, вр. ал.3 от ЗЗД, да се признае за установено, че Договорът за наем е нотариално заверен с рег.№ 2313/9.05.2022 г. на Нотариус № 295-Иванка Ангелова и вписан в СВ-Свищов с вх.рег.№ 1017/9.05.2022 г, акт № 282, т.I. има действие за срок от 3 /три/ години, считано от 1.10.2026г. до 30.09.2029г. по отношение на поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в землището на с.Г , общ. Свищов ,с обща площ: 16738 кв.м., при условията на евентуалност – за 1/10 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в землището на с.Г , общ. Свищов ,с обща площ: 16738 кв.м.

Ответникът, редовно призован не е представил в едномесечен срок 2 отговор по исковата молба, не се явява в съдебно заседание и не е правил искане за разглеждане на делото в негово отсъствие.

На основание чл.238 ал.1 от ГПК ищецът е направил искане за постановяване на неприсъствено решение.

Съдът като прецени , че са налице предпоставките на чл.239 от ГПК, намери че са налице основания за постановяването му. На страните са указани последиците от неспазване на сроковете по размяна на книжата. Искът е вероятно основателен с оглед на посочените в исковата молба обстоятелства и представени доказателства.

Предявен е иск с правно основание чл. 124 от ГПК, във връзка с чл.

229, ал. 2 ЗЗД за признаване за установено, че Договорът за наем , нотариално заверен с рег.№ 2313/9.05.2022 г. на Нотариус № 295-Иванка Ангелова и вписан в СВ-Свищов с вх.рег.№ 1017/9.05.2022 г, акт № 282, т.I. има действие за срок от 3 /три/ години, считано от 1.10.2026г. до 30.09.2029г. по отношение на поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в землището на с.Г , общ. Свищов ,с обща площ: 16738 кв.м., при условията на евентуалност – за 1/10 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в землището на с.Г , общ. Свищов ,с обща площ: 16738 кв.м.

Няма спор между страните по делото, а и от приложените заверени копия на нотариални актове безспорно се установява, че ищецът по делото е собственик на недвижим имот- 1/10 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в землището на с.Г , общ. Свищов ,с обща площ:

16738 кв.м.

Видно от приложеното по делото заверено копие на Договорът за наем, нотариално заверен с рег.№ 2313/9.05.2022 г. на Нотариус № 295-Иванка Ангелова и вписан в СВ-Свищов с вх.рег.№ 1017/9.05.2022 г, акт № 282, т.I между ответниците по делото е сключен договор за наем на процесната земеделска земя, като в чл.1 от договора, страните по него са уговорили срок на действие 10 стопански години, считано от 1.10.2026 година , т.е. до стопанската 2036 година включително.

От така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:

3

Основният спорен по делото въпрос е свързан с допустимия в закона срок за отдаване под наем на земеделска земя, в хипотезата, при която договорът не е сключен от всички съсобственици. В тази връзка следва да се има предвид, че както Законът за собствеността и ползването на земеделските земи, така и Законът за арендата в земеделието се явяват специални спрямо Закона за собствеността и Закона за задълженията и договорите, като последните се прилагат когато законодателят не е предвидил специални правила. В чл. 4а, ал. 1 ЗСПЗЗ е предвидена възможността земеделската земя да се отдава под наем, т.е. за ползването на обектите по чл. 1, ал. 3 ЗАЗ може да бъде сключен както договор за аренда, така и договор за наем. При избора на вида на договора, въз основа на който ще се ползва имотът, определяща е волята на страните. В този смисъл е и Определение № 386 от 23.03.2012 г. по гр. д. № 77/2012 г. на IV г.о. на ВКС. Ал. 2 от посочената по-горе разпоредба пък предвижда, че договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС.

С последната е въведена императивна забрана за лицата, които могат да извършват само действия по обикновено управление на вещта /в случая притежаващи повече от 25 % от общата вещ - земеделска земя/, да сключват договори за наем за повече от три години. Няма спор както в правната теория, така и в съдебната практика, че договорът за наем представлява сделка на управление, но сключеният за повече от три години наемен договор следва да е сключен от лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта - от всички съсобственици. Съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД договорът за наем, сключен за по-дълъг срок има сила за максималния срок от три години, като същият може да бъде продължен за неопределено време в хипотезата на чл.

236, ал. 1 ЗЗД. Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл.

229, ал. 3 ЗЗД. Аргумент в тази насока са и разясненията дадени в т. 2 от мотивите на ТР № 2/2015 година от 20.07.2017 година по т.д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, съгласно които "договорът за аренда отговаря най-пълно на 4 особеностите на използването на земеделската земя, но негова алтернатива може да бъде договорът за наем и от волята на страните зависи видът на правоотношението - неформален и по правило по-краткосрочен наемен договор, който макар и без определен срок е с максимален срок /10-3 години - чл. 229, ал. 1, съотв., ал. 2 ЗЗД/ или формален и дългосрочен - аренден.", т.е. разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД е приложима и по отношение на договорите за наем на земеделски земи. Гореизложеното мотивира съда, да приеме, че процесният договор за наем е сключен в противоречие с императивната правна норма на чл. 229, ал. 2 ЗЗД. В тази връзка и с оглед изричната разпоредба на чл. 229, ал. 3 ЗЗД договорът за наем следва да се счита сключен за период от 3 години, считано от стопанската 2026/2027 година.

Предвид всичко изложено по горе настоящият съдебен състав приема, че предявеният по делото иск с правно основание чл. 124 от ГПК, във връзка с чл. 229, ал. 2 ЗЗД е основателен и доказан, поради което и като такъв следва да бъде уважен, като бъде обявена за нищожна поради противоречието й със закона клаузата на чл. 1 от Договорът за наем, нотариално заверен с рег.№ 2313/9.05.2022 г. на Нотариус № 295-Иванка Ангелова и вписан в СВ-Свищов с вх.рег.№ 1017/9.05.2022 г, акт № 282, т.I ,в частта й с която е уговорен срок на действие на договора над три години до десет години, като договорът има действие за срок от три години, считано от 1.10.2026 година.

При условията на евентуалност ищецът е поискал редуциране срока на договора по отношение на 1/10 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в землището на с.Г , общ. Свищов ,с обща площ:

16738 кв.м.

Съдът намира, че следва да бъде намален на 3 години срокът на Договора за наем по отношение на целия имот, а впоследствие след извършване на делба между страните, всяка от тях може да сключи нов наемен договор.

При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца направените от него разноски по делото в размер на 21,73 евро - внесена държавна такса.

Водим от горното, съдът

РЕШИ:

5

Признава за установено на основание чл. 124 от ГПК, във връзка с чл.

229, ал. 2, вр., ал. 3 ЗЗД, по иск предявен от "В" ЕООД, с ЕИК * , със седалище и адрес на управление град **** против Д. Т. Ф. с ЕГН **********, с адрес гр.***** и „Н“ ЕООД с ЕИК *******,с адрес гр.****** , представлявано от Д.

Т. Ф., че Договорът за наем от 9.05.2022г., нотариално заверен с рег.№ 2313/9.05.2022 г. на Нотариус № 295-Иванка Ангелова и вписан в СВ-Свищов с вх.рег.№ 1017/9.05.2022 г, акт № 282, т.I. има действие за срок от 3 /три/ години, считано от 1.10.2026г. до 30.09.2029г. по отношение на поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в землището на с.Г , общ. Свищов ,с обща площ: 16738 кв.м.

ОСЪЖДА „Н” ЕООД с ЕИК *******,с адрес гр.****** , представлявано от Д. Т. Ф. да заплати на „В” ЕООД, ЕИК *, седалище и адрес на управление гр. ***, представляван от С. В. направените по делото разноски в размер на 21,73 евро-ДТ за завеждане на делото.

Решението не подлежи на обжалване.

На основание чл.240 от ГПК в едномесечен срок от връчването на страна, против която е неприсъственото решение може да иска отмяната му от Великотърновски окръжен съд.

Съдия при Районен съд – Свищов: _______________________ 6