Решение № 32 от 04.03.2026, Апелативен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 32 гр. Варна, 04.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Милен П. Славов

Членове:

Петя Ив. Петрова

Мария Кр. Маринова при участието на секретаря Олга Ст. Желязкова като разгледа докладваното от Милен П. Славов Въззивно гражданско дело № 20263000500001 по описа за 2026 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от И. П. И. от гр. Варна, чрез адв. Хр. Я. от АК-Варна, насочена срещу решение № 1057/20.10.25г. по гр. д. № 1626/24г. на ОС-Варна, с което е отхвърлен иска му срещу „ПКП СТРОЙ“ ЕООД, гр. Варна, при участието на третото лице П. Д.

С. от град Варна, за обявяване за окончателен на предварителен договор, сключен на 27.12.2021 г. между „ПКП СТРОЙ“ ООД и ищеца за продажба на недвижим имот в строеж, а именно: апартамент № 8, представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-73/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, находящ се на трети етаж, кота +5.70 на жилищна сграда с идентификатор *** с административен адрес в град Варна, квартал „А.“, ул. „* * * *“, № ***, с площ от 71.60 кв. м, състоящ се от коридор, дневна с кухненски бокс, две спални, баня-тоалетна, килер и обща тераса към спалните и дневната, както и съответните 9.2935 % ид. ч., равняващи се на 10.77 кв. м. от общите части на сградата и от правото на строеж върху ПИ с идентификатор № ***, в който е построена тя, за цена от 67 000 лв., при условие, че купувачът плати остатъка от дължимата цена – 9 000 лв. в двуседмичен срок от влизане на решението в сила и 4 000 лв. – в 30-дневен срок след въвеждане на сградата в експлоатация (акт обр. 16), на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД; ищецът е осъден да заплати на ответното дружество сумата от 4 950 лв., 1 разноски по списък, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК. Счита се, че решението е неправилно, необосновано и постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила, довели до неправилни фактически и правни изводи. Сочи се, че липсват мотиви в решението на съда, както и обсъждане на събраните по делото доказателства – нарушения на чл. 235, ал. 2 и чл. 236, ал.

2 от ГПК. Поддържа се, че достоверността на процесния предварителен договор е била установена от показанията на свидетелката М. И. и от признанието на третото лице-помагач П. С.. Не са били обсъдени подробно показанията на посочената свидетелка, а изложеното в показанията на свидетеля П. Д. не е било проверено. Не са изложени мотиви и защо са били ценени показанията на свидетеля Ат. и съображения за относимостта им към достоверността на датата на процесния договор. Тъй като ответното дружество е страна по последния, същото не може да оспорва датата му по реда на чл. 181 от ГПК. Дори и да се приеме, че предварителният договор е бил сключен след като подписалият го като управител на ответното дружество П. С. е изгубил това качество, то е налице хипотезата на чл. 301 от ГПК, тъй като настоящият управител П. Х., който е знаел за сключването му без представителна власт (съгласно показанията на свидетелката М. И. и признанията на третото лице-помагач), не се е противопоставил веднага след узнаването, а е сторил това едва с отговора на исковата молба. Възраженията на ответника за недействителност на предварителния договор не са били обсъдени, поради което необоснован се явява изводът на съда, че предварителният договор е несъществуващ. Претендира се отмяна на решението и уважаване на предявения иск, ведно с присъждане на разноските за двете инстанции.

В указания срок насрещната страна „ПКП СТРОЙ“ ЕООД, гр. Варна, чрез адв. А. Х. от АК-Варна, е депозирала отговор на въззивната жалба, с който последната е оспорена като неоснователна. Счита, че първоинстанционният съд е постановил допустим и правилен съдебен акт, поради което се претендира да бъде потвърден, ведно с присъждане на разноските за настоящата инстанция. Счита се, че от събраните по делото доказателства, ценени от съда, е било установено, че процесният предварителен договор не е бил сключен на посочената в него дата 27.12.21г.

В тази връзка се прави анализ на показанията на разпитаната като свидетел съпруга на ищеца – М. И., като същите са определени като вътрешно противоречиви – относно датите на проведени срещи и сключени договори, относно платени в брой суми на управителя П. С.. Към тези показания следва да се прибави и установеното от вещото лице по счетоводната експертиза, което не е установило да са били издавани фактури за плащане по процесния предварителен договор, нито пък в касата на дружеството да са постъпвали суми в брой като плащания по този договор. Освен това всички плащания по сключени с купувачи предварителни договори (включително и по сключен предварителен договор за същия имот, но с друго лице) са били извършвани по банков път и с издаване на съответните счетоводни документи, които са 2 били отразени в счетоводството на ответното дружество. Евентуални признания от третото лице-помагач следва да се цени с оглед нормата на чл.

175 от ГПК. Анализирани са и показанията на свидетелите Ат. и Г., които според въззиваемия подкрепят извода за фиктивност, измамливост на обещаната с предварителния договор продажба. След като по делото е било установено, че процесният предварителен договор е бил сключен след като третото лице-помагач е бил освободен като управител на ответното дружество, то и направеното от него волеизявление по договора не обвързва дружеството. Поради това и съдът правилно не е разгледал възраженията на ответника относно недействителност на процесния предварителен договор.

Въпреки това са развити съображения за наличието на гласни и писмени доказателства, както и експертни заключения, разкриващи симулативността на предварителния договор, евентуално за неговата нищожност поради сключването му в противоречие с добрите нрави поради очевидна нееквивалентност на насрещните престации. В условията на евентуалност се поддържа и релевираното възражение по чл. 40 от ЗЗД за недействителност на договора поради действия на представляващия търговското дружество П. С., които са били във вреда на представляваното лице, установени чрез уговореното плащане на суми в брой и невнасянето им от бившия управител в дружеството, както и от уговорената цена от 67 000 лв. при реална стойност на продавания обект от 185 491.97 лв. За наличието на субективния елемент от фактическия състав на посочената норма, въззиваемата страна се позовава и на наличието на други дела между същите страни по делото, образувани въз основа на сключени други фиктивни договори.

Третото лице-помагач на ответника - П. Д. С. не е подало отговор на въззивната жалба.

В с.з. пред въззивната инстанция въззивникът И. не се явява, но неговият процесуален представител адв. Я. е депозирал молба, с която поддържа въззивната жалба и претендира присъждане на разноските за двете инстанции.

Въззиваемото дружество чрез процесуален представител поддържа становището си, изразено в отговора на въззивната жалба и претендира присъждане на разноски за настоящата инстанция.

Третото лице-помагач на ответника - П. Д. С. не се явява в съдебно заседание, но чрез процесуален представител поддържа, че въззивната жалба е основателна, препращайки към съображенията си в отговора на исковата молба. Счита, че от показанията на свидетеля Ат. не е било установено откъде дружеството е получило финансиране, необходимо за изграждане на жилищната сграда. В тази връзка се поддържа, че именно от средствата, заплатени по процесния предварителен договор, е извършено финансирането на строителството на сградата. Нелогични са били и показанията на свидетеля Д., който не си спомнял нито адреса на адвокатската кантора, нито адвокатът, който е написал неговия предварителен договор за същия апартамент. Поради 3 това се счита, че предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен.

За да се произнесе настоящият състав на съда съобрази следното:

Производството пред първа инстанция е било образувано въз основа на подадената на 13.08.24г. искова молба от И. П. И., насочена против „ПКП СТРОЙ“ ЕООД, с искане да бъде обявен за окончателен сключеният на 27.12.21г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който дружеството се е задължило да продаде на ищеца следния недвижим имот: апартамент № 8, представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-73/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, находящ се на трети етаж, кота +5.70 на жилищна сграда с идентификатор *** с административен адрес в град Варна, квартал „А.“, ул. „* * * *“, № ***, с площ от 71.60 кв. м, състоящ се от коридор, дневна с кухненски бокс, две спални, баня-тоалетна, килер и обща тераса към спалните и дневната, както и съответните 9.2935 % ид. ч., равняващи се на 10.77 кв. м. от общите части на сградата и от правото на строеж върху ПИ с идентификатор № ***, в който е построена тя, срещу продажна цена от 67 000 лв. Наведените твърдения са били, че с договора е било уговорено цената да бъде заплатена на осем отделни вноски – 7 вноски от по 9 000 лв. и една вноска от 4 000лв. Първата вноска е било уговорено да бъде платена при подписване на договора, втората – до края на м. 02.2022г., третата до края на м. 03.22г., четвъртата – до края на м.04.22г., петата до края на м. 05.22г., шестата до края на м 07.22г., седмата – в 30дневен срок след издаването на Акт обр. 14 на сградата, за което обстоятелство продавачът е следвало да уведоми купувача, и осмата вноска – платима в 30-дневен срок от въвеждане на сградата в експлоатация (Акт обр.

16), за което обстоятелство продавачът отново е следвало да уведоми купувача. Уговореният срок за сключването на окончателния договор е бил 30дневен от изготвянето на Акт обр. 14. Посочено било още, че купувачът е заплатил в брой на дружеството чрез неговия управител П. С. (изпълнявал тази длъжност от 08.10.20г. до 09.09.22г.) първите 6 вноски на посочени конкретни дати, за което са били създадени разписки, обективирани върху самия договор. Към момента на подаване на исковата молба продавачът не е уведомил ищеца за издаването на Акт обр. 14, нито му е представил копие от същия, но И. узнал, че такъв акт е бил издаден на 10.11.23г. и дружеството се разпорежда чрез продажба на останалите самостоятелни обекти в сградата.

Липсва издаден Акт обр. 16 за сградата. Поради изложените причини се сочи, че не е настъпила изискуемостта на седмата и осмата вноски по процесния договор. Независимо от горното и готовността на ищеца да заплати останалите 2 вноски по договора, същият е изпратил до ответника на 01.08.24г. покана по телепоща за сключването на окончателния договор пред нотариус. Ответникът не е отговорил. Поради изложеното се счита, че са налице всички предпоставки за уважаване на предявения конститутивен иск: ищецът е изправна страна по договора, ответникът е собственик на описания апартамент, съгласно НА № 43/21г. на нотариус Б. В., рег. № 124, гр. Варна и 4 издадено в негова полза разрешение за строеж № 152/12.10.21г.; договорът е сключен в предписаната от закона форма, съдържа всички съществени елементи на продажбата и предметът му е достатъчно индивидуализиран, договорът е действителен и не е развален. Допълва се, че правата на ответника за получаване на последните вноски, следва да се уредят от разпоредбата на чл. 362, ал. 1 от ГПК, съобразно указанията по приложението на закона, дадени с ТР от 09.05.23г. по т. д. № 4/20г. на ОСГТК на ВКС.

В депозирания отговор на исковата молба ответникът е оспорил действителността на предварителния договор, твърдейки, че същият е симулативен и целта му е била да възпрепятства дейността на ответното дружество след освобождаването на управителя С.. Като доказателство за това е наличието на сключен по-рано друг предварителен договор за същия имот, на действителна цена, както и заплащането на вноските по този договор.

Освен това е наведено твърдение, че процесният предварителен договор противоречи на добрите нрави, тъй като договорената продажна цена е много по-ниска от пазарната стойност на имота. Освен това е посочено, че по процесния договор никакви пари не са постъпили в касата на дружеството и ако ищецът ги е заплащал на предишния управител, последният не ги е отчел.