Решение № 21737 от 27.11.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 21737 гр. С., 27.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА при участието на секретаря М. АТ. ДРАГАНОВА като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА Гражданско дело № 20231110168950 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 235 ГПК.

Образувано е по искова молба на Н. И. К., К. Г. К., И. Г. К. и А. Г. К. срещу „Б.П.” ЕАД.

Ищците твърдят, че са сключили с ответника Договор за наем от 28.11.2017 г., peг. № 271/28.11.2017 г., по силата на който са отдали под наем на ответника собствения си недвижим имот: 64 % идеални части от дворно място, находящо се в гр. С., ул. „В.” № 33, цялото от 326,50 кв. м., представляващо парцел IV-4 от кв. 298 по плана на гр. С., местност „Еврейски гробища”, при граници на парцела: ул. „В.”, парцел V-5, парцел III-3 и парцел XV-19, заедно с 63,70 % идеални части от построената в него шестетажна административна сграда със застроена площ от 159 кв. м. и разгъната застроена площ от 954 кв. м. Сочат, че наемодател по договора e бил и Г.С. К., ЕГН **********, който е починал на 07.06.2023 г., като е оставил за наследници останалите наемодатели по договора – ищци. Сочат, че ответникът е собственик на останалата част от дворното място и построената в него сграда.

Твърдят, че договорът за наем е сключен за срок от три години, считано от 01.12.2017 г. С Анекс № 3/02.12.2020 г. срокът на договора за наем е удължен с дванадесет месеца, считано от 02.12.2020 г., т. е. до 02.12.2021 г. и от тази дата не е продължаван. Сочат, че след изтичане на срока на договора ползването на имота от страна на „Б.П.” ЕАД е продължило със знанието и без противопоставянето от страна на наемодателите, с което договорът се счита за продължен за неопределен срок или договорът за наем от срочен е трансформиран в безсрочен.

Твърдят, че в чл. 6.1. от Договора за наем от 28.11.2017 г. страните са предвидили 1 прекратяването му да става с четиримесечно писмено предизвестие. Сочат, че този срок на предизвестие не е променян в нито един от подписаните между наемодателите и наемателя анекси по договора за наем, а напротив, предвидено е, че непроменените изрично с анексите клаузи от основния договор запазват действието си. С писмо изх. № 94-Г-56-2/21.03.2023 г. наемателят - ответник уведомил наемодателите, че отпада необходимостта от ползването на имота по договора за наем и същият ще бъде освободен от наемателя на 01.04.2023 г., което писмо представлява уведомление за прекратяване на договора за наем. Посочват, че с писмо вх. № 94-Г-56-3/05.04.2023 г. уведомили наемателя, че приемат посоченото по-горе уведомление за такова за прекратяване на договора за наем от 28.11.2017 г., както и че следва да им бъде заплатено обезщетение за неспазено четиримесечно предизвестие за прекратяване на договора, т. е. за неточно изпълнение на задължението на наемателя по чл.

6.1. от договора. Твърдят, че дължимото обезщетение е в размер на наемната цена за периода на неспазеното предизвестие, т. е. за четири месеца, като наемната цена съгласно чл. 3.1. от договора за наем от 28.11.2017 г. е 6 000 лв. месечно. С Анекс № 4 към договора за наем месечната наемна цена е индексирана по правилата на чл. 3.4. от договора за наем на 6 353,02 лв., като последният наем, изплатен от ответника за месеците декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г. е 6 876,72 лв. Твърдят, че платената цена не е била актуализирана с инфлацията за 2022 г., в размер на 16,90 %, поради което месечният наем е в размер на 8 038,90 лв. и върху тази сума следва да бъде изчислено обезщетението за неспазено предизвестие, което общо за претендирания период от четири месеца възлиза в размер на 32 155,60 лв.

Твърдят, че за месеците декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г. като наем им е заплатена от страна на „Б.П.” ЕАД общо сумата от 27 506,88 лв., или месечен наем от 6 876,72 лв. Тази цена обаче не отговаря на реалното задължение на наемателя, тъй като не е актуализирана съобразно правилата на чл. 3.4. от Договора за наем от 28.11.2017 г.

Съобразно посочения по-горе обявен от НСИ инфлационен индекс от 16,90 %, актуалната месечна наемна цена за периода е в размер на 8 038,90 лв. (или увеличението е в размер на 1 162,11 лв. месечно). Твърдят, че общата сума, неиздължена от „Б.П.” ЕАД като наемна цена, след отчитане на актуализацията на наемната цена с официално обявения от НСИ инфлационен индекс, за декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г. е 4 648,67 лв.

Молят за осъждане на ответника да заплати на ищците сумата от 32 155,60 лв., представляваща обезщетение за неспазено четиримесечно предизвестие за прекратяване по чл. 6.1. на Договора за наем от 28.11.2017 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 18.12.2023 г., до окончателното й изплащане, както сумата от 4 648,67 лв., представляваща размера на актуализацията на наемната цена с официално обявения от НСИ инфлационен индекс по чл. 3.4. от същия договор за месеците декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 18.12.2023 г., до окончателното й изплащане, които суми се претендират в условията на разделност от ищците, поравно. Претендират присъждане на сторените по делото разноски.

2

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който оспорва предявените искове като неоснователни. Ответникът признава, че в договора за наем е предвидено четиримесечно предизвестие за прекратяването му, но твърди, че не е предвидена неустойка за неспазването му. Твърди се, че индексирането на наемната цена става с подписването на писмени анекси, по взаимно съгласие на страните, каквито в случая не са подписвани за исковите суми. Оспорва страните да са постигали съгласие за заплащането на сумата от 8 038,90 лв. за наем на имота за декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г. С оглед гореизложеното моли за отхвърляне на предявените искове и за присъждане на разноски.

Софийски районен съд, като взе предвид доводите на страните и събраните по делото доказателства съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:

С доклада по делото съдът е отделил за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че между страните е бил сключен Договор за наем от 28.11.2017 г., че договорът за наем е бил прекратен с предизвестие от ответника, считано от 01.04.2023 г., както и че ответникът е заплатил наемна цена за месеците декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г. в размер на сумата от общо 27 506,88 лв. (по 6 876,72 лв. месечно).

От представения по делото Договор за наем рег. № 271/28.11.2017 г. на идеални части от съсобствен недвижим имот се установява, че между Г.С. К., К. Г. К., И. Г. К., А. Г.

К. и Н. И. К., като наемодатели – съсобственици и „Б.П.“ ЕАД като „наемател съсобственик“ е сключен договор, с който ищците са предоставили на ответника за временно и възмездно ползване собствените си 64 % идеални части от дворно място, находящо се в гр.

С., ул. „В.“ № 33, цялото с площ от 326,50 кв. м., представляващо парцел IV-4 по плана на гр. С., местност „Еврейски гробища“, заедно с 63,70 % идеални части от построената в него шестетажна административна сграда със застроена площ от 159 кв. м. и разгърната застроена площ от 954 кв. м., които идеални части ще се ползват от ответника съобразно неговия предмет на дейност.

Съгласно чл. 2 от договора същият се сключва за срок от 3 години, считано от 01.12.2017 г.

Според чл. 3 от договора месечната наемна цена е в размер на 6 000 лв., като наемателят следва да плаща договорената месечна наемна цена до 5-то число на текущия месец. Посочено е, че сумата ще бъде разпределена между „наемодателите - съсобственици“ съобразно правата на Г.С. К., дадени му от К. Г. К., И. Г. К. и А. Г. К., съгласно пълномощно с рег. № 1784/21.06.2007 г., а останалата част от наема ще се разпределя поравно между Н. К. и Георги К. и ще се превежда по банковата сметка на Георги К..

В чл. 3.4. от договора е посочено, че наемната цена се актуализира ежегодно с официално обявения от НСИ инфлационен индекс.

Съгласно чл. 6.1. от договора, същият се прекратява: а) с изтичане на уговорения срок; б) по взаимно писмено съгласие на страните; в) едностранно с четиримесечно 3 писмено предизвестие. Съгласно чл. 4.7. от договора, при прекратяване на договора за наем по реда на чл. 6.1., б. „в“ от страна на „наемателя - съсобственик“ с едностранно четиримесечно предизвестие, „наемодателите - съсобственици“ имат право да посещават сградата за оглед с потенциални наематели не повече от веднъж седмично, в рамките на 1 час.

В чл. 8.6. от допълнителните условия по договора е посочено, че изменение и допълнения в текстовете на договора се извършват по писмено взаимно съгласие на двете страни.

За предаването на имота е съставен приемо-предавателен протокол от 04.12.2017 г., неразделна част от договора за наем.

На 18.02.2019 г. между страните е сключен Анекс № 1 към Договор за наем рег. № 271/28.11.2017 г., в който е постигнато съгласие, че на основание чл. 3.4. от договора, считано от 01.12.2018 г. до 30.11.2019 г., дължимата от страна на „наемателя – съсобственик“ месечна наемна цена се актуализира на база официалния инфлационен индекс от 2,70 %, обявен от НСИ за периода 01.12.2017 г. - 30.11.2018 г., от 6 000 лв. на 6 162 лв., като всички останали клаузи по договора остават непроменени.

На 23.01.2020 г. е сключен Анекс № 2 към Договор за наем рег. № 271/28.11.2017 г., с който страните, в който е постигнато съгласие, че на основание чл. 3.4. от договора, считано от 01.12.2019 г. до 30.11.2020 г., дължимата от страна на „наемателя – съсобственик“ месечна наемна цена се актуализира на база официалния инфлационен индекс от 3,10 %, обявен от НСИ за периода 01.12.2018 г. - 30.11.2019 г., от 6 162 лв. на 6 353,02 лв., като всички останали клаузи по договора остават непроменени.

На 02.12.2020 г. е сключен Анекс № 3 към Договор за наем рег. № 271/28.11.2017 г., с който страните са постигнали съгласие, че на основание чл. 5.6. от договора, срокът на договора за наем се удължава за срок от 12 месеца, считано от 02.12.2020 г., като всички останали клаузи по договора остават непроменени.

През 2021 г. е сключен Анекс № 4 към Договор за наем рег. № 271/28.11.2017 г., в който е постигнато съгласие, че на основание чл. 3.4. от договора, считано от 01.12.2020 г. до 30.11.2021 г., дължимата от страна на „наемателя – съсобственик“ месечна наемна цена се актуализира на база официалния инфлационен индекс от 0,41 %, обявен от НСИ за периода 01.12.2019 г. - 30.11.2020 г., от 6 353,02 лв. на 6 379,15 лв., като всички останали клаузи по договора остават непроменени.

По делото е приет Протокол с рег. № 94-5-99/27.10.2022 г., в който страните са постигнали споразумение наемателят – съсобственик да заплати в срок до 04.11.2022 г. дължимия наем за периода 01.12.2021 г. – 30.11.2022 г., включително актуализация на наема за м. 12.2021 г. в общ размер на 76 141,49 лв., като наемодателят – съсобственик се съгласява да опрости лихвите за просрочие по горното плащане и се отказва от бъдещи претенции спрямо „Б.П.” ЕАД за дължими лихви (неустойки) за просрочие на наемните вноски за цитирания период.

4

С уведомление изх. № 94-Г-56-2/21.03.2023 г. ответникът е уведомил наемодателите, че Съветът на директорите на „Б.П.“ ЕАД е взел решение за изплащане на дължимите суми за периода от 01.12.2022 г. до 31.03.2023 г. за ползване на дворното място и сградата, като считано от 01.04.2023 г. съсобствената сграда на ул. „В.“ № 33 ще бъде освободена от административните служби на РУ „Западен регион“, с което ще отпадне необходимостта за ползване на идеалните части от сградата и от дворното място, собственост на Георги К., К.

К., И. К., А. К. и Н. К..

С уведомление изх. № 94-Г-56-3/05.04.2023 г. ищците са поканили ответника да заплати сумата за индексация за наема за периода от 01.12.2022 г. до 31.03.2023 г. в размер на 4 648,67 лв., както и обезщетение за неспазено четиримесечно предизвестие за прекратяване на договора в размер на наемната цена, индексирана по правилата на чл. 3.4. от Договора за наем от 28.11.2017 г. (8 038,90 лв. на месец), като са изразили съгласие и имотът да се ползва от ответника за срока на предизвестието, за което ответникът да заплаща дължимата наемна цена.