Решение № 158 от 10.01.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 158 гр. София, 10.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-11 СЪСТАВ, в публично заседание на пети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Петя Т. С.а Владимирова при участието на секретаря Диана Ст. Борисова като разгледа докладваното от Петя Т. С.а Владимирова Гражданско дело № 20211100111056 по описа за 2021 година

Предявени са субективно активно съединени искове, както следва:

1.с правно основание чл. 55, ал.1, пр. трето вр. с чл. 88, ал.1 ЗЗД за връщане на платената продажна цена по предварителен договор за изграждане и продажба на жилищен обект от 06.06.2016 г.

Ищците С. Т. и А. Т. твърдят, че с ответника „ГК България“ ЕАД са сключили предварителен договор за изграждане и продажба на жилище № *******/10.07.2015 г. за обект в сграда Родопи и предварителен договор № 109531/10.01.2016 г. за обект в сграда Swiss Hotel. Твърдят, че след сключване на тези договори, на неопределена дата е уговорено устно, че плащанията по втория договор ще се считат, че погасяват задължения за дължима цена по първия договор, както и че след това – на дата 06.06.2016 г. е уговорено, отново устно, че обектът на предварителния договор от 10.07.2015 г. няма да е в блок Родопи, а ще бъде жилищен обект Т2.L10.А04 в блок Пирин. Твърди, че всички обекти в посочените предварителни договори е планирано да бъдат изградени в обект Гранд Каньон София, в проектен УПИ I-6206 „за жилища, магазини, офиси, КОО, ПГ и трафопостове, в кв. 23, м.

„Младост 3“, в който и към момента на подаване на исковата молба все още не се извършват строителни действия по изграждането му, тъй като строителството е спряно. Сочи, че с изявление от 08.06.2021 г. е развалил договорите между страните, поради неизпълнение на задълженията на ответника, в качеството му на строител. Претендират общо платената цена по договора за жилищен обект Т2.L10.А04 в блок Пирин в размер на 104 000 евро, разделно – по 52 000 евро всеки един от ищците.

В първо по делото заседание е допуснато изменение на основанието на иска по чл.

55, ал. 1 пр. трето от ЗЗД, като искът за сумата от 16 500 евро, предявена от двамата ищци 1 разделно - по ½ от всеки един от тях, да се счита предявен за платена по развален предварителен договор за продажба на жилищен обект от 10.07.2015 г. в сграда „Родопи“, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба, а за сумата от 37 810 евро претендирана от ищците поравно - по ½ от всеки един от тях, представляваща платена дължима сума за връщане по развален предварителен договор за продажба на жилищен обект от 10.01.2016 г., за обект в сграда „Swiss“, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба, като остатъкът от сумата 49 690 евро, претендирани по ½ от тази сума от всеки един от ищците да се счита за връщане по развален предварителен договор за изграждане и продажба на жилищен обект апартамент в блок Т2 „Пирин“ от 06.06.2016 г.

2. Евентуален иск с правна квалификация по чл. 55, ал.1, пр. първо ЗЗД за връщане на платената цена в размер на общо 104 000 евро като дадена при първоначална липса на основание. По този иск ищците твърдят, че доколкото уговорката от 06.06.2016 г. не е в писмена форма, а с нея е предвидено, че плащанията по предварителните договор от 10.07.2015 и 10.01.2016 г. ще са по предварителен договор за обект Т2.L10.А04 в блок Пирин, ако съдът приеме същата за нищожна поради липса на форма то платената сума е дължима като платена при първоначална липса на основание.

3. Евентуален на горните два иска с правна квалификация по чл. 55, ал.1, пр. второ ЗЗД. По този иск ищците твърдят, че ако съдът приеме, че липсва постигнато съгласие по действителен или нищожен, поради липса на форма, договор за обект Т2.L10.А04 в блок Пирин, то сумата от 104 000 евро е платена от тях по бъдещ, несключен договор за продажба на недвижим имот, за който е сигурно, че няма да се сключи по изложените съображения за спиране на строителството.

4. Кумулативно съединени с горните искове искове с правна квалификация по чл. 82 ЗЗД за вреди от неизпълнение на предварителен договор от 06.06.2016 г.

1. Ищците твърдят, че във връзка с така сключения договор са сключили договор за банков кредит с банка Debeka Bauparkasse AG на 10.12.2015 г. за сумата от 58 000 евро.

Претендират вреди от неизпълнение на сключения договор с ответника, изразяващи се в заплатена възнаградителна лихва по договора за кредит за периода 14.11.2015 г.- 30.04.2021 г. в размер на общо 4 354,45 евро. Предявят иска частично за сумата от 285 евро – разделно – по 142,50 евро.

2. Ищците твърдят, че във връзка с така сключения предварителен договор от 06.06.2016 г. и във връзка с неговото разваляне са заплатили на ответника сумата от 3060 евро за адвокатско възнаграждение, която сума твърдят, че е платена от тях за адвокатско възнаграждение във връзка с консултирането по развалянето на предварителния договор.

Ищците предявяват иска частично – по 153 евро всеки един от тях.

V. Кумулативно съединен на исковете по т. I, II и III иск по чл. 82 ЗЗД за сумата от 3000 евро, предявен частично от двамата ищци – по 150 евро всеки един от тях за вреди от неизпълнението, изразяващи се в заплатено по настояване на ответника адвокатско 2 възнаграждение на 12.11.2019 г. и евентуален на него иск с правна квалификация по чл. 55, ал.1, пр. първо ЗЗД за същите суми.

Ответникът „ГК България“ ЕАД оспорва исковете. Не оспорва, че на 11.07.2015 г. е сключен предварителен договор за изграждане и продажба на жилищен обект в Гранд Каньон София, при цена в размер на 86390 евро с ДДС платима на 53 вноски с краен падеж 30.07.2019 г. Твърди, че към датата на сключване на предварителния договор сградата, в която е предвиден да се изгради обекта, попада в границите на УПИ І-247 кв. 23 по ЗРП на местност „Младост 3“, гр. София е действал одобрен ПУП с решение № 548 на СОС по протокол 45/29.07.2009 г. Сочи, че на 11.06.2015 г. между „ГК България“ ЕАД и Р. България е сключен меморандум за разбирателство за изпълнение на приоритетен инвестиционен проект за изграждане на комплекс със смесено предназначение и въз основна на него Българската държава е поела ангажимент да осигури на дружеството административно обслужване и съдействие за получаване на необходимите разрешителни, регистрации и други документи и дружеството може да ползва насърчителни мерки за съкратени срокове за административно обслужване по ЗНИ. Ответникът сочи, че във връзка с реализиране на инвестиционните намерения за изграждане на блок Т4 Родопи е депозирано в НАГ на СО заявление с вх. № ТР-70-00- 464/26.10.2015 г. и САГ16-ГР-00-2935/2015/12.08.2016 г. с искане за разрешаване на изработване на проект за изменение на плана за регулация и застрояване /ИПРЗ/ и работен устройствен план /РУП/ за поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***,

***, *** по КККР, в обхвата на кв. 23, м. „Младост 3“, район

„Младост“. С второ заявление с вх. № САГ16-ГР00-2935/2015/12.08.2016 г. е представено ново мотивирано предложение за изработване на проект на ПУП в нов териториален обхват и със заповед № РА50-590/21.09.2016г. на Главния архитект на СО е разрешено да се изработи проект на изменение на ПУП – ИПРЗ и РУП. Сочи, че проектите за изменение на ПУП, както и проектът за работен устройствен план са одобрени от Столичен общински съвет едва на 25.07.2019 г. с разрешение № 543 на Столичен общински съвет от същата дата.

Сочи, че в това решение са въведени допълнителни ограничения и задължения за дружеството, свързани с издаване на разрешение за строеж на УПИ І-6206, който е частично идентичен с УПИ І-247; Твърди, че на 04.02.2021 г. е издадена виза за проектиране за изграждане на Офис сграда с магазини и офиси в новообразувания УПИ І-6206, а с решение № 496/23.07.2021 г. на СОС /по заявление от 29.04.2021 г./ е направено изменение на т. 5 и т.6 на решение № 543/25.07.2019 г. Междувременно сочи да са извършени действия по изграждане на водопровод и улична канализация, както и да са прехвърлени на СО 11 поземлени имота, собственост на дружеството с обща площ 4022 кв.м., предназначени за улици. Твърди, че действията на администрацията по забавяне на посочените процедури представляват форс мажор по смисъла на чл. 7 от договора и със срока за забавяне се удължава срокът за изпълнение на задълженията на изпълнителя по предварителния договор. Ответникът не оспорва да е предложил на ищците жилищният обект по този предварителен договор да бъде заменен с такъв в сграда в блок Т2 Пирин, която е част от строеж ІІ категория „Високоетана сграда със смесено предназначение „Гранд Каньон“ с 3 подземни паркоместа, магазини, рекреационна зала, офисна, жилищна и хотелска част, в УПИ ІІІ-6137,6153, кв.2, м. Младост 3, по плана на гр.София, но оспорва между страните да е сключен договор за този обект от 06.06.2016 г., както и да е заплатена продажна цена по този договор в размер на 104 000 евро с ДДС. Оспорва и че сградата на блок Т2 Пирин е на мястото, на което се е предвиждало да е сграда Swiss, за обект в която е сключеният между страните договор от 10.01.2016 . Оспорва да е в неизпълнение за изпълнение на задължение за изграждане на жилищен обект в сграда Т 2 Пирин, както и че предварителен договор № ******* да е развален или прекратен. Оспорва да са налице предпоставките на чл. 87, ал.2 ЗЗД за безполезност на изпълнението поради забава на строителя, като в тази връзка прави възражение за забава на кредитора – че самите ищците са били в забава в изпълнение на задължението за плащане на цената по договора. Оспорва да е налице изявление на изпълнителния директор Е.Б., с което се признава, че всички задължения на купувачите към „ГК България“ ЕАД са погасени. Прави възражение за погасителна давност на исковете с правно основание чл. 55, ал.1, пр. първо, второ и трето ЗЗД. Не оспорва, че на 10.02.2016 г. между страните е сключен друг договор за изграждане и продажба № 109531 на жилищен обект в сграда Т3, при цена в размер на 307 500 евро, без ДДС платима с авансово плащане и на авансови вноски с краен падеж 10.12.2019 г. Твърди ответниците да са в неизпълнение на задълженията по този договор, поради което им е изпратена нотариална покана от 20.09.2019 г. Сочи, че след поканата ищците са платили сумата в размер на 38 450 евро по този договор, както и сторените във връзка с поканата разходи от „ГК България“ ЕАД в размер на 3 000 евро. Оспорва да е в неизпълнение на този договор, както и да е постигнато съгласие между страните той да бъде прекратен и плащанията по него да се считат за погасяване на задълженията на купувачите по договор № *******. Със становище от 25.05.2022 г. оспорва твърдяната единност на правоотношението по договори от 11.07.2015 г., 10.01.2016 г. и договор от 06.06.2016г., като за последния поддържа оспорването си, че такъв не е сключван. Оспорва да са извършвани от ищците плащания за обект Т4.L10.D04.

Оспорва изявленията на Е.Б. да имат правно значение, в т.ч. и за извънсъдебно признание, тъй като същият не може да представлява дружеството лично, както и че кореспонденцията с ищците той е водил в лично качество, а не като представляващ дружеството.

В първо по делото съдебно заседание са приети за съвместно разглеждане направените от ответника възражения за прихващане с вземания с правна квалификация по чл. 92 от ЗЗД, както следва – за неустойка за забава по договор за обект в сграда „Родопи“ от 10.07.2015 г. – в размер на сумата от 98 157,50 евро за периода от 10.08.2015 г. до 26.08.2022 г.; за неустойка за забава по договор за обект в сграда „Swiss“ от дата 10.07.2015 г. за сумата в размер на 326 745 евро., за забава за периода от 10.09.2016 г. до 24.08.2022 г.; За компенсаторна неустойка по чл. 4.1. от договора за обект „Родопи“ в размер на 17 278 евро.;

Четвърто вземане, предмет на възражението за прихващане по чл. 4.1. от договор за обекти в сграда „Swiss“ - в размер на 61 500 евро.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, и взе предвид становищата и доводите на страните, намира за установено от фактическа и правна 4 страна следното:

Като първо приложение към исковата молба е представен Предварителен договор за продажба на жилищен обект, с отбелязана дата на подписване - 11.07.2015г., сключен между „Г.-К.Б.“ ЕАД, ЕИК ******* (със сегашно наименование „ГК България“ ЕАД), в качеството си на продавач и С. Т. и А. Т., в качеството на купувачи. На договора е присвоен номер №*******. Съгласно чл. 2 предметът на Предварителния договор №******* включва проектантски и строителни работи, които продавачът ще изпълни за построяването на Блока и предаване и прехвърляне на собствеността върху Жилищния обект на купувачите във вида, описан в Списъка на Материалите и Техническата спецификация, които работи са предмет на клаузите на предварителния договор. По смисъла на чл. 1.4.3. от предварителния договор „Жилищен обект“ или „Обект“ е Обектът, посочен в Приложение № 1, който се намира в Гранд Каньон София: Самостоятелен Обект, който ще бъде използван за жилищни нужди, построен върху обозначения Поземлен имот съгласно плановете и проектите, които ще бъдат изготвени от продавача и одобрени от местните власти, с подробно описание на някои завършени работи, описани в Списъка на материалите и Техническата спецификация. В таблица е посочено, че жилищния обект ще бъде № Т4.L15.В02 в блок Т4, на 15 етаж. Не се спори между страните, че на блок Т4 е дадено име Родопи. В съответствие с дефиницията, дадена в чл. 1.4.4. от предварителния договор, „Поземлен имот“ е урегулиран поземлен имот Г247 от квартал 23 по застроителен и регулационен план на местност „Младост 3“, гр.