Решение № 2400 от 09.04.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2400 гр. София, 09.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Василена Дранчовска

Членове:

Цветомир М. Минчев

Катя Н. Велисеева при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева като разгледа докладваното от Василена Дранчовска Въззивно гражданско дело № 20251100512379 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Въззивното производство е образувано по подадена в законоустановения срок въззивна жалба на ищеца „Хоум Ту Ю България“ АД срещу решение № 12707 от 30.06.2025 г., постановено по гр. дело № 20627/2025 г. по описа на СРС, 125 състав, с което е отхвърлен предявеният срещу Г. П. Д. осъдителен иск с правно основание чл.

79, ал. 1, пр. 1, вр. с чл. 266, ал. 1 ЗЗД за сумата от 7740 евро, представляваща дължимо и неизплатено възнаграждение за предоставени консултантски услуги по т. 4.4 от Споразумение за предоставени консултантски услуги и посредничество за продажба на недвижим имот от 16.12.2024 г., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на исковата молба – 09.04.2025 г. до окончателното плащане на сумата.

Във въззивната жалба са развити оплаквания за неправилност на обжалваното решение поради нарушение на материалния закон и необоснованост, като въззивникът счита, че в нарушение на разпоредбата на чл. 20 ЗЗД първоинстанционният съд е тълкувал превратно клаузите на сключения между страните договор и е подменил изявената от тях воля. Поддържа, че част от сключения договор е и споразумение за предоставяне на консултантски услуги, които са били извършени от ищеца и приети от ответника без забележка, като в този смисъл се съдържало признание на ответника в 1 договора. Счита, че тъй като не се е стигнало до подписване на предварителен и окончателен договор по вина на ответника, последният дължи стойността на предоставените консултантски услуги (от заплащането на които би бил освободен в случай на изпълнение на договора за посредничество) на основание т. 5.1, вр. с т. 4.4 от договора в размер на 3 % без ДДС от офертната цена. Намира, че първоинстанционният съд е допуснал съществено нарушение на процесуалните правила, като е кредитирал недопустими свидетелски показания за опровергаване съдържанието на изходящ от страната частен документ и погрешно е приел, че консултантските услуги не са били предоставени. Ето защо моли за отмяна на първоинстанционното решение и уважаване на предявения иск в цялост.

Въззиваемият Г. П. Д. е подал отговор на въззивната жалба, с който оспорва същата. Счита, че решението на СРС е правилно и следва да бъде потвърдено.

Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на страните, намира за установено следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Изключение от това правило е нарушението на императивна материалноправна норма, което може да бъде констатирано като порок от въззивната инстанция и без да е било изрично заявено като основание за обжалване, тъй като се касае за приложение на установена в публичен интерес норма, а не за диспозитивно правило. Всички останали оплаквания, свързани с неправилност на обжалваното решение, следва да бъдат изрично указани чрез посочване в какво точно се изразяват, за да може въззивният съд да извърши проверка за правилността на първоинстанционното решение до посоченото. В този смисъл са задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно решение № 1/2013 г., постановено по тълк. дело № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК, т. 1.

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Същото е и правилно, поради следните съображения:

Предявената искова претенция касае заплащане на сумата от 7740 евро, която ищецът счита, че му се дължи като възнаграждение за предоставени консултантски услуги по т. 4.4 от сключения между страните договор от 16.12.2024 г. Между страните не се спори, а и от приетите писмени доказателства се установява, че между Г. П. Д. и „Хоум Ту Ю България“ АД е сключено споразумение за предоставяне на консултантски услуги и посредничество за продажба на недвижим имот от 16.12.2024 г., съгласно което ответникът е изявил желание дружеството да го консултира и да му посредничи за продажбата на описания апартамент с идентификатор 2

***. Съобразно преамбюла на споразумението (т. II-V) ищецът е извършил анализ на пазара и е открил пазарни аналози на имота, предоставил е на клиента пълна и изчерпателна консултация, включително за оптимална цена и срок на бъдещата продажба, като за тези консултантски услуги ответникът не е заплатил никакви суми и те са приети без забележка.

Предмет на споразумението е описаното в т. 1.1 възмездно посредничество по сделката за продажба, за което ответникът дължи възнаграждение в размер на 3 % без ДДС от офертната цена в деня на сключване на предварителен договор за продажба, а ако такъв не е подписан – в деня на сключване на окончателния договор за имота (т.

4.1). Според клаузата на т. 4.2 при сключване на предварителен или окончателен договор за покупко-продажба на имота с посредничеството на „Хоум Ту Ю“ и заплащане на дължимото възнаграждение по т. 4.1, клиентът ползва промоционална отстъпка и не дължи заплащане на предоставените и ползвани от него консултантски услуги по т. V, но в случай на пълно неизпълнение на настоящото споразумение (на каквото се приравнява всяко нарушаване на задължение на клиента по т. 3.2 – за оказване на съдействие за провеждане на огледи и сключване на сделка, както и за въздържане от всякакво поведение, което препятства ищеца да осъществи предмета на споразумението), както и когато в срока по т. 1.2 някоя от страните прекрати споразумението на основание т. 6.3, клиентът дължи на „Хоум Ту Ю“ стойността на предоставените и приети консултантски услуги по т. II-IV в размер на 3 % без ДДС от офертната цена от 215000 евро, т.е. сумата от 7740 евро с включен ДДС (съобразно клаузата на т. 4.4, на която ищецът основава претенцията си).

При анализ на цитираното съдържание на договора и във връзка с възраженията във въззивната жалба следва да се отбележи, че по делото действително се установява изпълнение на описаните в т. II-IV консултантски услуги – с подписване на споразумението Г. Д. изрично се е съгласил, че приема тази изпълнена от ответника работа, като провеждането на насрещно доказване за опровергаване на този факт с гласни доказателства е недопустимо на основание чл. 164, ал. 1, т. 6 ГПК, тъй като би представлявало опровергаване съдържанието на изходящ от самата ответна страна частен свидетелстващ документ. От друга страна, по делото не са събрани доказателства, сочещи на неосъществяване на тази предварителна консултантска дейност, като от показанията на свидетелите Орхан Е.Ю. и С.С.П. е видно, че в качеството си на консултанти в ищцовото дружество двамата свидетели са извършили първоначален оглед на апартамента (от свидетеля Ю.), подробен анализ на пазара в района и са предложили различни варианти за продажна цена на имота на ответника – за незабавно директно изкупуване на по-ниска цена или за продажба на трето лице на различни по-високи цени в зависимост от периода, за който дружеството-посредник поема ангажимент да реализира имота.

3

Следователно, описаната в договора консултантска дейност несъмнено е била извършена, но според настоящия въззивен състав за същата не се дължи отделно възнаграждение от ответника в претендирания размер от 7740 евро. Въззивният съд споделя доводите на първоинстанционния съд, че в случая не е сключен отделен договор между страните за извършване на консултантски услуги, като последните несъмнено са включени в предмета на договора за посредничество по т. 2.2.1 от него, поради което отделно възнаграждение за тях не се дължи. В този смисъл са и показанията на свидетелите Ю. и П., които изясняват, че се случва клиенти да искат само консултантска услуга и да се сключват подобни договори с ограничен предмет, но това е рядкост. В случая не е сключен договор за консултация, за която да се дължи комисионна (както посочва и свидетелят П.), а комплексен договор за посредничество за продажба на имота, част от което са и консултантските услуги, поради което възнаграждение за работата се дължи при постигане на уговорения резултат.

В настоящия случай несъмнено се установява, че до подписване на предварителен или окончателен договор за продажба на имота с посредничеството на ищеца не се е стигнало, доколкото три дни след сключване на споразумението – на 19.12.2024 г. в 13:35 ч. Г. Д. е уведомил консултанта от ищцовото дружество, с когото е комуникирал на фирмената електронна поща, че прекратява отношенията си с „Хоум Ту Ю България“ АД, тъй като е получил оферта от друга брокерска компания за продажба на имота на купувач на по-висока цена. Изложеното се установява както от приложената по делото електронна кореспонденция, така и от показанията на свидетеля С.С.П., консултант-експресни продажби при ищеца, който е осъществявал комуникацията с ответника и който потвърждава, че Г. Д. е изпратил подобно уведомление до дружеството на 19.12.2024 г., но същото не е било прочетено своевременно от свидетеля, поради което и е бил сключен договор за гаранция с трето лице – кандидат за купувач.

От изложеното е видно, че ответникът е действал добросъвестно в отношенията си с ищеца, като сключеният между страните договор не е бил с клауза за ексклузивност, поради което Г. Д. правомерно е полагал усилия да намери найизгодния за него вариант на сделка посредством преговори с различни посреднически дружества, респ. веднага след получаване на по-добра оферта от трето лице е уведомил ищеца, че прекратява подписаното между тях споразумение за посредничество. Доколкото правоотношението е било прекратено с едностранно изявление на клиента на 19.12.2024 г., последващото бездействие на ответника да се яви на организираните от ищеца срещи с потенциален купувач за подписване на предварителен договор не би могло да бъде квалифицирано като пълно неизпълнение на споразумението по смисъла на т. 3.2 от него, тъй като към този момент споразумението вече е преустановило действието си и не е пораждало задълженията за страните по него.

4

С оглед на изложеното, настоящият въззивен състав намира, че в случая не е налице основание за заплащане на възнаграждение на ищцовото дружество, тъй като резултатът на договора не е бил изпълнен (сключване на договор за продажба на имота с посредничеството на ищеца), не е налице пълно неизпълнение на договора от клиента, като същевременно липсва валидно уговорено отделно възнаграждение за предварително извършените консултантски услуги в случай на предсрочно прекратяване на договора от възложителя. Клаузата на т. 4.4 предвижда в този случай заплащане на възнаграждение в размер на 3 % от офертната цена без ДДС, но по съществото си това не е възнаграждение за изпълнена работа, а неустойка в случай на неизпълнение на договора (първата хипотеза на цитираната клауза) или в случай на предсрочното му прекратяване с едностранно изявление на клиента. Този извод следва несъмнено както при анализ на хипотезите, при които се дължи сумата, така и при съпоставка на размера й с този на основното възнаграждение по договора, уговорено в т. 4.1. Видно е, че според ищеца възнаграждението му за предварителната консултантска дейност в ограничен обем (консултиране на клиента и извършване на пазарен анализ), описана в т. II-IV от преамбюла на договора, е в еднакъв размер с това при извършена услуга по посредничество в пълнота, включваща реклама на имота, комуникация с потенциални купувачи, подготовка на документи за сключване на предварителен договор и на окончателна сделка и всички останали съпътстващи посредничеството задължения. Житейски нелогично, а и стопански неоправдано е търговецът да остойностява по еднакъв начин извършвани от него дейности, които се различават значително по предмет и обем, като предвид ограниченият обхват на консултантската дейност уговорено възнаграждение в размер на процент от сделката, дължим и при продажба на имота, несъмнено е прекомерно по размер. Ако действителната воля на страните беше да предвидят отделно заплащане на възнаграждение за консултантската дейност при липса на осъществено посредничество по вина на клиента, то същите би следвало да отчетат обема и характера на извършената дейност при определяне на размера му, но в настоящия случай подобна съпоставка не е извършена, което прави недостоверно окачествяването на вземането като възнаграждение за второстепенните консултантски услуги.