Решение № 260244 от 19.02.2021, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

№ 260244, 19.02.2021 г., гр. Пловдив

В ИМЕТО НА

НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, ІV гр. с.

На 26.01.2021 г. в публично заседание в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ТАНЯ БУКОВА при участието на секретаря : МАРИЯ ПЕЕВА като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 2018 по описа за 2019 година и за да се произнесе взе предвид следното :

Производство за сключване на окончателен договор по реда на Глава тридесет и първа ГПК.

Ищцата К.К.В. с

ЕГН **********,***, представлявана от пълномощника й адвокат С.Г.Й., твърди, че на 01.09.2014 г. сключила с А.Р.Р., в качеството й на продавач, представлявана от пълномощника й М.Р.Р.Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариална заверка на подписите рег. № ** на С.Д.– Нотариус с рег. № ** по регистъра на Нотариалната камара, с район на действие Районен съд – **, предмет на който е продажбата на следния недвижим имот : самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с административен адрес: **, с площ от 61,62 кв. м. ведно с 7,151% идеални части от общите части на сградата ведно с прилежаща изба № 7, находяща се в сутеренния етаж на сградата с площ от 14,93 кв. м., ведно с 0,520% идеални части от общите части на сградата, ведно със съответното право на строеж, както и 12,5% идеални части от поземлен имот с идентификатор *** с площ на целия имот 512 кв. м., съставляващ парцел 18 от кв. 45, който имот съгласно скица съответства на част от УПИ X-386 от кв. 45 по кадастралния план – ** на гр. **, с площ на УПИ от 573 кв. м., при граници: имот № 389, имот № 387, имот № 9536, имот № 385, за цена в размер на 20 000 евро, платима както следва: 5 000 евро - при подписване на предварителния договор, а останалата част - на вноски за период от 2 години от подписване на предварителния договор, като в изпълнение на условията по договора първата вноска, чиято левова равностойност се равнява на 9 779,15 лв., е изплатена от ищцата по банкова сметка ***, а впоследствие са извършени и следните плащания от пълномощника й В.С.: на 19.10.2016 г. - 500 лева в брой на пълномощника на ответницата М.Р.; на 27.10.2016 г. - 500 лева по банков път; на 09.11.2016 г. – 980 лева по банков път; на 10.03.2017 г. - 500 лева по банков път; на 30.03.2017 г. - 3 000 лв. в брой на пълномощника на ответницата М.Р.; на 19.04.2017 г. - 2 000 лева в брой на пълномощника на ответницата М.Р. Твърди Продължение на решение по гр. д. № 2018/19 г. на ОСПд

– стр. 2/11 се още, че нито към датата на подписване на договора, нито в периода, през който са извършени другите плащания по него сградата, в която се намира процесният апартамент, е била снабдена с Акт образец 15, съответно с Акт образец 16, което породило у ищцата съмнения дали същата ще бъде завършена, с оглед на което уведомила ответницата чрез пълномощника й, че има готовност да изплати остатъка, но единствено при условие, че бъде сключен окончателният договор, тъй като срокът предвиден в предварителния договор вече бил изтекъл, а освен това били заплатени и суми в общ размер на 17259.15 лв., което е почти половината от договорената цена. При проведените с пълномощника на ответницата многобройни разговори той твърдял, че в хода на строителството сградата претърпяла известни промени, поради което било по-добре собствеността върху имота да бъде прехвърлена след снабдяване с Акт образец 15 за приемане на строежа. Тъй като същите не дали никакъв резултат ищцата изпратила до ответницата и пълномощника й чрез ЧСИ рег. № ** - А.А., покани, връчени им на 19.06.2019 г., с които заявила своите готовност и желание за сключване на окончателен договор, както и поканила продавача да се яви на 15.07.2019 г. в 13:30 часа в кантората на Нотариус Т.Д., рег. № ** в НК, за да изпълни задължението си за прехвърляне на собствеността. На посочените в поканата дата, час и място не дошли нито ответницата, нито неин представител, а явилите се пълномощници на ищцата с всички необходими документи за изповядване на сделката били уведомени от нотариалната кантора, че в същия ден на служебния електронен адрес се получило Изявление от името на А.Р.Р., съобразно което на 13.06.2019 г. те била направила едностранно изявление за разваляне на договора, тъй като загубила интерес от финализиране на сделката след дата 01.09.2016 г. Автентичността на същото не би могла да бъде преценена, тъй като то е подадено по електронен път като прикачен файл /сканиран документ/, поради което и предвид изискването за писмено предизвестие при прекратяване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот съгласно чл. 87, ал. 1 от ЗЗД не следва да се приеме за редовно връчено и валидно. Освен това изявлението за едностранно прекратяване на договора по вина на купувача е получено след датата на връчване на отправените до ответницата и пълномощника й покани за сключване на окончателния договор. В предварителния договор липсва клауза, според която договорът да се прекратява автоматично при неспазване на предвидения в него срок – 01.09.2016 г., като в чл. 12 е предвидено, че след тази дата всяка от страните може да иска обявяването му за окончателен. Нещо повече, ответницата съзнателно е нарушила задължението си по чл. 4 от предварителния договор, като е обременила процесния имот с ипотека, вписана в полза на третото лице „Рива Кредит“ ООД. Въз основа на така очертаната фактическа обстановка и твърдейки, че е изправна страна по предварителния договор, ищцата моли съда да постанови решение, с което да обяви същия за окончателен, както и да й определи срок за изплащане на разликата до пълния размер на договорената продажна цена от 21857.45 лева. Претендира присъждане на разноски.

Продължение на решение по гр. д. № 2018/19 г. на ОСПд

– стр. 3/11

Иск с правно основание чл. 19, ал. 3 Закон за задълженията и договорите /ЗЗД/.

Ответницата А.Р.Р. с ЕГН **********,***, представлявана от пълномощника й адвокат Н.К., оспорва предявения иск, като твърди, че : имотът не е обременен с ипотека; продавачът е неизправна страна по договора, тъй като не е заплатил уговорената цена в уговорения срок; тъй като е минал период от 5 години след подписване на договора, от които 2 години и половина без плащания по него, тя е загубила интерес от сключването на окончателен договор, поради което го развалила – уговорената по договора продажна цена от 40000 лева е следвало да бъде платена до 01.09.2016 г., а към датата на подаване на исковата молба в съда пазарната цена на имота е около 120 000 лева, като дори данъчната оценка на имота е по-голяма от цената, която иска да заплати купувача, поради което на 13.06.2019 г. тя изпратила с ТЕЛЕПОЩА заявление за разваляне на договора със заверка на съдържанието, което на 14.06.2019 г. било върнато като непотърсено, но веднага в същия ден по обяд В.С.– посочен като пълномощник на ищцата, се обадил по телефона на брата на ответницата, като направил скандал по повод на изпратеното изявление за разваляне на предварителния договор и веднага след това от страна на С.била инициирана поканата за сключване на окончателния договор; въпреки, че купувачът знаел за изявлението на ответницата за разваляне на договора, последната изпратила до ищцата и нотариална покана, която тя отново не се явила да получи, с оглед на което ответницата моли съда да отхвърли предявения иск. Претендира присъждане на разноски.

Съдът като обсъди твърденията и доводите на страните във връзка със събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност намира следното :

Предпоставките за уважаване на иска за сключване на окончателния договор, чиято правна уредба се съдържа в чл. 19 ЗЗД, са постигане на съгласие за сключване на окончателен договор, което да обхваща и съществените условия на окончателния договор и ищецът да е изправна страна, като съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД, когато за окончателния договор се изисква нотариална или нотариално заверена форма, предварителният договор трябва да е сключен в писмена форма.

Не се спори, че : на 01.09.2009 г. третото лице М.Р.Р., в качеството му на пълномощник на А.Р.Р. и К.К.В. са сключили договор, наименуван „Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот” с нотариална заверка на подписите рег. № **/01.09.2014 г. на С.Д.– Нотариус с рег. № ** по регистъра на Нотариалната камара, с район на действие – Районен съд – **, по силата на който Р., в качеството й на „ПРОДАВАЧ“, се е задължила да продаде на В., в качеството й на „КУПУВАЧ“ следния недвижим имот : самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адрес: **, с площ от 61,62 кв. м. ведно с 7,151 % идеални части от общите части на сградата ведно с прилежаща изба №

Продължение на решение по гр. д. № 2018/19 г. на ОСПд

– стр. 4/11

7, находяща се в сутеренния етаж на сградата с площ от 14,93 кв. м., ведно с 0,520 % идеални части от общите части на сградата, ведно със съответното право на строеж, както и 12,5% идеални части от поземлен имот с идентификатор *** с площ на целия имот 512 кв. м., съставляващ парцел 18 от кв. 45, който имот съгласно скица съответства на част от УПИ X-386 от кв. 45 по кадастралния план – ** на гр. **, с площ на УПИ от 573 кв. м., при граници: имот № 389, имот № 387, имот № 9536, имот № 385, за сумата от 20 000 евро, платима както следва - 5000 евро при подписване на договора по следната банкова сметка *** „**“ ЕАД - № **, а останалата част по същата банкова сметка *** на договора, в който, също така, съобразно обективирана в чл. 5 договореност страните поели задължение да сключат и окончателен договор; в деня на сключване на договора по посочената в договора банкова сметка *** „**“ ЕАД ищцата е превела сума в размер на 9779.15 лева, равняващи на 5000 евро съобразно определения с Решение № 223 на БНБ от 31.12.1998 г. официален валутен курс на лева към еврото след деноминацията от 1.95583 лв. за едно евро /9779.15 лв. : 1.95583 лв./, представляваща първа вноска по договора /преводно нареждане за кредит превод УРН 361Р005142441001/01.09.2014 г.

– лист 10 от гр. д. № 12580 на Районен съд – **, ХХІ гр. с. за 219 г./ Тъй като с предварителния договор е уговорено сключването на окончателен договор за прехвърляне на собственост върху недвижим имот, който съгласно чл. 18 ЗЗД следва да бъде извършен с нотариален акт, то в съответствие с изискването на чл. 19, ал. 1 ЗЗД предварителният договор е сключен в писмена форма. Налице е, обаче, спор на първо място относно това дали купувачът е изправна страна по договора с оглед на твърдението на ответника, че е налице неизпълнение на задължението на ищцата да заплати цената по договора в пълен размер в уговорения в него срок – до 01.09.2016 г., а от там и дали в правната сфера на ответника се е породило право да развали договора, без да даде на длъжника срок за изпълнение и ако да – надлежно ли е упражнено то.

С оглед установяване на извършените по договора плащания от страна на ищцата с исковата молба бяха представени заверени преписи на : преводно нареждане УРН 361Р005142441001/01.09.2014 г. за сумата от 9779.15 лева /лист 10 от делото/, което плащане е безспорно; ненаименуван документ, създаден на гърба на притежавания от ищцата екземпляр от предварителния договор с дата 19.10.2016 г., чийто автор е М.Р./лист 9 от делото, на гърба/, в което е обективирано изявление на последния, че на посочената дата е получил от К.К.В. сумата от 500 лв. по договор за покупка на жилище; преводно нареждане от 09.11.2016 г. /лист 11 от делото/, видно от което на 09.11.2016 г. третото лице В.А. С.е превело по посочената

Продължение на решение по гр. д. № 2018/19 г. на ОСПд

– стр. 5/11 в предварителния договор банкова сметка *** Р. сума в размер на 980 лева с основание : „Вн. по дог. За покупка на имот.“; ненаименуван документ, създаден на гърба на притежавания от ищцата екземпляр от предварителния договор с дата 30.03.2017 г.

/лист 9 от делото, на гърба/, чийто автор е М.Р., в който е обективирано изявление на последния, че на посочената дата е получил от К.К.В. сумата от 3000 лв. по договор за покупко-продажба на жилище; ненаименуван документ, чийто автор е М.Р., в който е обективирано изявление на последния, че на 19.04.2017 г. е получил сумата от 2000 лева като вноска по договора за покупо-продажба /лист 12 от делото/; документ на английски език, наименуван в исковата молба : „Справка от електронно банкиране“ за извършени плащания по банковата сметка на ответницата в „**“ ЕАД № **, на суми в размери от по 500 лв. на 27.10.2016 г. и на 10.03.2017 г. /лист 38 от гр. д. № 12580 на Районен съд – **, ХХІ гр. с. за 2019 г./ С исковата молба, също така, бе представено и прието като доказателство заверено копие на Пълномощно с нотариална заверка на подписа на упълномощителя рег. № **/09.08.2011 г. и на съдържанието рег. № **, том І-н, № 100/09.08.2011 г. на М.И.– Нотариус рег. № ** на Нотариалната камара, неоспорено от ответницата, посредством което тя е упълномощила третото лице М.Р.да продаде на когото намери за добре и на цена каквато намери за добре посочените обекти в изградената в дворно място, находящо се в **, съставляващо парцел 18 от кв. 45, който имот съответства на част от УПИ Х-386 от кв. 45 по Кадастралния план – ** на гр. **, жилищна сграда на четири етажа с РЗП от 947,22 кв. м., в това число и тези - обект на процесния предварителен договор.