Решение № 3819 от 26.02.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 3819 гр. С, 26.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 182 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МИХАЕЛА КАСАБОВАХРАНОВА при участието на секретаря Виктория С. Иванова Докова като разгледа докладваното от МИХАЕЛА КАСАБОВА-ХРАНОВА

Гражданско дело № 20241110163350 по описа за 2024 година

Предявени са искове с правно основание чл. 61, ал. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.

Образувано е по искова молба на С. П. В. срещу Дирекция за национален строителен контрол /ДНСК/, с която са предявени искове с правна квалификация чл.

61, ал. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата от 2300 лв., представляваща сбор от направени от нея разходи за ремонт и подмяна на съоръжения в апартамент ..., находящ се в гр. С, кв. „Б“, бл. ... ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното плащане, както и сумата 1290,29 лв., представляваща обезщетение за забава за периода на забава 28.10.2019 г. до 25.10.2024 г.

В исковата молба ищцата твърди, че със Заповед № РД-.../01.10.2019г. на началника на ДНСК е одобрена от жилищната комисия и настанена, считано от 01.11.2019 г. във ведомствено жилище, представляващо апартамент ..., находящ се в гр.

С, ж.к. "К", кв. "Б", бл. ..., и между нея и ответника е сключен Договор за наем на недвижим имот частна държавна собственост № .../28.10.2019г. След издаването на настанителната заповед и преди сключването на договора за наем ищцата извикала майстори, които извършили ремонт на жилището, състоящ се в следното: закупуване и подмяна на моноблока в банята на жилището, тъй като старият бил счупен и не бил годен за ползване; закупуването и подмяната на течащите батерии в банята и в кухнята на жилището; шпакловане на част от таваните в жилището и варосването на всички тавани; поставяне на полилей в спалнята на жилището, закупен от ищцата, тъй като такъв липсвал; поставянето на полилей в кухнята на жилището, закупен от наемателя, тъй като старият бил счупен и облепен със скоч; боядисване на всички стени в жилището с бял латекс; нанасяне и замазване с цимент на повредените ъгли на комина в спалнята и на свода в коридора, тъй като част от ъглите били повредени; извършване на електро-ремонтни дейности в банята и на двете осветителни тела, тъй като до едната лампа не достигало електричество и не светела, а другата премигвала; закупуване на ключ за осветление в спалнята и др. Излага твърдения, че общата стойност на извършените ремонтни дейности и подменените съоръжения е 2 300 лев., 1 от които 485,46 лв. за моноблок и три батерии и 18,60 лв. полилей за кухнята, а останалата част от сумата била похарчена за закупуване на други елементи и заплащане възнаграждение на майсторите. Излага съображения, че основно задължение на наемодателя е да предаде на наемателя наетата вещ в състояние, годно да бъде използвана за целта, за която е наета, като към момента на извършване на ремонтните дейности между страните не е било налице наемно правоотношение, поради което с направените от нея разходи за ремонт и подмяна на съоръжения ответникът се е обогатил неоснователно. Предвид изложеното, моли за уважаване на предявените искове. Претендира разноски.

В законоустановения срок по чл. 131 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове. Излага твърдения, че според чл.

11 от договор за наем на недвижим имот № .../28.10.2019 г. всички подобрения на имота са за сметка на наемателя, а съгласно приемо-предавателен протокол от 01.11.2019 г. ищцата е приела ведомственото жилище необзаведено, със замърсени стени на стаите, течащи кранове в банята и кухнята, липса на осветително тяло в стаята, предназначена за спалня, счупен полилей в кухнята, счупен и негоден моноблок в банята. Поддържа, че поради това ищцата е знаела в какво състояние приема имота и че извършените подобрения ще се за нейна сметка съгласно договора.

Закупените материали, с изключение на моноблока не съответстват на посочените в исковата молба и не са налице доказателства, че действително ищцата е закупила тези материали и че те са използвани за ведомственото жилище. Излага съображения, че след изтичане на срока на договора за наем и отправено предизвестие за прекратяването му до ищцата, същата, до настоящия момент продължава да го обитава без правно основание, което поведение не кореспондира с принципа за добросъвестност. Предвид изложеното, моли за отхвърляне на предявените искове.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, ведно с доводите и становищата на страните, по реда на чл.

235, ал. 2, вр. чл. 12 ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:

С оглед на заявеното в отговора на исковата молба, безспорни между страните са обстоятелствата, че със Заповед № РД-.../01.10.2019 г. на началника на ДНСК ищцата е настанена в апартамент ..., находящ се в гр. С, кв. „Б“, бл. ... и между нея и ДНСК е сключен договор за наем на недвижим имот № .../28.10.2019 г. за същия имот.

Горните обстоятелства освен, че са безспорни се установяват и от ангажираните по делото писмени доказателства - Заповед № РД-.../01.10.2019 г. на началника на ДНСК, по силата на която ищцата е настанена в посоченото жилище, считано от 1.11.2019 г. срещу заплащането на месечна наемна цена в размер на 89,59 лв. Съгласно сключения в изпълнение на горната заповед договор за наем от 28.10.2019 г., сключен за срок от десет години, наемодателят се задължава да предаде недвижимия имот с протокол-опис. Съгласно чл.11 от същия всички подобрения са за сметка на наемателя.

От приета по делото финансов бон, издаден от „Д Б“ АД се установява, че на 17.10.2019 г. са закупени стоки на обща стойност 485,46 лв., както следва: моноблок, сму искър стена чучур, сму тринити стенен, смв тринити стенен, държач за душ, уплътнител за водомер.

По делото като доказателства са приети касова бележка от 14.10.2019 г., удостоверяваща покупка на мебели, заплащане на транспорт и заявка монтаж, последният уговорен за 28.10.2019 г.

Представен е приемо-предавателен протокол от 01.11.2019 г. в изпълнение на заповед от 25.06.2019 на Началника на ДНСК, с който е предадено държането на недвижими имот – апартамент ... на С. В. в следното състояние: необзаведен, със замърсени стени в стаите, течащи кранове в банята и кухнята, липсващо осветително тяло в стаята, предназначена за спалня, полилеят в кухнята счупен и същият е залепен с тиксо, а моноблокът в банята е счупен и не е годен за ползване.

2

От прието по делото писмо от 28.04.2024 г. е писмо предизвестие за прекратяване на договор за наем от 28.10.2019 г., с изтичането на един месец от връчването му на ищцата. Последната е получила същото на 28.04.2021 г.

С нов договор за наем от 21.05.2021 г. ответникът е предоставил за възмездно ползване същия недвижим имот на ищцата за срок от едни месец. Във връзка с прекратяването на същия на ищцата е връчена показа за освобождаване на имота на 7.05.2024 г. в двуседмичен срок от връчване на поканата.

От представено по делото решение № 13601/10.07.2024 г. по описа на СРС, 34 св се установява, че ищцата е осъдена да освободи процесния недвижим имот.

Други относими доказателства не са ангажирани по делото.

При установяване на горната фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:

По иска с правно основание чл. 61, ал. 2 ЗЗД

За материално-правната квалификация на вземането на наемателя за разходи за ремонт в наетия обект с цел привеждането му в състояние, годно за предназначението на обекта, формираната съдебна практика: Тълкувателно решение № 85/02.12.1968 г. по гр. д. № 149/1968 г. на ВС, ОСГК, в което се съдържат принципните постановки, които са доразвити в Решение № 120/01.07.2009 г. по т. д. № 21/2009 г. на ВКС, II т. о., Решение № 34/02.04.2009 г. по т. д. № 683/2008 г. на ВКС, ІІ т. о. и Решение № 571/14.10.2008 г. по т. д. № 313/2008 г. на ВКС, І т. о., постановени по реда на чл. 290 ГПК, всички цитирани в Решение № 81/18.07.2013 г. по т. д. № 143/2012 г., II т. о., приема, че отношенията между страните по наемното правоотношение за заплащане на разходите за ремонт в наетия обект, направени от наемателя с цел привеждането му в състояние, годно за предназначението на обекта, се уреждат от договора за наем(чл.

230, ал. 2 ЗЗД), а при липса на договор, респективно на конкретни уговорки в договора, по правилата при водене на чужда работа без пълномощие (гестия) или на неоснователното обогатяване. Когато страните по наемното правоотношение са уговорили наемодателят да предаде вещта в състояние, което отговаря на целта, за която е наета, но не е изпълнил задължението си, и наемателят е направил разходи за привеждане на вещта в състояние, годно за ползване, наемателят има право да претендира обезщетение в размер на направените разходи, на основание чл. 230, ал. 2 ЗЗД. Когато липсва договор за наем или липсват уговорки в договора за наем наемодателят да предаде вещта в състояние, което отговаря на целта, за която е наета, отношенията във връзка с извършените от държателя, какъвто е наемателят, разходи, когато работата е била предприета уместно и е била добре управлявана, се уреждат по правилата на водене на чужда работа без пълномощие (гестия), чл. 61, ал. 2 и 3 ЗЗД, а, когато работата е предприета, въпреки волята на заинтересувания, по правилата на неоснователното обогатяване, чл. 61, ал. 3 ЗЗД.

В случая, въз основа на въведените твърдения, материално-правна квалификация на спорното материално право е чл. 61, ал. 2 ЗЗД, евентуално чл. 59 ЗЗД.

Съгласно разпоредбите на чл. 60, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД този, който предприеме управлението на работа, за която знае, че е чужда, без да е натоварен за това, е длъжен да се грижи за нея, както ако би бил упълномощен, докато заинтересуваният може да я поеме.

По своята правна същност воденето на чужда работа без пълномощие, уредено в разпоредбите на чл. 60 – чл. 62 ЗЗД, е извъндоговорен източник на облигационни отношения и представлява доброволно извършване на чужда работа без натоварване (възлагане). Облигационното правоотношение, което възниква от воденето на чужда работа без пълномощие, се поражда между лицето, което съзнателно предприема извършването на чужда работа (управител или гестор) и лицето, в чиято правна сфера се извършват действията (заинтересовано лице или доминус). Управителят (гесторът) 3 съзнателно въздейства едностранно върху чуждо имущество и засяга чужд кръг от права и интереси, поради което за него възникват определени задължения. Поради това, че работата е извършвана в полза на заинтересованото лице (доминуса) или последният я е одобрил, за доминуса също се пораждат задължения. Следователно, в резултат на воденето на чужда работа без поръчка, права и задължения възникват за двете страни. Предмет на воденето на чужда работа без пълномощие могат да бъдат както фактически, така и правни действия. Мотивите, от които се ръководи гесторът при извършване на чуждата работа, са без значение за възникване на облигационното правоотношение.

Гестията представлява юридически факт от категорията на юридическите постъпки. Предпоставките за възникване на правоотношението от воденето на чужда работа без пълномощие, формиращи елементите от фактическия състав на гестията са: предприемане на действие на управление на чужда работа; последната да е била предприета в чужд интерес с намерение да се обслужи чужд интерес, съответно липса на възлагане от доминуса.

Прието е, че подобренията са извършени с цел обектът да бъде ползван по предназначението (предприето е уместно), без съгласието на ответника, в интерес на подобрителя, поради което по реда на чл. 61, ал. 2 ЗЗД заинтересованото лице ответник дължи обезщетение до размер на обедняването му, което в случая се съизмерява със спестените разноски за подобрението - това е сумата, която би заплатил, ако той бе извършил подобренията (в този смисъл решение № 60/25.03.2013 г. по т. д. ...5/2012 г. на ВКС, II т. о.). С решение № 219/04.02.2014 г. по т. д. № 871/2012 г. на ВКС, I т. о. е прието, че когато резултатът има веществен елемент и се е проявил в правната сфера на собственика на имота, в който са извършени СМР, то имуществените последици ще се уредят по правилата на водене на чужда работа без пълномощие, доколкото към момента на предприемане на работата не е налице натоварване и задължаване, а намесата в чуждата правна сфера е правомерна. В определените от законодателя случаи отговорността се ограничава до необходимите и полезни разноски /чл. 61, ал. 1 ЗЗД/, до обогатяването /чл. 61, ал. 2 ЗЗД/ или чрез препращане към правилата на неоснователното обогатяване по чл. 59 ЗЗД /чл. 61, ал. 3 ЗЗД/ или на договора за поръчка /чл. 62 ЗЗД/. В решение № 89/17.08.2015 г. по т. д. № 770/2014 г. на ВКС, IІ т. о. и решение № 179/16.12.2016 г. по т. д. № 2235/2015 г. на ВКС, I т. о., също е прието, че правилата за водене на чужда работа без пълномощие се прилагат, когато между собственика на имота и извършилия СМР не съществуват договорни отношения.