Решение № 31 от 17.01.2025, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 31 гр. София, 17.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 9-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на двадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Светла Станимирова

Членове:

Рени Ковачка

Васил Василев при участието на секретаря Десислава Ик. Давидова като разгледа докладваното от Рени Ковачка Въззивно търговско дело № 20241001000686 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по въззивна жалба вх.№ 267872/10.02.2022год. на „ Моушън Кетъринг“ ООД срещу Решение № 260245/18.01.2022год., постановено по гр.д.№ 11479/2018год. на СГС, В ЧАСТТА МУ, с която са отхвърлени предявените от жалбоподателя срещу „ Маджикленд“ ЕООД осъдителни искове с правно основание чл.17, ал.1 от ЗЗД вр. с чл. 285 от ЗЗД за сумата в размер на 26 000 лева, предявена частично от 69 793.38 лева, представляваща разходи сторени от ищеца за промяна предназначението на жилищна сграда- къща, находяща се в гр.София, ул. „ ***“ № 7, в ресторант, дължими по договор за поръчка, прикрит със споразумение към договор за наем от 10.09.2013год., както и евентуално съединения иск с правно основание чл.59 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата от 50 000 лева, поради неоснователното му обогатяване с нея за сметка на ищеца, изразяващо се в извършване на разходи за промяна предназначението и преустройство на жилищната сграда- къща, находяща се в гр.София, ул. „ ***“ № 7, в ресторант, извършени след сключване на договор за наем от 10.09.2013год.

Във въззивната жалба се поддържа че в обжалваната му част решението е неправилно.

Сочи се, че първоинстанционният съд неправилно бил приел за недоказано по делото наличието на сключен между страните прикрит договор за възлагане на промяна на предназначението на процесния имот от жилищен в търговски обект-ресторант, както и че няма извършена от ищеца процедура по промяна на предназначението. Последният извод бил направен при неправилна преценка на представени по делото доказателства във връзка административната процедура по промяна предназначението на имота. Сочи се, че решението било постановено и при съществени нарушения на съдопроизводствените правила, доколкото първоинстанционният съд бил препятствал ищеца да събере относими към спорния въпрос- заявена и приключила административна процедура за промяна предназначението на процесния имот, доказателства.

Твърди се , че в конкретния случай са налице данни за започнала процедура за промяна предназначението на имота, с оглед издадената на 29.09.2013год. виза за проектиране, последвало 1 от издаденото разрешение за строеж и издадени и подписани всички изискуемите актове във връзка със строителството.Сочи се ,че процедурата за промяна предназначението на имота не била приключила по вина на ответника, който бил оттеглил подадените от ищеца документи за това.

Документи за горните факти били налични по делото, но не били съобразени от първоинстанционния съд, поради което същият неправилно бил приел , че промяната на предназначението на процесната сграда от жилищна в ресторант се е случило по обективни причини, за които страните не отговарят.

По изложените доводи се прави искане са отмяна на решението , в обжалваната му част, и постановяване на ново за уважаване на исковите претенции , предявени в условията на евентуалност. При уважаване на въззивната жалба се претендират разноски и за двете съдебни инстанции.

В подаден писмен отговор на въззивната жалба от „ Маджикленд „ ЕООД се поддържа , е в обжалваната си част, първоинстанционното решение е правилно и обосновано. Твърди се, с оглед липсата на доказателства , че правилно първоинстанционният съд бил приел липсата на договорка между страните , по силата на която ответникът да е възложил на ищеца да извърши смяна на статута на къщата му в ресторант и всички фактически преустройства в тази връзка. С процесното споразумение, сключено към договора за наем , ищецът, в качеството си наемател бил приел, по негово желание, със собствени средства и за негова сметка да извърши всички процедури и действия за промяна предназначението на имота и преустройството му от жилищен имот в търговски обект-ресторант. Сочи се , че ищцовото дружество е развивало търговска ресторантьорска дейност и наемайки къщата, поради което то , а не наемодателят е имал интерес да промени нейното предназначение. Процесното споразумение било сключено по искане и желание на наемателя- ищец и същият, съгласно уговорките в него, е поел в своя тежест разноските по смяна статута и преустройството, което се извършва за неговата търговска дейност. Сочи се , че липсвало и твърдяното неоснователно обогатяване, тъй като уговорката между страните била подобренията да останат в имота, в полза на наемодателя , без да се заплащат от него. Основание за тяхното заплащане липсва и съгласно разпоредбата на чл. 72 от ЗС, на която се позовава ищеца.

Сочи се, че между страните са било налице наемно правоотношение, по силата на което наемателят се явява държател на имота и няма правата на добросъвестен владелец по чл.72 от ЗС, както и тези на недобросъвестен владелец по чл.74, ал.2 от ЗС.

Софийският апелативен съд, след като се запозна с доводите на страните и доказателствата по делото, намира въззивната жалба за процесуално допустима – подадена е в законоустановения срок за обжалване по чл. 259, ал. 1 ГПК, от процесуално легитимирана страна, имаща правен интерес от обжалване и срещу подлежащ на обжалване валиден и допустим съдебен акт. При разглеждането на жалбата по същество констатира следното :

Производството пред СГС е образувано по искова молба на „ „ Моушън Кетъринг“ ООД срещу „ Маджикленд“ ООД , с която ищецът е претендирал от ответника заплащане на сумата от 26 000 лева /частично предявен иск от 225 000 лева/, представляваща разликата в пазарната стойност на недвижим имот-къща в гр.София, на ул.“ ***“ № 7 с двор от 200 кв.м., която къща е с РЗП 240 кв.м. и се състои от 3 етажа, заедно с ползване на 2 бр. паркоместа, преди и след извършване на подобрения в него, ведно със законната лихва от деня на завеждане на исковата претенция - 27.08.2018год. до окончателното й изплащане и при условията на евентуалност – сумата от 50 000 лева, представляващи направени от него разноски за подобрения в процесния имот, ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковата претенция до окончателното й изплащане.

В исковата молба ищецът е изложил твърдения за сключен между страните на 10.09.2013год. договор за наем на описания-по-горе недвижим имот, по силата на който ищецът има качеството наемател, а ответника –качеството наемодател. Посочил е, че със сключено на покъсна дата споразумение страните са определили началната дата на изпълнение на договора за наем - 01.11.2013год., на която е предадено владението на имота на наемателя. Посочил е също така, че с това споразумение наемодателят се е съгласил предназначението на имота да бъде променено от жилищна сграда на ресторант. Ищецът е твърдял, че последната уговорка представлява прикритие на друга уговорка между страните, а именно- ответникът възлага на ищеца да смени предназначението на имота. Посочил е, че тази прикрита уговорка била следствие от коментираното между страните намерение на наемателя да ползва имота като ресторант и несполучливите опити до този момент на ответника- наемодател да промени предназначението на 2 имота, а и от желанието на наемателя по този начин да повиши цената на имота . Твърдял е също така, че действителната воля на страните е била наемателят да владее имота и да може да извърши всички правни и фактически действия за смяна на предназначението на имота, както и че в изпълнение на така постигнатата договореност наемателят е предприел действия по смяна предназначението на имота и извършил преустройства във връзка с целеното предназначение на имота. Ищецът е твърдял също така, че пазарната стойност на недвижимия имот е била около 750 000 лева и че след извършените от него подобрения , възлизащи на 50 000 лева, тази стойност се е увеличила с порядъка от 30 %, поради което е поддържал, че наемодателят му дължи разликата между двете пазарни стойности на имота/ преди и след подобренията/, възлизаща на 225 000лева, част от която сума претендира за заплащане от наемодателя или сумата от 26 000лева.

В случай , че бъде прието , че няма качеството на владелец и в това му качество не му се дължи заплащане на претендираната сума от 26 000 лева, ищецът е претендирал нейното присъждане на основание чл.55, ал.1 от ЗЗД. Изложил е твърдения, че е извършил подобренията в процесния имот за своя сметка, но на отпаднало основание, което е довело до неоснователно обогатяване на наемодателя. Изложил е твърдения , че смяната на предназначението на процесната сграда е било извършено едва след края на наемния период, когато подобренията са били вече извършени и те са останали изцяло за собственика на имота, с които той се е обогатил неоснователно.

В подаден писмен отговор ответникът е оспорил исковете. Не е оспорил твърдените от ищеца обстоятелства- наличието на сключен между страните договор за наем на процесната къща и допълнително споразумение към него, но е възразил относно придаденото от ищеца тълкувание на постигнатата в допълнителното споразумение договореност във връзка промяна на предназначението на отдадения под наем имот. Категорично е оспорил уговореното в процесното споразумение да представлява прикрие на друга , действителна между страните уговорка, а именно-ответникът възлага на ищеца да смени предназначението на жилищния имот в ресторант. В тази връзка ответникът е посочил, че предметът на договора за наем е къща, че наемателят по договора за наем има качеството държател по смисъла на чл. 68 от ЗС и че не е бил владелец / добросъвестен или недобросъвестен /, за да има основание да претендира извършени в имота подобрения в това си качество. Оспорил е да са извършени твърдените от ищеца подобрения в наетия имот, както и твърдението на ищеца, че е завършила процедурата по промяна предназначението на имота. Оспорил е и предявения при условията на евентуалност иск, с твърдения че подобрения в процесния имот не са извършвани и че ако такива за извършени - то те били за сметка на наемателя, съгласно уговореното в допълнителното споразумение.

В уточнителна молба от 09.03.2020год. ищецът е конкретизирал , че привидността на подписаното между страните споразумение се отнася само и единствено до това дали наемодателят се съгласява предназначението на имота да бъде променено или възлага това на наемателя. В тази връзка е изложил твърдения, че предложението за смяна на предназначението на имота е дошло от наемодателя, който е изготвил и самото споразумение и че именно наемодателят е имал интерес от смяната на предназначението на имота, доколкото това би увеличило пазарната му стойност. Посочил е, че на наемателя е вменено задължение да извърши промяната в предназначението на имота със свои средства и за собствена сметка да извърши всички необходими процедури и действия за промяната на предназначението на имота от жилищен в търговски и оттук е извел , че желанието на страните е било да сключат договор за поръчка, с елементи на договор за изработка.

В цитираната уточнителна молба са описани и претендираните от ищеца подобрения в процесния имот и заплатените за тях цени.

При така изложените в исковата молба факти и обстоятелства първоинстанционният съд е приел, че е сезиран с предявен от ищеца против ответника главен иск с правно основание чл.

17,ал.1 от ЗЗД вр. с чл. 285 от ЗЗД и евентуален иск - с правно основание чл. 59 от ЗЗД. С обжалваното в настоящото производство първоинстанционно решение и двата иска са отхвърлени като неоснователни . По реда на инстанционния контрол, постановено по иска по чл.17, ал.1 от ЗЗД вр. с чл. 285 от ЗЗД първоинстанционно решение е обезсилено като постановено по непредявен иск, както и е обезсилено решението постановено по евентуалния иск по чл. 59 от ЗЗД като е прието , че разглеждането на този иск, е обусловено от изхода от разглеждането на главния иск – Решение № 595/16.08.2022год., постановено по възз.т.д.№ 311/2022год. на САС.