Решение № 4426 от 18.06.2019, Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

№ ..............

Гр.София, 18.06.2019 г.

В И М Е Т О

Н А Н А Р

О Д А

СОФИЙСКИ

ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, IV-Д въззивен състав, в публичното заседание на тридесети май през две хиляди и деветнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЗДРАВКА ИВАНОВА

ЧЛЕНОВЕ: ЦВЕТОМИРА КОРДОЛОВСКА

БОРЯНА ПЕТРОВА при секретаря Поля Георгиева, като разгледа докладваното от съдия Кордоловска гр.дело № 14840 по описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и следв. от ГПК.

С решение от

20.07.2018 г., постановено по гр. д. № 66485/2017 г. на СРС, 50 състав, ответното дружество "С.К." ООД е осъдено да предаде на ищцовото "М.И С." ООД фактическата власт върху магазин № 1, заедно с прилежащите му помещения, находящ се в жилищна сграда на адрес: гр. София, ж.к. "Хаджи Димитър", ул. "*****, поради прекратяване на действието на договора за наем от 01.07.2014 г.

Недоволен от така постановеното решение е останал ответникът "С.К." ООД, който чрез процесуалния си предстовител адв. К. го обжалва в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК с оплаквания за неправилност поради нарушение на материалния закон и необоснованост. Поддържа, че ищецът не би могъл да развали едностранно договора за наем без да предостави на длъжника подходящ срок за изпълнение, като същевременно сочи, че неизпълнената част (за сумата от 188 лв. от наема) е незначителна по смисъла на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД с оглед интереса на кредитора.

Изложени са и съображения за неправилност на извода на първоинстанционния съд за настъпило разваляне на договора за наем с подаване на исковата молба, тъй като към момента на завеждане на делото задължението е било вече погасено чрез плащане, поради което и основанието за разваляне вече не е съществувало. Моли обжалваното решение да бъде отменено и предявеният иск - отхвърлен.

Въззиваемото "М.И С." ООД чрез адв. Б. оспорва жалбата по съображения, подробно изложени в депозирания в срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК писмен отговор.

Според уредените в чл. 269 от ГПК правомощия на въззивния съд той се произнася служебно по валидността на цялото решение, по допустимостта - в обжалваната му част, а относно проверката на правилността на обжалваното решение той е ограничен от посоченото в жалбата. При така очертаните правомощия, като взе предвид доводите и възраженията на страните и прецени събраните доказателства по делото, съдът намери от фактическа и правна страна следното:

Предявеният пред първоинстанционния съд иск е с правно основание чл.

233, ал. 1 изр.1 от ЗЗД и с предмет - връщане от страна на ответника обратно на ищеца на наетия магазин

№ 1, находящ се в сградата на ул. "***** в ж. к. "Хаджи Димитър", гр. София, поради прекратяване на договора за наем от 01.07.2014 г.

От фактическа страна не се спори, че страните по делото са били обвързани от договор за наем на процесния недвижим имот, сключен на 01.07.2014 г., по силата на който ищцът "М.И С." ООД е предоставил за срок от 10 години на ответника "С.К." ООД за временно и възмездно ползване посочения магазин, цеилият с площ от 243.07 кв.м., срещу задължението за плащане на ежемесечна наемна цена в размер на 1 488 лв. В чл. 1.5 страните са уговорили предназначението, за което ще са използва имота, а именно: единствено и само за медицински център, състоящ се от лекарски кабинети на общопрактикуващи лекари, специалисти, аптека, оптика и др. към медицинския център. Според чл. 2.5 от договора, плащането на наемната цена се извършва авансово, до 10 число на месеца, за който се отнася плащането, като твърдението, че тази клауза е била изменена неформално, е останало недоказано.

Същевременно, в чл. 8.1 е предвидено, че при забавяне на плащането, изцяло или частично, на наемната цена, наемателят дължи на наемодателя неустойка в размер на 25 евро за всеки ден забава, освен за първите 10 дни от забавата. Съгласно чл.

7.1., б. "б" от договора, същият може да бъде прекратен едностранно от наемодателя, в случай, че наемателят ползва имота при съществено нарушение на уговореното или по начин, който съществено уврежда наетите помещения, както и ако наемателят не е заплатил изцяло или частично месечна наемна цена и забавата превишава 60 календарни дни.

С нотариална покана, връчена на наемателя на 31.05.2017 г., наемодателят, като се позовал на това, че част от наема за м. януари в размер на 188 лв. не е платена, че не са платени наемите за м. април и май, че не са заплатени консумативните разходи за топло- и водо- снабдяване, както и че не са платени натрупаните неустойки, а също така и на обстоятелството, че част от помещението е преотдадено за аптека, а не на лекари, е обявил, че прекратява едностранно договора за наем считано от датата, на която бъде получена нотариалната покана.

В условия на евентуалност, в случай, че договорът за наем не е прекратен с така връчената покана, ищецът е направил изявление за едностранно прекратяване на наемното отношение по силата на самата искова молба, като се позовал на четири други нарушения на договора, а именно: не е възстановен депозитът от 1500 лв. по чл. 2.8 от договора; наетият имот се ползвал не по уговореното предназначение, тъй като в него бил монтиран автомат за топли напитки и пакетирани храни; имотът се ползвал за клинична лаборатория въпреки изричната забрана за това, уговорена в анекс от 09.09.2014 г.; не е заплатена сумата от 250 лв., платени от наемодателя за електроенергия за м. април 2017 г.

При така очертания предмет на спора в правилно приложение на материалния закон първоинстанционният съд е приел, че когато искът по чл. 233, ал. 1, изр.1 от ЗЗД е основан на твърдения за упражнено от наемодателя право за извънсъдебно разваляне на наемния договор поради неизправност на наемателя, съдът дължи произнасяне по въпроса дали правото за едностранно преустановяване на облигационната връзка е надлежно упражнено, респ. доколко са настъпили последиците на разваляне на договора. Това е така, защото при извод за ненадлежно упражнено право за едностранно прекратяване, не би могло да се приеме за доказан твърденият от страна на ищеца правопораждащ факт за претендираното връщане на вещта, предмет на наемното правоотношение.

Неправилно, обаче, районният съд е счел за достатъчно в тази насока обстоятелството, че ответникът е заплащал наемната цена "по правило със закъснение" и това съвсем естествено е довело до разваляне на договора поради неизпълнение. На първо място, паричните задължения са за стойност, поради което формата на неизпълнението им е единствено за забава, тъй като престацията е винаги възможна. От друга страна, процесните парични задължения за плащане на наемната цена са били изпълнявани, видно и от заключението на съдебто-счетоводната експертиза, с оглед на което е неправилно едно забавено изпълнение да бъде приравнено на пълно неизпълнение на облигационното задължение. На следващо място, системното закъснение в изплащането на наемната цена като неправомерно поведение на наемателя е изрично санкционирано от страните в договора - източник на облигацията, в чл. 8 от същия, където е уговорено заплащане на мораторна наустойка в размер на 25 евро на ден след десетия ден на забавата, но не е предвидено като основание за едностранно прекратяване на наемното отношение. Ето защо, системният характер на забавата, на която се позовава ищеца в исковата молба и която безкритично е възприел и първостепенния съд, не може да бъде възприето като основание за едностранно разваляне на договора.

Настоящият въззивен състав не споделя и второто, допълнително съображение, посочено в мотивите на обжалваното решение, а именно, че отправянето на изявление за прекратяване от страна на наемодателя, съставляващо по съдържането си предизвестие за прекратяване, е достатъчно, за да бъде договорът за наем прекратен само въз основа на него. Несъмнено, исковата молба може да има характер на предизвестие по смисъла на чл. 238 от ЗЗД (така изрично решение № 113 от 28.07.2009 г. по т. д. № 753/2008 г. на ВКС, ІІ т.о. и мн. др.), но само ако договорът е безсрочен или страните са уговорили трансформацията му в такъв. Това следва пряко от текста на закона, който ясно очертава хипотезата на правната норма като отнасяща се само за онзи договор за наем, който е "без определен срок". Настоящият случай не е такъв: процесният договор за наем от 01.07.2014 г. между страните е сключен за срок от 10 години, който срок към датата на завеждане на исковата молба не е изтекъл. Поради това, наемодателят би могъл да развали едностранно договора или 1-во) поради виновно неизпълнение с даване на достатъчен срок по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, или 2-ро) като упражни правото си на едностранно разваляне без предупреждение, но позовавайки се единствено на някоя от изчерпателно посочените хипотези в чл. 87, ал. 2 от ЗЗД (невъзможност за изпълнение, безполезност или фикс-сделка), или, на последно място, 3-то) като се основе на уговорена в договора възможност за безусловно разваляне (в този смисъл решение № 86 от 10.05.2016 г. по т. д. № 595/2015 г. ноа ВКС, І т.о.).

В процесния случай ищецът не е дал срок за изпълнение по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, нито е твърдял (а и доказал) някоя от горепосочените хипотези на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД. Това налага да бъдат разгледани поотделно основанията, предвидени в самия договор (чл. 7.1.б), доколкото са обосновани от самия ищец с фактически твърдения и подкрепени с доказателства.

Първото от тях, изразяващо се в допусната забава в плащането на част от наемната цена за период, по-дълъг от 60 дни, формално е налице. Предвид размера на незаплатената част от наема, обаче, съдът намира за основателно възражението на ответника, почиващо на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, съгласно който разваляне на договора не се допуща, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора. В тази връзка съдът съобрази, че интересът на ищцовото дружество от облигацията следва да бъде съизмеряван с дохода, който то би получило за целия период на действие на договора, а не само с месечния наем.

В интереса на кредитора-наемодател се включва и грижата, която наемателят полага за имота, дали го ползва според уговореното предназначение, както и прави ли разноски за поддържането, запазването и подобряването му. По изложените съображения, неплатените от ответника 188 лв., съотнесени с интереса на кредитора от изпълнението на договора, налагат несъмнено извода, че така допуснатата забава не обуславя възникване на право на ищеца да прекрати едностранно договора само на това основание. След като задължението е изпълнено (в деня на получаване на поканата), на неговото неизпълнение ищецът не може да се позовава впоследствие.

Забавата в плащането на наемните вноски за м. април и м. май 2017 г. също не може да бъде пораждащ правото на еностранно разваляне факт, тъй като безспорно, за тях шестдесет-дневният срок, предвиден в чл. 7.1.б от договора, не е бил изтекъл.

Останалите незаплатени към датата на нотариалната покана консумативни разходи за топлоснабдяване и водоснабдяване на имота изобщо не биха могли да породят правото на ищеца да развали едностранно и безусловно договора, тъй като, видно от представените с отговора на исковата молба доказателства, за отчитане и заплащане на консумативните разноски по използването на имота ответникът е разкрил лични партиди, поради което задълженията за тях са негови лични, респ. за неизпълнението им може да бъде ангажирана единствено неговата отговорност, но не и тази на наемодателя.

Това, че част от помещението е било отдадено за аптека не съставлява нарушение на договора, предвид, че в чл. 1.5 страните изрично са посочили при описанието на предназначението на имота и ползването на части от него като "аптека".

Що се касае до незаплатените неустойки, то съдът взе предвид, че неплащането им не е предвидено като основание за едностранно прекратяване от страна на наемодателя в чл. 7.1.б от договора. Самата им дължимост също е спорна между страните, но този спор не е предмет на настоящото дело. Въз основа на така изложените мотиви следва да се приеме, че процесният договор за наем не е бил едностранно прекратен от наемодателя с приложената нотариална покана. Това, от своя страна, налага да бъде подложено на изследване, развален ли е договорът с исковата молба.