Решение № 175 от 18.05.2023, Окръжен съд - Русе

РЕШЕНИЕ

№ 175 гр. Русе, 18.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на двадесети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Мария Велкова при участието на секретаря Ева Д.а като разгледа докладваното от Мария Велкова Гражданско дело № 20224500100250 по описа за 2022 година

В производството са обективно кумулативно съединени иск за връщане на платена цена на отпаднало основание с правно основание чл.55, ал.1 от ЗЗД във вр.чл.88 от с.з. и иск за неустойка с правно основание чл.92 от ЗЗД.

Ищцата Ж. Д. П. твърди, че на 12.02.2020 г. сключила с ответното дружество с предходно наименование „Нова Трейдинг-81“ ООД предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот, по силата на който „Екатерина капитал“ ООД- гр.Русе се задължило да й продаде 7 броя гаражи, находящи се на партерен етаж, кота 0 в новострояща се жилищна сграда с гаражи, обществено обслужваща част и плътна ограда, която ще се построи в дворно място, находящо се в гр.Русе, ул.“*** за сумата в размер на 50 000 лв. с вкл. ДДС. В деня на сключване на договора превела по сметка на продавача цялата продажна цена в размер на 50 000 лв. Съгласно чл.8 от договора ответното дружество се задължило да й прехвърли собствеността в срок от 120 календарни дни след изплащането на пълната стойност на имота. Нито до изтичане на уговорения срок за сключване на окончателен договор, нито оттогава и до м. декември 2021 г. продавачът изпълнил задълЖ.ята си по чл.8 от договора за прехвърляне на собствеността. По тази причина надлежно го поканила да се яви на 21.12.2021 г. в 10:00 ч. в кантората на нотариус Л. Ш да й прехвърли собствеността върху недвижимите имоти, които обещал да й продаде със сключения предварителен договор от 12.02.2020 г. Представителят на ответното дружество не се явил, за да изпълни задълЖ.ето на дружеството да й прехвърли собствеността, което било удостоверено в съставения от нотариуса констативен протокол. Недвижимите имотипредмет на предварителния договор, представлявали самостоятелни обекти с предназначение- гараж, разполоЖ. на партерния етаж /ет.1/, кота 0 и имали следните идентификатори: *** От извършена справка в Агенция по вписванията се установило, че 1 ответното дружество се разпоредило с четири от посочените гаражи, предмет на предварителния договор, а именно: 1. самостоятелен обект с идентификатор ***, който бил продаден на 10.02.2021 г.; 2. самостоятелен обект с идентификатор *** продаден на 20.07.2021 г.; 3. самостоятелен обект с идентификатор ***, продаден на 10.09.2021 г. и 4. самостоятелен обект с идентификатор *** продаден на 17.12.2021 г. Предвид извършеното разпореждане с тези недвижими имоти, ответното дружество към настоящия момент било в невъзможност да изпълни задълЖ.ето си по предварителния договор и да прехвърли собствеността върху всичките седем имота, така както е обещало да го стори в предварителния договор. С оглед на извършените от ответника разпоредителни действия, с четири от седемте гаража, изпълнението на договора било невъзможно отчасти, поради което с настоящата искова молба заявява, че едностранно разваля предварителния договор на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД без да дава на продавача подходящ срок за изпълнение. С развалянето на договора за нея възникнало правото да иска връщане на платената продажна цена по него в размер на 50 000 лв., дължима на отпаднало основание. Твърди, че съгласно чл. 19 от предварителния договор от 12.02.2020 г., при разваляне на същия по вина на продавача, както и при неизпълнение на поетото от него задълЖ.е да предаде на купувача, който и да е от недвижимите имоти- предмет на договора, продавачът дължал връщане на платената продажна цена и неустойка в двойния размер. На основание тази клауза от договора за нея възникнало правото да претендира и неустойка в размер на 100 000 лв.

Претендира съдът да постанови решение, с което да осъди ответното дружество да й заплати сумата в размер на 50 000 лв., представляваща платена на 12.02.2020 г. на отпаднало основание продажна цена по предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имоти, ведно със законната лихва от предявяване на иска до окончателното изплащане на сумата, както и сумата в размер на 100 000 лв., представляваща неустойка за неизпълнение на задълЖ.ята, уговорена в чл. 19 от договора, ведно със законната лихва до окончателното плащане. Претендира и разноските за производството.

Ответникът ТД „Екатерина капитал“ ООД, ЕИК 205193911 със седалище гр.Русе, представлявано от управителя СНК е подал отговор по реда и в срока на чл.131 от ГПК, в който изразява становище за недопустимост на предявените искове поради липса на правен интерес. Твърди се, че в предварителния договор не била налице индивидуализация на имотите, поради което не може да се направи извод за наличие на идентичност между част от гаражите- предмет на предварителния договор и гаражите, с които ответникът се е разпоредил. За ищеца не съществувало правото на иск за връщане на продажна цена и за плащане на неустойка, тъй като такъв акт липсвало дотолкова, доколкото не било налице разваляне на договора, като основание за връщане на процесната сума. Ищецът нямал права, тъй като отправеното изявление за разваляне на договора било ненадлежно и не породило търсения правен ефект, поради което за същия не е налице правен интерес от предявяване на исковете.

По същество оспорва основателността на предявените искове. Не оспорва твърдението, че предходното наименование на дружеството било „Нова Трейдинг - 81“ ООД, както и 2 твърдението, че по сметката на дружеството на 12.02.2020 г. била постъпила сума в размер на 50 000 лв. с основание: „покупка на имоти“ и като наредител на същата била ищцата.

Заявява, че оспорва останалите твърдения по исковата молба. Оспорва наличието на договор между ищцата и ответното дружество за покупко-продажба на недвижими имоти, съставляващи самостоятелни имоти, с посочените в исковата молба идентификатори.

Оспорва твърдението, че плащането било направено във връзка именно с този договор.

Оспорва твърдението, че договорът бил валиден и пораждал правни последици. Заявява, че оспорва датата посочена в договора, като навежда твърдения, че документът е антидатиран, с цел използването му за извличане на ползи от него, а именно: привидно уговорената неустойка. Твърди, че договорът е нищожен поради липса на предмет, като противоречащ на закона, поради заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави, по излоЖ.те в отговора съобраЖ.я.

Твърди се, че сделката била увреждаща, тъй като уговорената продажна цена била твърде занижена и целяла увреждане на интересите на дружеството, с оглед обстоятелството, че договорът е сключен при явно неизгодни условия. Твърди се, че клаузата за неустойка, уговорена в чл. 19 от договора, била добавена допълнително за нуждите на настоящото производство. Същата била нищожна, поради прекомерност и с оглед нейната нищожност не се дължала такава. Твърди се, че договорът бил сключен без съгласие и решение на Общото събрание на ответното дружество и управителят не е разполагал с мандат за подписване на документи, които да ангажират договорната отговорност на дружеството. Твърди се, че не бил налице валиден договор за покупкопродажба, който да поражда задълЖ.я за прехвърляне на собствеността върху недвижимите имоти. А отделно от това, че госпожа С. Д. И. била бивш управител на дружеството, която била освободена в качеството й на управител, но не била освободена от отговорност и с оглед наличието на спорове между нея и дружеството ответник, счита, че договорът бил съставен за нуждите на настоящото производство.

Предвид заявените с отговора възраЖ.я, съдът ги квалифицира като такива за оспорване верността на документа, както и възраЖ.я за нищожност на договора с правно основание чл. 26 от ЗЗД - поради липса на предмет и на цена, поради противоречие със закона, заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави. Твърди се, че сделката е увреждаща, сключена при явно неизгодни условия. Въведено е възраЖ.е и за нищожност само на клаузата за неустойка, поради накърняване на добрите нрави.

В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор и от С. Д. И. в качеството й на третото лице- помагач на страната на ответника, в който изразява становище, че предявените искове са допустими, а по същество същите са основателни. Признава, че в качеството си на управител на ответното дружество е сключила на 12.02.2020 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти- гаражи, подписан лично от нея в качеството й на законен представител на дружеството- продавач. Признава, че купувачът е изпълнил задълЖ.ето си по договора, като е заплатил цялата продажна цена на датата на сключване на договора. Заявява, че предварителният договор бил действителен и обвързвал страните по 3 него. Намира за неоснователни възраЖ.ята на ответника за нищожност на договора поради липса или невъзможен предмет. Пояснява, че дружество „Нова Трейдинг - 81“ ООД било създадено като проектно дружество, което да закупи терен със съществуващи сгради, да разчисти този терен и да построи жилищна сграда с гаражи. Заявява, че нормалната търговска практика била да се привличат купувачи на „зелено“ и тъй като сградата не била построена, а съществувал само инвестиционен проект, седемте броя гаражи били индивидуализирани по общ начин, без обаче да има съмнение кои точно гаражи били предмет на сделката. Сочи, че сключеният договор имал смесен характер и представлявал договор за изработка с елементи на договор за продажба на бъдеща вещ, които договори масово се използвали от инвеститорите и строителните предприемачи. Не било налице и заявеното от ответника основание за нищожност, поради противоречие с добрите нрави.

Некоректно се сочела продажната цена на гаражи в гр. Русе към настоящия момент, а не към момента на сключване на договора и при съобразяване на факта, че се касаело за бъдещо строителство. Твърди се, че липсата на решение на Общото събрание на дружествотопродавач не рефлектирало на действителността на договора и същият бил действителен между страните. Заявява, че договора не бил фиктивен, а напълно действителен и в този смисъл наведените от ответника твърдения за симулативност на същия били неоснователни.

С този договор не се прикривало друго съглашение, нито, че зад тази сделка са стояли други страни, различни от посочените като продавач и купувач. Счита за неоснователни и възраЖ.ята на ответника относно клаузата за неустойка, като пояснява, че договорът бил сключен от търговец и същият нямал право да иска намаляване поради прекомерност по аргумент от чл. 309 от ТЗ.

След преценка на събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

От представения предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот е видно, че на 12.02.2020 г. в гр.Русе „Екатерина капитал“ ООД с предходно наименование „Нова трейдинг-81“ ООД- гр.Русе от една страна като продавач и от друга Ж. Д. П. като купувач са сключили договор, по силата на който дружеството се е задължило да построи и продаде на купувача следния недвижим имот, който ще бъде изграден в новострояща се жилищна сграда с гаражи, обществено- обслужваща част и плътна охрада, която ще се построи в дворно място, находящо се в гр.Русе, ул.“***, представляващо *** с идентификатор ***, съгласно одобрени проекти от Община Русе и разрешение за строеж №290/10.07.2019 г. на Гл. архитект на Община Русе, а именно: гаражи- 7 бр., находящи се на партерен етаж, кота 0 /нула/ срещу заплащане на цена в размер на 50 000 лв. с вкл.ДДС, платима по банкова сметка в деня на сключване на договора- раздел ІІ от договора.

В раздел ІІІ от договора са били уговорени задълЖ.ята на продавача- да построи и предаде на купувача имотите, описани в чл.1 в срока, предвиден в чл.2 и при спазване на останалите условия на договора. В чл.5 е описан вида, в който следва да се предаде имота; в чл.7 е уговорено, че предаването следва да се извърши след приемането му от компетентните органи с надлежен приемо- предавателен протокол. Съгласно чл.8 от 4 договора продавачът е поел задълЖ.е да прехвърли собствеността и да снабди купувача с нотариален акт в срок от 120 календарни дни след изплащането на пълната стойност на имота.