Решение № 918 от 01.07.2025, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 918 гр. С., 01.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - С., 7-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на девети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Камелия Първанова

Членове:

Георги Иванов

Димитър Мирчев при участието на секретаря Ваня Ил. Иванова като разгледа докладваното от Димитър Мирчев Въззивно гражданско дело № 20241000503197 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.258 – 273 ГПК.

С решение № 4890 от 20.08.2024 г., постановено по гр.д.№ 8517/2022 г. по описа на Софийския градски съд /поправено с Решение № 5315/27.09.2024 г. по реда на чл. 247 ГПК/, са отхвърлени предявените от „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД, с ЕИК 205419303, със седалище и адрес на управление - гр. С., р-н „Лозенец“, ***-22, ет. 7 срещу С. К. Л., ЕГН **********, с адрес - гр. ***, ул. „***“ № *, вх. *, ет.*, ап.* насрещни искове с правно основание чл. 307 ТЗ за изменение на сключените между страните предварителни договори за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 09.12.2020г. и 12.05.2021г. в частта относно уговорената цена, като поради стопанска непоносимост цената по договора от 09.12.2020г. бъде увеличена от 81 800 евро на 110 430 евро, а по договора от 12.05.2021г. - от 3 100 евро на 4 185 евро; обявен е за окончателен на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД сключения на 09.12.2020г. предварителен договор, с който „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД, ЕИК 205419303 продава на С. К. Л., ЕГН ********** следните самостоятелни обекти, находящи се в сграда 4 в комплекс „Нова дружба" в поземлен имот с идентификатор ***, Заповед за одобрение на КККР № РД-1827/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК с адрес: гр. С., район Искър, ж.к.

„Дружба", площ 2453 кв.м., с трайно предназначение на територия: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с номер по предходен план 513, квартал 510, парцел VII, при съседи: ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор

***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор

1

***, както следва:

Апартамент № 13, находящ се на трети етаж, вх. Б, кота +6,59 метра, със застроена площ от 56,86 кв.м., състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, лоджия, при съседи: асансьор, коридор, апартамент № 12, двор, апартамент № 12 от вход А, ателие № 11 от вход А, заедно с 0,674% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 11,21 кв.м., или с обща площ 68,07 кв.м., който апартамент съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С., община Столична, област С. (столица), одобрени със заповед № РД-18- 27/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор ***, с адрес съгласно схема №15-173503/15.02.2023г. : гр. С., район „Искър“, ул. „Обиколна“ вх.Б, ет.3, ап.13, като самостоятелният обект се намира на етаж 3 в сграда с идентификатор ***, с предназначение : жилищна сграда със смесено предназначение, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект : жилище, апартамент, брой нива на обекта : едно, с посочена в документа площ : 56,86 кв.м., прилежащи части : 0,674 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 11,21 кв.м., при съседни самостоятелни обекти : на същия етаж самостоятелни обекти с идентификатори ***, ***, ***, под обекта: ***, над обекта: ***;

Паркомясто № 51, находящо се в общия подземен паркинг 2, вход В, на кота - 3,64 метра, с площ от 19,09 кв. м., при съседи: двор, трафопост, място за велосипеди, маневрена зона, склад В7, заедно с 5,904% идеални части от общите части на подземния паркинг 2, съответстващо на 19,09/880,20 ид. части от самостоятелен обект в сграда, който съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С., община Столична, област С.

(столица), одобрени със заповед № РД-18-27/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор ***, с адрес съгласно схема №15- 193562/20.02.2023г. : гр. С., район „Искър“, ул. „Обиколна“ вх.Б, ет. -2 като самостоятелният обект се намира на етаж -2 в сграда с идентификатор ***, с предназначение : жилищна сграда със смесено предназначение, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект : гараж, брой нива на обекта : едно, с посочена в документа площ : 880,20 кв.м., прилежащи части : паркоместа и маневрена зона, при съседни самостоятелни обекти : на същия етаж - самостоятелни обекти с идентификатори ***,

***, ***, под обекта: няма, над обекта няма, при условие, че в 2-седмичен срок, считано от влизане в сила на съдебното решение 2 купувачът С. К. Л., ЕГН ********** заплати на продавача „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД, с ЕИК 205419303, сумата в размер на 40 900 евро, представляваща остатъка от продажната цена по предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 09.12.2020 г.; обявен е за окончателен на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД сключения на 12.05.2021г. предварителен договор, с който „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД, ЕИК 205419303 продава на С. К. Л., ЕГН ********** самостоятелен обект, находящ се в сграда 4 в комплекс „Нова дружба" в поземлен имот с идентификатор ***, Заповед за одобрение на КККР № рд-18- 27/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК с адрес: гр. С., район Искър, ж.к. „Дружба", площ 2453 кв.м., с трайно предназначение на територия: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с номер по предходен план 513, квартал 510, парцел VII, при съседи: ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, както следва: Склад № В6, находящ се на сутерен, вход В, на кота -3,64 метра, със застроена площ 6,20 кв.м., при съседи: двор, склад В7, маневрена зона, склад В5, заедно с 0,073% идеални части от общите части на Сградата, равняващи се на 1,21 кв.м., с обща площ 7,41 кв.м., който склад съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С., община Столична, област С. (столица), одобрени със заповед № РД-18-27/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор ***, с адрес съгласно схема №15-173497/15.02.2023г. : гр. С., район „Искър“, ул. „Обиколна“ вх.Б, ет.-2, обект В6, като самостоятелният обект се намира на етаж -2 в сграда с идентификатор ***, с предназначение : жилищна сграда със смесено предназначение, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект : за склад, брой нива на обекта : едно, с посочена в документа площ :

6,20 кв.м., прилежащи части : 0,073 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 1,21 кв.м., при съседни самостоятелни обекти : на същия етаж самостоятелни обекти с идентификатори ***, ***, ***, под обекта: няма, над обекта: няма, при условие, че в 2-седмичен срок, считано от влизане в сила на съдебното решение купувачът С. К. Л., ЕГН ********** заплати на продавача „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД, с ЕИК 205419303, сумата в размер на 1 550 евро, представляваща остатъка от продажната цена по предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 12.05.2021 г.

Поради изложеното, съдът е осъдил на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „Грийнлайф Плейс“ ЕООД да заплати сторените от Л. съдебно-деловодни разноски по делото, постановил е прилагането на последиците от обявените за окончателни предварителни договори, а именно – осъждане на Л. да заплати местен данък на Столична община на основание чл. 47 ЗМДТ, нотариална такса на СГС, както и да се впише възбрана върху имота до изплащане на дължимите от ищцата разноски и такси по прехвърлянето му в съответствие с чл. 364 ГПК.

В срока по чл.259 ГПК решението е обжалвано от ответника „Грийнлайф Плейс“ ЕООД с 3 оплаквания, както в частта, в която е отхвърлен предявения от това дружество конститутивен иск по чл. 307 ТЗ, така и в частта, в която са уважени исковите претенции на ищцата Л. за обявяване на предварителните договори за окончателни по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Формира петитум към САС да се отхвърлят исковете по чл. 19 ЗЗД, но в случай, че същите все пак бъдат уважени – да се уважи и предявения насрещен иск по чл. 307 ТЗ.

Претендира заплащане на съдебно-деловодни разноски.

Въззиваемата С. Л. оспорва с писмен отговор въззивната жалба като неоснователна, намирайки атакуваното с нея решение на СГС за правилно и предлага същото да се потвърди. Също претендира заплащане на разноски във втората инстанция.

Разглежданата въззивна жалба е подадена в установения от закона срок, от страна в процеса, имаща право и интерес от обжалване и срещу подлежащ на обжалване валиден и допустим съдебен акт, поради което спорът следва да бъде разгледан по същество от Софийския апелативен съд. Във въззивното производство не са искани и не са събирани нови доказателства.

След като взе предвид посоченото във въззивната жалба и извърши самостоятелна преценка на събраните по делото доказателства, въззивната инстанция намира, че решението на Софийския градски съд е и правилно. Настоящият състав на съда споделя изложените в мотивите фактически констатации и формираните на тази база правни изводи, поради което и на основание чл.272 ГПК, препраща към мотивите на СГС изцяло.

По делото е безспорно установено следното - между С. К. Л. /купувач/ и „Грийнлайф Плейс“ ЕООД /продавач/ са сключени два предварителни договора, а именно - договор за депозит от 30.11.2020 г., предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижими имоти - ап. 13, вх. Б и паркомясто /ПМ/ 51, находящи се в Комплекс „Нова дружба", Сграда 4, гр. С. от 09.12.2020 г., както и предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижими имоти - склад В6, находящи се в същата сграда - от 12.05.2021 г.

Съгласно тези предварителните договори ответното дружество се е задължило да построи и да продаде на ищцата апартамент, паркомясто и склад, находящи се в упоменатата процесна сграда в гр. С..

Договорите са приети за правно валидни, съдържащи всички основни елементи на покупкопродажбата на недвижими имоти като вид сделка, поради което са обявени за окончателни от съда.

Относно предявените искове по чл. 19, ал. 3 ЗЗД във въззивната жалба са изложени аргументите, че съдът неправилно е уважил същите, тъй като не били налице условията за това, а именно – нямало получен акт образец 16 за сградата и имотите не били в окончателно завършен вид, както и че не била заплатена пълната покупна цена за придобиването им от С.

Л..

Тези въззивни доводи са неоснователни, защото не е спорно в теорията и практиката, че определен недвижим имот /индивидуализиран в съответния предварителен договор, както е 4 и в случая/ може да бъде прехвърлен по надлежния ред при достигането му до т.нар. фаза „груб строеж“, след което той има всички характеристики на самостоятелен обект на правото на собственост, при което същият може да бъде и обект на правни сделки, в т.ч. и да бъде обявен за окончателен по съдебен ред предварителния договор за продажбата му.

Ангажирано е по делото Разрешение за строеж №3/08.01.2020г., както и Удостоверение № 28/28.04.2021г. за степен на завършеност на основание чл.181 от ЗУТ, съгласно което сградата отговаря на изискванията за завършен етап „груб стоеж“, съгласно параграф 5, т.46 от ДР на ЗУТ. Не са ангажирани по делото доказателства за достигане на следващ етап на строителството, но както се изтъкна, доказването с официален документ от съответната общинска /районна/ администрация, че сградата е достигнала фаза „груб строеж“ означава, че със самостоятелни обекти от сградата /апартаменти и др./ могат да се осъществяват правни сделки, съответно – да бъдат обявявани за окончателни от съда предварителните договори за продажбата им от дружеството-инвеститор на крайни купувачи, щом това дружество-продавач не е изпълнило договорните си ангажименти по предварителните договори да осигури в съответните срокове издаване на Акт образец 16 за сградата, както и да прехвърли процесните имоти на купувача в нотариална форма /чл. 18 ЗЗД/, а се установява, че купувачът е бил изправен в поетите от него ангажименти.