Решение № 199 от 08.03.2022, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 199 гр. Бургас, 08.03.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на осми февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Росен Д. Парашкевов

Членове:

Йорданка Г. Майска

РАДОСТИНА П. ПЕТКОВА при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова като разгледа докладваното от Йорданка Г. Майска Въззивно гражданско дело № 20222100500008 по описа за 2022 година

Производството по делото е образувано по въззивна жалба вх.№ 25457/25.11.2021г. на БРС от ЕС във ваканционен комплекс „ЮГ“, находящ се в поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на гр.Созопол, м.Юрта, ***, представлявана от Председателя на УС Стела Иванова, заявена чрез процесуалния си представител по пълномощие и съдебен адресат адв. Свилен Цонев от АК-Бургас с посочен съдебен адрес в гр.Бургас, ***, ет.1, ап.1 срещу Решение № 1308/04.11.2021г. по гр.д. № 2907/2021г. на РС-Бургас.

С обжалваното решение са отменени по иск на М. Г. К. поради незаконосъобразност всички решения на ОС на процесната ЕС, проведено на 25.03.2021г..

Въззивникът твърди, че решението е недопустимо, тъй като е постановено по иск на лице, което не е установило активната си легитимация и по-конкретно не са налични доказателства по делото ищецът да има качеството етажен собственик, т.е. да притежава собственост във ваканционния комплекс.

На следващо место решението се обжалва като неправилно, тъй като възоснова на събраните по делото доказателства са изведени неправилни фактически и правни изводи.

На първо место се твърди, че оспореното ОС е свикано законосъобразно по реда на чл.12, ал.5 ЗУЕС и законосъобразно проведено. Посочва, че ваканционен комплекс ЮГ, макар да отговаря на характеристиките на такъв от затворен тип, управлението му не се осъществява по реда на чл.2 от ЗУЕС, тъй като комплекса е изграден преди влизане на ЗУЕС в сила, а този закон от своя страна не предвижда уредбата на заварените положения. В комплекса има единадесет сгради, от които осем отделни сгради в режим на ЕС, три еднофамилни сгради и други обслужващи обитателите сгради. Изграден е на площ от 4782кв.м. и е с регулиран 1 достъп. Намира за неправилен изводът на БРС, че ПИ, върху който е разположен комплекса не е обща част, напротив твърди, че макар не всички собственици на СОС да притежават и право на собственост върху земята в комплекса, това обстоятелство не променя обслужващия характер на дворното място, в което са построени сградите, поради което ПИ е обща част по смисъла на чл.38, ал.1 от ЗС и за него се прилагат правилата на ЗУЕС. Тъй като е проведено ОС не на отделна сграда, а на целия комплекс е взето предвид разпределението на земята, и по-конкретно на прилежащата площ към всяка една от единадесетте сгради и е съобразено пропорционално на всеки самостоятелен обект. Така след като е отразена прилежащата на всеки СОС ид.ч. от земята на присъстващите собственици е направено прекалкулиране към 100%, така че да може да бъде извършено пресмятане гласуването на решенията. Допълва, че дори да се приеме, че ОС е следвало да се проведе по реда на ЗС, то отново е налице валидно решение на представените собственици. Изразява несъгласие с извода на съда, че тъй като в протокола не е налично отразяване на обема на собственост притежавана от собствениците на СОС върху земята за всеки от тях е невъзможно да се прецени с какво мнозинство са взети решенията, като посочва, че това е отразено в представеното и неоспорено разпределение по делото. Счита, че дори да се приеме, че в ОС е следвало да се проведе само между собствениците на земята, то отново са налице валидни решения, тъй като представените от собствениците ид.ч. от земята са 38,77%, а общата площ притежавана от собствениците е в размер на 1854,18кв.м.. Оспорва и като неправилен извода на съда, че кворумът е определен неправилно на база собственост върху земята, а не съобразно обема от права в общите части в сградите в режим на ЕС, с аргумент, че именно поддръжката на дворното място като обща за комплекса част е обект на взетите решения. Възразява и срещу извода на БРС, че е незаконосъобразно решението за заплащане на такса поддръжка на общите части на база на притежаваните от всеки собственик имоти, а не по реда на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, като счита, че посоченият текст касае само общи части на сграда в режим на ЕС, но не и площи за озеленяване, алеи, паркоместа, външна ограда, басейн, сграда за портиер, складови помещения и др. На следващо место твърди, че посочената норма е диспозитивна и няма пречка собствениците да определят по-справедлив начин за разпределяне на разходите. Посочва, че нито един от участниците в събранието не е представлявал повече от три лица, както и че в решението по т.5 от ОС не е извършено нарушение на чл.17, ал., т.7 от ЗУЕС, т.к. не се възлагат правни, а само фактически действия на външно за съсобствеността лице.

Моли, обжалваното решение да бъде изцяло отменено, като се постанови ново такова, с което претенцията по чл.40 ЗУЕС да бъде отхвърлена като неоснователна. Не ангажира нови доказателства. Претендира за присъждане на разноски за двете инстанции.

Въззиваемият М.К., чрез своя процесуален представител адв. Б. Карагьозов от АК-Стара Загора, съдебен адрес в гр.Бургас, ***, ет.1 е подал писмен отговор, с който въззивната жалба се намира неоснователна и се моли обжалваното решение да бъде потвърдено като правилно, обосновано и законосъобразно. Излага насрещни твърдения по всеки един от доводите във вззивната жалба, считайки ги за неоснователни, включително и за твърдяната недопустимост поради липса на доказателства, че е етажен собственик, като посочва, че нотариалният му акт е приложен към исковата молба, и отново го прилага към писмения отговор, ведно с акт за граждански брак, тъй като собствеността е придобита на името на съпругата му по време на сключения между тях граждански брак. Оспорва твърдението, че комплекса е от затворен тип. Поддържа възражението си че част от етажните собственици участвали в процесното ОС са представлявали повече от трима етажни собственици в нарушение на чл.14, ал.4 ЗУЕС като дава конкретни примери в 2 отговора, като допълва и че е представено пълномощно с дата близо два месеца след провеждане на събранието. Навежда, че част от собствениците на самостоятелни обекти не притежават земя, но в приложения присъствен лист е вписано че притежават значителни квадратни метри земя в имота, за което също дава пример. Поддържа, че всички тези неточности водят до невъзможност за определяне на кворума и до невъзможност да се прецени спазени ли за изискванията на ЗУЕС. Претендира разноски.

Бургаският окръжен съд, като взе предвид изложеното по-горе и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:

Видно от приложенията първоинстанционното производство е било образувано по искова молба от М.К., с която ищецът оспорва като незаконосъобразни решенията, взети на Общото събрание на ЕС, проведено на 25.03.2021г. като незаконосъобразни, при следните твърдения:

- ОС е свикано на осн.чл.12, ал.5 от ЗУЕС без да е налице хипотезата на посочената норма изискваща неотложен случай;

- решенията са приети без нужния кворум по чл.17 от ЗУЕС, тъй като вместо от идеални части от общите части на сградата, в протокола е посочено, че решенията са взети от собственици, които притежават съответните идеални части в поземления имот, а последното води до неправилно изчисляване на кворума на ОСЕС, тъй като не всички етажни собственици притежават ид.части от земята;

- на оспореното ОС са взети решения по въпроси, които не са обявени в дневния ред;

- Нарушена е разпоредбата на чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС, тъй като не е спазен кворума за приемане на решение относно възлагане на правомощия на управителя, както и за възлагане на дейности по поддържането на лица, които не са собственици – с мнозинство повече от 67 % идеални части от общите части на етажната собственост.

В случая ищецът твърди, че съгласно протокола са присъствали собственици на 50, 69 % от общите части на етажната собственост;

- решения относно начина за разходите и управлението и поддържането на общите части на етажната собственост, са взети в противоречие с разпоредбата на чл.51 от ЗУЕС.

В месечния срок е постъпил писмен отговор на исковата молба ответната Етажната собственост, с който исковата претенция се намира несоснователна. Твърди се, че процедурата по свикване и провеждане на ОСЕС е спазена, като събранието е свикано на осн.чл.12, ал.5, предл.2-ро ЗУЕС, тъй като в комплекса никога не е било провеждано общо събрание. Сочи, че няма пречка ОС да бъде свикано и от всеки собственик на осн.чл.12, ал.6 ЗУЕС, но в конкретния случай се твърди в отговора, че всъщност събранието е свикано на осн.чл.12, ал.2 от ЗУЕС и по-конкретно по инициатива на повече от 20% от етажните собственици, които поради епидемиологичната обстановка в страната не могли да подпишат поканата и така поканата за оспореното ОС била подписана само от един от собствениците-Д. А..

Пояснява, че в случая се касае за жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на пар.1, т.3 от ДР към ЗУЕС, за който обаче инвеститорът не е сключвал договори по чл.2 от ЗУЕС, тъй като комплексът е изграден преди влизане в сила на ЗУЕС. Така оспореното събрание е проведено като общо събрание на целия комплекс, а не на 3 отделна сграда в него, предвид необходимостта общите части да бъдат поддържани.

Поради това при провеждането на общото събрание е взето предвид разпределението на земята /прилежащата площ към всяка една от сградите/ пропорционално на всеки самостоятелен обект, извършено по възлагане на инвеститора от лицензиран оценител.

Твърди, че първоначално дейността по поддръжка била поверена на ищеца, но тъй като той не изпълнявал коректно задълженията си и не представил отчет за извършените разходи са предприети действия по свикване на оспореното общо събрание.

По делото е представена покана от 15.03.2021г. за свикване на осн.чл.12, ал.5 и чл.13 от ЗУЕС на общо събрание на собствениците в Етажна собственост на ваканционен комплекс „ЮГ“ находящ се в ПИ с идентификатор № *** насрочено за 26.03.2021г. от 15,00ч. при следния дневен ред: Приемане на правилник за вътрешния ред, избиране на управител, касиер, контрольор; определяне на размера, начина и сроковете на плащане на паричната вноска за разходите за управление и поддръжка на общите части и на вноска за фонд „Ремонт и обновяване“; приемане на годишен бюджет за 2021 година за приходите и разходите; Приемане на решение за оправомощаване на управителя да възложи поддържането на общите части и условията за това; Приемане на решение за оправомощаване на управителя да извършва неотложни ремонти или на разходи, които не търпят отлагане, както и ремонт и обновяване на общите части, като за това да разполага със средствата от Фонд „Ремонт и обновяване“; Вземане на решение за оправомощаване на управителя да предприема действия срещу собственици, които не са заплатили дължимите парични вноски към етажната собственост; Разни. В поканата е посочено, че е от Д.Г.А., в качеството му на собственик на СОС с идентификатор № ***. Представен е протокол от същата дата, съставен от Д. А. за залепване на поканата на входната врата на ваканционния комплекс в 15.03.2021г. 14,00ч..

Съгласно отразеното в протокола от ОС присъстващите, лично или чрез пълномощник, представляват 2 346,79/4800 кв.м. идеални части от ваканционен комплекс „Юг“, представляващи 50, 69 % от общите части на етажната собственост.

Събранието е отложено с един час, след което присъстват собствениците на 2433, 44 кв.м. общо, приравнени към 100 % и гласуваните решения, видно от протокола, са приети с това мнозинство.

Видно от представения писмен отговор при провеждането на общото събрание е взето предвид разпределението на земята /прилежащата площ към всяка една от сградите/ пропорционално на всеки самостоятелен обект, извършено по възлагане на инвеститора от лицензиран оценител. Това е сторено, тъй като е проведено ОС не на отделна сграда, а на целия комплекс е взето предвид разпределението на земята, и поконкретно на прилежащата площ към всяка една от единадесетте сгради и е съобразено пропорционално на всеки самостоятелен обект. Така след като е отразена прилежащата на всеки СОС ид.ч. от земята на присъстващите собственици е направено 4 прекалкулиране към 100%, така че да може да бъде извършено пресмятане гласуването на решенията.