Решение № 212 от 14.04.2025, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 212 гр. София, 14.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 9-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на дванадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Светла Станимирова

Членове:

Рени Ковачка

Васил Василев при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева като разгледа докладваното от Светла Станимирова Въззивно търговско дело № 20251001000007 по описа за 2025 година

Производството е образувано по две въззивни жалби срещу решение №1330 от 07.10.2024г. по т.д.№1769 от 2022г. на СГС, ТО,VI- 15 състав.

Въззивната жалба на ответника в първата инстанция „АЛБОС“ЕООД чрез пълномощника му адв.В. В. е против решението в осъдителната му част, с която е уважен предявения срещу него иск по чл.93,ал.2 ЗЗД за сумата от 180 712,80 лева, представляваща задатък, внесен по Предварителен договор от 04.03.2022г. за покупко-продажба на недвижими имоти, ведно със законната лихва от 26.09.2022г.

Жалбоподателят излага доводи за неправилност на решението поради допуснато съществено процесуално нарушение, нарушение на материалния закон и необоснованост. Жалбата е подробно мотивирана.

Твърди, че е налице противоречие между мотивите и диспозитива на съдебното решение.След като съдът е приел, че не е налице виновно неизпълнение от страна на ответника и поради това не може да се приложи чл.93,ал.2 ЗЗД, то няма как „АЛБОС“-ЕООД да бъде осъдено да върне сумата по исковата претенция на това основание. Твърди, че при прекратяване на договор по взаимно съгласие нормата на чл.93,ал.2 ЗЗД не е приложима, тъй като касае случаи на виновно договорно неизпълнение, както правилно съдът е приел, че не е налице. Затова иска следвало да бъде отхвърлен изцяло.

Освен това, съдът неправилно квалифицирал изявление на 1 ответника като такова по чл.13 ЗЗД, което довело до погрешни правни изводи.В тази насока в жалбата са изложени подробни доводи.

Моли за отмяна на решението в обжалваната му осъдителна част и отхвърляне на иска като неоснователен.

Въззивната жалба е депозирана в срок от надлежна страна, отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК и е процесуално допустима.

В срока по чл.263 ГПК е постъпил отговор от ищеца в първоинстанционното производство „ЛУИС

КАРОЛ“-ООД чрез пълномощника му адв.П. П., в който са изложени подробни съображения за неоснователност на въззивната жалба с молба за потвърждаване на решението в обжалваната му част.

Против горното решение е постъпила въззивна жалба и от ищеца в първоинстанционното производство „ЛУИС КАРОЛ“-ООД в частта му, с която е отхвърлен предявения от дружеството против „АЛБОС“-ЕООД осъдителен иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД за сумата 150 594 лева, представляваща неустойка по чл.10 от Предварителен договор за покупкопродажба от 04.03.2022г.

Жалбоподателят твърди, че в обжалваната част решението е необосновано и постановено в нарушение на материалния закон. В жалбата са изложени подробни и конкретни доводи за това.Моли въззивния съд да отмени решението в обжалваната част и уважи предявения иск за неустойка по чл.92 ЗЗД.

Жалбата е депозирана в законния срок от надлежна страна, отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК и е процесуално допустима.

В срока по чл.263 ГПК е постъпил отговор от ответника „АЛБОС“ЕООД чрез адв.Р. Н. и адв.В. В., в който са развити доводи за неоснователност на жалбата на ищеца. Подробно се анализират доказателства във връзка с развитите доводи. Моли за потвърждаване на решението в обжалваната част.

Софийският Апелативен съд, като обсъди оплакванията в жалбите във връзка със събраните доказателства и законовите изисквания, приема следното:

И двете жалби са процесуално допустими като подадени в срок от надлежни страни и следва да бъдат разгледани по същество.

СГС е бил сезиран с искова молба на „Луис Карол“ ООД срещу „Албос“ ЕООД, с която са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни искове както следва:

- с правно основание чл.93,ал.2 от ЗЗД - за сумата 180 712,80 лв. задатък, платен по Предварителен договор от 04.03.2022г. за покупкопродажба на недвижими имоти и 2

- с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД за сумата 150 594 лв. неустойка, дължима съгласно чл.10 от Предварителния договор от 04.03.2022г. за неизпълнение на задължения на ответника да представи документите по чл.4 от договора и да се яви за сключване на окончателен договор в срока по чл.9 от договора.

В исковата молба ищецът твърди, че на 04.03.2022г. между „Луис Карол“-ООД като купувач и „АЛБОС“-ООД като продавач бил сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти – целият трети етаж от сграда, включващ 9 бр. самостоятелни обекта /офиси/, подробно описани в ИМ, при договорена обща продажна цена от 923 972,40 евро с ДДС, с левова равностойност 1 807 132,80 лв.

На 08.03.2022г. купувачът заплатил по банковата сметка на продавача капаро/задатък в размер на 10% от продажната цена или 180 712,80 лева.

Съгласно чл.3 от Договора, страните се задължили да подпишат окончателен договор по нотариален ред в срок не по-късно от 20.05.2022 г.

В чл.4 страните договорили, че продавачът се задължава за своя сметка в срок до 10 работни дни преди деня на подписване на окончателния договор да се снабди и да представи в оригинал - Нотариален акт, удостоверяващ правото на собственост на продавача върху продаваните недвижими имоти; Удостоверения за данъчни оценки с отбелязване липсата на непогасени публични задължения; Схеми за имотитеq издадени от АГКК;

Удостоверение по чл. 87 от ДОПК; Удостоверения за вещни тежести за имотите и други.

В чл.9 от Предварителния договор страните уговорили, че се задължават да подпишат окончателен договор във формата на нотариален акт не по-късно от 20.05.2022г. , носещи всички необходими за сделката и изискващи се от закона документи и подготвени за изпълнение на всички поети задължения, като промяна на договорения срок може да става само по взаимно споразумение на страните,изразено в писмен вид.

Страните уговорили също, че ако сделката не бъде извършена до тази дата, то страните се съгласяват да се явят в 10,00 часа на 23.05.2022г.в кантората на нотариус С. Ф. /с посочен адрес/, подготвени за сключване на окончателен договор под формата на НА и за изпълбнение на другите задължения, произтичащи от договора. Изрично е уговорено, че този срок може да се удължи при забава, причинена от финансови, държавни и общински институции, независеща от страните, с допълнително споразумение.

В чл.10 е уговорено, че ако продавачът се откаже от сделката, не сключи окончателен договор или не изпълни което и да е от задълженията си, продавачът и неговият управител солидарно дължат на купувача връщане на получената сума като задатък, както и неустойка, равняваща се на платения задатък без ДДС, в размер на 150 594 лева, в срок до 3 дни 3 след изтичане срока по чл.9.

До 20.05.2022г. документите не били набавени от продавача и не били предоставени на купувача.

На 23.05.2022г. в 10.00 ч. упълномощен представител на „Луис Карол“ ООД се явил в нотариалната кантора на нотариус С. Ф. с оглед изповядване на сделката и сключването на окончателен договор. До 15.30 ч. продавачът или негов представител не се явил при нотариуса. Тези обстоятелства се установяват от представения Протокол p e r. № 4846 от 23.05.2022 г. на нотариус С. Ф..

Ищецът твърди, че действието на Договора е прекратено по вина на продавача, предвид неизпълнението на задълженията му да се снабди и представи в срок необходимите документи за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на договорените недвижими имоти пред нотариус. С изтичането на срока за сключване на окончателен договор по вина на продавача, са настъпили условията на чл.10 за връщане на заплатените задатък от 150 594 лв. и ДДС - 30 118,80 лв. /общо 180 712,80 лева/, както и за заплащане на договорената неустойка в размер на 150 594 лв.

Ищецът твърди, че с електронно писмо, изпратено му от продавача „АЛБОС“-ЕООД на 14.06.2022 г., било получено изявление от управителя на продавача - Б. М., че желае да бъде „информиран за окончателното решение на купувача по Предварителния договор от 04.03.2022 г. и за начина на връщане на сумата по чл. 2.1. от същия договор - връщане изцяло с банков превод или със сключване на споразумение за приспадане на бъдещи задължения по Договорите за наем“. Твърди, че между страните по предварителния договор няма сключени договори за наем, касаещи други имоти, собственост на продавача.

В отговор, управителят на „Луис Карол“ ООД на 27.07.2022г. изпратил уведомление, че в срок до 23.05.2022г. продавачът не прехвърлил правото на собственост съгласно поетото задължение по предварителния договор, поради което счита същия за прекратен по вина на продавача и моли дължимото по Договора да бъде платено на „Луис Карол“ ООД изцяло с банков превод в срок най-късно до 01.08.2022 г.

С последващо писмо продавачът оспорил прекратяването на договора и наличието на основания за връщане на платения задатък и указал на купувача в 7-дневен срок от получаване на съобщението да посочи ден и час за сключване на окончателен договор.

С уведомление, връчено на продавача на 09.08.2022 г., ищецът „Луис 4

Карол“ ООД заявил, че договорът е прекратен с оглед изтеклия срок за сключване на окончателен договор и изрично уведомил продавача, че едностранно разваля Договора по изключителна негова вина, като отново посочил и банкова сметка, по която да бъдат заплатени дължимите суми задатък, ДДС върху него и неустойка, като дал тридневен срок за плащането им.

В договорените срокове, включително и до датата на депозирането на исковата молба в съда, ответното дружество не е изпълнило задълженията си по Договора като продавач и неоснователно задържа заплатеният му задатък, поради което за ищецът възникнал правния интерес да предяви претенциите си пред съда.

С отговора на исковата молба ответникът оспорва исковете с възражения, че задълженията му по предварителния договор за представяне на документите за прехвърляне на собствеността върху процесните недвижими имоти и за сключване на окончателен договор не са изпълнени поради обективна невъзможност, произтичаща от забава на АГКК при издаване на скица и схеми на имотите, независимо, че молбата за издаване на тези документи е подадена преди сключване на предварителния договор, както и възражения, че дори да е налице виновно неизпълнение на задълженията му по договора, правото на ищеца да развали договора не е надлежно упражнено, тъй като изявление с предоставяне на подходящ срок за изпълнение на задълженията не е отправяно от ищеца.

Първоинстанционният съд е уважил иска за връщане на претендирания задатък, като е отхвърлил иска за неустойка. Приел е, че с оглед събраните доказателства, неизпълнението на задължението на продавача-ответник да представи нужните за сключване на окончателен договор доказателства, както и да се яви пред нотариуса на уговорената дата и час за сключването му, не се дължи на причина, за която той отговаря, т.е. не е виновно, а се дължи на забава от страна на администрацията, в частност на АГКК, която е издала нужните скици и схеми едва на 01.07.2022г.

Следователно купувачът не е имал основание да развали договора с едностранно изявление, вкл. да се откаже от него, тъй като неизпълнението на другата страна не е виновно, а е била налице обективна невъзможност за изпълнение..

От друга страна, с оглед разменената между страните кореспонденция, представена с исковата молба и неоспорана от ответника, съдът е приел, че съгласие за прекратяване действието на предварителния договор все пак е постигнато между страните. С писмото от 14.06.2022г. управителят на ответното дружество е поискал от ищеца да го уведоми за 5 начина, по който да бъде върнат платеният задатък, като предлага извършване на банков превод или сключване на споразумение за приспадане на бъдещи задължения на ищеца по договори за наем. Според съда същото покрива изискванията на чл.13 ЗЗД и представлява предложение от ответника до ищеца за прекратяване на договора с връщане на внесения задатък. Според съда, предложението е прието от ищеца, видно от електронно писмо от 27.07.2022г., което съдържа изявление, че счита договора за прекратен и иска задатъка да му бъде върнат по посочената банкова сметка в срок до 01.08.2022г.