Решение № 1103 от 20.02.2018, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ гр.

София, 20.02.2018 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,

І ГО, 11-ти с-в, в открито заседание на двадесет и първи ноември две хиляди и седемнадесета година, в състав:

Съдия Вергиния Мичева-Русева при секретаря Диана Борисова, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 20221 по описа за 2014 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.26 ал.1 пр.1 от ЗЗД във вр. с чл.152 от ЗЗД, чл.26 ал.2 пр.5 от ЗЗД, чл.26 ал.1 пр.3 от ЗЗД, чл.27 пр.4 във вр. с чл.29 от ЗЗД и чл.27 пр.6 от ЗЗД във вр. с чл.33 от ЗЗД, чл.34 от ЗЗД и при условията на евентуално чл.108 от ЗЗД.

Ищцата

Б.С.Д. сочи, че е продала на ответника собствения си апартамент в гр.София, р-н Слатина за сумата 20 000лв. Сочи, че купувачът не е заплатил продажната цена. Пояснява, че е взела ипотечен кредит от „МКБ Ю.“ АД в размер на 13 000евро, които е ползвала за ремонт на жилището си. Взела е и 2000лв. от различни други кредитни институции – Изи кредит, Профикредит, Джет кредит и др. Кредитът от банката е бил обезпечен с ипотека върху жилището. Ищцата сочи, че е заплащала редовно кредита си към „МКБ Ю.“ АД, но в един момент вече не е успявала да погасява вноските си и е изпаднала в просрочие. Това е довело до ежедневни обаждания и посещения от представители на кредитни институции, което притеснявало ищцата и тя се чувствала в безизходица. В същото време ищцата е работела като детска учителка с около 600лв. заплата, която не й стигала за погасяване на заемите и за осигуряване на издръжката й за съществуване. Ищцата мизерствала, не можела да си осигури физическото оцеляване, била сама, нямала семейство на което да разчита за помощ. Тази ситуация принудила ищцата да потърси начин за осигури финансови средства за съществуване като вземе поредния заем. Отчаяна, ищцата се обърнала към ответника с молба за заем, за когото разбрала от обява във вестник „Позвънете“. Свързала се с управителя на ответника, който след като направил оглед на апартамента й, предложил да и даде кредит в размер на 8 000лв. За обезпечаване на заема управителят на ответника поискал ищцата да прехвърли на ответника собствеността върху имота си чрез продажба, като я заблудил, че това ще бъде само формално, за да може той да си гарантира връщането на заема, но тя си остава собственик на апартамента и ще продължи да живее в него. Уверил я, че веднага след като му върне кредита, той ще й прехвърли обратно собствеността върху апартамента. Ако ищцата не върне кредита, то тогава уговорката е била че ответникът остава собственик на апартамента и ще се удовлетвори от него. Страните се уговорили, че ищцата ще връща кредита, като плаща на ответника 150лв. месечно и ще продължи да изплаща на кредита към „МКБ Ю.“ АД в размер на 250лв. месечно. Сделката била изповядана, като ищцата поучила от управителя на ответника сумата 8000лв. и с тази сума погасила просрочените си задължения към кредитните институции. Ищцата продължила да живее необезпокоявано в апартамента си, като започнала да заплаща на ответника сумата 150лв. месечно и продължила да връща кредита към банката.

Това продължило до 21.11.2014г., когато ЧСИ Ч. извършил въвод в апартамента и въвел във владение ответника. Ищцата останала на улицата без да има възможност да си вземе личните вещи и документи. Ищцата признава, че до това се стигнало, тъй като тя забавила плащането на няколко вноски. Ответникът влязъл във владение на апартамента. Ищцата сочи, че няма къде да живее, не може да ползва вещите си, които са в имота, няма средства да си закупи нови. Счита, че покупко-продажбата на апартамента е недействителна на основание чл.152 от ГПК, на основание чл.27 във вр. с чл.29 от ЗЗД /измама/, на основание чл.27 от ЗЗД /крайна нужда/, чл.26 ал.1 от ЗЗД /накърняване на добрите нрави/. Моли съда да признае договора за продажба на имота за нищожен на някое от посочените основания. В случай, че съдът приеме, че не е нищожен, при условията на евентуалност моли съда да го унищожи като сключен при измама или крайна нужда. Моли също така съдът да отмени нотариалния акт за продажба на имота и на основание чл.34 от ЗЗД да присъди връщане на имота на ищцата. При условията на евентуалност предявява иск и на основание чл.108 от ЗС за признаване ищцата като собственик на имота и връщането на владението върху него. Претендира разноските по делото.

Ответникът

„Ф.и.“ ЕООД оспорва предявените искове. Твърди, че между страните не е имало уговорка различна от записаното в нотариалния акт за продажба на имота.

Заявява, че цялата договорена продажна цена е платена на ищцата. Отделно от това дружеството е погасило за своя сметка задълженията на ищцата към банката-кредитор, заради които е била учредена договорната ипотека, както и е заплатило разноските по заличаване на ипотеката. Заявява, че управителят не е знаел за затрудненото финансово състояние на ищцата и е нямало как да се запознае с него, поради което отрича да се е възползвал от него. Сочи, че не е лишавал ищцата от жилището й, че тя е осуетявала въвода, а ответникът й е осигурил за своя сметка друго жилище, което ищцата да ползва, като ответникът бил предплатил наема за три месеца. Счита, че посочената в нотариалния акт цена не е много по-ниска от пазарната. Оспорва твърдението на ищцата че е била в затруднено финансово състояние, като посочва, че тя е отглеждала девет котки и е извършвала разходи за участия в изложения на животни. Посочва ще ищцата умело е контактувала с различни кредитни институции и е сключвала кредитни сделки, от които си е набавяла парични средства. Освен това е отчуждавала собствени недвижими имоти, от които си е набавяла парични средства. Оспорва твърдяното несъответствие между двете насрещни престации, като посочва че ищцата е придобила имота за сумата 65 558лв. чист от тежести. Ответникът го е закупил обременен с ипотека и е погасил парични задължения, в общ размер на 44 418,10лв. Освен това, така спестил разходи по извършване на публична продан на имота, заради необслужени кредити към банки, заплатил е заличаване на ипотеката. Сочи, че към момента на продажбата имотът е бил в много окаяно състояние. В него са били отглеждани девет домашни котки без да им бъде почиствано. Миризмата от котките се е била разпространила на няколко етажа от сградата, а апартаментът се нуждаел от основен ремонт – нови замазки по стените и пода, за да се отстрани пропитата в тях миризма. Оспорва твърдението че ищцата е била измамена, като посочва че тя е дееспособна жена с висше образование, която вече е участвала в няколко сделки по продажба на други свои имоти и е наясно с последиците от продажбата. Оспорва всички искове, вкл. и този по чл.34 от ЗЗД и чл.108 от ЗС и моли съда да ги отхвърли. Претендира за разноски. Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, установи следното от фактическа страна:

С нотариален акт №61/27.**.2010г. на Нотариус Н.Г., рег.№ 47 от регистъра на НК ищцата закупила апартамент №11 в гр.София, р-н Слатина, ул.“-********“ №** на 5 етаж, застроена площ от 59,70 кв.м., състоящ се от антре, всекидневна – столова с кухненски бокс, една спалня, баня-тоалетна и тераса , ведно с мазе и съответните общи части от сградата и правото на строеж за сумата 65 558лв.

Записано е, че имотът е закупен в груб строеж. Данъчната оценка на имота е била 65 558лв.

На

31.08.20**г. ищцата е сключила договор за ипотечен кредит с „МКБ Ю.“ АД.

Банката е предоставила кредит в размер на 13 000 евро, от които 10 000 евро превела за рефинансиране на задължения на ищцата към „БНП П.П.Ф.“ ЕАД, към „С.к.к.г.“ АД, към „У.К.Ф.“ АД, към „ОББ“ и към „ДСК Практика“. Останалите 3000 евро са предоставени на ищцата за текущи нужди. За обезпечаване на кредита ищцата е учредила договорна ипотека в полза на банката върху собствения си апартамент №11. Кредитът е следвало да се върне за срок от 240 месеца, като месечната вноска, съгласно погасителния план, е средно **3лв. Съгласно оценката, възложена от банката за целите на ипотеката, стойността на жилището е 55 200 евро.

С нотариален акт №**7/13.**.2013г. на Нотариус Т., рег.№ 65 на НК ищцата продала на ответника чрез управителя И.П.собственото си жилище-апартамент №11 за сумата 20 000лв. , която сума дружеството купувач се задължило да заплати на продавача след подписването на нотариалния акт. Записано е, че владението върху имота ще бъде предадено в деня на подписване на нотариалния акт. Данъчната оценка на имота е била 71 119,30лв.

На

13.**.2013г. И.П.внесъл по сметката на ищцата в „МКБ Ю.“ АД сумите 4 725 евро и 5500евро. Като основание за превода е записано – покупко-продажба на апартамент в София.

На

11.11.2014г. ЧСИ И. Ч., р-н на действие СГС, е изпратил на ищцата призовка за доброволно изпълнение, с което тя е уведомена че на 21.11.2014г. в 10.00ч. ЧСИ ще извърши въвод във владение на ответника в апартамента. Не се спори, че такъв е бил извършен на посочената дата.

На

10.**.2014г. Ф.И.е заплатил по сметката на ищцата в ПИБ сумата 24 323,90лв. и сумата **3,39лв. Като основание за заплащане е записано – погасяване на кредит на Б.Д.. На същата дата и в същата банка И.П.е внесъл 114,60лв. и още 30лв. за заличаване на ипотека на Б.Д.. Видно от справка на службата по вписванията /л.86/ ПИБ е правоприемник на „МКБ Ю.“ АД.

На

20.01.2015г. ответникът продал апартамента на Х.Й.и Т.Й.за сумата 30 000лв. Данъчната оценка на имота е била 72 075лв.

Назначената и изслушана съдебна техническа експертиза дава заключение за пазарната стойност на процесния имот към 13.**.2013г. /датата на процесната продажба/ в размер на 72 610лв. и към датата на изготвяне на експертизата /17.10.2016г./ 91 330лв.

Вещото лице не е правило оглед на апартамента. Оценката е изготвена въз основа на метода на пазарните аналози. Оценката е дадена за изцяло завършен и годен за живеене апартамент с настилки от ламинат и гранитогрес. По твърдение на ответника, след като ищцата напуснала жилището, подовите настилки са били подменени, стените са били пребоядисани, поради което съдът не допусна допълнителна експертиза, която да направи оглед на место, както и да работи по данните от свидетелските показания /виж по-долу/. Последните са противоречиви и не могат да бъдат ясна база за технически изводи.

През

20**г. и 2013г. ищцата получавала трудово възнаграждение в размер на 594лв.

Същата работи като главен учител в ЦДГ №** „З.“. Има висше образование и трудов стаж от 19г. през 20**г. и съответно 20г. през 2013г.

Ищцата е имала много кредитни задължения. Вземала е последователно заеми от банкови и небанкови кредитни институции, като с получените средства е връщала получени предходни заеми. Съдът изиска информация за паричните задължения на ищцата. За анализиране на същите беше назначена и изслушана съдебно счетоводна експертиза.

Видно от заключението ищцата е получила следните кредити за периода 20**-2014г.

– по кредитор, дата на сключване на договора за кредит, размер на кредита и срок за погасяване:

МКБ Ю. АД 31.08.20** 13 000,00 евро 01.09.2032

П.К.Б.ЕООД 06.09.20** 900,00 лева 06.08.2014

С.К.К.г. АД 05.11.20** 600,00 лева 05.11.2013

К. АД 15.08.20** 300,00 лева 30.11.20**

К. АД 28.**.20** 500,01 лева 28.08.2013

К. АД 09.10.2014 150,00 лева 08.11.2014

К. АД 30.10.2014 300,00 лева 29.11.2014

П.К.Б.ЕООД 06.09.2013 541,44 лева 06.08.2017

Би ен джи кредит' ООД 09.08.20** 400,00 лева 11.07.2013

Би ен джи кредит ООД 11.03.2013 800,00 лева 16.10.2013

БНП П.П.Ф.ЕАД 16.02.20** 2840,55 лева Погасен

БНП П.П.Ф.ЕАД 08.06.20** **00,00 лева Погасен

БНП П.П.Ф.ЕАД 20.09.20** 400,00 лева Погасен

И.А.М. АД 07.08.20** 300,00 лева 03.06.2013

И.А.М. АД 06.11.20** 400,00 лева 02.04.2013

И.А.М. АД 24.01.2013 600,00 лева 01.08.2013

И.А.М. АД 31.05.2013 900,00 лева 28.03.2014

През периода 01-**.20**г. ищцата е получавала нетен /чист след данъци и осигуровки/ размер трудово възнаграждение 490,49лв. , а за периода 01-**.2013г. – 527,92лв.

Съпоставяйки вноските, които ищцата е правела месечно за погасяване на вноските си кредитите с нетния размер на трудовото й възнаграждение за периода 20** - 2013г., вещото лице установява с каква сума месечно е разполагала ищцата: