Решение № 3040 от 12.08.2025, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 3040 гр. Варна, 12.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 16 СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Румяна Христова при участието на секретаря Галя Ж. Дамянова като разгледа докладваното от Румяна Христова Гражданско дело № 20243110111365 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по настоящото делото е образувано по искова молба от С. П., родена на *** г. в гр. ***, гражданин на ***, с адрес в Република България: ***, чрез адвокат М. Т. Т., член на Варненска адвокатска колегия, с личен № ***, кантора с адрес: ***, като пълномощник с адрес за призоваване и съобщения: ***, чрез адв. М. Т., ВАК срещу Етажната собственост в комплекс „В.", с адрес: *** - сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, УПИ ***, кв. *** по плана на кв. ***, гр.

Варна, представлявана от домоуправителя „***" ЕООД, ЕИК ***, седалище и адрес на управление: ***, дружеството представлявано от управителя Д. Ж.

Д..

Ищцата претендира от съда да постанови решение, с което да обяви за незаконосъобразни обективирани в протокол от проведено на 01.08.2024год. общо събрание на етажната собственост в комплекс „В.“ с адрес: град Варна, кв.***, ***-сграда с идентификатор ***.

С иска се претендира отмяна на решенията по т.2 и т.3.1. , с което са взети решения, както следва:

1

Т.2.Приет проект на нов правилник за вътрешен ред. Въвеждане на правила за ползване на ел.енергия,заплащане и санкции при неизпълнение.

Изключение от правилника/не се гласува по него/ е чл.21, свързан с допълнителните условия за ползване на земята и прилежащите й съоръжения.Основното е санкцията, която ще претърпи всеки, който не заплати в срок сметките си. За целта от собственика на партидата за ел.енергия *** ще упълномощи представител на *** да прекъсва ел.захранването на длъжниците. Срокът за плащане е 25 число на текущия месец с оглед заплащането на сметките към електропреносната и електроснабдителната мрежа.

Т.3.1. Прието решение за повишаване на сигурността в комплексасистема за видеонаблюдение, пропускателен режим, контрол на достъпа, дистанционна охрана-да се подпише договор с „***“ по предложена оферта.

За целта ще бъде изготвен анекс/договор с „***“ за монтаж на съоръженията от периметъра на имота, както и за заплащане на част от сумата. Офертата на „***“ беше изпратена в предишен емайл. За целта ще бъде събирана еднократно сумата от 5000лева, която ще бъде разпределена като ФРО.

Моли за присъждане на сторените по делото разноски.

Ищцата аргументира правен интерес навеждайки следните фактически твърдения: от предявения иск,

Ищцата С. П., заедно със своя съпруг А. П. и техните дъщери А. П. и Л.

П., са собственици на апартамент ***, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.3, находящ се на първи етаж в *** - сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, със застроена площ 113,13 кв.м., с адрес на имота в гр. Варна, район ***, кв. ***, ***, с предназначение на обекта - жилище, апартамент, при съседи: на същия етаж - ***, ***, под обекта - няма и над обекта - *** ведно с 1,57% ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, в което сградата е построена, по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба № *, том *, рег.№ *, дело № *от *г. на нотариус К. К. с рег.№ *** на Нотариалната камара.

Жилищната сграда, в която се намира притежаваният от ищцата имот, се състои от повече от три самостоятелни обекта с различни собственици, поради което счита, че намират приложение разпоредбите на Закона за управление на 2 етажната собственост (ЗУЕС) по отношение режима на етажната собственост по аргумент от чл. 3 ЗУЕС.

В качеството си на собственик на имот в режим на етажна собственост и в законоустановения срок, подава пред съда настоящата искова молба против решенията на Общо събрание на Етажната собственост в комплекс „В.", с адрес: гр. Варна, кв. ***, *** - сграда с идентификатор ***, в УПИ ***, кв. *** по плана на кв. ***, с идентификатор ***, представлявана от домоуправителя „***" ЕООД, ЕИК ***, седалище и адрес на управление: ***, дружеството представлявано от управителя Д. Ж. Д., обективирани в т. 2 и т. 3.1 от дневния ред по Протокол за проведено Общо събрание на етажната собственост от дата 01.08.2024 г.

Взетите решения на ОС на ЕС, обективирани в т.2 и т.3.1 от Протокол за проведено Общо събрание на етажната собственост от дата 01.08.2024 г., са незаконосъобразни поради факта, че не са спазени императивните правила на ЗУЕС, като са допуснати редица нарушения при свикване на ОС, провеждането на ОС, вземането на решения от ОС и обявяване на изготвения протокол, при следните съображения:

1.Общото събрание е свикано от управителя в нарушение на изискването на чл. 13 от ЗУЕС.

При оповестяването на ОС не е спазен 7-дневния срок за провеждане на ОС от поставяне на поканата на видно място на входа на сградата. По този начин поканата не е оповестена своевременно и не е разгласена съгласно чл.

13, ал. 1 ЗУЕС. Общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата. Това нарушение на законовата процедура е съществено, тъй като пряко засяга правото на собствениците да бъдат надлежно уведомени за общото събрание по регламентирания в закона ред.

Неспазването на това законово изискване води до нередовност на общото събрание и взетите решения са незаконосъобразни.

2.Събранието, съгласно протокола, е проведено на 01.08.2024 г., с начален час -18,00 часа. Съгласно обективираното в протокола, събранието е открито в 18,00 ч., като са били представени 54,9174% идеални части от общите части на етажната собственост, но въпреки това в нарушение на чл. 15, ал. 1 ЗУЕС не е започнало в предвидения час.

3

От протокола е видно, че събранието е започнало на осн. чл. 15, ал. 2 ЗУЕС, което от своя страна е предпоставка за липса на кворум в първоначално обявения час - 18,00 ч.

Съгласно разпоредбата на чл. 15, ал. 1 ЗУЕС, Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на наймалко 51% идеални части от общите части на етажната собственост, а съгласно ал. 2 - събранието се провежда 1 час по-късно, ако на него са представени не по-малко от 26% идеални части от общите части на етажната собственост.

От съставения протокол не е ясно какъв е бил кворума за провеждането му към първоначално обявения час. Дори и да се приеме, че е нямало изискуемия от закона кворум за провеждането му към първоначално обявения час и събранието е било отложено с 1 час съгласно разпоредбата на чл. 15, ал.

2 ЗУЕС, отново не е ясно какъв е бил кворума към 19,00 ч., а така също и защо не е започнало в 19,00 ч., а в 19,15 ч., което е съществено нарушение на чл. 15 ЗУЕС относно провеждането на събранието.

3.Съставеният протокол не отговаря на изискването на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС, а именно: 1/ не съдържа място на провеждане на общото събрание; 2/ не съдържа данни и кои лица са се явили и идеалните части от етажната собственост, които те представляват с оглед определяне на кворум и приемане на решенията, 3/ не съдържа опис на декларациите при проведено неприсъствено гласуване; 4/липсва съществен елемент от съдържанието на протокола - същността на изявленията, направените предложения.

По този начин е нарушена императивната норма на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС и това нарушение води до недействителност на проведеното общо събрание, респективно на приетите в него решения.

В протокола липсва отразяване на влизащите и излизащите лица по време на заседанието, което опорочава мнозинството при гласуване на решенията, респ. законосъобразността на взетите решения.

Протокола не съдържа продължителността на събранието - кога е приключило и в колко часа са взети решенията.

4. На следващо място, протоколът не отговаря и на изискванията на чл.

14 ЗУЕС, касаещи представителната власт на присъствалите лица.

Общото събрание, както е записано в протокола, собственикът на *** К.

4

П. устно упълномощава Р. П. да я представлява и да гласува от нейно име; собственикът на *** Д. Ф. (Д. Ф.) устно упълномощава собственика на *** Д.

В. да я представлява и да гласува от нейно име; собственикът на ап.*Р. А. устно упълномощава собственикът на * К. И. да я представлява и да гласува от нейно име; собственикът на ап.*, ап.* М. И. устно упълномощава собственика на ап.*К. И. да го представлява и да гласува от негово име; собственикът на ап.*Н. П. устно упълномощава собственика на ап.*С. П да я представлява и да гласува от нейно име.

Упълномощаването съгл. чл. 14 ЗУЕС може да бъде направено устно на същото или на предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на събранието, но за да бъде валидно направено е необходимо упълномощителят да е присъствал на събранието, да се е регистрирал в протокола.

Посочените по-горе лица: собственикът на *** К. П.; собственикът на *** Д. Ф. (Д. Ф.); собственикът на ап.*Р. А.; собственикът на ***, ап.*** М.

И.; собственикът на ап.47 Н. П., не са присъствали на проведеното на 01.08.2024 г. събрание, поради което не е възможно да волеизявят и да упълномощят устно друго лице да ги представлява съгл. чл. 14 ЗУЕС.

На стр. 4 от Протокола от проведено ОС е записано, че неразделна част към него са писмени пълномощни за представителство в ОС на ЕС. Такива пълномощни липсват и при поискване от страна на ищцата, не са представени от управителя на ЕС.

С оглед изложеното по-горе, поради липсата на представителна власт не е имало изискуемия съгласно чл. 15 ЗУЕС кворум за провеждане на общото събрание от 18,00 ч.

В случай, че уважаемият съд приема да е надлежно учредена представителната власт от посочените по-горе лица, твърди, че упълномощаването не включва право на упълномощеното лице да избира по свой почин начина, по който да гласува от името на упълномощителя- „За", „Против" или „Въздържал се".

Счита, че по този начин не е била надлежно учредена представителна власт за гласуване и вземане на решение от името на упълномощителите.

Опорочен е както кворума на ОС на ЕС, така и гласуването при вземане на решението на общото събрание на етажната собственост.

5

Към протокола от проведеното на 01.08.2024 г. ОС на ЕС са приложени декларации за неприсъствено гласуване по чл. 17а ЗУЕС, но същите не съответстват на предпоставките, при които може да бъде проведено неприсъствено гласуване съгласно чл. 17, ал. 2, т. 3-т. 6 ЗУЕС.

5.Процедурата по оповестяване на изготвения протокол от ОС е опорочена.

Съгласно чл. 16, ал. 5 ЗУЕС Протоколът се изготвя в 7-дневен срок от провеждане на събранието и се подписва от председателстващия и протоколчика.

Събранието е проведено на 01.08.2023г., а протокола е изготвен на 09.08.2024г. - видно от стр. 4 на същия - извън нормативно установения срок.

Етажните собственици са уведомени за изготвения протокол на 09.08.2024 г., като по този начин не е спазена процедурата по чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС. На общодостъпно място на входа на сградата не е било поставено в нормативно установения срок съобщение за изготвения протокол от проведеното общо събрание, респ. липсва и съставен в срок протокол за поставяне на такова съобщение, който да е подписан от домоуправителя и от един собственик, ползвател и обитател, като свидетел.

6.Решението по т. 2 от Протокола за проведено Общо събрание на етажната собственост от дата 01.08.2024г., е незаконосъобразно, противоречащо с разпоредбата на чл. 11 ЗУЕС.

Така приетото по т.2 от протокола не съставлява взето решение. В тази точка единствено са записани констатации от проведеното събрание, като въобще не става ясно какво е решението, което е взето от ОС на ЕС.

Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 1 ОС приема, изменя и допълва правилника за вътрешния ред. От така написаното е взето решение да се приеме проект на правилник за вътрешния ред, което по естеството си не съставлява взето решение за приемане или изменение на правилника за вътрешния ред.

Правилник за вътрешния ред се приема от ОС на ЕС в своята цялост при приемането му, без изключения на отделни разпоредби от него, докато при неговото изменение е необходимо да се уточни коя разпоредба от приетия вече правилник с какво съдържание се заменя.