Определение № 45574 от 20.12.2023, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 45574 гр. София, 20.12.2023 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 41 СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: М. ЕМ. МАЛОСЕЛСКА като разгледа докладваното от М. ЕМ. МАЛОСЕЛСКА Гражданско дело № 20231110117502 по описа за 2023 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 140 ГПК.

Образувано е по искова молба на И. С. Г., чрез адв. М. Ф., с която срещу И. Д.

Д. са предявени осъдителни претенции с правно основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД, вр. чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, вр. чл. 88 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД, вр. чл. 12 от договор за наем на недвижим имот от 20.12.2022 г., по който ищецът е бил наемател, а ответникът - наемодател, за следните суми: сумата 580 лева, заплатена като наемна цена по договор за наем на недвижим имот от 20.12.2022 г., сумата 750 лева, заплатена като депозит във връзка с договора за наем, сумата 580 лева, представляваща неустойка, дължима на договорно основание /чл. 12 от сключения договор/, сумата 456 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди във връзка с неизпълнението на задължението на наемодателя по договора, които се твърди да се дължат от ответника на ищеца на отпаднало основание - с оглед развалянето на сключения помежду им договор за наем на недвижим имот от 20.12.2022 г., поради виновно неизпълнение на задълженията по същия от страна на ответника. Претендира се и зако. лихва от предявяването на исковете до окончателното плащане.

Ищецът твърди, че между страните на 20.12.2022 г. е бил сключен процесния договор за наем, като фактическата власт върху наетия имот е била предадена с приемо-предавателен протокол от 21.12.2022 г., подписан между страните. Твърди да е заплатил описаните с исковата молба суми във връзка със сключения договор.

Поддържа, че е изправна страна по договора, но наемодателят спрял да изпълнява задълженията си по същия, считано от 30.12.2022 г., когато отказала да допусне ищеца до наетия имот. Твърди изобщо да не е ползвал имота, отдаден под наем по силата на договора между страните. Освен това във връзка със сключването на имота е заплатил комисион на брокер, което твърди да съставлява за него имуществена вреда, с оглед невъзможността да ползва имота за уговорения с договора срок. Поддържа, че е поканил ответника да му върне заплатените суми, но последната отказала. С исковата молба отправя изявление за разваляне на договора поради виновно неизпълнение на задълженията на ответника по същия, като твърди, че изпълнението за него е станало безполезно, с оглед което претендира връщане на платените суми, неустойка и обезщетение за имуществени вреди от поведението на ответника.

1

В срока за отговор, е постъпил такъв от ответницата И. Д. Д., която оспорва предявените искове. Твърди, че при сключване на договор за поръчка с брокерска агенция, поставила изискване, имотът да бъде нает само от един човек. След бездействие от страна на брокера в рамките на три седмици, ответницата публикувала частна обява за отдаване под наем на процесния имот. Въпреки това, при извършване на огледите, брокерът В. Т. К. бил поканен да присъства, като на 20.12.2022 г., когато бил подписан договорът за наем между страните в настоящото производство, ответницата заплатила на брокера сума в размер на 300 лева комисион. Посочва, че при подписване на договора за наем, поискала авансово плащане на един месечен наем в размер на 580 лева, както и депозит в размер на 750 лева, но тъй като наемателят не разполагал с такава сума, ответницата се съгласила да получи депозит в размер на 520 лева, а остатъкът от 230 лева да бъде заплатен до 31.01.2023 г. Излага съмнение, че ищецът е заплатил комисион на брокерска агенция, която му е съдействала /„Ринекс“/ в размер на 456 лева, като се аргументира с това, че комисион поначало се заплаща след сключване на договор, а не авансово, с оглед на което счита, че претенцията на ищеца в тази част е неоснователна. Твърди се, че на 29.12.2022 г., брокерът е възстановил на ответницата част от платената от нея сума за комисион – в размер на 150 лева. На 29.12.2022 г., ответницата уведомила ищеца, че желае договорът да бъде прекратен. На 30.12.2022 г. бил проведен разговор с трето, неучастващо по делото лице /А.-М. М. М. – брокер, сътрудничил на ищеца/, в който ответницата отново настоявала за прекратяване на договора. Страните уговорили среща през деня на 30.12.2022 г., на Централна автогара София, на която се появили и брокерите А.-М. М. М. и В. Т. К., както и още един мъж, като действията на ищеца и на брокерката А.-М. М. спрямо ответницата, били агресивни. Привечер, страните отишли до наетия имот, където ответницата и брокерът В. К., помогнали на ищеца да събере вещите си, като отново от страна на ответницата бил извършен опит за доброволно уреждане на последиците от прекратяване на договора. Поддържа, че дори да се приеме, че договорът е развален, същият няма обратно действие, тъй като е за продължително изпълнение, както и че ищецът е ползвал имота в периода от 21.12.2022 г. до 30.12.2022 г., поради което дължи наемна цена за този период. В началото на 2023 г., ответницата била заплашвана посредством телефонни обаждания от страна на А.-М. М. М., както и от лица, представящи се за служители на агенция „Ринекс“, като предполага, че въпросните обаждания са били провокирани от ищеца и посочената брокерка. Посочва, че поради заплахите, не са били извършвани огледи на имота с цел отдаването му под наем, като допълва, че имотът ѝ е бил обявен за отдаване под наем чрез фалшива обява, вследствие на което се наложило да осъществява комуникация с лица, които се свързвали с ответницата, тъй като телефонният номер бил посочен във фалшивата обява. На 26.03.2023 г., имотът бил отдаден под наем, във връзка с което ответницата заплатила комисион в размер на 300 лева. В началото на февруари, страните осъществили контакт, като ответницата съобщила на ищеца, че за нея са налице пропуснати ползи, както и че здравето се влошило в резултат на обажданията и тормоза, който била принудена да търпи. Моли за отхвърляне на исковете.

В срока за отговор на исковата молба са предявени насрещни искове от първоначалния ответник И. Д. Д. срещу И. С. Г., както следва: по чл. 92, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за сумата 386 лева, представляваща неустойка, дължима на основание чл. 4 от сключения между страните договор за наем поради неизпълнението на задължението на наемателя по чл. 3 от договора, начислена за периода 20.12.2022 г. - 30.12.2022 г.; иск по чл.88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за сумата 150 лева, представляваща обезщетение за претърпени от ищцата имуществени вреди - заплатена от ищеца възнаграждение по 2 договор за посредничество на "Алдес имоти" АД за отдаване под наем на процесния имот, възникнали от неизпълнение на задължението на ответника по чл. 3 от договора, станали причина ищцата да развали договора с ответника; иск по чл. 45, ал. 1 ЗЗД за сумата 1663 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди под формата на пропуснати ползи от неотдаване под наем на процесния недвижим имот за периода 31.12.2022 г. - 26.03.2023 г., поради получавани по телефона през този период заплахи, подбудени от ответника; искове по чл. 45, ал. 1 ЗЗД за обезщетения за неимуществени вреди, както следва: за сумата 200 лева, обезщетение за неимуществени вреди, причинени й от поведението на ответника на 29.12.2022 г., който използвал обиден за ищцата тон, злорадствал и демонстрирал надмощие, като поискал от нея да отлепи моноблока в санитарното помещение на отдадения под наем имот и след това да го залепи отново, от което ищцата се почувствала унизена и омърсена; за сумата 3000 лева, /съгласно молба с вх. № 274022/3.10.2023 г. – л.159 от делото/ обезщетение за вредите, причинени от поведението на ответника на 30.12.2022 г. в района на Централна автогара София, изразяващо се в подстрекаване, подбуждане и лаконично подканване на трето за спора лице /А.-М. М./, която предварително е била предупредена от ответника какво се очаква от нея - да се обръща към ищцата с думите "Ти за каква се мислиш? Виж се на какво приличаш - грозна, стара" и заплахите: "Ще те пречукам. Не ми пука!", като ответникът кимал с глава одобрително и я поощрявал с думите: "Не спирай!", от което ищцата се почувствала унизена, обидена, уплашена, получила силен световъртеж, дори в седнало положение, който допълнително й създал дискомфорт и притеснения, сумата 800 лева, обезщетение за неимуществени вреди причинени й от заплахи, получени по телефона в периода м.януари 2023 г. - м.март 2023 г., "че ще я намерят и пречукат", поръчител на които е бил ответникът, изразяващи се във влошаване на здравето, чувство на натиск в областта на гърдите, стрес, затруднено дишане, чувство на тъга и невъзможност да се радва на живота.

Претендира разноски.

Ответникът по насрещния иск е подал отговор, с който оспорва същия с твърдения, че договорът е развален по вина на ищцата, т.е. не й се следва обезщетение.

Счита, че не са посочени действия/бездействия на ответника, които са причинили страдание на ищцата, както и че последната е възприела неправилно фактите във връзка с моноблока на тоалетната, който съгласно твърденията на ответника, действително не е функционирал. Сочи, че за нарушение на задължението имотът да не се пренаема, не е дължима неустойка. Допълва, че дори е съдействал на ищцата във връзка с пренасянето на пералня в имота. Не се оспорва, че срещата на автогарата е протекла в присъствието на двамата брокери, тъй като те поели ангажимент относно сключения между страните договор за наем. Поддържа, че ищцата е посочила действия, извършени от брокерката А. М. М., а не такива от ответника. Счита за недоказано обстоятелството, че са били отправяни заплахи по телефона към ищцата, както и че не е налице виновно и противоправно поведение от страна на ответника. По иска за пропуснати ползи, посочва, че се касае за хипотетични, а не за реално настъпили вреди за ищцата, поради което същият се явява неоснователен. Моли за отхвърляне на исковете и присъждане на разноски.

По исковете с правно основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД, вр. чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, вр. чл. 88 ЗЗД, в тежест на ищеца е да докаже, че между страните е бил сключен договор за наем със соченото в исковата молба съдържание, че той е изправна страна, надлежното разваляне на договора поради виновното неизпълнение от страна на ответника, както и че за ищеца е възникнало правото да получи връщане на 3 заплатената сума. В тежест на ответника по предявените искове е да установи основателността на възраженията си и че са налице освобождаващи го от отговорност обстоятелства.

По иска с правно основание чл 92 ЗЗД, в тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване, че между страните е възникнало валидно договорно правоотношение по сключен договор за наем, по силата на който ответникът е поел задължение в посочения в договора срок и условия да предостави и предаде за ползване на ищеца вещта, предмет на договора, че ищецът е изпълнил своите задължения по договора, че със същия с валидна клауза е уговорена неустойка за принудително отстраняване от имота поради причи., която не може да се вмени във вина на наемателя, съобразно уговореното с договора, размер на неустойката.

Ответникът следва да докаже фактите, от които произтичат възраженията му, в т. ч., че е бил изправна страна по договора и/или че е погасил процесните задължения.

По насрещния иск с правно основание чл. 92, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, в тежест на ищеца е да докаже че между страните е възникнало валидно договорно правоотношение по сключен договор за наем, по силата на който ищцата е поела задължение в посочения в договора срок и условия да предостави и предаде за ползване на ищеца вещта, предмет на договора, че е изпълнила своите задължения по договора, че със същия с валидна клауза е уговорена неустойка в случай на преотстъпване ползването на имота, съобразно уговореното с договора, размер на неустойката.

Ответникът следва да докаже фактите, от които произтичат възраженията му, в т. ч. че е бил изправна страна по договора и/или че е погасил процесните задължения.