Решение № 15869 от 22.08.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 15869 гр. София, 22.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 45 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ГЕРГАНА К. Г. при участието на секретаря СИЛВИЯ К. ЗЛАТКОВА като разгледа докладваното от ГЕРГАНА К. Г. Гражданско дело № 20241110149449 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано по предявени от *********************, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: ***************************, срещу Ю. Г. К., ЕГН ********** и Г. Й. К., ЕГН **********, и двамата с постоянен адрес:

*************************, при условията на кумулативно субективно съединяване осъдителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на всеки от ответниците да заплати на ищеца сумата от по 2 610,00 евро с левова равностойност 5 104,72 лв. – главница, представляваща неустойка за неизпълнение на задължение съгласно раздел IV, т. 8 и т. 9 от договор за посредничество от 24.06.2022г. при продажба на недвижим имот с изключителни права, ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба 21.08.2024 г. до окончателното изплащане на сумите.

Ищецът извежда претендираните с исковата молба субективни права с твърдения, че на 24.06.2022г. сключил договор за посредничество при продажба на недвижим имот с изключителни права с Ю. К. и Г. К., по силата на който последните му възложили продажбата на двуетажна сграда с идентификатор ***, находяща се в *********************. Поддържа, че двустранната правна сделка била срочна - за 1 година, като по време на нейното действие възложителите били длъжни да не предлагат сами и да не възлагат предлагането на процесния недвижим имот на свързани с тях лица по смисъла на § 1 от ДР на ТЗ, в това число и да не преговарят с потенциални купувачи и да не сключват лично, чрез представител или чрез трето лице каквито и да било сделки с имота.

Сочи, че за неизпълнението на това задължение страните уговорили неустойка в размер на 3,6 % от обявената офертна цена – 145 000 евро. Заявява, че на 24.06.2023г. подписали анекс, с който изменили срока на договора за посредничество до 24.06.2024г., като в рамките на този период възложителите отново поели задължение да не предлагат сами и да не възлагат 1 предлагането на гореописани имот на други физически и юридически лица. Ищецът навежда твърдения, че на 22.02.2024г. Ю. К. лично и в качеството си на законен представител на малолетния Г. К. отправила предизвестие за прекратяване на двустранната сделка, считано от 24.06.2024г. Отбелязва, че на 27.06.2024г. ответниците продали процесния имот на Р. В. М.. Излага доводи, че действията на насрещните страни по спора нарушават т.

5.3, 5.4 и 5.5 от договора за посредничество, тъй като не било възможно за три дни да се намери кандидат купувач и да се организира сключването на сделката. Поради изложените съображения счита, че в полза на дружеството е възникнало вземане за неустойка. Моли за уважаване на исковете.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответниците са подали отговор на исковата молба, с който оспорват предявените искове по основание и размер като неоснователни. Релевират възражение за нищожност на клаузата за неустойка поради накърняване на добрите нрави.

Излагат правни доводи, че нейният размер е необосновано висок, надвишава по стойност цената на уговорената услуга и че същата е уговорена като дължима, дори дружеството да не е изпълнило своите задължения. Считат, че неустойката е уговорена извън присъщата обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция. Считат, че договорът за посредничество има потребителски характер. Поддържат, че неустойката не е продукт на индивидуални уговорени клаузи, ответниците в качеството си на потребители не са имали възможност да влияят върху нейното съдържание, поради което неустойката е неравноправна и нищожна. Оспорват действителността на неустоечното съглашение поради противоречие със закона с аргументи, че последното има за предмет поемане на задължение от едната страна за бездействие по принцип, без да е уговорена насрещна престация и без да е обвързано от изпълнението на договора за посредничество. В условията на евентуалност релевират възражение за прекомерност на неустойката. Ответниците твърдят, че ищецът не е изпълнил задълженията си по двустранната сделка, а подписването на анекса е в следствие на уверение от страна на дружеството, че е налице потенциален купувач. Оспорват, че не са водени преговори нито лично, нито от тяхно име, както и че не са извършвали огледи.

Молят за отхвърляне на предявените искове и претендират присъждане на разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, намира за установено от фактическа страна следното:

Като доказателство по делото е приобщено писмено пълномощно от 01.09.2021г. с упълномощител Ю.В.А-И. в качеството на управител на ********************* и упълномощен Н.С.И., по силата на което в полза на последния е учредена представителна власт за извършването на всички правни и фактически действия, свързани със сключването на договори за предоставяните от ищцовото дружество услуги, както и с правната възможност за подписване и получаване на всякакви документи, свързани с дейността на дружеството и във връзка с реализиране на права по настоящото пълномощно. От събраните в хода на производството доказателства, а и от изявленията на страните се установява, че на 24.06.2022г. между *********************, действащо чрез пълномощника си Н.И., от една 2 страна, и Ю. К., и Г. К., от друга, е сключен договор, наименован „договор за посредничество при продажба на недвижим имот с изключителни права“, по силата на който ответниците са възложили на ищеца да проучи пазара, да извършва огледи, да търси купувач, да подготвя и участва във воденето на преговори и като цяло да осъществява посредничество с изключителни права при продажбата, както и да подготви сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ сграда с идентификатор ***, находяща се в *********************, заедно със съответната идеална част от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, в който е построена сградата.

Видно е, че страните са постигнали съгласие за офертна цена на стойност от 145 000 евро и за възнаграждение на дружеството в размер на 5 000 евро, а при сключен окончателен договор на цена по-ниска от офертната - определеното възнаграждение възлиза в размер на 3 % от уговорената при сделката цена. Установява се, че договорът е сключен за срок от 1 година от момента на подписването му, а съобразно чл. 3, т. 2 в случай че преди изтичане на срока ищецът е започнал преговори с потенциален купувач, действието на договора се продължава автоматично с още 6 месеца. С чл. 3, т. 3 е уговорено, че след изтичането на едногодишния срок договорът се превръща в безсрочен, като отпадат изключителните права на агенцията. С чл. 5.3. от процесната сделка е предвидено задължение в тежест на възложителите да не водят директни преговори по условията на продажбата на недвижимия имот с купувачи, предложени от агенцията, да не сключват предварителен или окончателен договор с тях без знанието, съдействието и посредничеството на ищеца, както и да не се обвързват с предложените от дружеството купувачи под каквато и да е форма – договори за наем, за разсрочено купуване, ползване и т.н. В 5.4 е регламентирано, че ответниците се задължават при действието на договора предлагането на процесния недвижим имот да не бъде възлагано от тях или от свързано с тях лице по смисъла на § 1 от ДР на ТЗ без ограничение в степента на родство, както и с лице, в което свързано лице е съдружник или акционер, независимо за каква сделка, на трети за този договор лица. С чл. 5.5. е уговорена забрана при действието на договора възложителите да предлагат сами или чрез свързано лице по смисъла на § 1 от ДР на ТЗ без ограничение в степента на родство, както или чрез лице, в което свързано лице е съдружник или акционер, гореописания имот, като в това число да не преговарят с потенциални купувачи и да не сключват лично, чрез представител или чрез свързано лице каквито и да е сделки с имота с трети лица.

Установява се, че на 24.06.2023г. между страните е подписан Анекс, по силата на който е изменен срокът на договора за посредничество – до 24.06.2024г., в рамките на който възложителите са длъжни да не предлагат сами и да не възлагат предлагането на гореописания имот на други физически или юридически лица. С т. 2 са извършени промени и в офертната цена, която е определена на 170 000 евро, а стойността на комисионното възнаграждение е увеличена на 10 000 евро. В т. 3 е уговорено, че всички останали клаузи в договора остават непроменени.

С цел да бъде установено изпълнението на договора за посредничество от ищеца е представено съобщение с изх. № СОА22-ГР94-6113-[3] от 30.12.2022г. /л. 11/ от ***********, 3 в което е обективиран отказ по отправена покана за закупуване на горепосочената сграда при продажна цена от 60 000 евро. С исковата молба е приложено и Решение № 8 от

02.02.2018г. по гр.д. № 792/2017г. на Районен съд – Сливница, по силата на което е допуснат развод по взаимно съгласие и е прекратен бракът между Ю. К. – К. и Й. К.. Сред събраните доказателства е и удостоверение с изх. № 7858 от 22.06.2020г., от което е видно, че Й. К. е починал на 17.06.2020г., като е оставил за свой законен наследник сина си Г. К., както и решение № 13250 от 22.11.2022г. по гр. д. № 62836/2022г. на СРС, с което е разрешено на низходящия малолетен чрез своята майка Ю. К. да продаде собствените си идеални части от процесния недвижим имот за сума, не по-ниска от 29 000 евро. Представени са и комбинирана скица за пълна или частична идентичност съгласно чл. 16, ал. 3 ЗКИР и скица на процесната сграда.

Като доказателство по делото е приобщен Анекс № 2 от 26.01.2024г. за прекратяване на процесния договор за посредничество по взаимно съгласие, съдържащ декларация, че към датата на подписването му, както и в бъдеще, страните няма да имат претенции една към друга, произтичащи от посочената двустранна сделка и изменението към нея. Така представеният диспозитивен документ не е подписан от съдоговарящите, като не се и твърди анексът да е породил правно действие. От приложената и неоспорена кореспонденция, проведена чрез електронна поща, се установява, че процесното съглашение е изпратено до ищеца на 24.01.2024г. В отговор на този документ на 26.01.2024г. управителят на дружеството е изпратил съобщение по електронна поща на ответницата Ю.

К., в което заявява отказа си сключеният договор за посредничество да бъде прекратен по взаимно съгласие. В изложението на съобщението се съдържа и описание на развилите се между страните отношения – за отправени обиди към служители на посредника от Ю. К., за извършените в изпълнението на договора посреднически действия, за направени опити за узаконяване на постройката, упреци за проявено от страна на ответницата недобросъвестно поведение поради затаяване на обстоятелствата относно правото на собственост върху терена и законността на постройката, както и заявление от управителя, че ще подаде сигнал в *********** за събаряне на незаконния строеж и за намерение да предяви искови претенции.

От събраните писмени доказателства, а и от изявленията на страните е видно, че на 22.02.2024г. ответниците са отправили предизвестие до ищеца за прекратяване на облигационната връзка поради изтичане на срока, считано от 24.06.2024г. Установява се, че в отговор на предизвестието дружеството е изпратило до възложителите покана, в която им е указано, че с изтичането на срока се прекратяват единствено изключителните права на агенцията да предлага недвижимия имот, но не и договорната обвързаност, тъй като договорът се трансформира в безсрочен. Поканата съдържа и изявление до възложителите, че не са изправна страна, като им е предоставен 14-дневен срок да заплатят на „Олимп – ************** сумата от 50 000 лева – представляваща обезщетение за причинени на служителите на агенцията неимуществени вреди вследствие на упражнен психически тормоз, сумата от 100 000 лева, представляваща равностойността, с която се е увеличила 4 цената на собствения им недвижим имот вследствие извършени от страна на агенцията правни и фактически действия по узаконяване на сградата, както и сумата от 30 000 лева за направените от ищеца разходи по изясняване собствеността на парцела и по узаконяване на сградата.