Решение № 1146 от 07.11.2025, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1146 гр. Варна, 07.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, X СЪСТАВ ГО, в публично заседание на десети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Йордан В. Димов при участието на секретаря Славея Н. Янчева като разгледа докладваното от Йордан В. Димов Гражданско дело № 20243100101759 по описа за 2024 година

Настоящото производство е заведено като иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Производството е заведено от В. Н. Н., ЕГН **********, гр. Р., ул. „Б.“ № **, блок „Й. Й.“, вх.*, ет.*, със съдебен адрес – гр. В., ул. „С.“ №**, ет.*, адв. Б. Д. против С. С. Л., ЕГН **********, гр. К., ул. „Д.“ №*, вх.“*“, ет.*, ап.* и П. К. К., ЕГН **********, гр. Р., ул.

„Ю. Г.“ №*** и двете в качеството им на наследници и дъщери на Н.Ц. Н., ЕГН **********, починала на 12.05.2020 г. Твърди, че починалата Н. Н. била негова роднина, с която ищецът и неговата дъщеря поддържали връзка през годините. Тъй като дъщерята на ищеца - се преместила в гр. В. за период от около десетина години те двамата полагали грижи за Н.Ц.

Н.. Поради полаганите непосредствени грижи последната решила да продаде на ищеца апартамента си, намиращ се в гр. В., ж.к. „М.“ бл.***, вх.*, ет.*, ап.***, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***.***.***, с площ от 58.50 кв.м., състоящ се от две стаи, кухня, баня, тоалет, килер, коридор и два балкона, брой нива на обекта – 1, с предназначение – жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда или в сграда със смесено предназначение, при граници: на същия етаж – самостоятелни обекти с идентификатори ****.***.** и ****.***.**, над обекта ****.***.** и под обекта ****.***.**, ведно с принадлежащата към апартамента изба с площ от 2.35 кв.м., при съседи: изби от вх.5, изба ап.***, коридор, изба, ап.***, както и 1.3740% идеални части от сградата и от правото на строеж върху поземления имот, върху който е изградена сградата за сумата от 36500 лева. Твърди, че починалата Н.Ц. Н. имала условие за прехвърлянето – че до края на живота си ще запази ползването върху жилището. Поради влошеното си здраве, починалата Н. Н. подписала нотариално заверено пълномощно, с което дала широки правомощия на дъщерята на ищеца да я представлява при сключването на договори и 1 снабдяването с документи, както и извършването на разпоредителни сделки. Твърди, че на база на пълномощното на 05.05.2020 г. бил сключен предварителен договор по силата на който била определена цена за прехвърляне на собствеността върху апартамента в размер на 36500 лева, като към момента на сключване на договора била предплатена сумата от 3650 лв. и било определено остатъка от сумата в размер на 32850 лв. е следвало да бъде заплатено в деня на изповядване на сделката. Бил определен и краен срок за сключване на сделката – 08.06.2020 г. Сочи, че след сключване на предварителния договор дъщерята на ищеца започнала да се снабдява с изискуемите документи, но на 12.05.2020 г. Н.Ц. Н. починала. Твърди, че не бил наясно кои са наследници на починалата, освен нейна племенница намираща се в чужбина като заради това не предприел никакви действия по приключване на прехвърлянето на имота.

С молба от 03.10.2024 г. изрично като ответници в производството са посочени С.

С. Л. и П. К. К..

Предвид изложеното моли да бъде постановено съдебно решение, с което да бъде обявен за окончателен сключеният между ищеца и праводателя на ответниците предварителен договор за покупко-продажба на гореописания апартамент, като ищеца бъде осъден да заплати на ответниците остатъка от договорената сума в размер на 32850 лв.

В срока по чл. 131 ГПК ответниците С. С. Л. и П. К. К. са депозирали отговори на исковата молба.

В отговора си П. К. К. твърди, че предявеният иск е допустим, но неоснователен.

Сочи, че даденото от починалата пълномощно в полза на Н. Н. е било дадено при условие, че самата упълномощена ще придобие имота. Намира, че починалата е дала съгласие единствено за това имота да бъде придобит от Н. Н., а не от друго лице. Предвид това намира, че предварителният договор е нищожен поради липса на основание. Намира, че следва да се приеме, че е налице специално пълномощно според посоченото в т.1 от ТР №5/12.12.2016 г. постановено по т.д. №5/2014 г. на ОСГТК на ВКС. Предвид това намира, че за да породи сделката действие, следва да бъдат изпълнени специалните условия на пълномощното. Намира, че в конкретния случай липсва съгласие за сключване на сделката.

Сочи, че в Решение №198/10.08.2015 г.- по гр.д. №5252/2014 г. на IV ГО на ВКС е дадено определение за нищожност, като същата е определена като осъществен фактически състав на договора плюс осъществяване на факт, който го опорочава. Намира, че липсата на воля се преценява към момента на упълномощаването и тъй като там не е имало воля за придобиване на имота от друго лице освен упълномощената, то е налице липса на воля при сключване на сделката. Отделно от това твърди, че в случая е налице привиден договор.

Намира, че с оглед на обстоятелствата би могло да се заключи, че договорът е съставен много по-късно, т.е. е антидатиран и ако това се установи намира, че е налице привиден договор. В тази насока намира, че са относими мотивите на решение №50139/01.11.2022 г. по т.д. №2174/2021 г. на ВКС. Намира, че в този случай отново е налице нищожност. Освен възраженията за нищожност сочи, че сделката е унищожаема, предвид обстоятелството, че починалата не е разбирала свойството и значението на извършеното поради влошеното си 2 здравословно състояние (с оглед посоченото в уточнителна молба). Намира, че договора е унищожаем и поради сключването му при явно неизгодни условия, тъй като договорената сума е малка. Оспорва заплащането на сумата от 3650 лв., която се твърди, че е платена към момента на сключване на договора. Моли предявеният иск да бъде отхвърлен като неоснователен.

В подадения на основание чл.131 от ГПК от С. С. Н. отговор се сочи, че искът е допустим, но неоснователен. Твърди, че предварителният договор е сключен от лице без представителна власт, тъй като пълномощника на прехвърлителката – Н. Ц. Н. е действала без представителна власт. На първо място това е поради обстоятелството, че договорът е бил сключен на друга – по-късна от посочената в него дата, като към момента на сключването на договора действието на пълномощното е било приключило, поради настъпилата в по-ранен момент смърт на упълномощителката. Освен това упълномощаването е включвало изрично изискване упълномощената да придобие имота, като намира, че тя не е имала право по силата на пълномощното да прехвърли имота на друго лице, включително и на баща си.

Намира освен това, че договорът е сключен във вреда на представляваната, тъй като договорената сума от 36 500 лева е значително по-ниска от пазарната цена на имота към 05.05.2025 г. – момента на сключване на договора. Твърди, че сключването на договора при цена значително по-ниска от пазарната означава, че той е сключен при нарушение на добрите нрави. Освен това моли договорът да бъде унищожен в хипотезата на подписване на пълномощно от прехвърлителката в състояние, при което не е била в състояние да разбира свойството и значението на извършеното. Моли искът да бъде отхвърлен като неоснователен, а ищецът да бъде осъден да заплати направените от ответницата разноски в производството.

В последното съдебно заседание процесуалният представител на ищеца моли искът да бъде уважен като сключеният предварителен договор бъде обявен за окончателен.

Моли на ищецът да бъдат присъдени сторените в производството съдебни и деловодни разноски. Намира, че волята на страните е била ясна – при сключване на предварителния договор недвижимият имот да бъде прехвърлен на доверителите й. С оглед приетата съдебномедицинска експертиза намира, че при сключване на пълномощното починалата прехвърлителка е била в състояние да разбира свойството и значението на постъпките си.

Намира, че определената между страните цена за имота при сключване на предварителния договор не е била ниска, тъй като страните са взели предвид отношенията между тях преди сключване на договора. Намира, че от приетата по делото графологична експертиза е било установено, че предварителните договори са били подписани от страните и са съставени на датата посочена в тях, като не е установено друга дата на съставяне на посочения договор.

Представителите на ответниците заемат становища, че искът е неоснователен и следва да бъда отхвърлен. Молят да бъдат присъдени в тяхна полза разноски в производството. Твърди се, че не е било установено, че е платена договорената авансова сума от 3650 лева, както и че не е бил представен документ в тази насока. Намират също и че няма упълномощаване за подобна прехвърлителна сделка, тъй като е било представено 3 пълномощно Н. Н. да прехвърли имота на себе си, а тя го е прехвърлила на баща си, като по този начин е била опорочена волята на упълномощителя.

Исковата молба е допустима.

Разгледана по същество, същата е неоснователна.

От фактическа страна в производството се установява следното: С пълномощно с нотариална заверка на подписите и съдържанието – рег. №562 и №563, том 1, №20 от 30.04.2020 г. на нотариус с рег. №767 на Нотариалната камара и района действие – района на ВРС (л.5-6 по делото) Н.Ц. Н., ЕГН ********** е упълномощила Н. В. Н., ЕГН ********** с права да я представлява пред нотариус за извършване на следните разпоредителни сделки: продажба, дарение, прехвърляне срещу издръжка и гледане на притежавания от прехвърлителката недвижим имот, а именно – апартамент в гр. Варна, ж.к. „М.“ №**, вх.6, ет.*, ап.***. В пълномощното изрично е посочено: „Разпоредителната сделка да извърши по своя преценка, но при условие самата тя – упълномощената, да придобие имота, като си запазвам пожизнено, безвъзмездно вещно право на ползване върху прехвърляния имот.“ В производството не е спорно, а и от представените доказателства се установява, че към момента на съставяне на посоченото пълномощно - 30.04.2020 г. Н.Ц. Н. е била собственик на посочения в пълномощното апартамент. Това е видно от представеното по делото копие на Договор №10619 от 10.08.1988 г. за продажба на недвижим държавен имот по реда на Наредбата за държавните имоти (л.6-7 по делото), както и Скица на имота №*********.09.2024 г. с идентификатор ***.***.*** (л.29 от делото).

Скоро след това - на 05.05.2020 г. бил сключен предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот (л.166 – 169 и л.3-5), по силата на който Н.Ц. Н., представлявана от Н. В. Н. поела задължение да прехвърли собствеността върху процесния апартамент на ищеца в производството В. Н. Н.. Договорената продажна цена на имота в предварителния договор била 36 500 лева, която следвало да се заплати на две части – първата – сумата от 3650 лева като аванс в деня на подписването на предварителния договор, а остатъка от 32850 лв. следвало да се заплати при сключването на окончателния договор по банкова сметка на продавача. Договорен е краен срок за прехвърляне на собствеността върху имота, а именно 08.06.2020 г., в кантората на нотариус Л. Т..

Между страните не е спорно, а от доказателствата се установява, че скоро след подписване на пълномощното за прехвърляне на собствеността на процесния апартамент упълномощителката и собственик на недвижимия имот Н.Ц. Н. починала. Удостоверение за наследници изх. №УА093117МЛ от 19.09.2024 г. на Община Варна (л.35-36) установява, че според Акт за смърт №303/12.05.2020 г. лицето е починало на 12.05.2020 г. в гр. Варна. Като свои наследници починалата оставила две свои племенници – С. С. Л., дъщеря на пълнокръвен брат на починалата и П. К. К. – дъщеря на еднокръвен брат на починалата.

С оглед на направените от ответниците възражения са изготвени и няколко експертизи.

Изготвената и приета в съдебно заседание на 07.03.2025 г. съдебно-оценителна 4 експертиза (л.123) е приела, че към момента на сключване на предварителния договор – 05.05.2020 г. процесният апартамент е имал пазарна стойност от 79 000 лева.

Приети са и две съдебно-технически експертизи и на двете от които обект на изследване са два екземпляра на сключения предварителен договор.. Първата от тях, приета на 07.03.2025 г. е съобразена с първия и към онзи момент единствен представен екземпляр на предварителния договор. Втората СТЕ взема предвид и втори екземпляр на посочения предварителен договор.